【正文】 ? 本 地塊并非 屬于 傳統(tǒng)的酒店集中 區(qū)，而相鄰近的 CBD 和燕莎區(qū)域卻集中了北京市最多的優(yōu)質(zhì)酒店 ，良好的交通、 CBD 的東擴將逐漸 使得本案酒店能夠使本案酒店從 CBD 和燕莎區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店分流部分商務(wù)旅客 。 ? 2020 年華潤飯店實際成 交 價格平均為 286 元 /間天，約為當(dāng)年市場平均的 67%，處于相當(dāng)?shù)偷乃健?從目前的成交價格和入住率看，又恢復(fù)了正常水平（ 北京市平均水平）。 圖 ： 本項目所在區(qū) 域及周邊優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)入住率及租金情況 華潤飯店75% ， 〉 500東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽路朝陽北路姚家園路星火路青年路黃木杉路燕莎：四星： 60% ， 600五星： 80% ， 1050CBD ：四星： 60% ， 700五星： 80% ， 950 資料來源：漢博顧問 ? 從近幾年燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場表現(xiàn)來看，我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： ? 這兩個地區(qū)的價格和入住率要明顯高于其他區(qū)域同級別酒店物業(yè)； ? 燕莎地區(qū)的四星級酒店價格平均要比 CBD 區(qū)域同級別酒店價格要低 100 元左右，而燕莎地區(qū)的五星級酒店價格平均要比 CBD 地區(qū)高 100 元左右； ? 這兩區(qū)域 五星級酒店的入住率要明顯高于四星級酒店（ 80%vs60%） ， 這與北京市入住率 一般 規(guī)律正好相反，說明 對 這一區(qū)域管理良好的 高檔 5 星級酒店需求 更為 旺盛 ，越高檔、越新的酒店 其市場表現(xiàn)越好 ； ? 這兩區(qū)域五星級酒店大都有國際知名酒店管理集團參與管理，并都取得優(yōu)異的經(jīng)營業(yè)績，從其平均超過 80%的入住率分析，這兩個區(qū)域的 5 星級酒店處于供不應(yīng)求的局面，特別是在需求旺季。 圖 ： 實際入住率與回歸預(yù)測 入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020入住率 預(yù)測入住率 ? 我們將未來幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量預(yù)測數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預(yù)測的 20202020 年 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率如下： 圖 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測 2 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 綜合上兩種方法得出的結(jié)論，我們 可以看出， 正常情況下， 北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場將會維持一個良好的市場表現(xiàn)，其入住率將會維持在 70%以上，在 08 年奧運召開后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應(yīng) 有限 （此報告中我們假定沒有新增供應(yīng)） ，我們預(yù)計奧運會后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不 但不會下跌，而且會 有較大幅度 上升。 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 78 酒店房價 ? 5 星級酒店的平均房價在 1999 年達到 610 元 /天的低位后，逐步趨于上升， 2002 年達到 717 元 /天的 高點 水平，同期 4 星級酒店的平均房價從 406 元 /平 方米上升到 459 元 /平方米。 ? 從入住率的區(qū)域表現(xiàn)來看， 2002 年（這是一個對北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽、東城、海淀、西城 5 星級酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實力相當(dāng)。 ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計 2020 年 至 2020 年境外人士入京旅行對北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù) 如下表示： 表 : 20202020 年境外人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 境外旅游人數(shù) 337 362 389 440 484 532 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 308 估算占用房間 ?天 307 329 354 400 440 484 (2)境內(nèi)人士入京旅行帶動的酒店需求預(yù)測 ? 十年來，北京市接待 境內(nèi) 人士入京旅行 人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復(fù)合平均增長率超過 7%。 ? 奧運方面， 為了滿足 奧運期間的 酒店緊張問題 ，政府采取了三大措施促進酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評級酒店進行檢查評級，對符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。 酒店需求的發(fā)展趨勢 ? 觀光 旅游市場方面，北京是國內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來到北京旅游的國內(nèi)外游客更是快速增長，其旅游收入也快速上升。市場的供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在 20 07 年，預(yù)計年新增供應(yīng) 7,000 套。其中，五星級酒店 5 個，總客房數(shù)為 2,942 間，整體市場以四星級酒店為主，整體檔次略低于其它集中區(qū)。 表 ： 建國門－ CBD 地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 建國飯店 朝陽建外大街 5號 4 467 1982 京倫飯店 朝陽建外大街 3號 4 656 1984 國貿(mào)飯店 朝陽建外大街 1號 4 552 1989 賽特飯店 朝陽建外大街 22 號 4 294 1991 凱萊大酒店 朝陽建外南大街 2號 4 424 1992 京廣新世界飯店 呼家樓 5 446 1990 嘉里中心酒店 光華路 1號 5 487 2000 中國大飯店 建外大街 1號 5 716 1990 長富宮飯店 建外大街 26 號 5 336 1990 國際俱樂部酒店 朝外大街 21 號 5 273 1997 國際飯店 建內(nèi)大街 9號 5 993 1991 資料來源： 北京市旅游統(tǒng)計年鑒 (3) 王府井地區(qū) ? 王府井地區(qū)的酒店多數(shù)建于 1988 至 1993 年，而 1999 年至2002 年也有酒店集中形成供應(yīng)。加之區(qū)域發(fā)展較早，投資管理更趨于國際化，如長江實業(yè)與京旅合作的五星級長城飯店等，區(qū)域酒店在北京高檔酒店市場上有較強的競爭實力。其中，朝陽區(qū)提供 供給13,369 套，海淀區(qū) 7827 套，東城區(qū) 7138 套，西城區(qū) 3113 套，分別占全市該類總供應(yīng)的 ％、 22％、 20％和 ％，區(qū)域集中趨勢十分明顯。 ? 按星級劃分：五星級 34家，占 %；四星級 55 家，占 %；三星級 199 家，占 %；二星級 267 家，占 %；一星級60 家，占 %。 從下圖可以看出， 88 年開始到 92 年是北京客房量增長的第一個高峰，年客房增長量最高達到 萬間。其中， 34 家五星級酒店提供客房約 16,607 間（套），而 55 家 4 星級酒店提供客房約 18,989 間（套）。 ? 市場定位不清，主題酒店匱乏。此處高級酒店聚集，地塊現(xiàn)有四、五星級酒店 11 個，總客房數(shù)為 5,422 個。 ? 該地區(qū)臨近日壇路使館區(qū)，一直以來是北京市最具代表性的商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟核心。 ? 區(qū)域酒店的客戶主要包括政府、組織和企業(yè)的內(nèi)、外賓和高消費力的旅游人群。 表 ： 北三環(huán)地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 天鴻科苑大酒店 海淀知春路 25 號 4 394 2001 燕山大酒店 海淀路甲 38 號 4 218 1989 友誼賓館 白石橋路 3號 4 1,753 1954 德寶飯店 西城區(qū)德寶新園 22 號 4 206 1994 中苑賓館 西直門外高粱橋斜街 18 號 4 415 1990 翠宮飯店 知春路 5 361 1998 香格里拉飯店 紫竹院路 29 號 5 657 1987 西苑飯店 三里河 路 1號 5 650 1954 新世紀(jì)飯店 首體南路 6號 5 720 1992 世紀(jì)金源大酒店 海淀區(qū)板井路 69 號 5 554 2002 資料來源： 北京市旅游統(tǒng)計年鑒 未來供應(yīng)狀況 ? 目前， 北京市 可查在建 5 星級酒店項目 24 個，預(yù)計在 2020年底可向市場提供約 10,000 套客房；其中，預(yù)計 5 星級酒店項目 超過 20 個，提供客房約 9,250 套，占未來新增供應(yīng)的 90％以上。 ? 按旅 行 目的劃分，來京的國內(nèi)外游客主要是： 觀光 旅游、 商務(wù)旅游 、 參加會議、展覽、活動、 探親訪友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。將會有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國的首都北京發(fā)生。 ? 海外旅游者在北京的主要花費包括民航、商品、住宿和餐飲等， 2020 年住宿占據(jù)海外旅游者來京花費的 16％左右，位居第三。而同期 3 星級酒店的入住率則較低，約為 55％66％， 2 星級和 1 星級酒店的入住率更僅有 45％ 51％的水平。 ? 星級酒店入住率呈現(xiàn)特征為：星級高，入住率高；規(guī)模大（單體客房數(shù)量多），入住率高。 ? 朝陽區(qū)和東城區(qū)的酒店價格水平明顯高于其它城區(qū)，而由于項目老化等因素， 4 星級酒店朝陽區(qū)均價低于東城區(qū)，而 5 星級酒店則相反。 ? 由于強勁需求 導(dǎo)致的高入住率 的支撐，預(yù)計未來幾年內(nèi)北京市優(yōu)質(zhì)酒店價格也會保持穩(wěn)定。 ? 從供給方面來看， 項目 區(qū)域內(nèi)酒店供給較少： ? 目前項目周邊區(qū)域只有一個 4 星級華潤飯店。 華潤飯店 ? 華潤飯店 位于 朝陽區(qū)建國路 35 號 ， 是由香港華潤（集團）有限公司 1987 年與中國南 洋有限公司合資興建的具有國際水準(zhǔn)的四星級豪華飯店，并于 1992 年 5 月 6 日正式開始對外營業(yè)， 2001年重新裝修 過 。 ? 商務(wù)旅行者和旅游度假熱的升溫，預(yù)期將推動北京酒店市場需求的強勁發(fā)展， 2020