【文章內(nèi)容簡介】 成為本地最具投資價值的物業(yè)項目之一。目標值：三年后每年完成租金收入1000萬元。（一）大面積分租按功能分區(qū)分割成大面積，整片出租，對租戶進行限制性經(jīng)營，由整體承租商進行統(tǒng)一管理，保證經(jīng)營穩(wěn)定性?！敖y(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”是現(xiàn)階段上規(guī)模商業(yè)物業(yè)最有效的管理模式，因為這樣既能最大程度實現(xiàn)經(jīng)營戶的自主性和積極性，使商城經(jīng)營互相促進；而且能夠解決無序競爭造成的資源浪費，規(guī)范商城運作。優(yōu)勢：l 承租商一般為在本行業(yè)中較有實力和經(jīng)驗的機構，有利于商場啟動和運營。l 回報穩(wěn)定，風險性小。l 投入成本低、工作量小。l 在區(qū)域市場成熟及物業(yè)增值后，可收回自主經(jīng)營，提高投資回報率。l 能控制融洽功能組合。l 整體管理較簡單，節(jié)約人力物力資源的投入。（二）差異化租金對于知名度較高、能提高商場人氣的商家要給予優(yōu)惠，利潤的損失可以通過其他項目來彌補。如果因租金的問題而導致項目缺乏有力的主力店進駐的話，本項目將難以啟動并運營。三、管理及服務（物業(yè)管理方案略）（一）、引進工商行政管理對工商業(yè)戶規(guī)范市場經(jīng)營行為。（二）、物業(yè)公司在保證商場正常運轉的同時，要重點對公用部位進行認真管理與服務。（三）、編制適合于本物業(yè)的內(nèi)部視覺標識系統(tǒng)（設施功能標識、樓層標識、品類標識、公用區(qū)域標識、服務人員標識），保證物業(yè)內(nèi)外形象一致。（四）、物業(yè)公司要經(jīng)常性的與工商、公安、媒體等部門保持聯(lián)系，維護商場的社會形象。計劃實施時間完成時間主要內(nèi)容關聯(lián)部門外部規(guī)劃形象即時開業(yè)前外部形象視覺標識，宣傳牌的設計、制作、安裝廣告公司、房地產(chǎn)公司、裝飾公司布局設計調(diào)整即時開業(yè)前一個月布局圖紙尺寸設計、材料選擇、預算、施工房地產(chǎn)公司招商人員選聘即時　銷售處現(xiàn)有銷售代表　招商計劃實施細則即時一周內(nèi)根據(jù)基本單價編制詳細價目表；根據(jù)促銷方式制定房租減免表　廣告宣傳計劃即時開業(yè)編制廣告策劃案企劃部物業(yè)管理實施計劃(開業(yè)前階段)即時開業(yè)前一個月管理與服務人員到位，設備、設施交接，設備試運轉、調(diào)試，清理衛(wèi)生，確定管理費用。物業(yè)公司房地產(chǎn)公司商場內(nèi)部標識系統(tǒng)計劃即時開業(yè)前商場內(nèi)部標識根據(jù)各項功能進行統(tǒng)一設計、制作、安裝。物業(yè)公司解決投資業(yè)戶糾紛即時　布局方案調(diào)整后，易存在確權問題，需解決好。調(diào)整鋪位。房地產(chǎn)銷售處四、后記彩云城項目通過采取以上措施，招商工作取得了明顯的效果，出租率達80%以上。一是世界知名品牌的肯德基項目已簽約；二是與天津家世界集團簽訂了地下超市的承租合同；三是作為中國家電三巨頭之一、家電零售行業(yè)市場總銷量、占有率山東省第一名的三聯(lián)家電項目已于2004年10月1日正式開業(yè)；四是嘉禾家居整體承租三層，即將開業(yè)；五是美國上市公司深圳華強集團投資1300萬元、營業(yè)面積2300平方米的高科技休閑娛樂項目方特樂園現(xiàn)已開始裝修，該項目的進入填補了開發(fā)區(qū)無大型娛樂場所、無立體電影的空白；六是電影大世界項目位于彩云城商業(yè)東區(qū)四層，面積1300多平米，經(jīng)營有數(shù)碼電影、網(wǎng)絡電影等項目，現(xiàn)已開始裝修；七是臺球城項目位于彩云城商業(yè)東區(qū)四層，面積近1300平米，由煙臺市臺球協(xié)會承租，經(jīng)營項目為臺球及相關娛樂項目，并承擔部分臺球賽事，裝修工作已經(jīng)完成；八是由美國加州富華投資集團在華投資的康康快餐已簽約，康康快餐為自助式美食廣場，匯集國內(nèi)外風味小吃及特色名吃，該項目的引進將對增加彩云城人氣起到較為顯著的作用。31——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！附件一：彩云城商品房第一期競買銷售辦法彩云城商品房第一期銷售登記認證辦法已于十月二十八日公布實施；登記認證工作已基本結束，現(xiàn)公布第一期競買銷售辦法。功能分區(qū)、位置與底價彩云城功能分區(qū)，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，結合其它商城的經(jīng)驗，與市場管理部門共同研究確定功能分區(qū)布置，競買人應根據(jù)自己的經(jīng)營項目，選擇功能分區(qū)購買商品房（詳情見功能分區(qū)圖）。確定參加競買會的場次、地點和時間。競買人交付競買保證金的面積應等于或大于參加競買商品房劃分區(qū)域的最小面積，競買保證金不足的可以補交。商鋪切塊統(tǒng)一編號，競買時以一個編號為一個標的物，競買人可競買多個相鄰的編號，統(tǒng)一經(jīng)營，切塊編號的面積為套內(nèi)建筑面積，不含公攤面積。參加第一期競買銷售的商品房（詳見公告）：第一區(qū)：200㎡以上（含200㎡）；第二區(qū)：150㎡199㎡；第三區(qū)：100㎡149㎡；第四區(qū)：50㎡99㎡；第五區(qū)：49㎡以下。工程竣工后，以房產(chǎn)管理部門實測數(shù)為準。公攤面積不含地下一層停車場、設備間、庫房和大型超市。起拍價設定的原則是：一層起拍價格為3500元/㎡；二層起拍價格為2800元/㎡。根據(jù)位置的不同設定多種保留價。以上起拍價格和保留價都是按商品房的銷售面積（包括分攤面積）計算。工程質量、工期、設備配套、裝修標準及物業(yè)管理工程質量定為市級優(yōu)質工程。工期：商業(yè)區(qū)主體結構于2003年12月31日竣工；建筑標準公共部分：外墻采用噴涂、花崗巖、鋁板幕墻和玻璃幕墻；內(nèi)墻采用乳膠漆；地面及公共部分為大理石或高級地磚；采用鋁合金門窗及彩色鋼板玻璃；公共衛(wèi)生間為標準裝修。套內(nèi)部分：一層臨街商鋪（包括步行街）粗裝修標準，統(tǒng)一間隔、統(tǒng)一戶門，水、電管線到位，分戶計量，非臨街商鋪根據(jù)切塊統(tǒng)一裝修地面、吊頂、乳膠漆、輕質隔斷、戶門。設備：全部商業(yè)區(qū)設新風裝置；空調(diào)：地下一層超市設集中空調(diào)，其他部位作設備預留，不設集中供暖；電梯：客用觀光梯2部，自動人行道2部，客梯2部，客貨兩用垂直電梯6部，自動扶梯28部；供電標準按520Ｗ/㎡設計，智能化布線管道預留、火災報警、防盜保安系統(tǒng)等；彩云城前期的物業(yè)管理由開發(fā)商組織專業(yè)的市場化的管理機構進行管理。其主要職責是維持商城內(nèi)的經(jīng)營秩序和紀律，保持商城公共區(qū)域的安全、清潔和通暢，負責房屋和設備設施的維修養(yǎng)護，保證水電供應及空調(diào)等設備的正常運行、操作，負責垃圾清運、綠化養(yǎng)護。彩云城開業(yè)入位率達一定比例后的物業(yè)管理和市場經(jīng)營管理將根據(jù)有關規(guī)定選聘先進水平的隊伍進行管理。水費、電費按開發(fā)區(qū)統(tǒng)一標準收取，物業(yè)管理費依據(jù)物價部門核定的標準收取，免收2004年12月31日前的物業(yè)管理費。競買大會競買大會定于2003年4月16日上午8時30分和2003年4月19日上午8時30分在煙臺開發(fā)區(qū)國際報告廳二樓大會議廳舉行（地址：煙臺開發(fā)區(qū)珠江路88號科技大廈南100米）。2003年4月16日上午進行彩云城A、B區(qū)商品房的競買，凡在A、B區(qū)交付保證金或在C、D區(qū)已交付保證金但確定要競買A、B區(qū)的競買人，于競買大會當日入場前領取A、B區(qū)競買牌號，參加競買大會；2003年4月19日上午進行彩云城C、D區(qū)商品房的競買，凡在C、D區(qū)交付保證金或在A、B區(qū)已交付保證金但確定要競買C、D區(qū)的競買人，于競買大會當日入場前領取C、D區(qū)競買牌號，參加競買大會。根據(jù)競買人交付競買保證金的數(shù)額確定允許競買的競買區(qū)根據(jù)競買商品房的套內(nèi)建筑面積分為五個區(qū)：第一區(qū)：200㎡以上（含200㎡）；第二區(qū)：150㎡199㎡；第三區(qū)：100㎡149㎡；第四區(qū)：50㎡99㎡；第五區(qū)：49㎡以下。競買會從第一區(qū)開始按順序依次舉行。競買人參加上一區(qū)競買未成交者可以按自己的意愿現(xiàn)場申請參加下一區(qū)的競買。在一個區(qū)競買成交后，競買人交付的保證金允許競買的面積剩余部分符合下一區(qū)條件的可以現(xiàn)場申請參加下一區(qū)的競買。競買程序：符合參加第一期競買資格，經(jīng)認證并交付了競買保證金的競買人領取競買牌號，每個競買牌號限定兩人進入競買會場。競買現(xiàn)場根據(jù)競買面積大小劃分四個競買人入座區(qū)，競買人應根據(jù)自已的競買面積大小，分類就座。競買成交后，當場簽訂確認書，在十日內(nèi)簽訂預售合同，逾期視為買受人違約。競買人在參加競買大會前應認真閱讀預售合同樣本，得到認可后，才能參與競買。已交保證金但第一期競買未成交的競買人，可優(yōu)先參入第二期銷售?！獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件二：彩云城商業(yè)運作初探前言：由于項目開發(fā)商對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏了解和經(jīng)驗，本文的出臺主要是為了讓開發(fā)商對項目未來的運作有一個理性的認識，為項目成功奠定基礎。彩云城的商業(yè)管理作為將來彩云城管理的兩個有機組成（物業(yè)管理、商業(yè)管理）之一，就象是一個人的兩條腿，對將來彩云城運營的成功與否占據(jù)著不可替代的位置，沒有一個有序的商業(yè)管理及良好的運作體系很難保證彩云城在開業(yè)以后能否長久的紅火下去，從升值保值的角度考慮，除地段升值所引起商鋪升值之外，對于彩云城內(nèi)的個體業(yè)戶來講彩云城整體的商業(yè)運作才是關鍵。本方案可以視為彩云城管理方案中除物業(yè)管理的另一部分。一、簡述彩云城運作模式商業(yè)物業(yè)的開發(fā)從來都是高利潤從來都是與高風險相伴。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨特的贏利模式。如若我們?nèi)狈ι虡I(yè)規(guī)律的認識，缺乏對商業(yè)房地產(chǎn)運作模式的掌握，毫無疑問將面臨巨大的經(jīng)營風險。根據(jù)我的理解，彩云城的“運作模式”可以用下圖表示：　具體闡述如下：　?。ㄒ唬⒉试瞥亲顬殚_發(fā)區(qū)商業(yè)圈的核心，奠定了絕佳的先天優(yōu)勢　彩云城由于歷史的原因，使得開發(fā)區(qū)的中心商圈就是以他為中心建立起來的，或周邊其它商業(yè)地產(chǎn)（新世紀、黃金商業(yè)城、時代廣場、德勝商城等）形成猗角，相互支撐，共同構筑成開發(fā)區(qū)絕對的核心商圈，這一點可以說彩云城項目具備了絕佳的先天優(yōu)勢。（二）、承前啟后、因地制宜，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)分布商業(yè)規(guī)劃，是指通過對項目地商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究后，對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積占比，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設施等進行預先設定，用以指導項目的工程規(guī)劃設計和建筑設計，為招商和營銷策劃等工作打下良好基礎。彩云城開發(fā)單位再根據(jù)原彩云城業(yè)態(tài)分布調(diào)查結果的基礎上，對全國各地同類商場進行了調(diào)研，對彩云城進行了功能劃分，使項目增加靚麗的賣點，有力促進樓盤銷售，還使項目建成后聚集人氣，形成商氣，確保項目開業(yè)興旺。（三）、招商先行　　2003年上半年彩云城一樓、二樓已基本售罄，又引進頗具實力的“家世界購物中心”“三聯(lián)家電”和“嘉禾家居”等單位，確保了彩云城地下、三層的成功開業(yè)，并通過系列硬廣告、新聞發(fā)布會和軟性宣傳文章，有力的為將來彩云城的經(jīng)營奠定了基礎。（四）、引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝　　　從消費者角度分析，業(yè)主購買彩云城為的是獲取長期穩(wěn)定和較高的投資回報。核心商圈商鋪的租金高則高矣，但他還擔心這種收入不能穩(wěn)定而持久（再加上單體面積較大，周圍競爭對手實在太多），