【正文】 得 更 良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，酒店 的特色和管理水平將成為未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 ? 項(xiàng)目 區(qū)域及鄰近 周邊區(qū)域 4 星級(jí)及以上酒店市場(chǎng)的表現(xiàn) 優(yōu)于 全市的平均水平 ，特別是新建的 5 星級(jí)酒店均取得 更為突出 的市場(chǎng)表現(xiàn)。 ? 商務(wù)旅行者和旅游度假熱的升溫，預(yù)期將推動(dòng)北京酒店市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁發(fā)展， 2020 年奧運(yùn)會(huì)將使得北京更加開(kāi)放，在旅游和商務(wù)旅行上更具吸引力。 但 華潤(rùn)飯店 2020 年的報(bào) 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 82 價(jià)上可以看出，華潤(rùn)飯店 的價(jià)格又恢復(fù)到正常水平，達(dá)到北京市平均水準(zhǔn)。 華潤(rùn)飯店 ? 華潤(rùn)飯店 位于 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路 35 號(hào) ， 是由香港華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 1987 年與中國(guó)南 洋有限公司合資興建的具有國(guó)際水準(zhǔn)的四星級(jí)豪華飯店，并于 1992 年 5 月 6 日正式開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)， 2001年重新裝修 過(guò) 。 ? 在大居住社區(qū)中建優(yōu)質(zhì)酒店不乏成功案例，其中同樣位于居住區(qū)的西四環(huán)世紀(jì)金源大飯店，由于其良好的配套服務(wù)、特色和管理就取得了不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 ? 從供給方面來(lái)看， 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)酒店供給較少： ? 目前項(xiàng)目周邊區(qū)域只有一個(gè) 4 星級(jí)華潤(rùn)飯店。 ? 由于本區(qū)域是一個(gè)典型的居住區(qū)，不是傳統(tǒng)的旅游區(qū)，其對(duì)觀光旅游客戶(hù)的滲透率有限，酒店未來(lái)的主流客戶(hù)群將是以商務(wù)旅客為主。 ? 由于強(qiáng)勁需求 導(dǎo)致的高入住率 的支撐，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)北京市優(yōu)質(zhì)酒店價(jià)格也會(huì)保持穩(wěn)定。 ? 由于受到強(qiáng)勁的需求支撐， 在沒(méi)有突發(fā)事件的情況下， 我們預(yù)計(jì) 2020 年至 2020 年間北京優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)的價(jià)格 至少 會(huì)維持在現(xiàn)有水平，不會(huì)有較大幅度波動(dòng)。 ? 朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)的酒店價(jià)格水平明顯高于其它城區(qū)，而由于項(xiàng)目老化等因素， 4 星級(jí)酒店朝陽(yáng)區(qū)均價(jià)低于東城區(qū)，而 5 星級(jí)酒店則相反。同入住率相反， 4 星級(jí)酒店的價(jià)格歷史走勢(shì)更具穩(wěn)定性。 ? 星級(jí)酒店入住率呈現(xiàn)特征為：星級(jí)高，入住率高；規(guī)模大（單體客房數(shù)量多），入住率高。而宣武、崇文及外圍郊區(qū) ，憑借個(gè)別項(xiàng)目的良好表現(xiàn)，入住率維持在 70％ 80%的較高水平。而同期 3 星級(jí)酒店的入住率則較低，約為 55％66％， 2 星級(jí)和 1 星級(jí)酒店的入住率更僅有 45％ 51％的水平。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 76 ? 2020 年北京共接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入約1000 億元人民幣。 ? 海外旅游者在北京的主要花費(fèi)包括民航、商品、住宿和餐飲等， 2020 年住宿占據(jù)海外旅游者來(lái)京花費(fèi)的 16％左右，位居第三。預(yù)計(jì)未來(lái) 5 年內(nèi)北京的酒店供應(yīng)將大大增加，而政府也將更傾向于鼓勵(lì)在城市的四環(huán)路沿線發(fā)展酒店。將會(huì)有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國(guó)的首都北京發(fā)生。 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平的不斷提高，國(guó)內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、 “五 一 ”、 “十一 ”三個(gè)旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來(lái)京旅游的國(guó)內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，北京市酒店市場(chǎng)受益匪淺，國(guó)內(nèi)游客成為三星級(jí)以下酒店的主要消費(fèi)者 。 ? 按旅 行 目的劃分，來(lái)京的國(guó)內(nèi)外游客主要是： 觀光 旅游、 商務(wù)旅游 、 參加會(huì)議、展覽、活動(dòng)、 探親訪友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。 ? 從區(qū)位分布來(lái)看， CBD、金融街、中關(guān)村、東二環(huán)等區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)供應(yīng)的主要集中區(qū)，可以預(yù)期，未來(lái)北京市各個(gè)高級(jí)酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 表 ： 北三環(huán)地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱(chēng) 位置 星級(jí) 客房 開(kāi)業(yè)時(shí)間 天鴻科苑大酒店 海淀知春路 25 號(hào) 4 394 2001 燕山大酒店 海淀路甲 38 號(hào) 4 218 1989 友誼賓館 白石橋路 3號(hào) 4 1,753 1954 德寶飯店 西城區(qū)德寶新園 22 號(hào) 4 206 1994 中苑賓館 西直門(mén)外高粱橋斜街 18 號(hào) 4 415 1990 翠宮飯店 知春路 5 361 1998 香格里拉飯店 紫竹院路 29 號(hào) 5 657 1987 西苑飯店 三里河 路 1號(hào) 5 650 1954 新世紀(jì)飯店 首體南路 6號(hào) 5 720 1992 世紀(jì)金源大酒店 海淀區(qū)板井路 69 號(hào) 5 554 2002 資料來(lái)源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 未來(lái)供應(yīng)狀況 ? 目前， 北京市 可查在建 5 星級(jí)酒店項(xiàng)目 24 個(gè)，預(yù)計(jì)在 2020年底可向市場(chǎng)提供約 10,000 套客房；其中，預(yù)計(jì) 5 星級(jí)酒店項(xiàng)目 超過(guò) 20 個(gè)，提供客房約 9,250 套，占未來(lái)新增供應(yīng)的 90％以上。 ? 區(qū)域內(nèi)高級(jí)酒店市場(chǎng)的發(fā)展隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟而逐步發(fā)展。 ? 區(qū)域酒店的客戶(hù)主要包括政府、組織和企業(yè)的內(nèi)、外賓和高消費(fèi)力的旅游人群?，F(xiàn)有 12 個(gè)四、五星級(jí)酒店，提供總客房 4,965 間。 ? 該地區(qū)臨近日壇路使館區(qū)，一直以來(lái)是北京市最具代表性的商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟(jì)核心。 ? 主要客源以來(lái)自于周邊商務(wù)區(qū)的大量商務(wù)需求為主，區(qū)域內(nèi)國(guó)際管理集團(tuán)的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)和濃厚的涉外氛圍對(duì)外籍人士尤具吸引力。此處高級(jí)酒店聚集，地塊現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店 11 個(gè)，總客房數(shù)為 5,422 個(gè)。 圖 ： 北京市優(yōu)質(zhì) （ 5 星級(jí)） 酒店區(qū)域分布 3117 178432 21 1 1 1 105101520253035朝陽(yáng) 海淀 東城 西城 宣武 昌平 通州 密云 崇文 豐臺(tái) 順義 懷柔 大興 資料來(lái)源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 作為中國(guó)主要的旅游和商務(wù)旅行目的地，北京的酒店物業(yè)也多數(shù)針對(duì)以上不同需求而進(jìn)行定位并提供服務(wù)。 ? 市場(chǎng)定位不清，主題酒店匱乏。 圖 : 2020 年底北京星級(jí)飯店構(gòu)成情況 5 星 , 5 . 5 4 %4 星 , 8 . 7 9 %3 星 , 3 2 . 4 1 %2 星 , 4 3 . 4 9 %1 星 , 9 . 7 7 % 資料來(lái)源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 從圖表分析來(lái)看，北 京一至三星級(jí)酒店 525 家，占總數(shù)的86%，高檔酒店 89 家，占總數(shù)的 14%，這種結(jié)構(gòu)比例比較合理。其中， 34 家五星級(jí)酒店提供客房約 16,607 間（套），而 55 家 4 星級(jí)酒店提供客房約 18,989 間（套）。第二個(gè)高峰就是 2000、 2001 年，年客房增長(zhǎng)量達(dá)到歷史最高 萬(wàn)間。 從下圖可以看出， 88 年開(kāi)始到 92 年是北京客房量增長(zhǎng)的第一個(gè)高峰，年客房增長(zhǎng)量最高達(dá)到 萬(wàn)間。 表 ： 近年來(lái)北京旅游飯店供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 北京旅游飯店數(shù) 456 家 554 家 622 家 659 家 客房間數(shù)（萬(wàn)間） 新增旅游飯店數(shù) 98家 68家 37家 新增客房間數(shù)（萬(wàn)間） 1 新增飯店平均規(guī)模（間 /家 ） 92 147 162 其中星級(jí)飯店間數(shù) 407家 506家 572家 614家 星級(jí)飯店數(shù)全國(guó)排名 第三位 第四位 第四位 未統(tǒng)計(jì) 資料來(lái)源：北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 在優(yōu)質(zhì)酒店方面，目前北京共有 89 家 5 星級(jí)酒店（含預(yù) 5 星），提供酒店房間約 35,596 間（套）。 ? 按星級(jí)劃分：五星級(jí) 34家，占 %；四星級(jí) 55 家，占 %；三星級(jí) 199 家，占 %；二星級(jí) 267 家，占 %；一星級(jí)60 家，占 %。 ? 價(jià)格體系較混亂，沒(méi)有形成明確的高、中、低檔的價(jià)格差距。其中，朝陽(yáng)區(qū)提供 供給13,369 套，海淀區(qū) 7827 套，東城區(qū) 7138 套，西城區(qū) 3113 套，分別占全市該類(lèi)總供應(yīng)的 ％、 22％、 20％和 ％，區(qū)域集中趨勢(shì)十分明顯。 ? 北京高檔酒店物業(yè)主要集中在以下地區(qū)： o 燕莎地區(qū) o 建國(guó)門(mén) CBD 地區(qū) o 王府井地區(qū) o 北三環(huán)地區(qū) (1) 燕莎地區(qū) ? 燕莎地區(qū)最早的酒店是建于 1984 年的長(zhǎng)城飯店，由于毗鄰使館區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早的一個(gè)地區(qū)。加之區(qū)域發(fā)展較早，投資管理更趨于國(guó)際化，如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與京旅合作的五星級(jí)長(zhǎng)城飯店等，區(qū)域酒店在北京高檔酒店市場(chǎng)上有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。其中，五星級(jí)酒店 6 個(gè)，總客房數(shù)為 3,251 間，五星級(jí)酒店在區(qū)域高檔酒店市場(chǎng)中占據(jù)較大比例。 表 ： 建國(guó)門(mén)－ CBD 地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱(chēng) 位置 星級(jí) 客房 開(kāi)業(yè)時(shí)間 建國(guó)飯店 朝陽(yáng)建外大街 5號(hào) 4 467 1982 京倫飯店 朝陽(yáng)建外大街 3號(hào) 4 656 1984 國(guó)貿(mào)飯店 朝陽(yáng)建外大街 1號(hào) 4 552 1989 賽特飯店 朝陽(yáng)建外大街 22 號(hào) 4 294 1991 凱萊大酒店 朝陽(yáng)建外南大街 2號(hào) 4 424 1992 京廣新世界飯店 呼家樓 5 446 1990 嘉里中心酒店 光華路 1號(hào) 5 487 2000 中國(guó)大飯店 建外大街 1號(hào) 5 716 1990 長(zhǎng)富宮飯店 建外大街 26 號(hào) 5 336 1990 國(guó)際俱樂(lè)部酒店 朝外大街 21 號(hào) 5 273 1997 國(guó)際飯店 建內(nèi)大街 9號(hào) 5 993 1991 資料來(lái)源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 (3) 王府井地區(qū) ? 王府井地區(qū)的酒店多數(shù)建于 1988 至 1993 年，而 1999