【正文】 回報(bào)和保值升值。●除了先進(jìn)完善的硬件配套，并開(kāi)創(chuàng)煙臺(tái)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)之先河，設(shè)立專業(yè)管理部門，全權(quán)代理投資客戶的租賃、轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)?！癫试瞥菬o(wú)論從坐落區(qū)位、建筑規(guī)模、建筑外立面等方面將成為煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑和區(qū)域關(guān)注焦點(diǎn)?！癫试瞥堑拈_(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)區(qū)管委傾力再造“新彩云城”，實(shí)行多項(xiàng)優(yōu)惠和保護(hù)政策，保護(hù)商家和消費(fèi)者的利益，持續(xù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。集中銷售策略：一鼓作氣、再而衰、三而竭，商鋪的銷售應(yīng)爭(zhēng)取在極短的時(shí)間內(nèi)將該項(xiàng)目銷售成功，從而獲得最大的利潤(rùn)，同時(shí)由于社會(huì)各界對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注，要求現(xiàn)場(chǎng)要有一個(gè)熱烈的銷售氣氛，如果將銷售時(shí)間段拉得太長(zhǎng)，將使目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的投資前景產(chǎn)生懷疑，不利于銷售，因此我們應(yīng)采取“集中銷售”的策略。銷售辦法：由于項(xiàng)目的特殊性，彩云城的營(yíng)銷要求必須公正、公開(kāi)、公平，避免一切的暗箱操作，在此基礎(chǔ)上又要保證開(kāi)發(fā)商一定的利潤(rùn)，根據(jù)集中銷售策略的要求，本案采取了拍賣和獨(dú)創(chuàng)的“投暗標(biāo)”（購(gòu)買者將要買房位置、數(shù)量、價(jià)格等填在固定的表格上，投入票箱，相同位置價(jià)高者先買）的競(jìng)價(jià)銷售方式（詳見(jiàn)附件），開(kāi)發(fā)區(qū)公證處全程參與銷售過(guò)程，既最大限度地保證了彩云城銷售的公正性、提高了彩云城銷售的透明度，維護(hù)了消費(fèi)者的利益，又避免了暗箱操作的弊端，充分調(diào)動(dòng)了社會(huì)各界的購(gòu)買熱情，引起了較好的反響。（二）推廣方略原則一：該項(xiàng)目為政府工程，浮夸性和概念性的廣告均不很適合。原則二：社會(huì)對(duì)本項(xiàng)目極為關(guān)注，媒體選擇要注意大眾媒體和其他形式相結(jié)合，要體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特性，貼近目標(biāo)購(gòu)買者，引起他們的注意，激發(fā)購(gòu)買熱情。原則三：項(xiàng)目推廣與其他新開(kāi)盤項(xiàng)目有很大不同，要注意項(xiàng)目前10年的積淀，將該優(yōu)勢(shì)融入宣傳推廣。原則四：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商計(jì)劃投入的廣告費(fèi)用較少，因此怎樣用最少的錢達(dá)到做好的效果是較為重要的考慮因素。原則五：由于項(xiàng)目的特殊性，所以所有售樓人員的薪資結(jié)構(gòu)不能采取提成制，但可以通過(guò)獎(jiǎng)金來(lái)調(diào)動(dòng)銷售人員的積極性。要點(diǎn)：時(shí)代性：具有前瞻性的營(yíng)銷觀念，符合社會(huì)型態(tài)的變革與提升。生活性：完全符合消費(fèi)者的消費(fèi)需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。完全性：各項(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化購(gòu)物消費(fèi)之安定性。方便性：交通、時(shí)間、商品等方面方便消費(fèi)及額外的需求。舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。選擇性：多樣化產(chǎn)品提供多樣化選擇。自由性：使購(gòu)物、休閑結(jié)合。前期宣傳重點(diǎn)：訴求對(duì)象重點(diǎn)在彩云城老業(yè)戶和對(duì)該項(xiàng)目較為關(guān)注的目標(biāo)消費(fèi)者，通過(guò)對(duì)彩云城新形象的宣傳介紹，灌輸彩云城區(qū)別于其它物業(yè)的新形象，以引起受眾興趣，讓他們?nèi)テ谂?、期待、想象。在媒體選擇上，以報(bào)紙媒體軟性宣傳為主線，穿插其它媒體為輔線，形成一個(gè)強(qiáng)勢(shì)宣傳輔射力，在短時(shí)間內(nèi)，讓彩云城形象在本地人心中形成一個(gè)概念性的購(gòu)物場(chǎng)所。宣傳期為半月左右，宣傳密度加大。中期宣傳重點(diǎn)：訴求對(duì)象重點(diǎn)在潛在的消費(fèi)者。通過(guò)對(duì)彩云城一期拍賣成績(jī)的宣傳和剖析，因其潛在購(gòu)買者對(duì)彩云城的購(gòu)買欲望，并以商業(yè)信函形式向本地及外地工商業(yè)戶定向宣傳，報(bào)紙媒體宣傳密度適度減緩。宣傳期為一個(gè)星期（商業(yè)信函宣傳可視具體情況而定）。后期宣傳重點(diǎn)：開(kāi)業(yè)宣傳。利用各種媒體一次性發(fā)布開(kāi)業(yè)消息，宣傳重點(diǎn)在開(kāi)業(yè)期間，通過(guò)營(yíng)造開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，大造聲勢(shì)，如費(fèi)用允許，可在其它商區(qū)、車站、碼頭樹形象廣告牌。我們?cè)诓试瞥情_(kāi)始銷售的前后近10天的時(shí)間在《煙臺(tái)晚報(bào)》、《晨報(bào)》、《開(kāi)發(fā)時(shí)報(bào)》連續(xù)刊登軟文和硬廣告，以《花兒為什么這樣紅》為題在拍賣成功后連續(xù)刊登系列軟文，為“投暗標(biāo)”的競(jìng)價(jià)銷售造勢(shì)，激發(fā)大家的購(gòu)買熱情。另外建議采取以下幾種方式作為傳統(tǒng)媒體的補(bǔ)充，也能起到花錢少、效果明顯的作用，較好地樹立開(kāi)發(fā)商形象，增強(qiáng)消費(fèi)者信心，提高美譽(yù)度。在各小區(qū)設(shè)立咨詢牌或告示牌。 在各小區(qū)的中心商店或者街道辦事處的告示欄處樹立告示牌（便民牌），刊登彩云城規(guī)劃情況及銷售辦法、銷售進(jìn)度等，并以各點(diǎn)為單位設(shè)立責(zé)任人，并在每一個(gè)牌上留專門位置貼我方人員的照片、編號(hào)、姓名、聯(lián)系電話等，并將承諾印上。展開(kāi)流動(dòng)咨詢攻勢(shì)。定期定點(diǎn)對(duì)各小區(qū)進(jìn)行撒網(wǎng)式宣傳攻勢(shì)，以下提供實(shí)情模擬：在煙臺(tái)各商業(yè)圈展開(kāi)宣傳。如三站市場(chǎng)、南大街購(gòu)物城、舒家批發(fā)市場(chǎng)、福萊商城、西苑商貿(mào)城等，時(shí)機(jī)成熟的話，在對(duì)外開(kāi)展招商業(yè)務(wù)，有針對(duì)性的在全國(guó)各大批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行定點(diǎn)宣傳。項(xiàng)目CI策略。根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行針對(duì)性的形象包裝，包括工地形象墻、展示廳、售樓處內(nèi)外部裝修、文化墻制作等，根據(jù)商城功能、檔次的定位，確定項(xiàng)目形象包裝以塑造煙臺(tái)市西部商業(yè)旗幟艦為出發(fā)點(diǎn)，給投資者和經(jīng)營(yíng)者信心和保證。（三）銷售執(zhí)行彩云城商品房第一期競(jìng)買銷售辦法彩云城商品房第一期銷售登記認(rèn)證于二零零二年十月二十八日公布實(shí)施；登記認(rèn)證工作已基本結(jié)束，現(xiàn)公布第一期競(jìng)買銷售辦法。功能分區(qū)、位置與底價(jià)（1）、彩云城功能分區(qū)，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，結(jié)合其它商城的經(jīng)驗(yàn)，與市場(chǎng)管理部門共同研究確定功能分區(qū)布置，競(jìng)買人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，選擇功能分區(qū)購(gòu)買商品房（詳情見(jiàn)功能分區(qū)圖）。確定參加競(jìng)買會(huì)的場(chǎng)次、地點(diǎn)和時(shí)間。（2）、競(jìng)買人交付競(jìng)買保證金的面積應(yīng)等于或大于參加競(jìng)買商品房劃分區(qū)域的最小面積，競(jìng)買保證金不足的可以補(bǔ)交。（3）、商鋪切塊統(tǒng)一編號(hào)，競(jìng)買時(shí)以一個(gè)編號(hào)為一個(gè)標(biāo)的物，競(jìng)買人可競(jìng)買多個(gè)相鄰的編號(hào)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，切塊編號(hào)的面積為套內(nèi)建筑面積，不含公攤面積。（4）、參加第一期競(jìng)買銷售的商品房（詳見(jiàn)公告）：第一區(qū)：200㎡以上（含200㎡）；第二區(qū)：150㎡199㎡；第三區(qū)：100㎡149㎡；第四區(qū)：50㎡99㎡；第五區(qū)：49㎡以下。（5）、工程竣工后，以房產(chǎn)管理部門實(shí)測(cè)數(shù)為準(zhǔn)。公攤面積不含地下一層停車場(chǎng)、設(shè)備間、庫(kù)房和大型超市。（6）、起拍價(jià)設(shè)定的原則是：一層起拍價(jià)格為3500元/㎡；二層起拍價(jià)格為2800元/㎡。根據(jù)位置的不同設(shè)定多種保留價(jià)。以上起拍價(jià)格和保留價(jià)都是按商品房的銷售面積（包括分?jǐn)偯娣e）計(jì)算。（7）、工程質(zhì)量、工期、設(shè)備配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理（略）競(jìng)買大會(huì)（1）、競(jìng)買大會(huì)定于2003年4月16日上午8時(shí)30分和2003年4月19日上午8時(shí)30分在煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際報(bào)告廳二樓大會(huì)議廳舉行（地址：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)珠江路88號(hào)科技大廈南100米）。（2）、2003年4月16日上午進(jìn)行彩云城A、B區(qū)商品房的競(jìng)買，凡在A、B區(qū)交付保證金或在C、D區(qū)已交付保證金但確定要競(jìng)買A、B區(qū)的競(jìng)買人，于競(jìng)買大會(huì)當(dāng)日入場(chǎng)前領(lǐng)取A、B區(qū)競(jìng)買牌號(hào)，參加競(jìng)買大會(huì)；2003年4月19日上午進(jìn)行彩云城C、D區(qū)商品房的競(jìng)買，凡在C、D區(qū)交付保證金或在A、B區(qū)已交付保證金但確定要競(jìng)買C、D區(qū)的競(jìng)買人，于競(jìng)買大會(huì)當(dāng)日入場(chǎng)前領(lǐng)取C、D區(qū)競(jìng)買牌號(hào)，參加競(jìng)買大會(huì)。（3）、根據(jù)競(jìng)買人交付競(jìng)買保證金的數(shù)額確定允許競(jìng)買的競(jìng)買區(qū)根據(jù)競(jìng)買商品房的套內(nèi)建筑面積分為五個(gè)區(qū)：第一區(qū)：200㎡以上（含200㎡）；第二區(qū)：150㎡199㎡；第三區(qū)：100㎡149㎡；第四區(qū)：50㎡99㎡；第五區(qū)：49㎡以下。競(jìng)買會(huì)從第一區(qū)開(kāi)始按順序依次舉行。（4）、競(jìng)買人參加上一區(qū)競(jìng)買未成交者可以按自己的意愿現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)參加下一區(qū)的競(jìng)買。在一個(gè)區(qū)競(jìng)買成交后，競(jìng)買人交付的保證金允許競(jìng)買的面積剩余部分符合下一區(qū)條件的可以現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)參加下一區(qū)的競(jìng)買。競(jìng)買程序（1）、符合參加第一期競(jìng)買資格，經(jīng)認(rèn)證并交付了競(jìng)買保證金的競(jìng)買人領(lǐng)取競(jìng)買牌號(hào)，每個(gè)競(jìng)買牌號(hào)限定兩人進(jìn)入競(jìng)買會(huì)場(chǎng)。（2）、競(jìng)買現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)競(jìng)買面積大小劃分四個(gè)競(jìng)買人入座區(qū)，競(jìng)買人應(yīng)根據(jù)自已的競(jìng)買面積大小，分類就座。（3）、競(jìng)買成交后，當(dāng)場(chǎng)簽訂確認(rèn)書，在十日內(nèi)簽訂預(yù)售合同，逾期視為買受人違約。（4）、競(jìng)買人在參加競(jìng)買大會(huì)前應(yīng)認(rèn)真閱讀預(yù)售合同樣本，得到認(rèn)可后，才能參與競(jìng)買。（5）、已交保證金但第一期競(jìng)買未成交的競(jìng)買人，可優(yōu)先參入第二期銷售。彩云城東區(qū)商品房銷售競(jìng)價(jià)認(rèn)購(gòu)規(guī)則根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，體現(xiàn)認(rèn)購(gòu)彩云城商品房的公開(kāi)、公平、公正性，制定本規(guī)則。認(rèn)購(gòu)商品房的位置詳見(jiàn)彩云城東區(qū)銷售中心設(shè)立的公示板。認(rèn)購(gòu)商品房的合同銷售面積以建筑面積為計(jì)價(jià)單位，成交后應(yīng)以成交價(jià)（元/㎡）乘以合同銷售面積的總和付款，（得房率為64%）。認(rèn)購(gòu)人自愿填寫認(rèn)購(gòu)商鋪編號(hào)、面積和認(rèn)購(gòu)單價(jià)，并將認(rèn)購(gòu)書與簽字后的認(rèn)購(gòu)規(guī)則同時(shí)放入信封內(nèi)密封，在公證人員的監(jiān)督下放入設(shè)在彩云城東區(qū)銷售中心的密封箱內(nèi)。同一個(gè)商鋪每人只準(zhǔn)填寫一份認(rèn)購(gòu)書，否則，所填認(rèn)購(gòu)書作廢。認(rèn)購(gòu)書于當(dāng)日16：00由公證人員當(dāng)場(chǎng)監(jiān)督統(tǒng)計(jì)，按認(rèn)購(gòu)價(jià)從高到低依次排序，第一名為成交者，低于成交商鋪保留價(jià)的不予確認(rèn)，成交者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到彩云城東區(qū)銷售中心簽訂《成交確認(rèn)書》。次日上午8:30以書面形式在彩云城東區(qū)銷售中心公布認(rèn)購(gòu)結(jié)果，辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，簽訂《成交確認(rèn)書》。第一名辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)時(shí)間截止為公布結(jié)果當(dāng)日9：00前，過(guò)時(shí)視為自動(dòng)放棄，將確認(rèn)第二名成交，截止時(shí)間順延30分鐘，依此類推。認(rèn)購(gòu)人在簽訂《成交確認(rèn)書》的同時(shí)應(yīng)交付5000元/戶保證金，從簽訂之日起10日內(nèi)持《成交確認(rèn)書》、認(rèn)購(gòu)保證金收條到彩云城東區(qū)銷售中心交付40%預(yù)付房款后簽訂《商品房預(yù)售合同》，逾期未辦手續(xù)視為違約，無(wú)權(quán)要求返回保證金，我公司有權(quán)將該房產(chǎn)另行銷售。認(rèn)購(gòu)人一經(jīng)在本規(guī)則簽字即表明同意遵循《彩云城商品房第三期銷售辦法》、《商品房預(yù)售合同》及本規(guī)則。（四）營(yíng)銷組織架構(gòu)（略）（五）印刷品制作建議（簡(jiǎn)）項(xiàng)目 海報(bào) 樓書 封套 手提袋規(guī)格要求（略） 數(shù)量（略）主題：彩云納祥 再現(xiàn)輝煌內(nèi)容：（略）位置圖/各層平面布局圖/物業(yè)服務(wù)內(nèi)容/ 交鋪標(biāo)準(zhǔn)/區(qū)位環(huán)境/交通狀況/項(xiàng)目定位/配套設(shè)施物業(yè)管理/開(kāi)發(fā)商介紹/宣傳口號(hào)等/Logo/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)準(zhǔn)色/開(kāi)發(fā)商名稱/物業(yè)顧問(wèn)/售樓電話/制作時(shí)間第二部分：項(xiàng)目招商一、招商策略招商項(xiàng)目：地下一層及三四層對(duì)外招商，業(yè)態(tài)包括大型賣場(chǎng)、家居、家電、休閑娛樂(lè)、餐飲等。招商范圍：為保證項(xiàng)目將來(lái)的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力、對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)形成有力的支撐，以引進(jìn)對(duì)彩云城的啟動(dòng)有拉動(dòng)作用的項(xiàng)目為重點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)（包括臺(tái)灣）對(duì)有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的大型賣場(chǎng)、家居、家電、休閑娛樂(lè)、餐飲運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商。招商方式：通過(guò)各種渠道廣泛征集信息，采取“全面撒網(wǎng)”和“重點(diǎn)捕撈”兩種方式對(duì)外招商。（一）全面撒網(wǎng)l 建立彩云城網(wǎng)站，將項(xiàng)目最新的招商信息及建設(shè)情況以網(wǎng)站為平臺(tái)及時(shí)發(fā)布，并在門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告。l 采取直郵的方式，從郵政局等相關(guān)大型數(shù)據(jù)庫(kù)中檢索出全國(guó)各地的餐飲、家居、家電等相關(guān)機(jī)構(gòu)并編制發(fā)出招商函。l 在相關(guān)行業(yè)媒體（如專業(yè)報(bào)紙、雜志）上發(fā)布招商廣告。l 在煙臺(tái)市長(zhǎng)途汽車站、售樓部現(xiàn)場(chǎng)等多處地方設(shè)立廣告牌，對(duì)彩云城進(jìn)行全方位的招商宣傳。l 參加相關(guān)展會(huì)，了解業(yè)內(nèi)信息、發(fā)布招商信息。（二）重點(diǎn)捕撈l 對(duì)全國(guó)知名的零售商業(yè)、餐飲、家居等企業(yè)進(jìn)行電話招商。l 組織招商小組在全國(guó)知名城市和本地區(qū)有影響力的城市等地進(jìn)行實(shí)地考察和洽淡，如北京、上海、深圳、天津、大連、濟(jì)南、濰坊、青島等地。l 通過(guò)相關(guān)協(xié)會(huì)對(duì)業(yè)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行專訪。二、招租策略因彩云城一二層采取出售的方式，所以整體出租的形式顯然已不可取，本案建議采取大面積分租的策略。目標(biāo)：通過(guò)物業(yè)招商完成零風(fēng)險(xiǎn)銷售計(jì)劃，并在未來(lái)三年內(nèi)使彩云城