【文章內(nèi)容簡介】 城南新區(qū)的發(fā)展建設(shè)還處于初級階段，相關(guān)的市政配套還不完善，房價也相對較低。隨著時間的推移，新區(qū)的不斷發(fā)展，新區(qū)的房地產(chǎn)也蘊含著巨大的升值潛力，這當然符合投資者的需要。四、 項目市場定位 成本價測算多層成本：910元/平方米 目標市場價格測算在可行性研究的財務預算中用競爭導向定價法、成本導向定價法初步確定了項目住宅均價。在此基礎(chǔ)上，并且進行了仔細的市場調(diào)查研究，根據(jù)對城南地區(qū)樓盤的調(diào)研，售價在850－1100元/平方米左右。而本樓盤，因為具備多方面的優(yōu)勢，本樓盤的市場定位應是中高檔次樓盤。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地樓市動態(tài)，采用市場競爭導向定價法確定銷價格。多層：1000元/平方米(均價)此價位較為合理，應該是為市場所能接受的價格。同時，為了能促進銷售，價格的調(diào)整應該分階段進行。 定價策略本項目以“低開高走”定價策略推出市場，必會引起市場的關(guān)注，而且為消費者所接受，可以聚集大量人氣，為項目后期銷售打理堅實的市場基礎(chǔ)。本項目是順應市場的需要，更好地滿足消費者要求居住環(huán)境親近大自然，有更多的自然景觀，避開鬧市的喧囂和擁擠。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”。在市場定位方面充分考慮到市場的需要，迎合當今住宅的潮流。根據(jù)項目的整體規(guī)劃及其配套設(shè)施情況，對項目的市場定位為：超越，在你想象不到的地方居住改變生活公園就在家門口綠色、生態(tài)、健康――新西部城第四部分　規(guī)劃設(shè)計方案一、 規(guī)劃設(shè)計目標本小區(qū)占地33333平方米，項目的建成將成為城南新區(qū)檔次最高的居住小區(qū)。本項目在交通、配套等方面具有極大的優(yōu)勢，如果再加上合理的規(guī)劃，那將成為城南新區(qū)及至西寧市的一道亮麗的風景。在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)，了解市場掃展動態(tài)，摸清市場上哪些類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸取其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗，務求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計做得更好。所以，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要達什么樣的目標，還得回到前面做的市場定位部分，具體如下： 本小區(qū)要建成“綠色－生態(tài)－健康”的生態(tài)住宅小區(qū)。良好的居住環(huán)境，是當今社會人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以，本小區(qū)的目標就是要為人們提供一個“綠色－生態(tài)－健康”的樂園。 小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。前面在市場定位中談到，本樓盤的目標客戶為西寧市區(qū)居民、州縣客戶(且以老人居多)，本小區(qū)的設(shè)計理念就是要把這些來自不同地方的人融合在一起，建造本小區(qū)獨特的社區(qū)文化，使得整個小區(qū)家家戶戶都能夠互助互愛，尊老愛幼，過著溫馨快樂的生活，所以，本小區(qū)規(guī)劃非常講究。規(guī)劃目標：(1) 規(guī)劃超前化。第一， 建筑規(guī)劃符合當今時代潮流；第二， 建筑的選材用料，要大量運用環(huán)保型、國家推行的新型材料；第三， 服務意識的超前化，物業(yè)管理前期介入(采用港式物業(yè)管理)，小區(qū)配套設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點。(2) 戶型合理化。通過市場調(diào)研了解消費需要，再根據(jù)消者的需求及當今流行戶型相結(jié)合，設(shè)計出既時尚以適用的戶型。(3) 質(zhì)量標準化。對于質(zhì)量標準，本小區(qū)要求達到國家的優(yōu)良水平，力爭獲取“魯班獎”。(4) 建材環(huán)?；τ谶@個標準，不僅是本小區(qū)追求的目標，同時也是其他發(fā)展商想方設(shè)法要達到的目標?，F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，因此，本小區(qū)要迎合消費者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。(5) 配套完善化。配套完善是本小區(qū)的一大賣產(chǎn)，本小區(qū)要興建城南新區(qū)唯一的區(qū)內(nèi)幼兒園，高級會所等。(6) 服務一流化。本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，戶好的售后服務，已經(jīng)成了樓盤促銷的手段。(7) 社區(qū)人性化。本小區(qū)不斷設(shè)有高級會所，而且為小孩開辟了“兒童樂園”，為老年開辟“老年人活動中心 ”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”等。二、 項目規(guī)劃設(shè)計要點 容積率： 人口密度：40人/畝 綠化化：40% 樓間距：26－54米 小區(qū)規(guī)劃道路：小區(qū)內(nèi)采用人車分流，主要道路寬度不得小米5米 小區(qū)交通主要出入口方向：西、南 幼兒園：建筑面積1000平方米 物業(yè)樓：建筑面積2000平方米三、 規(guī)劃構(gòu)思（一） 功能分區(qū)小區(qū)由13棟單體樓組成（六層結(jié)構(gòu)，局部七層），物業(yè)樓一棟，幼兒園一棟，臨街四樓底層為商鋪。（二） 環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以中心音樂噴泉為整體環(huán)境的中心，配以人工河流，奇草異木等。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證“有山有水有陽光”。（三） 規(guī)劃特點 本小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計以環(huán)保、健康為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能住宅小區(qū)。 本小區(qū)采用歐式建筑風格，突出表現(xiàn)文化的多元性。（四） 停車場規(guī)劃由于本小區(qū)離中心市區(qū)有一段距離，不乏有較多業(yè)主需用私家車，為了業(yè)主更加方便，小區(qū)內(nèi)設(shè)有露天停車場共100個車位。（五） 道路系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)出入口考慮到本小區(qū)的特點（地塊呈長方形狀），為了更方便業(yè)主的出入，本小特設(shè)兩個出入口。正大門禁止大型機動車輛出入，不僅保證了業(yè)主的安全，且提高了工作效率。 道路系統(tǒng)本小區(qū)區(qū)內(nèi)道路采用人車分流，不僅保證了業(yè)主的安全，更體現(xiàn)本小區(qū)人性化的設(shè)計理念。第五部分　項目開發(fā)建設(shè)方案一、 建設(shè)方式采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，效的控制項目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。二、 開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到本項目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為兩期進行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)內(nèi)主干道，并配備管網(wǎng)，同時開發(fā)一期的九棟住宅樓、中央音樂噴泉廣場及其他一些配套設(shè)施。本期還要將水電暖氣等相關(guān)配套準備到位，并作好防護綠地。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準備，也就是采用低開高走的價策略格。第一期開發(fā)四棟多層，這時，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時，樓盤價格可提高一個檔次，這時，也是獲取較大利潤的時機。三、 建設(shè)進度（一）項目里程碑事件如下，做為定期檢查的關(guān)鍵事件點：⒈立項 日期為2003年7月15日；⒉設(shè)計完成 日期為2003年8月30日；⒊開工儀式 日期為2003年9月16日；⒋銷售開始 日期為2003年10月19日；⒌主體完工 日期為2004年5月15日；⒍安裝完工 日期為2004年8月20日；⒎裝修完工 日期為2004年8月15日；⒏竣工交工 日期為2004年8月30日；⒐銷售完成 日期為2005年12月31日（二）項目進度里程碑計劃表重大里程碑事件立項設(shè)計完成開工主體完工銷售開始安裝完工裝修完工交工銷售完成2003年8月15日2003年8月30日★2003年9月16日★2003年10月19日★2004年5月15日★2004年8月20日★2004年8月15日★2004年8月30日★2005年12月31日★第六部分 項目營銷方案一、營銷策劃(一)賣點策劃◇項目規(guī)劃完美，%的超高綠化率，獨有的人造景觀小橋流水、大型音樂噴泉廣場、落地式外飄窗設(shè)計等；為打本項目打造成“城南第一盤”，本小區(qū)擁有自己的“十項目第一”?！笪ㄒ坏膮^(qū)內(nèi)幼兒園，使業(yè)主不在為子女的學業(yè)擔憂；目前，在城南新區(qū)還沒有幼園，業(yè)主子女上學極不方便，為滿足各業(yè)主“望子成龍”的心理，區(qū)內(nèi)幼兒園無疑是俘獲千千萬萬“可憐天下父母心”的王牌?！?首付萬元，七成十五年按揭，使業(yè)主購房更加輕松；為降低置業(yè)者購房的門檻，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多積蓄的年輕人(和州縣客戶)購房，推出“首付一萬元”即可入住本小區(qū)，較大的滿足了那些收入較穩(wěn)定想購房，但又沒有足夠積蓄客戶的需要?！?港式物管，貼心呵護；本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，給業(yè)主更貼心的呵護。西寧市的物業(yè)管理相對于其它的省會（或大城市）較落后，大部分物業(yè)公司是“管理業(yè)主”，而不是“服務業(yè)主”，致使大部分業(yè)主對物業(yè)公司的服務態(tài)度都不甚滿意，該小區(qū)采用港式物管，讓入住的業(yè)主真正真感受到“客戶就是上帝”。（二）營銷策略項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略，詳細如下：（1） 一期的營銷策略?！笠浴靶挛鞑砍迁D―超越，在您想象不到的地方”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。◇ 大力宣傳，樹立品牌形象。項目開盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認購，蓄水工作做扎實，到半月后正式開盤發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，形成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣積聚配合起來，相信會取得更好的效果?！?在西寧市“中心廣場”舉辦促銷活動，與消費者近距離接觸，了解消費者消費心理，制定下一步促銷策略?！?針對州縣客戶。在青海省各州縣，設(shè)立辦事處，以便更好地與地州縣客戶溝通?！?售樓中心。售樓中心同銷售人員一樣，既是公司的門面又是樓盤的門面。銷售現(xiàn)場布置的好壞直接影響本樓盤的銷售。為了銷售現(xiàn)場的氣氛更加活躍，除了在銷售現(xiàn)場布置一些該布置的銷售道具以外，再在銷售同場增設(shè)一套家庭影院（用途：平時放一些古典高雅或輕松歡快的音