【正文】 虎門 消費(fèi)亮點(diǎn)，虎門本地居民小孩讀書每年的正常開支為 6000 元。 項(xiàng)目推廣理念：都市精英新生活 圖 18 海富華庭效果圖 該項(xiàng)目推廣過程中注意打造企業(yè)品牌，對德盛建業(yè)公司的實(shí)力與業(yè)績進(jìn)行充分展示，該公司開發(fā)了海珠大廈、太平新城 — 富民花園、南天商業(yè)中心。 樓盤銷售價(jià)格：按建筑面積計(jì)算，起價(jià) 2880 元，平均價(jià)格 3400 元，最高價(jià) 格 3780 元。 富民花園正在發(fā)售的小高層平均售價(jià) 3000 元 /平方米， 82 平方米兩室一廳小戶型較多，不僅在虎門發(fā)售，而且由于該項(xiàng)目距離虎門太平港澳客運(yùn)碼頭較近，在香港設(shè)有銷售處。項(xiàng)目總占地面積 26 萬平方米，首期規(guī)劃面積 73000 平方米，其中大部分為別墅，同時(shí)有四棟小高層建筑和 3 棟多層住宅項(xiàng)目。 圖 15 豐泰官山碧水莊園 豐泰官山碧水莊園處處洋溢山水豪情。 圖 14 海港城大廈效果圖 海港城大廈地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，集天時(shí)、地利、人和于一身。園林景物將給您一個帶公園的家，使您身心與大自然融為一體，讓您其樂無究。 表 4 能源華莊戶型比例 單 位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬元） 套 數(shù) 所占比例 兩房兩廳 萬 60 % 小三房兩廳 萬 150 % 大三房兩廳 萬 30 12% 復(fù)式房 萬 16 6% 合計(jì) 256 100% （六）中聯(lián)大廈 22 中聯(lián)大廈由三幢 26 層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬貨商場，與后面的虎門公園四季園只有一小河之隔。 （五）能源華莊 能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房，包括 62 套別墅和高層住宅，最高為 23 層。 銷售價(jià)格：本項(xiàng)目按照建筑面積計(jì)算起價(jià)為 3000 元，最高價(jià)格 4127 元，是虎門市區(qū)高層最高價(jià)格，均價(jià) 3400 元。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園，假山等 作為居民活動場所，此外會所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項(xiàng)目。 地理位置 柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項(xiàng)目地塊兩面臨路 ,交通方便，展示面較好； 20 項(xiàng)目周邊無舊的工廠及居民區(qū)，項(xiàng)目后面為虎門公園 ，商住兩相宜。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實(shí)的人們?nèi)ジ惺埽?shí)現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。 (2) 營銷最大賣點(diǎn)是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當(dāng)價(jià)格發(fā)售，營銷狀況較好。 108 米以上大戶型主要購買對象是本地人， 也有少量在虎門長期安家的外地人。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 3280 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 4801 元 /平米。 目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司 —— 海軍部隊(duì)與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，物業(yè)管理 是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。二期怡和園建筑實(shí)用率從 77%到 80%。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以 “ 居高臨下 ” 的感受。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過認(rèn)真挑選，精心策劃的。雖然總體規(guī)模大 , 由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂 , 缺乏協(xié)調(diào)性。酒店項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目開發(fā)同步，滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項(xiàng)目的一大優(yōu)點(diǎn)。住宅建 筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風(fēng)格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一，使整個小區(qū)如同一座富有熱帶風(fēng)情的小城。 自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出色的豐泰華園山莊一、二期將會成為虎門最大的住宅小區(qū)，為您營造自由、自在、自我的美好生活空間。 從整體上看該項(xiàng)目運(yùn)作比較成功，從發(fā)展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時(shí)也有部分臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者 ,其中各個市場工商戶購買就有 50 多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購買住房送 給父母居住也占有一定比例，購買別墅的人群很多是度假居住。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購買的需求是應(yīng)該得到滿足的，配套設(shè)施的滯后性將影響到項(xiàng)目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應(yīng)該成為本項(xiàng)目的重要宣傳渠道之一。如：紅外感應(yīng)式的水龍頭和沖水器。 物業(yè)管理 物業(yè)管理小高層收費(fèi)：物業(yè)管理基金每戶 2000 元，物業(yè)管理費(fèi) 元 /月 .平方米。 豐泰華園山莊戶型比例分析 表 1 豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計(jì)比例 單位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬元） 套數(shù) 所占 比例 大兩房兩廳 96101 2130 24 15% 小兩房兩廳 65 1925 24 15% 小三房兩廳 117122 2941 49 31% 大三房兩廳 140 3142 13 8% 小四房兩廳 131140 3347 26 16% 大四房兩廳 179180 5569 24 15% 合計(jì) 160 100% 注： 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第 1 1 13 座的戶型面積 14 會所的設(shè)計(jì)特點(diǎn) 會所內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)置比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項(xiàng)目，會所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖 面釣魚、游艇觀光等服務(wù)；會所缺乏主題和亮點(diǎn)，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氛圍。 （ 3）建筑布 局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項(xiàng)目規(guī)劃有 8 種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項(xiàng)目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項(xiàng)目配套的同時(shí)更有利于回避外圍環(huán)境對項(xiàng)目的影響。 13 圖 8 豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點(diǎn) （ 2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000 畝的水庫和 200 畝的郊野環(huán)保公園，景觀設(shè)計(jì)上突出親水創(chuàng)意。設(shè)計(jì)總 用地為 500 畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。 下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個重點(diǎn)樓盤。 圖 5 博愛幼兒園與虎門第四中學(xué) 周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設(shè) 2 萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務(wù)企業(yè)。 “ 花果山 ” 項(xiàng)目的北面是由近 10個具有一定規(guī)模的服裝生產(chǎn)企 業(yè)與幾十個以家庭為單位的小型生產(chǎn)線所組成，平時(shí)有馬達(dá)噪音，在小區(qū)靠北住房應(yīng)該考慮有防噪音措施。 外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要動力，虎門舉辦的服裝交易博覽會、 電子信息產(chǎn)品博覽會成交額巨大， 2002 年中國（虎門）國際服裝交易會實(shí)現(xiàn) 億元 交易額，這些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其 實(shí)的華南物流重鎮(zhèn)。 虎門現(xiàn)代化寫字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流，主要原因是外地客商來虎門主要是進(jìn)貨，作為流通的中轉(zhuǎn)站，真正在虎門辦公的大公司人數(shù)較少。這項(xiàng)超大型的建設(shè)，占地 30萬平方米，建筑面積 50余萬平方米。而他們的住房消費(fèi)習(xí)慣對虎門住宅市場具有很大影響。外來人口的狀態(tài)處于動態(tài)變化中。 虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化 ,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市發(fā)展道路，虎門是地級城市的經(jīng)濟(jì)總量，虎門文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。 9 2020 年 4 月 20 啟動 23 項(xiàng)工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（ A、 B 區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學(xué)校、黃金海岸 酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標(biāo)志城市化進(jìn)程全面提速。第七屆中國（虎門）國際服裝交易會，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實(shí)用思維，提高到弘揚(yáng)服飾文化的新的高度。 虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時(shí)候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 虎門自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。 2002 年虎門城市居民儲蓄達(dá)到 170 億元，程控電話超過 10 萬門。 2002 年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好， 2002 年完成稅收總額 億元，國稅 億元，地稅 億元。 虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙 7 考察，請專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個星期 開協(xié)調(diào)會，實(shí)行聯(lián)合辦公，為民企實(shí)行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢頭。 虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場體系，逐步實(shí)現(xiàn) “ 民牌 ——— 國內(nèi)名牌 ——— 國際知名品牌 ” 的三級跳。 （ 1）虎門企業(yè)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這個只有 萬個戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近 60 萬。 至 2002 年底止，東莞市注冊登記的工商企業(yè)和個體戶有 萬戶，比上年增加 萬戶。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 通過多次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計(jì)方案的園林與總體布局合理，通過財(cái)務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計(jì)方案是可行的，具有較好的性能價(jià)格比，在虎門房地產(chǎn) 市場中具有較強(qiáng)競爭力。 戶型的動態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果，對戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。這與過去傳統(tǒng)被動的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營銷之路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。 針對虎門樓盤的三個明顯缺陷： 。因此，我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是荔霖春曉（本項(xiàng)目暫定名）如何達(dá)到均價(jià) 3000 元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項(xiàng)目品牌的根本要旨。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計(jì)算）， 4 層賣價(jià) 3600 元， 5 層以上售價(jià) 4000 元，頂層復(fù)式售價(jià) 4600 元；飛龍山莊最低價(jià)格為 2543元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754元 /平方米，均價(jià)為 3280元 /平方米；柏景豪庭高層起價(jià)為 3000 元，最高價(jià)格 4127 元，均價(jià) 3500 元；柏景豪庭是虎 門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價(jià)格。 通過專業(yè)訪談和初步分析，我們設(shè)計(jì)了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷的詳細(xì)分析，我 們結(jié)合對荔霖春曉的環(huán)境分析，提出了主要賣點(diǎn)，根據(jù)主要賣點(diǎn)以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。 我們結(jié)合荔霖春曉面臨的競爭態(tài)勢，按照體驗(yàn)營銷的總體大思路，以人 為本，站在使用者便利、舒適實(shí)用的立場上，采取精品設(shè)計(jì)的原則；并且提出了特色健康運(yùn)動泛會所（減少人工服務(wù)項(xiàng)目，增加親近自然的活動，會所外設(shè)置籃球場地、羽毛球場地）；知識型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗(yàn)營銷，系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目形象識別系統(tǒng) CIS 等主要策劃思路。讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計(jì)和建造。 根據(jù)對已經(jīng)推出的各個樓盤詳細(xì)分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點(diǎn)增加 130 平方米左右 小四室兩廳雙陽臺的戶型比例，小四房比例為 35%，大四房比例 10%，超大戶型或復(fù)式 15%。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)銷售周期為 2 年，項(xiàng)目利潤率為 %。 圖 1 項(xiàng)目地塊 — 人民北路花果山一景 二、虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化與住 宅市場總體狀況 根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì) ,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,按可比價(jià)格計(jì)算 ,比上年 6 增長 %,增長幅度已連續(xù) 6 年保持在 18%左右的水平。企業(yè)總體數(shù)量增加。各項(xiàng)人民幣貸款余額 ，比年初增長 %，其中，短期貸款余額 億元，比年初增長 %，中長期貸款 億元，比年初增長 %，說明企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需求增長。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會的一南一北格局。 虎門鎮(zhèn)比較重視民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民營企業(yè)發(fā)展發(fā)展迅猛， 2001 年有民營企業(yè) 1135 家，個體工商戶 8500 家， 2001 年民營企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 15 億元，納稅 1 億元，虎門彩色印刷廠的利稅是 3000 萬元，虎門民營經(jīng)濟(jì)在華南民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中占有重要位置。 ” （ 2）虎門近兩年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 2001 年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；工業(yè)總產(chǎn)值 億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；財(cái)政收入 億元，比 2000 年增長 27％。出口創(chuàng)匯 億美元，同比增長 %。 虎門作為重要的入?？冢c海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地， 英帝國主義 8 分子通過虎門等