【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小高層物業(yè)部分客戶(hù)以虎門(mén)本地人和內(nèi)地在虎門(mén)創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時(shí)也有部分臺(tái)港澳內(nèi)地求親置業(yè)者 ,其中各個(gè)市場(chǎng)工商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)就有 50 多戶(hù)，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購(gòu)買(mǎi)住房送 給父母居住也占有一定比例，購(gòu)買(mǎi)別墅的人群很多是度假居住。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢(shì)條件，對(duì)潛在客戶(hù)的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺(jué)遮擋方面的協(xié)調(diào)。戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，小高層物業(yè)的戶(hù)型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求的對(duì)接情況較好。 該項(xiàng)目的宣傳推廣缺乏整體性，會(huì)所建設(shè)主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶(hù)需求尚存在一定的差距，對(duì)項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的不利影響。 從整體上看該項(xiàng)目運(yùn)作比較成功，從發(fā)展趨勢(shì)看，部分別墅的滯銷(xiāo)、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對(duì)后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開(kāi)發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會(huì)在虎門(mén)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。對(duì)它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來(lái)講，荔霖春曉在地段上具有一定優(yōu)勢(shì)。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該項(xiàng)目的別墅對(duì)荔霖春曉的影響不大，但是小高層對(duì)我們具有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門(mén)赤崗白馬湖畔，占地 35 萬(wàn)平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預(yù)計(jì)總共可入住 6,000 戶(hù)，人口達(dá) 20,000 人，并設(shè)商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設(shè)施， 為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。 自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出色的豐泰華園山莊一、二期將會(huì)成為虎門(mén)最大的住宅小區(qū)，為您營(yíng)造自由、自在、自我的美好生活空間。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 16 豐泰裕田花園位于虎門(mén)樹(shù)田村，是一個(gè)占地約 25 萬(wàn)平方米的大型高尚住宅小區(qū)。 小區(qū)規(guī)劃有 30 幢別墅，高層住宅約 2,000 戶(hù)，相關(guān)有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施。 豐泰裕田花園依山傍水，開(kāi)敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運(yùn)用，利用自然通風(fēng)采光達(dá)到人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建 筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風(fēng)格回歸自然，屋頂變化錯(cuò)落形成和諧統(tǒng)一，使整個(gè)小區(qū)如同一座富有熱帶風(fēng)情的小城。園林綠化與建筑相結(jié)合，營(yíng)造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥(niǎo)語(yǔ)花香充滿(mǎn)無(wú)限熱帶風(fēng)情。 豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念 —— 給你一個(gè)寧?kù)o而樸實(shí)的港灣 圖 10 豐泰裕田花園與豐泰花園酒店 豐泰花園酒店坐落于虎門(mén)樹(shù)田 325 省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫(kù)，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風(fēng)情為特色的，集商務(wù)會(huì)議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約 65,000 平方米，建筑面積給 60,000 平方米， 功能分區(qū)包括商務(wù)會(huì)議區(qū)、客戶(hù)居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、健身運(yùn)動(dòng)區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務(wù)。酒店項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步，滿(mǎn)足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項(xiàng)目的一大優(yōu)點(diǎn)。 （三）飛龍山莊調(diào)研報(bào)告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門(mén)大道交匯處，項(xiàng)目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛(ài)。 整體規(guī)模 飛龍山莊的占地面積是 75043 平方米；總建筑面積為 19 萬(wàn)平方米；綠化面積 20705 平方米；道路面積 22566 平方米；建筑密度 42%；容積率為 。 小區(qū)按照山勢(shì)設(shè)計(jì)為三棟小高層和 100 棟別墅組成；小區(qū)主要戶(hù)型有三種，由 100— 283平方米組成不等；小高層由三棟 16 層（每棟由 A、 B 座組成）的建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大 , 由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂 , 缺乏協(xié)調(diào)性。 外立面 飛龍山莊不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目外觀反差較大 ,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。 17 目前正在發(fā)售的怡和園，首層架空作為車(chē)庫(kù)，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍(lán)色，力求與周?chē)h(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。 圖 11 飛龍山莊立面圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨(dú)立別墅 : (1) 設(shè)計(jì)理念： “ 龍騰天下 ” ；用千百年前盤(pán)踞于擔(dān)桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說(shuō)，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點(diǎn)，表現(xiàn)一個(gè)祥和吉利的住宅，能給購(gòu)房者八方聚財(cái)，金玉滿(mǎn)堂的隱喻。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過(guò)認(rèn)真挑選，精心策劃的。 (2) 飛龍山莊由于開(kāi)發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計(jì)理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒(méi)有保留，新開(kāi)發(fā)的怡和園北 后山地勢(shì)很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計(jì)比較粗糙，主要作了防滑坡處理 ，景觀與上山步道沒(méi)有精細(xì)規(guī)劃。 怡和園南面是道路，道路南面設(shè)置條狀綠化景觀，主要包括水景、小橋、涼亭，該景觀設(shè)計(jì)是小區(qū)最好的景觀小品。 (3) 小區(qū)配套較好，小區(qū)設(shè)置大型三層停車(chē)場(chǎng)所，充分考慮了有車(chē)一族的需求，室內(nèi)外游泳池各一個(gè)。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的；有良好開(kāi)闊的視覺(jué)效果，可以給顧客以 “ 居高臨下 ” 的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項(xiàng)目的最重要賣(mài)點(diǎn)。 (5) 飛龍山莊一期小高層復(fù)式建筑配有花園與車(chē)庫(kù)，建筑實(shí)用率 81%。普通住宅實(shí)用率為 82%。二期怡和園建筑實(shí)用率從 77%到 80%。 戶(hù)型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶(hù)型是三室兩廳戶(hù)型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點(diǎn)：六房三庭，套內(nèi)面積 283 平方米，視覺(jué)景觀較好。 表 2 戶(hù)型比例分析 A 座為例（按建筑面積計(jì)算） 名 稱(chēng) 面積 (平方米 ) 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 比 例 大三房?jī)蓮d 167 4755 20 30． 5% 中三房?jī)蓮d 130138 3340 20 30． 5% 18 四房?jī)蓮d 197 4853 4 6% 五房?jī)蓮d 197 4751 2 3% 六房?jī)蓮d 232241 5468 14 21% 頂層復(fù)式 五房三廳 244260 7584 2 3% 六房三廳 133138 2 3% 七室二廳 375485 117125 2 3% 合計(jì) 66 套 目前 A、 B 兩座相同，均為 66 套，戶(hù)型相同，價(jià)格略有不同。 物業(yè)管理 (1) 物業(yè)管理費(fèi)用為每平方米 元，繳費(fèi)面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e，車(chē)位每月 50 元，摩托車(chē)每月 10 元。 目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的二級(jí)公司 —— 海軍部隊(duì)與地方合作的公司）；從管理的角度上來(lái)看，物業(yè)管理 是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作。由于居住地乃是施工場(chǎng)所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿(mǎn)意 (2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無(wú)法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)在山莊的主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售價(jià)格：小高層的房屋均價(jià)為 3800 元 /平米左右 (套內(nèi)面積 )。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 3280 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 4801 元 /平米。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 2543 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754 元 /平方米，頂層復(fù)式同樣戶(hù)型不同景觀，差價(jià)在 6 萬(wàn)元左右，每平方米相差 165 元左右。 飛龍山莊的銷(xiāo)售情況： 怡和園一期房屋的部分復(fù)式房還沒(méi)有銷(xiāo)售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來(lái)?xiàng)澋膭e墅已經(jīng)建設(shè)好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為40%，銷(xiāo)售進(jìn)度分三期進(jìn)行（每期一棟）：一期開(kāi)發(fā)的小高層已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前已銷(xiāo)售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中； 客戶(hù)及置業(yè)需求特征： 101108 米三室小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)對(duì)象主要為外地人，其中有很多是富 19 民以及黃河時(shí)裝城等工商戶(hù)，外地人購(gòu)房比例為 50%以上。 108 米以上大戶(hù)型主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是本地人， 也有少量在虎門(mén)長(zhǎng)期安家的外地人。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰茫虼嗽谧≌O(shè)計(jì)方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對(duì)大戶(hù)型的個(gè)性化需求。 總體看 ,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差 ,山景資源具有突出優(yōu)勢(shì)，配套較好，地段優(yōu)越，價(jià)格適中，因此銷(xiāo)售情況較好。 綜合評(píng)價(jià) (1) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的做法是典型的分期開(kāi)發(fā)漸進(jìn)式銷(xiāo)售方式，銷(xiāo)售價(jià)格是低開(kāi)高走；營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍比較成熟，營(yíng)銷(xiāo)人員得到比較良好訓(xùn)練。 (2) 營(yíng)銷(xiāo)最大賣(mài)點(diǎn)是大面積山景資源，而在虎門(mén)山景資源稀缺，因此適當(dāng)價(jià)格發(fā)售，營(yíng)銷(xiāo)狀況較好。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一般，沒(méi)有表現(xiàn) 出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對(duì)于山景資源是粗放式開(kāi)發(fā)。與豐泰華園（虎門(mén)一流水平），本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平只能是三流層次。 (3) 文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個(gè)龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點(diǎn)仙居的的感覺(jué)。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實(shí)的人們?nèi)ジ惺?，去?shí)現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿(mǎn)足感，營(yíng)銷(xiāo)效果可能會(huì)更好。 (4) 虎門(mén)呼喚開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 (5) 項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié) 的當(dāng)?shù)馗呤杖胝?,其次是外地來(lái)虎門(mén)創(chuàng)業(yè)成功者 ,境外及港澳臺(tái)人士較少 . 綜合來(lái)看 ,該項(xiàng)目與荔林豪庭項(xiàng)目的區(qū)位特征比較接近 ,潛在客戶(hù)群較為相近 ,所以該項(xiàng)目是荔霖春曉項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 .由于其開(kāi)發(fā)時(shí)間的超前性 ,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶(hù)。 （四）柏景豪庭調(diào)研報(bào)告 柏景豪庭是廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目定位為大胸懷高視界，強(qiáng)調(diào)其作為虎門(mén)住宅第一高層的地位。 地理位置 柏景豪庭地處仁義路與虎門(mén)銀龍路交叉處，項(xiàng)目地塊兩面臨路 ,交通方便，展示面較好； 20 項(xiàng)目周邊無(wú)舊的工廠及居民區(qū)，項(xiàng)目后面為虎門(mén)公園 ，商住兩相宜。 整體規(guī)模 建筑面積 9 萬(wàn)平方米 ,是由 4 棟 29— 31 層高層住宅組成，定位虎門(mén)鎮(zhèn)中心豪宅。 外立面 柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套，因此，在建筑設(shè)計(jì)本身進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)，外立面挺拔，屋頂進(jìn)行專(zhuān)門(mén)框架式設(shè)計(jì)，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。 圖 12 柏景豪庭立面效果圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) (1). 裙樓設(shè)計(jì)為大型商場(chǎng)，華潤(rùn)超市入住。裙樓之上與住宅之間過(guò)渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會(huì)所，休閑會(huì)所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場(chǎng)、綠島、兒童樂(lè)園，假山等 作為居民活動(dòng)場(chǎng)所，此外會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項(xiàng)目。 (2). 立面與屋頂設(shè)計(jì)風(fēng)格比較挺拔，與虎門(mén)公園山頂相互呼應(yīng)，整個(gè)建筑很有氣勢(shì)。 (3). 戶(hù)型比例上分析：大戶(hù)型 186 平方米以上占 %。 (4). 建筑實(shí)用率 %. 戶(hù)型比例 表 3 柏景豪庭戶(hù)型比例分析（按建筑面積計(jì)算） 名 稱(chēng) 面積平方米 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套 數(shù) 比 例 兩房?jī)蓮d一 (二 )衛(wèi) 38— 43 46 % 小三房?jī)蓮d三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 3946 46 % 大三房?jī)蓮d三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 4350 46 % 四房?jī)蓮d二衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 4854 69 % 4653 23 % 四房?jī)蓮d三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 6170 46 % 五房二廳三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 4856 23 % 6373 23 % 7384 46 % 合計(jì) 368 套 21 銷(xiāo)售情況 五月一日開(kāi)盤(pán)剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門(mén)高層住宅 的風(fēng)向標(biāo)。 銷(xiāo)售價(jià)格：本項(xiàng)目按照建筑面積計(jì)算起價(jià)為 3000 元，最高價(jià)格 4127 元，是虎門(mén)市區(qū)高層最高價(jià)格，均價(jià) 3400 元。 普通戶(hù)型例如三室兩廳平均價(jià)格為 3250 元，高檔戶(hù)型平均價(jià)格為 3500 元 物業(yè)管理 該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi)，每平方米為 2 元，大戶(hù)型每月 200 平方米住宅為 400元物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理基金收取每戶(hù) 2000 元，這在虎門(mén)都是最高收費(fèi)。本項(xiàng)目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目在虎門(mén)地產(chǎn)占有重要位置，發(fā)展商由黃河時(shí)裝城等知名項(xiàng)目作為依托，該項(xiàng)目是我們開(kāi)發(fā)現(xiàn)代豪庭 的主要對(duì)手，同時(shí)與花果山荔霖春曉項(xiàng)目也存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 （五）能源華莊 能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的商品房，包括 62 套別墅和高層住宅，最高為 23 層。套內(nèi)面積起價(jià) 3400,最高 3980 元，平均價(jià)格 3650 元左右。按照建筑面積計(jì)算平均價(jià)格為 3240 元左右。 能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門(mén)大酒店對(duì)面，是虎門(mén)中心片區(qū)重要的高層項(xiàng)目。 表 4 能源華莊戶(hù)型比例 單 位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套 數(shù) 所占比例 兩房?jī)蓮d 萬(wàn) 60 % 小三房?jī)蓮d 萬(wàn) 150 % 大三房?jī)蓮d 萬(wàn) 30 12% 復(fù)式房 萬(wàn) 16 6% 合計(jì) 256 100% （六）中聯(lián)大廈 22 中聯(lián)大廈由三幢 26 層群樓組合而成，傲立在虎門(mén)超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門(mén)大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬(wàn)貨商場(chǎng)，與后面的虎門(mén)公園四季園只有一小河之