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正文內(nèi)容

荔霖春曉全程策劃方案(編輯修改稿)

2025-06-19 14:33 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主,同時也有部分臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者 ,其中各個市場工商戶購買就有 50 多戶,白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例,年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀,購買住房送 給父母居住也占有一定比例,購買別墅的人群很多是度假居住。 綜合評價 該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越,具備發(fā)展豪宅的自然條件,但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件,對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠,導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。戶型設(shè)計方面,小高層物業(yè)的戶型設(shè)計與市場需求的對接情況較好。 該項(xiàng)目的宣傳推廣缺乏整體性,會所建設(shè)主題不鮮明,物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定的差距,對項(xiàng)目的推廣銷售產(chǎn)生一定的不利影響。 從整體上看該項(xiàng)目運(yùn)作比較成功,從發(fā)展趨勢看,部分別墅的滯銷、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響,由于二期很快開發(fā),公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成,豐泰華園依舊會在虎門獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講,荔霖春曉在地段上具有一定優(yōu)勢。因此,長遠(yuǎn)看,該項(xiàng)目的別墅對荔霖春曉的影響不大,但是小高層對我們具有較大的競爭壓力。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔,占地 35 萬平方米,將規(guī)劃為大型居民居住區(qū),與一期相連,預(yù)計總共可入住 6,000 戶,人口達(dá) 20,000 人,并設(shè)商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設(shè)施, 為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。 自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出色的豐泰華園山莊一、二期將會成為虎門最大的住宅小區(qū),為您營造自由、自在、自我的美好生活空間。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 16 豐泰裕田花園位于虎門樹田村,是一個占地約 25 萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。 小區(qū)規(guī)劃有 30 幢別墅,高層住宅約 2,000 戶,相關(guān)有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會所、泳池、網(wǎng)球場等配套設(shè)施。 豐泰裕田花園依山傍水,開敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運(yùn)用,利用自然通風(fēng)采光達(dá)到人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建 筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化,風(fēng)格回歸自然,屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一,使整個小區(qū)如同一座富有熱帶風(fēng)情的小城。園林綠化與建筑相結(jié)合,營造美好的生活空間,花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風(fēng)情。 豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念 —— 給你一個寧靜而樸實(shí)的港灣 圖 10 豐泰裕田花園與豐泰花園酒店 豐泰花園酒店坐落于虎門樹田 325 省道旁,交通便利,坐擁橫圳水庫,天然環(huán)境優(yōu)越,是東莞市唯一一家以東南亞風(fēng)情為特色的,集商務(wù)會議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約 65,000 平方米,建筑面積給 60,000 平方米, 功能分區(qū)包括商務(wù)會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運(yùn)動區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等,能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務(wù)。酒店項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目開發(fā)同步,滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求,這是該項(xiàng)目的一大優(yōu)點(diǎn)。 (三)飛龍山莊調(diào)研報告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處,項(xiàng)目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。 整體規(guī)模 飛龍山莊的占地面積是 75043 平方米;總建筑面積為 19 萬平方米;綠化面積 20705 平方米;道路面積 22566 平方米;建筑密度 42%;容積率為 。 小區(qū)按照山勢設(shè)計為三棟小高層和 100 棟別墅組成;小區(qū)主要戶型有三種,由 100— 283平方米組成不等;小高層由三棟 16 層(每棟由 A、 B 座組成)的建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大 , 由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂 , 缺乏協(xié)調(diào)性。 外立面 飛龍山莊不同時期開發(fā)的項(xiàng)目外觀反差較大 ,樓齡各不相同,因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。 17 目前正在發(fā)售的怡和園,首層架空作為車庫,怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍(lán)色,力求與周圍環(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。 圖 11 飛龍山莊立面圖 規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn) 飛龍山莊是典型的山景住宅,主要建筑有小高層、多層住宅以及獨(dú)立別墅 : (1) 設(shè)計理念: “ 龍騰天下 ” ;用千百年前盤踞于擔(dān)桿山上飛龍化作山脈,作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說,用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點(diǎn),表現(xiàn)一個祥和吉利的住宅,能給購房者八方聚財,金玉滿堂的隱喻。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過認(rèn)真挑選,精心策劃的。 (2) 飛龍山莊由于開發(fā)較早,小區(qū)園林設(shè)計理念比較陳舊,自然地貌破壞后重建,原始鄉(xiāng)土植物沒有保留,新開發(fā)的怡和園北 后山地勢很陡峭,上山步道與景觀設(shè)計比較粗糙,主要作了防滑坡處理 ,景觀與上山步道沒有精細(xì)規(guī)劃。 怡和園南面是道路,道路南面設(shè)置條狀綠化景觀,主要包括水景、小橋、涼亭,該景觀設(shè)計是小區(qū)最好的景觀小品。 (3) 小區(qū)配套較好,小區(qū)設(shè)置大型三層停車場所,充分考慮了有車一族的需求,室內(nèi)外游泳池各一個。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計的;有良好開闊的視覺效果,可以給顧客以 “ 居高臨下 ” 的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境,山景是本項(xiàng)目的最重要賣點(diǎn)。 (5) 飛龍山莊一期小高層復(fù)式建筑配有花園與車庫,建筑實(shí)用率 81%。普通住宅實(shí)用率為 82%。二期怡和園建筑實(shí)用率從 77%到 80%。 戶型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型,復(fù)式以六房二庭為主;小高層怡和園復(fù)式很有特點(diǎn):六房三庭,套內(nèi)面積 283 平方米,視覺景觀較好。 表 2 戶型比例分析 A 座為例(按建筑面積計算) 名 稱 面積 (平方米 ) 每套售價(萬元) 套數(shù) 比 例 大三房兩廳 167 4755 20 30. 5% 中三房兩廳 130138 3340 20 30. 5% 18 四房兩廳 197 4853 4 6% 五房兩廳 197 4751 2 3% 六房兩廳 232241 5468 14 21% 頂層復(fù)式 五房三廳 244260 7584 2 3% 六房三廳 133138 2 3% 七室二廳 375485 117125 2 3% 合計 66 套 目前 A、 B 兩座相同,均為 66 套,戶型相同,價格略有不同。 物業(yè)管理 (1) 物業(yè)管理費(fèi)用為每平方米 元,繳費(fèi)面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e,車位每月 50 元,摩托車每月 10 元。 目前,管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)(廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司 —— 海軍部隊(duì)與地方合作的公司);從管理的角度上來看,物業(yè)管理 是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響,物業(yè)管理的效果不能滿意 (2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足,讓人無法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。同時在山莊的主出入口處,宣傳導(dǎo)示不鮮明。 銷售情況 銷售價格:小高層的房屋均價為 3800 元 /平米左右 (套內(nèi)面積 )。按照建筑面積計算最低價格為 3280 元 /平方米,頂層復(fù)式最高售價為 4801 元 /平米。按照建筑面積計算最低價格為 2543 元 /平方米,頂層復(fù)式最高售價為 3754 元 /平方米,頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀,差價在 6 萬元左右,每平方米相差 165 元左右。 飛龍山莊的銷售情況: 怡和園一期房屋的部分復(fù)式房還沒有銷售完畢,但是有部分的別墅已經(jīng)出售(目前有十來?xiàng)澋膭e墅已經(jīng)建設(shè)好),其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè),別墅綠化率控制為40%,銷售進(jìn)度分三期進(jìn)行(每期一棟):一期開發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢,二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售,二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中; 客戶及置業(yè)需求特征: 101108 米三室小戶型購買對象主要為外地人,其中有很多是富 19 民以及黃河時裝城等工商戶,外地人購房比例為 50%以上。 108 米以上大戶型主要購買對象是本地人, 也有少量在虎門長期安家的外地人。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰?,因此在住宅設(shè)計方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求。 總體看 ,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差 ,山景資源具有突出優(yōu)勢,配套較好,地段優(yōu)越,價格適中,因此銷售情況較好。 綜合評價 (1) 項(xiàng)目開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進(jìn)式銷售方式,銷售價格是低開高走;營銷隊(duì)伍比較成熟,營銷人員得到比較良好訓(xùn)練。 (2) 營銷最大賣點(diǎn)是大面積山景資源,而在虎門山景資源稀缺,因此適當(dāng)價格發(fā)售,營銷狀況較好。 園林規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)一般,沒有表現(xiàn) 出山地小區(qū)的整體美感,降低了小區(qū)的檔次,對于山景資源是粗放式開發(fā)。與豐泰華園(虎門一流水平),本項(xiàng)目開發(fā)水平只能是三流層次。 (3) 文化品位不高,人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠,假如在山上修建一個龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍,讓人有一點(diǎn)仙居的的感覺。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實(shí)的人們?nèi)ジ惺?,去?shí)現(xiàn)心理上的自我,真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感,營銷效果可能會更好。 (4) 虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅,不僅環(huán)境與建筑一流,而且物業(yè)管理一流。 (5) 項(xiàng)目的購買客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié) 的當(dāng)?shù)馗呤杖胝?,其次是外地來虎門創(chuàng)業(yè)成功者 ,境外及港澳臺人士較少 . 綜合來看 ,該項(xiàng)目與荔林豪庭項(xiàng)目的區(qū)位特征比較接近 ,潛在客戶群較為相近 ,所以該項(xiàng)目是荔霖春曉項(xiàng)目的直接競爭對手 .由于其開發(fā)時間的超前性 ,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。 (四)柏景豪庭調(diào)研報告 柏景豪庭是廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)的重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目定位為大胸懷高視界,強(qiáng)調(diào)其作為虎門住宅第一高層的地位。 地理位置 柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處,項(xiàng)目地塊兩面臨路 ,交通方便,展示面較好; 20 項(xiàng)目周邊無舊的工廠及居民區(qū),項(xiàng)目后面為虎門公園 ,商住兩相宜。 整體規(guī)模 建筑面積 9 萬平方米 ,是由 4 棟 29— 31 層高層住宅組成,定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。 外立面 柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套,因此,在建筑設(shè)計本身進(jìn)行了精心設(shè)計,外立面挺拔,屋頂進(jìn)行專門框架式設(shè)計,外立面色調(diào)豐富,住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配,上部為白色。 圖 12 柏景豪庭立面效果圖 規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn) (1). 裙樓設(shè)計為大型商場,華潤超市入住。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)置空中花園,設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會所,休閑會所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園,假山等 作為居民活動場所,此外會所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項(xiàng)目。 (2). 立面與屋頂設(shè)計風(fēng)格比較挺拔,與虎門公園山頂相互呼應(yīng),整個建筑很有氣勢。 (3). 戶型比例上分析:大戶型 186 平方米以上占 %。 (4). 建筑實(shí)用率 %. 戶型比例 表 3 柏景豪庭戶型比例分析(按建筑面積計算) 名 稱 面積平方米 每套售價(萬元) 套 數(shù) 比 例 兩房兩廳一 (二 )衛(wèi) 38— 43 46 % 小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 3946 46 % 大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4350 46 % 四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺 4854 69 % 4653 23 % 四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 6170 46 % 五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4856 23 % 6373 23 % 7384 46 % 合計 368 套 21 銷售情況 五月一日開盤剛剛發(fā)售,柏景豪庭是虎門高層住宅 的風(fēng)向標(biāo)。 銷售價格:本項(xiàng)目按照建筑面積計算起價為 3000 元,最高價格 4127 元,是虎門市區(qū)高層最高價格,均價 3400 元。 普通戶型例如三室兩廳平均價格為 3250 元,高檔戶型平均價格為 3500 元 物業(yè)管理 該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi),每平方米為 2 元,大戶型每月 200 平方米住宅為 400元物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)管理基金收取每戶 2000 元,這在虎門都是最高收費(fèi)。本項(xiàng)目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 綜合評價 本項(xiàng)目在虎門地產(chǎn)占有重要位置,發(fā)展商由黃河時裝城等知名項(xiàng)目作為依托,該項(xiàng)目是我們開發(fā)現(xiàn)代豪庭 的主要對手,同時與花果山荔霖春曉項(xiàng)目也存在競爭關(guān)系。 (五)能源華莊 能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房,包括 62 套別墅和高層住宅,最高為 23 層。套內(nèi)面積起價 3400,最高 3980 元,平均價格 3650 元左右。按照建筑面積計算平均價格為 3240 元左右。 能源華莊位于港口路中心片區(qū),位于豪門大酒店對面,是虎門中心片區(qū)重要的高層項(xiàng)目。 表 4 能源華莊戶型比例 單 位 建筑面積(平方米) 每套售價(萬元) 套 數(shù) 所占比例 兩房兩廳 萬 60 % 小三房兩廳 萬 150 % 大三房兩廳 萬 30 12% 復(fù)式房 萬 16 6% 合計 256 100% (六)中聯(lián)大廈 22 中聯(lián)大廈由三幢 26 層群樓組合而成,傲立在虎門超值黃金地段,樓前是寬闊亮麗的虎門大道,交通異常便捷,右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬貨商場,與后面的虎門公園四季園只有一小河之
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