【正文】 70 ? 區(qū)域分布上，到 2020 年末，市六區(qū)共有 5 星級酒店（含預(yù) 5 星） 89 家，提供 35,596 間（套）。 ? 市場定位不清，主題酒店匱乏。主要反映在以下幾點(diǎn)： ? 同星級酒店服務(wù)水平參差不齊，沒有對應(yīng)星級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，造成星級定位不準(zhǔn)確。 圖 : 2020 年底北京星級飯店構(gòu)成情況 5 星 , 5 . 5 4 %4 星 , 8 . 7 9 %3 星 , 3 2 . 4 1 %2 星 , 4 3 . 4 9 %1 星 , 9 . 7 7 % 資料來源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 從圖表分析來看，北 京一至三星級酒店 525 家，占總數(shù)的86%，高檔酒店 89 家，占總數(shù)的 14%，這種結(jié)構(gòu)比例比較合理。 ? 星級飯店中按企業(yè)類型劃分：國有和集體飯店 502 家，占%；三資飯店 60 家，占 %；個體飯店 52 家，占%。其中， 34 家五星級酒店提供客房約 16,607 間（套），而 55 家 4 星級酒店提供客房約 18,989 間（套）。 圖 ： 19842020 年北京星級酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì) 1 . 31 . 7 2 . 12 . 4 2 . 83 . 54 4 . 45 . 2 5 . 2 5 . 45 . 9 6 . 16 . 8 7 7 . 28 . 49 . 31 0 . 31 0 . 90246810121984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002客房量 資料來源：根 據(jù) 北京 旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 隨著 08 奧運(yùn)的臨近，北京市的星級酒店建設(shè)工作一直在持續(xù)，其中星級酒店從 2001 年開始，年均增加數(shù)超過 100 家；到2020 年年底北京市星級酒店達(dá)到 614 家 。第二個高峰就是 2000、 2001 年，年客房增長量達(dá)到歷史最高 萬間。 酒店物業(yè)市場分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 68 北京市場分析 供給面分析 存量總計(jì) ? 在過去 20 年中，北京的酒店供給一直穩(wěn)步快速增長，從 1984年的 13,000 個房間上升到 2020 年 底 的 109,000 個房間，增長了近 10 倍。 從下圖可以看出， 88 年開始到 92 年是北京客房量增長的第一個高峰，年客房增長量最高達(dá)到 萬間。這兩個客房供應(yīng)量的高峰也反映出北京酒店業(yè)的發(fā)展曲線。 表 ： 近年來北京旅游飯店供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 北京旅游飯店數(shù) 456 家 554 家 622 家 659 家 客房間數(shù)（萬間） 新增旅游飯店數(shù) 98家 68家 37家 新增客房間數(shù)（萬間） 1 新增飯店平均規(guī)模（間 /家 ） 92 147 162 其中星級飯店間數(shù) 407家 506家 572家 614家 星級飯店數(shù)全國排名 第三位 第四位 第四位 未統(tǒng)計(jì) 資料來源：北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 在優(yōu)質(zhì)酒店方面，目前北京共有 89 家 5 星級酒店（含預(yù) 5 星），提供酒店房間約 35,596 間（套）。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級）歷史供應(yīng)情況（ 19952020） 141751099314470109931562011586163671229917389122991823913603202141435820795149122062315417189891660705000100001500020000250003000035000400001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 20204 星級酒店房間數(shù) 5 星級酒店房間數(shù)資料來源： 根據(jù) 北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 整理 酒店物業(yè)市場分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 69 存量 結(jié)構(gòu) ? 截止 2020 年底北京市共有旅游定點(diǎn)飯店 659 家，其中：星級飯店 614 家，未評星級 24 家，公寓 21 家。 ? 按星級劃分：五星級 34家，占 %；四星級 55 家，占 %；三星級 199 家，占 %；二星級 267 家，占 %；一星級60 家，占 %。 ? 但據(jù)實(shí)地調(diào)研結(jié)果顯示，北京市酒店市場卻是各星級間區(qū)分模糊，檔次沒拉開，造成實(shí)際供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 ? 價(jià)格體系較混亂，沒有形成明確的高、中、低檔的價(jià)格差距。很多酒店沒有明確的市場定位和經(jīng)營特色，商務(wù)型酒店和度假型酒店差別不大。其中，朝陽區(qū)提供 供給13,369 套，海淀區(qū) 7827 套，東城區(qū) 7138 套，西城區(qū) 3113 套，分別占全市該類總供應(yīng)的 ％、 22％、 20％和 ％，區(qū)域集中趨勢十分明顯。酒店的區(qū)位及其周 邊環(huán)境是決定其定位差異的主要因素。 ? 北京高檔酒店物業(yè)主要集中在以下地區(qū)： o 燕莎地區(qū) o 建國門 CBD 地區(qū) o 王府井地區(qū) o 北三環(huán)地區(qū) (1) 燕莎地區(qū) ? 燕莎地區(qū)最早的酒店是建于 1984 年的長城飯店，由于毗鄰使館區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早的一個地區(qū)。其中，五星級酒店 4 個，總客房數(shù)為 2,639 間。加之區(qū)域發(fā)展較早，投資管理更趨于國際化，如長江實(shí)業(yè)與京旅合作的五星級長城飯店等，區(qū)域酒店在北京高檔酒店市場上有較強(qiáng)的競爭實(shí)力。 表 ： 燕莎地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時(shí)間 北京麗都假日酒店 朝陽機(jī)場將臺路口 4 720 1984 北京海逸酒店 朝陽將臺西路 8號 4 370 1990 北京皇家大酒店 北三環(huán)東路甲 3號 4 362 1993 中旅大廈 北三環(huán)東路 2號 4 204 1995 國航萬麗酒店 霄云路 36 號 4 212 2020 漁陽飯店 新源西里中街 18 號 4 440 1992 亮馬河大廈 朝陽東三環(huán)北路 8號 4 478 1990 長城飯店 東三環(huán)北路 10 號 5 1,007 1984 昆侖飯店 朝陽區(qū)新源南路 2號 5 766 1989 凱賓斯基飯店 亮馬橋路 50 號 5 526 1992 希爾頓飯店 東三環(huán)東風(fēng)路 1號 5 340 1993 資料來源： 北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 酒店物業(yè)市場分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 71 (2) 建國門－ CBD 地區(qū) ? 建國門－ CBD 最早 的酒店建設(shè)于 1982 年，是北京最早出現(xiàn)涉外高檔酒店的區(qū)域。其中，五星級酒店 6 個，總客房數(shù)為 3,251 間，五星級酒店在區(qū)域高檔酒店市場中占據(jù)較大比例。目前由于北京市建設(shè) CBD 的規(guī)劃，該地區(qū)的地位更為突出。 表 ： 建國門－ CBD 地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時(shí)間 建國飯店 朝陽建外大街 5號 4 467 1982 京倫飯店 朝陽建外大街 3號 4 656 1984 國貿(mào)飯店 朝陽建外大街 1號 4 552 1989 賽特飯店 朝陽建外大街 22 號 4 294 1991 凱萊大酒店 朝陽建外南大街 2號 4 424 1992 京廣新世界飯店 呼家樓 5 446 1990 嘉里中心酒店 光華路 1號 5 487 2000 中國大飯店 建外大街 1號 5 716 1990 長富宮飯店 建外大街 26 號 5 336 1990 國際俱樂部酒店 朝外大街 21 號 5 273 1997 國際飯店 建內(nèi)大街 9號 5 993 1991 資料來源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 (3) 王府井地區(qū) ? 王府井地區(qū)的酒店多數(shù)建于 1988 至 1993 年，而 1999 年至2002 年也有酒店集中形成供應(yīng)。其中，五星級酒店 7 家，總客房數(shù)為3,356 間，地區(qū)酒店整體水平較高，項(xiàng)目規(guī)模較小。后在此基礎(chǔ)上，依托于王府井旺盛的商務(wù)和旅游資源，區(qū)域酒店市場得以進(jìn)一步發(fā)展。就發(fā)展前景來看，由于該地區(qū)交通較為不便，酒店的商務(wù)發(fā)展空間較小。其中，五星級酒店 5 個，總客房數(shù)為 2,942 間，整體市場以四星級酒店為主，整體檔次略低于其它集中區(qū)。區(qū)域最早的高級酒店為建于 1954 年的友誼賓館，是前蘇聯(lián)的專家樓，而區(qū)域眾多的科研院校和高科技企業(yè)為區(qū)域的發(fā)展展現(xiàn)了良好的前景。預(yù)計(jì)中關(guān) 村商務(wù)區(qū)迅速的發(fā)展將帶來區(qū)域商務(wù)需求的不斷增加。 表 ： 北京市高檔酒店物業(yè)的未來供給 編號 名稱 地址 客房 星級 開業(yè)時(shí)間 1 莊勝廣場酒店 宣武門外大街 400 5 2020 2 朝外商業(yè)中心 C 區(qū) 朝外大街中段南 396 4 2020 3 金寶街 5號地 金寶街 400 5 2020 4