北京市二手房房貸市場分析報告范本-wenkub.com
2025-07-31 01:14 本頁面
【正文】 2010年4月17日《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。五年期以下（含五年）%%，%%。2006年8月18日，個人住房公積金貸款利率保持不變。例如光大銀行與鏈家地產(chǎn)合作的交易資金監(jiān)管優(yōu)化服務(wù)以及整合地產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)的聯(lián)名卡增值服務(wù)等，都是這一現(xiàn)象的良好開端。消費(fèi)者只需在前臺輸入家庭及預(yù)購買房產(chǎn)相關(guān)信息，系統(tǒng)會自動核定出該房產(chǎn)辦理貸款時能夠獲得的基本額度，降低購房者因房貸自估不準(zhǔn)帶來的風(fēng)險。例如目前的經(jīng)紀(jì)公司和銀行的合作主要為購房者提供的是在具體的貸款環(huán)節(jié)方面的服務(wù)，但是貸款前期一些咨詢服務(wù)對于購房者來說也非常重要。以往，銀行在審核房貸消費(fèi)者的個人資質(zhì)時，主要與工作收入、穩(wěn)定性、征信記錄及家庭成員情況為主，而未來隨著貸款差異化的深入執(zhí)行，個人資質(zhì)的審核將會更加嚴(yán)格，考量方式將更為多元化。而銀行也從此前的被動參與轉(zhuǎn)換到與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)互相合作上來。展望未來，銀行在存量房商業(yè)貸款的服務(wù)模式,將朝以下幾點(diǎn)方向發(fā)展：首先，交易房款托管業(yè)務(wù)。圖7 新政前后貸款消費(fèi)者年齡變化新政后各年齡檔位貸款成數(shù)均下降，而貸款額度上漲新政后貸款成數(shù)的下降，主要在于貸款門檻的提高，迫使購房者必須提高首付降低貸款成數(shù)，而能夠繼續(xù)接受高首付或者高利率的消費(fèi)者，一般都屬于購房能力較強(qiáng)、所購房產(chǎn)總價較高類型，因此又造成了新政后貸款額度普遍大幅提高的現(xiàn)象。圖6 2007年至2010年貸款消費(fèi)者平均年齡變化表5 2007年至2010年貸款消費(fèi)者年齡變化年齡段2007年2008年2009年2010年25歲以下%%%%25至29歲%%%%30歲至34歲%%%%35歲至39歲%%%%40歲至49歲%%%%50歲以上%%%%30歲以下人群貸款比例連續(xù)三年上漲%，而30歲以上不同年齡檔位人群貸款比例均有不同程度的下降。還款壓力變化隨著房價快速上漲，還貸壓力也正在迅速擴(kuò)大，再加上信貸政策差異化執(zhí)行，還貸壓力加速度顯現(xiàn)的更加明顯。放款周期變化隨著房貸業(yè)務(wù)的深入開展，房貸服務(wù)環(huán)節(jié)顯得至關(guān)重要，近年來，隨著銀行與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作的密切，以及二手房貸市場地位日益凸顯，商貸放款周期變化顯著。圖4 2007年至2010年購房貸款變化從貸款能力上看，房貸消費(fèi)者貸款額度在逐年顯著提高，但是，這并不代表貸款能力在增強(qiáng)。這主要是因為：首先，新政后，整個房地產(chǎn)市場迅速形成觀望氣氛，尤其是主要依靠貸款購房的初次置業(yè)者觀望，直接導(dǎo)致了貸款比例的下降；其次，二套房貸門檻提高、三套房停發(fā)貸款等政策，將部分貸款購房群體阻在門外，這部分人要么改為全款購房，進(jìn)一步促進(jìn)全款購房比例增加；要么棄購，導(dǎo)致貸款購房比例進(jìn)一步減小。圖2 2007年至2010年購房付款方式變化縱觀2007年以來二手房市場付款方式的變化，主要變化特點(diǎn)是全款購房經(jīng)歷了比例縮小后又放大的過程，相反，商業(yè)貸款則呈相反趨勢，經(jīng)歷了快速放大后又明顯縮小的過程。商貸購房單價高于全款，主要在于新政后商貸購買“高價房”十分明顯（詳見下表），這主要在于兩個方面：首先貸款門檻的提高，讓部分購買力較弱的消費(fèi)者退市，“遺留”下來的貸款消費(fèi)者購買力較強(qiáng)，購買要求較高，因此單價較高；其次，由于利率差異化后，部分貸款人群持有成本超出預(yù)期，轉(zhuǎn)而改為全款購房，但是支付能力有限，退而購買價格較低的房產(chǎn)。這部分消費(fèi)者在購房時主要考慮的是房產(chǎn)的地段和升值空間。市場篇商貸購房特點(diǎn)總述商貸群體有著其自身的特殊性，從購買力上看，強(qiáng)于公積金貸款而弱于一次性付款；從投資屬性上看，支配資金會更加靈活，同時政策對其控制及限制也會更多，這些都導(dǎo)致商貸購房形成了其獨(dú)特的特點(diǎn)。由于政策傾向于90平米
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