北京市二手房房貸市場(chǎng)分析報(bào)告范本-展示頁(yè)
2024-08-18 01:14本頁(yè)面
【正文】 要表現(xiàn)在二套房貸消費(fèi)者將更傾向于付全款或通過(guò)支付更多的首付款，以應(yīng)對(duì)利率上漲而帶來(lái)的額外利息。2007年前，房貸方面的相關(guān)政策主要由央行進(jìn)行公布；2007年后，、央行、國(guó)稅局等共同參與。信貸政策的另一個(gè)特點(diǎn)還表現(xiàn)在政策發(fā)文機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2008年整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向下，政府為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，；2009年到2010年初，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)，2010年4月政府再次強(qiáng)調(diào)購(gòu)房套數(shù)、購(gòu)房面積等方面實(shí)行差異化信貸，對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的房貸需求者相對(duì)寬松，而對(duì)于擁有多套房再貸款情況更加嚴(yán)厲。二、從單一的金融杠桿調(diào)節(jié)政策轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯优c房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策掛鉤、指向性針對(duì)投資行為的差異化信貸政策。近年來(lái)個(gè)人住房消費(fèi)貸款金融政策發(fā)生了巨大變化，這種變化主要體現(xiàn)在：一、以2007年為節(jié)點(diǎn)，個(gè)人信貸政策從利率單一執(zhí)行轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)行差異化利率。北京市二手房房貸市場(chǎng)分析報(bào)告發(fā)布單位：北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部 中國(guó)光大銀行研究周期：2007年1月1日至2010年8月15日樣本選?。?007年1月1日至2010年8月15日鏈家及光大銀行二手房成交名詞解釋?zhuān)盒抡爸?010年1月1日——4月15日（含）新政后指2010年4月15日——8月25日政策篇1990年，我國(guó)個(gè)人住房商業(yè)貸款正式實(shí)施，至今個(gè)人商貸市場(chǎng)已發(fā)展到第二十個(gè)年頭。這期間個(gè)人住房消費(fèi)貸款金融政策發(fā)生了巨大變化，無(wú)論從貸款門(mén)檻、利率差異、審核條件還是從貸款容量、貸款需求來(lái)看，都發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，這也將引導(dǎo)房貸市場(chǎng)相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。2007年以前，在房貸市場(chǎng)上，政府均執(zhí)行的是單一的利率政策，2007年起政府開(kāi)始對(duì)購(gòu)房面積、購(gòu)房套數(shù)方面做出明確的利率差異化。2007年，政府為抑制投資型住房需求，開(kāi)始對(duì)購(gòu)房次數(shù)、購(gòu)房套數(shù)、購(gòu)房面積等方面實(shí)行差異化信貸，在一定程度上抑制了投資住房的需求。三、信貸相關(guān)政策發(fā)文機(jī)構(gòu)從以央行為核心的發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)檠胄信c各部委緊密配合的政策發(fā)布體系。這種轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在單一到配合、中央到地方。另外，中央政策出臺(tái)后，相關(guān)地方政府均在1到3個(gè)工作日內(nèi)出臺(tái)相關(guān)的執(zhí)行政策。二、消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變：貸款用來(lái)購(gòu)買(mǎi)首套自住房將成為主流。由于政策傾向于90平米以下的小戶(hù)型住房，因此可能會(huì)引導(dǎo)消費(fèi)者從購(gòu)買(mǎi)90平米以上的住房需求轉(zhuǎn)向90平米以下。由于利率差異化后，高利率帶來(lái)的成本增加，更多房貸消費(fèi)者傾向于提前還款；另一種情況是抵押第一套房來(lái)湊足二套首付或三套的房款后，還款壓力也仍然擴(kuò)大，提前還款意愿同樣高于以往。市場(chǎng)篇商貸購(gòu)房特點(diǎn)總述商貸群體有著其自身的特殊性，從購(gòu)買(mǎi)力上看，強(qiáng)于公積金貸款而弱于一次性付款；從投資屬性上看，支配資金會(huì)更加靈活，同時(shí)政策對(duì)其控制及限制也會(huì)更多，這些都導(dǎo)致商貸購(gòu)房形成了其獨(dú)特的特點(diǎn)。從上表可以看出，自2007年以來(lái)，商業(yè)貸款購(gòu)房的成交價(jià)格一直低于一次性貸款購(gòu)房的成交價(jià)格。這部分消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)主要考慮的是房產(chǎn)的地段和升值空間。相反，商業(yè)貸款購(gòu)房者正在趨于年輕化。商貸購(gòu)房單價(jià)高于全款，主要在于新政后商貸購(gòu)買(mǎi)“高價(jià)房”十分明顯（詳見(jiàn)下表），這主要在于兩個(gè)方面：首先貸款門(mén)檻的提高，讓部分購(gòu)買(mǎi)力較弱的消費(fèi)者退市，“遺留”下來(lái)的貸款消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)要求較高，因此單價(jià)較高；其次，由于利率差異化后，部分貸款人群持有成本超出預(yù)期，轉(zhuǎn)而改為全款購(gòu)房，但是支付能力有限，退而購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較低的房產(chǎn)。表2 新政前后商貸購(gòu)房特點(diǎn)日期新政前新政后成交價(jià)格（元）1,436,7731,698,263平均單價(jià)（元∕平米）18,18721,497建筑面積（平米）7979購(gòu)房年齡（歲）3234付款方式變化居民收入、當(dāng)期房?jī)r(jià)以及貸款政策等因素的變化，都會(huì)影響到付款方式的變化，另外，諸如投資心態(tài)、心理預(yù)期等仍然會(huì)引導(dǎo)購(gòu)房者的付款方式，總之，影響付款方式變化的原因是非常多元的。圖2 2007年至2010年購(gòu)房付款方式變化縱觀2007年以來(lái)二手房市場(chǎng)付款方式的變化，主要變化特點(diǎn)是全款購(gòu)房經(jīng)歷了比例縮小后又放大的過(guò)程，相反，商業(yè)貸款則呈相反趨勢(shì)，經(jīng)歷了快速放大后又明顯縮小的過(guò)程。而細(xì)推究到各年商業(yè)貸款購(gòu)房
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