【正文】 豐泰官山碧水莊園 發(fā)展商：虎門建設(shè)發(fā)展有限公司 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 理念定位：豐泰官山碧水莊園 —— 綠樹藍(lán)天 山水豪情 豐泰官山碧水莊園占地 60 萬平方米，三面環(huán)水，座落于橫崗水庫旁，將會(huì)建成一個(gè)低 23 密度的別墅小區(qū)。 圖 14 海港城大廈效果圖 海港城大廈地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，集天時(shí)、地利、人和于一身。 發(fā)展商：東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司 ] （七）海港城大廈 海港城大廈是大型商住樓項(xiàng)目，用地面積 6,598 平方米，總建筑面積為 60,951 平方米，樓高共 23 層，由停車場(chǎng)、商場(chǎng)和餐飲店、架空花園、辦公大樓及住宅樓層構(gòu)成。園林景物將給您一個(gè)帶公園的家，使您身心與大自然融為一體，讓您其樂無究。 圖 13 中聯(lián)大廈效果圖 大廈由名師設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格 典雅獨(dú)特，是現(xiàn)代豪宅建筑的典范。 表 4 能源華莊戶型比例 單 位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬元） 套 數(shù) 所占比例 兩房?jī)蓮d 萬 60 % 小三房?jī)蓮d 萬 150 % 大三房?jī)蓮d 萬 30 12% 復(fù)式房 萬 16 6% 合計(jì) 256 100% （六）中聯(lián)大廈 22 中聯(lián)大廈由三幢 26 層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬貨商場(chǎng)，與后面的虎門公園四季園只有一小河之隔。按照建筑面積計(jì)算平均價(jià)格為 3240 元左右。 （五）能源華莊 能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房，包括 62 套別墅和高層住宅，最高為 23 層。本項(xiàng)目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 銷售價(jià)格：本項(xiàng)目按照建筑面積計(jì)算起價(jià)為 3000 元，最高價(jià)格 4127 元，是虎門市區(qū)高層最高價(jià)格，均價(jià) 3400 元。 (3). 戶型比例上分析：大戶型 186 平方米以上占 %。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會(huì)所，休閑會(huì)所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場(chǎng)、綠島、兒童樂園，假山等 作為居民活動(dòng)場(chǎng)所，此外會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項(xiàng)目。 外立面 柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套，因此，在建筑設(shè)計(jì)本身進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)，外立面挺拔，屋頂進(jìn)行專門框架式設(shè)計(jì)，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。 地理位置 柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項(xiàng)目地塊兩面臨路 ,交通方便，展示面較好； 20 項(xiàng)目周邊無舊的工廠及居民區(qū)，項(xiàng)目后面為虎門公園 ，商住兩相宜。 (5) 項(xiàng)目的購(gòu)買客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié) 的當(dāng)?shù)馗呤杖胝?,其次是外地來虎門創(chuàng)業(yè)成功者 ,境外及港澳臺(tái)人士較少 . 綜合來看 ,該項(xiàng)目與荔林豪庭項(xiàng)目的區(qū)位特征比較接近 ,潛在客戶群較為相近 ,所以該項(xiàng)目是荔霖春曉項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 .由于其開發(fā)時(shí)間的超前性 ,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實(shí)的人們?nèi)ジ惺?，去?shí)現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營(yíng)銷效果可能會(huì)更好。與豐泰華園（虎門一流水平），本項(xiàng)目開發(fā)水平只能是三流層次。 (2) 營(yíng)銷最大賣點(diǎn)是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當(dāng)價(jià)格發(fā)售，營(yíng)銷狀況較好。 總體看 ,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差 ,山景資源具有突出優(yōu)勢(shì)，配套較好，地段優(yōu)越，價(jià)格適中，因此銷售情況較好。 108 米以上大戶型主要購(gòu)買對(duì)象是本地人， 也有少量在虎門長(zhǎng)期安家的外地人。 飛龍山莊的銷售情況： 怡和園一期房屋的部分復(fù)式房還沒有銷售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來?xiàng)澋膭e墅已經(jīng)建設(shè)好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為40%，銷售進(jìn)度分三期進(jìn)行（每期一棟）：一期開發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前已銷售八成。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 3280 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 4801 元 /平米。同時(shí)在山莊的主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。 目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級(jí)公司 —— 海軍部隊(duì)與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，物業(yè)管理 是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。 表 2 戶型比例分析 A 座為例（按建筑面積計(jì)算） 名 稱 面積 (平方米 ) 每套售價(jià)（萬元） 套數(shù) 比 例 大三房?jī)蓮d 167 4755 20 30． 5% 中三房?jī)蓮d 130138 3340 20 30． 5% 18 四房?jī)蓮d 197 4853 4 6% 五房?jī)蓮d 197 4751 2 3% 六房?jī)蓮d 232241 5468 14 21% 頂層復(fù)式 五房三廳 244260 7584 2 3% 六房三廳 133138 2 3% 七室二廳 375485 117125 2 3% 合計(jì) 66 套 目前 A、 B 兩座相同，均為 66 套，戶型相同，價(jià)格略有不同。二期怡和園建筑實(shí)用率從 77%到 80%。 (5) 飛龍山莊一期小高層復(fù)式建筑配有花園與車庫，建筑實(shí)用率 81%。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以 “ 居高臨下 ” 的感受。 怡和園南面是道路，道路南面設(shè)置條狀綠化景觀，主要包括水景、小橋、涼亭，該景觀設(shè)計(jì)是小區(qū)最好的景觀小品。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過認(rèn)真挑選，精心策劃的。 17 目前正在發(fā)售的怡和園，首層架空作為車庫，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍(lán)色，力求與周圍環(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。雖然總體規(guī)模大 , 由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂 , 缺乏協(xié)調(diào)性。 整體規(guī)模 飛龍山莊的占地面積是 75043 平方米；總建筑面積為 19 萬平方米；綠化面積 20705 平方米；道路面積 22566 平方米；建筑密度 42%；容積率為 。酒店項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目開發(fā)同步，滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項(xiàng)目的一大優(yōu)點(diǎn)。 豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念 —— 給你一個(gè)寧靜而樸實(shí)的港灣 圖 10 豐泰裕田花園與豐泰花園酒店 豐泰花園酒店坐落于虎門樹田 325 省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風(fēng)情為特色的，集商務(wù)會(huì)議、休閑度假于一體的綜合型酒店。住宅建 筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風(fēng)格回歸自然，屋頂變化錯(cuò)落形成和諧統(tǒng)一，使整個(gè)小區(qū)如同一座富有熱帶風(fēng)情的小城。 小區(qū)規(guī)劃有 30 幢別墅，高層住宅約 2,000 戶，相關(guān)有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施。 自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出色的豐泰華園山莊一、二期將會(huì)成為虎門最大的住宅小區(qū)，為您營(yíng)造自由、自在、自我的美好生活空間。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該項(xiàng)目的別墅對(duì)荔霖春曉的影響不大，但是小高層對(duì)我們具有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 從整體上看該項(xiàng)目運(yùn)作比較成功，從發(fā)展趨勢(shì)看，部分別墅的滯銷、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對(duì)后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會(huì)在虎門獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。戶型設(shè)計(jì)方面，小高層物業(yè)的戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求的對(duì)接情況較好。 小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時(shí)也有部分臺(tái)港澳內(nèi)地求親置業(yè)者 ,其中各個(gè)市場(chǎng)工商戶購(gòu)買就有 50 多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購(gòu)買住房送 給父母居住也占有一定比例，購(gòu)買別墅的人群很多是度假居住。 一期小高層住宅已全部銷 售完畢（總數(shù) 400 多套），二期銷售過大半（總數(shù) 400 多套）， 15 三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比較受歡迎外，其余別墅部分銷售不理想。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購(gòu)買的需求是應(yīng)該得到滿足的，配套設(shè)施的滯后性將影響到項(xiàng)目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應(yīng)該成為本項(xiàng)目的重要宣傳渠道之一。開通客戶專車：目前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒有公交線路。如：紅外感應(yīng)式的水龍頭和沖水器。結(jié)論：一星級(jí)的物業(yè)管理水平。 物業(yè)管理 物業(yè)管理小高層收費(fèi)：物業(yè)管理基金每戶 2000 元，物業(yè)管理費(fèi) 元 /月 .平方米。 2．重點(diǎn)調(diào)整會(huì)所商場(chǎng)，側(cè)重居民便利服務(wù)，綠色蔬菜、食品等日用消費(fèi)品品種齊全。 豐泰華園山莊戶型比例分析 表 1 豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計(jì)比例 單位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬元） 套數(shù) 所占 比例 大兩房?jī)蓮d 96101 2130 24 15% 小兩房?jī)蓮d 65 1925 24 15% 小三房?jī)蓮d 117122 2941 49 31% 大三房?jī)蓮d 140 3142 13 8% 小四房?jī)蓮d 131140 3347 26 16% 大四房?jī)蓮d 179180 5569 24 15% 合計(jì) 160 100% 注： 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第 1 1 13 座的戶型面積 14 會(huì)所的設(shè)計(jì)特點(diǎn) 會(huì)所內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)置比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項(xiàng)目，會(huì)所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖 面釣魚、游艇觀光等服務(wù)；會(huì)所缺乏主題和亮點(diǎn)，個(gè)性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營(yíng)造會(huì)所休閑及活動(dòng)、健身的氛圍。 （ 4）配套設(shè)施規(guī)劃：社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。 （ 3）建筑布 局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項(xiàng)目規(guī)劃有 8 種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項(xiàng)目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項(xiàng)目配套的同時(shí)更有利于回避外圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響。 景觀綠化上融會(huì)多國(guó)情調(diào)，形成 8 個(gè)人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、人造沙灘）；通過山莊公園的規(guī)劃建設(shè)，形成郊野公園特色景區(qū) (如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺(tái)、半山亭、荔枝園 )。 13 圖 8 豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點(diǎn) （ 2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000 畝的水庫和 200 畝的郊野環(huán)保公園，景觀設(shè)計(jì)上突出親水創(chuàng)意。 社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點(diǎn) （ 1）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我 主要思想是融合英國(guó)泰晤士 河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家； 突出表達(dá)人性健康特點(diǎn)的建筑風(fēng)格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)總 用地為 500 畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目地塊緊鄰虎門林場(chǎng)且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因此，該項(xiàng)目自然景觀優(yōu)勢(shì)非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范圍內(nèi)具有唯一性和較強(qiáng)的排它性，綜合形成了該項(xiàng)目豪宅指標(biāo)地段的獨(dú)特魅力。 下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個(gè)重點(diǎn)樓盤。 圖 6 建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所與博頭村菜市場(chǎng) 需要在規(guī)劃中留出適當(dāng)位置設(shè)置綠色果菜超市，但必須通過社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜 12 市場(chǎng)問題。 圖 5 博愛幼兒園與虎門第四中學(xué) 周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設(shè) 2 萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務(wù)企業(yè)。 項(xiàng)目附近學(xué)校有虎門第四中學(xué)、虎門一中、較遠(yuǎn)的中學(xué)有國(guó)家級(jí)威遠(yuǎn)中學(xué)，虎門政府計(jì)劃在 2020 年實(shí)現(xiàn)教育強(qiáng)鎮(zhèn)目標(biāo)。 “ 花果山 ” 項(xiàng)目的北面是由近 10個(gè)具有一定規(guī)模的服裝生產(chǎn)企 業(yè)與幾十個(gè)以家庭為單位的小型生產(chǎn)線所組成，平時(shí)有馬達(dá)噪音，在小區(qū)靠北住房應(yīng)該考慮有防噪音措施。 三、片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 “ 花果山 ” 項(xiàng)目東面山下是門市房，其中博頭衛(wèi)生站是小區(qū)的主要入口，寬 12 米，小區(qū)東面是虎門主要道路之一 —— 人民北路。 外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ㈤T舉辦的服裝交易博覽會(huì)、 電子信息產(chǎn)品博覽會(huì)成交額巨大， 2002 年中國(guó)（虎門）國(guó)際服裝交易會(huì)實(shí)現(xiàn) 億元 交易額，這些會(huì)展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其 實(shí)的華南物流重鎮(zhèn)。 虎門商鋪建筑面積總量已 經(jīng)達(dá)到 25 萬平方米，結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅加上商鋪和簡(jiǎn)單商場(chǎng)項(xiàng)目空置較多；而一些著名百貨公司進(jìn)來選址又難以選到合適的商業(yè)面積，例如設(shè)計(jì)先進(jìn)，面積 3 萬平方米以上百貨等。 虎門現(xiàn)代化寫字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流，主要原因是外地客商來虎門主要是進(jìn)貨，作為流通的中轉(zhuǎn)站，真正在虎門辦公的大公司人數(shù)較少。商鋪總量近萬個(gè)，相當(dāng)于虎門現(xiàn)在商鋪街商鋪量的總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。這項(xiàng)超大型的建設(shè)，占地 30萬平方米，建筑面積 50余萬平方米。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。而他們的住房消費(fèi)習(xí)慣對(duì)虎門住宅市場(chǎng)具有很大影響。 虎門企 業(yè)高級(jí)管理人員與主要服裝設(shè)計(jì)與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。外來人口的狀態(tài)處于動(dòng)態(tài)變化中。 虎門外來人口眾多， 80%是文化層次不高的普通打工者，虎門培育中間層的道路還很漫長(zhǎng)，社會(huì)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設(shè)還有很漫長(zhǎng)的路程要走。 虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境