【正文】 ? 本 地塊并非 屬于 傳統(tǒng)的酒店集中 區(qū)，而相鄰近的 CBD 和燕莎區(qū)域卻集中了北京市最多的優(yōu)質(zhì)酒店 ，良好的交通、 CBD 的東擴(kuò)將逐漸 使得本案酒店能夠使本案酒店從 CBD 和燕莎區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店分流部分商務(wù)旅客 。 ? 2020 年華潤(rùn)飯店實(shí)際成 交 價(jià)格平均為 286 元 /間天，約為當(dāng)年市場(chǎng)平均的 67%，處于相當(dāng)?shù)偷乃健?從目前的成交價(jià)格和入住率看，又恢復(fù)了正常水平（ 北京市平均水平）。 圖 ： 本項(xiàng)目所在區(qū) 域及周邊優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)入住率及租金情況 華潤(rùn)飯店75% ， 〉 500東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路姚家園路星火路青年路黃木杉路燕莎：四星： 60% ， 600五星： 80% ， 1050CBD ：四星： 60% ， 700五星： 80% ， 950 資料來(lái)源：漢博顧問(wèn) ? 從近幾年燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： ? 這兩個(gè)地區(qū)的價(jià)格和入住率要明顯高于其他區(qū)域同級(jí)別酒店物業(yè)； ? 燕莎地區(qū)的四星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 區(qū)域同級(jí)別酒店價(jià)格要低 100 元左右，而燕莎地區(qū)的五星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 地區(qū)高 100 元左右； ? 這兩區(qū)域 五星級(jí)酒店的入住率要明顯高于四星級(jí)酒店（ 80%vs60%） ， 這與北京市入住率 一般 規(guī)律正好相反，說(shuō)明 對(duì) 這一區(qū)域管理良好的 高檔 5 星級(jí)酒店需求 更為 旺盛 ，越高檔、越新的酒店 其市場(chǎng)表現(xiàn)越好 ； ? 這兩區(qū)域五星級(jí)酒店大都有國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與管理，并都取得優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從其平均超過(guò) 80%的入住率分析，這兩個(gè)區(qū)域的 5 星級(jí)酒店處于供不應(yīng)求的局面，特別是在需求旺季。 圖 ： 實(shí)際入住率與回歸預(yù)測(cè) 入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020入住率 預(yù)測(cè)入住率 ? 我們將未來(lái)幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國(guó)內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預(yù)測(cè)的 20202020 年 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率如下： 圖 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測(cè) 2 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 綜合上兩種方法得出的結(jié)論，我們 可以看出， 正常情況下， 北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)將會(huì)維持一個(gè)良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，其入住率將會(huì)維持在 70%以上，在 08 年奧運(yùn)召開(kāi)后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應(yīng) 有限 （此報(bào)告中我們假定沒(méi)有新增供應(yīng)） ，我們預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不 但不會(huì)下跌，而且會(huì) 有較大幅度 上升。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢服務(wù) 78 酒店房?jī)r(jià) ? 5 星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)在 1999 年達(dá)到 610 元 /天的低位后，逐步趨于上升， 2002 年達(dá)到 717 元 /天的 高點(diǎn) 水平，同期 4 星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)從 406 元 /平 方米上升到 459 元 /平方米。 ? 從入住率的區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看， 2002 年（這是一個(gè)對(duì)北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽(yáng)、東城、海淀、西城 5 星級(jí)酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢(shì)基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實(shí)力相當(dāng)。 ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計(jì) 2020 年 至 2020 年境外人士入京旅行對(duì)北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù) 如下表示： 表 : 20202020 年境外人士入京旅行對(duì)優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬(wàn) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 境外旅游人數(shù) 337 362 389 440 484 532 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 308 估算占用房間 ?天 307 329 354 400 440 484 (2)境內(nèi)人士入京旅行帶動(dòng)的酒店需求預(yù)測(cè) ? 十年來(lái)，北京市接待 境內(nèi) 人士入京旅行 人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合平均增長(zhǎng)率超過(guò) 7%。 ? 奧運(yùn)方面， 為了滿足 奧運(yùn)期間的 酒店緊張問(wèn)題 ，政府采取了三大措施促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵(lì)興建酒店物業(yè)，第二是對(duì)現(xiàn)有未評(píng)級(jí)酒店進(jìn)行檢查評(píng)級(jí)，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級(jí)，第三是升級(jí)現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。 酒店需求的發(fā)展趨勢(shì) ? 觀光 旅游市場(chǎng)方面，北京是國(guó)內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來(lái)到北京旅游的國(guó)內(nèi)外游客更是快速增長(zhǎng)，其旅游收入也快速上升。市場(chǎng)的供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在 20 07 年，預(yù)計(jì)年新增供應(yīng) 7,000 套。其中，五星級(jí)酒店 5 個(gè)，總客房數(shù)為 2,942 間，整體市場(chǎng)以四星級(jí)酒店為主，整體檔次略低于其它集中區(qū)。 表 ： 建國(guó)門(mén)－ CBD 地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱(chēng) 位置 星級(jí) 客房 開(kāi)業(yè)時(shí)間 建國(guó)飯店 朝陽(yáng)建外大街 5號(hào) 4 467 1982 京倫飯店 朝陽(yáng)建外大街 3號(hào) 4 656 1984 國(guó)貿(mào)飯店 朝陽(yáng)建外大街 1號(hào) 4 552 1989 賽特飯店 朝陽(yáng)建外大街 22 號(hào) 4 294 1991 凱萊大酒店 朝陽(yáng)建外南大街 2號(hào) 4 424 1992 京廣新世界飯店 呼家樓 5 446 1990 嘉里中心酒店 光華路 1號(hào) 5 487 2000 中國(guó)大飯店 建外大街 1號(hào) 5 716 1990 長(zhǎng)富宮飯店 建外大街 26 號(hào) 5 336 1990 國(guó)際俱樂(lè)部酒店 朝外大街 21 號(hào) 5 273 1997 國(guó)際飯店 建內(nèi)大街 9號(hào) 5 993 1991 資料來(lái)源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 (3) 王府井地區(qū) ? 王府井地區(qū)的酒店多數(shù)建于 1988 至 1993 年，而 1999 年至2002 年也有酒店集中形成供應(yīng)。加之區(qū)域發(fā)展較早，投資管理更趨于國(guó)際化，如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與京旅合作的五星級(jí)長(zhǎng)城飯店等，區(qū)域酒店在北京高檔酒店市場(chǎng)上有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。其中，朝陽(yáng)區(qū)提供 供給13,369 套，海淀區(qū) 7827 套，東城區(qū) 7138 套，西城區(qū) 3113 套，分別占全市該類(lèi)總供應(yīng)的 ％、 22％、 20％和 ％，區(qū)域集中趨勢(shì)十分明顯。 ? 按星級(jí)劃分：五星級(jí) 34家，占 %；四星級(jí) 55 家，占 %；三星級(jí) 199 家，占 %；二星級(jí) 267 家，占 %；一星級(jí)60 家，占 %。 從下圖可以看出， 88 年開(kāi)始到 92 年是北京客房量增長(zhǎng)的第一個(gè)高峰，年客房增長(zhǎng)量最高達(dá)到 萬(wàn)間。其中， 34 家五星級(jí)酒店提供客房約 16,607 間（套），而 55 家 4 星級(jí)酒店提供客房約 18,989 間（套）。 ? 市場(chǎng)定位不清，主題酒店匱乏。此處高級(jí)酒店聚集，地塊現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店 11 個(gè)，總客房數(shù)為 5,422 個(gè)。 ? 該地區(qū)臨近日壇路使館區(qū)，一直以來(lái)是北京市最具代表性的商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟(jì)核心。 ? 區(qū)域酒店的客戶主要包括政府、組織和企業(yè)的內(nèi)、外賓和高消費(fèi)力的旅游人群。 表 ： 北三環(huán)地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱(chēng) 位置 星級(jí) 客房 開(kāi)業(yè)時(shí)間 天鴻科苑大酒店 海淀知春路 25 號(hào) 4 394 2001 燕山大酒店 海淀路甲 38 號(hào) 4 218 1989 友誼賓館 白石橋路 3號(hào) 4 1,753 1954 德寶飯店 西城區(qū)德寶新園 22 號(hào) 4 206 1994 中苑賓館 西直門(mén)外高粱橋斜街 18 號(hào) 4 415 1990 翠宮飯店 知春路 5 361 1998 香格里拉飯店 紫竹院路 29 號(hào) 5 657 1987 西苑飯店 三里河 路 1號(hào) 5 650 1954 新世紀(jì)飯店 首體南路 6號(hào) 5 720 1992 世紀(jì)金源大酒店 海淀區(qū)板井路 69 號(hào) 5 554 2002 資料來(lái)源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 未來(lái)供應(yīng)狀況 ? 目前， 北京市 可查在建 5 星級(jí)酒店項(xiàng)目 24 個(gè)，預(yù)計(jì)在 2020年底可向市場(chǎng)提供約 10,000 套客房；其中，預(yù)計(jì) 5 星級(jí)酒店項(xiàng)目 超過(guò) 20 個(gè)，提供客房約 9,250 套，占未來(lái)新增供應(yīng)的 90％以上。 ? 按旅 行 目的劃分，來(lái)京的國(guó)內(nèi)外游客主要是： 觀光 旅游、 商務(wù)旅游 、 參加會(huì)議、展覽、活動(dòng)、 探親訪友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。將會(huì)有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國(guó)的首都北京發(fā)生。 ? 海外旅游者在北京的主要花費(fèi)包括民航、商品、住宿和餐飲等， 2020 年住宿占據(jù)海外旅游者來(lái)京花費(fèi)的 16％左右，位居第三。而同期 3 星級(jí)酒店的入住率則較低，約為 55％66％， 2 星級(jí)和 1 星級(jí)酒店的入住率更僅有 45％ 51％的水平。 ? 星級(jí)酒店入住率呈現(xiàn)特征為：星級(jí)高，入住率高；規(guī)模大（單體客房數(shù)量多），入住率高。 ? 朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)的酒店價(jià)格水平明顯高于其它城區(qū)，而由于項(xiàng)目老化等因素， 4 星級(jí)酒店朝陽(yáng)區(qū)均價(jià)低于東城區(qū)，而 5 星級(jí)酒店則相反。 ? 由于強(qiáng)勁需求 導(dǎo)致的高入住率 的支撐，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)北京市優(yōu)質(zhì)酒店價(jià)格也會(huì)保持穩(wěn)定。 ? 從供給方面來(lái)看， 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)酒店供給較少： ? 目前項(xiàng)目周邊區(qū)域只有一個(gè) 4 星級(jí)華潤(rùn)飯店。 華潤(rùn)飯店 ? 華潤(rùn)飯店 位于 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路 35 號(hào) ， 是由香港華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 1987 年與中國(guó)南 洋有限公司合資興建的具有國(guó)際水準(zhǔn)的四星級(jí)豪華飯店，并于 1992 年 5 月 6 日正式開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)， 2001年重新裝修 過(guò) 。 ? 商務(wù)旅行者和旅游度假熱的升溫，預(yù)期將推動(dòng)北京酒店市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁發(fā)展， 2020