【正文】 ，一些靈感的火花開始在我們腦中跳躍。　　接下來的幾天，大連的容貌在我們的腦海里越來越清晰，房地產(chǎn)市場的脈絡(luò)也越來越清楚。　　首先是大連市國際性城市的定位：1999年，大連市委提出“力爭把大連建設(shè)成為國際旅游、商貿(mào)、會(huì)展名城”。　　2000年初，國務(wù)院將大連定為國家5個(gè)國際性大都市之一。　　2000年5月，大連市委、市政府又將城市向更高層次定位，“用5年時(shí)間，建設(shè)成為國際名城”?！　∑浯?，大連每年舉辦的國際服裝博覽會(huì)、國際文化博覽會(huì)、賞槐節(jié)等國際交往活動(dòng)，令大連與國際逐步接軌。這一切，讓我們深切感受到大連“國際性城市”的濃厚氛圍。城市的定位為房地產(chǎn)指引了發(fā)展方向，也使我們更加明確了海昌欣城將要走的路，于是，“國際性　　城市樣板生活社區(qū)”的思路在計(jì)論中漸漸成形，并很快以策劃書的形式擺在客戶面前，這一次，雙方一拍即合，很快確定下“國際性樣板生活社區(qū)”的定位，同時(shí)在這一項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，發(fā)展出項(xiàng)目推廣的統(tǒng)一形象包裝主題“苦奉世界的精彩——一海昌欣城”?！　。ㄋ模┖诵睦砟畹钠饰觥　H性并不是一個(gè)空泛的概念，而是實(shí)實(shí)在在的生活享受，苦奉各國的特色與精華，達(dá)到國際性的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，具體體現(xiàn)在整體規(guī)劃、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、教育等方面。　　發(fā)展商先進(jìn)的國際性開發(fā)理念　　吸收國外先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合大連市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與趨勢，開發(fā)適度超前的項(xiàng)目。　　國際性的整體規(guī)劃　　符合國際居住潮流，國際性的生活方式令業(yè)生在社區(qū)內(nèi)一方面享受生活的便利與精彩；另一方面感受到恬靜與悠閑的氛圍。海昌欣城占地10余平方米，總建筑面積約30萬平方米，綠化率高達(dá)45%城內(nèi)共分成四大區(qū)域，自成一體又互為補(bǔ)充，以寬闊的香榭麗舍大道（清古樹）和3萬平方米歐式大草坪為中心：其中北面為30層全海景建筑群——一“觀天下”，4部觀光電梯，盡覽北部海灣天海一色的美景，超然氣度，油然而生；西面以世界雕塑文化為主題，匯聚了世界各地雕塑文化的精萃；東西以世界運(yùn)動(dòng)文化為中心，設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場等；而南面則以音樂藝術(shù)為主題，以音樂之光廣場為中心，激光噴泉與著名音樂家塑像穿插其間，整個(gè)小區(qū)居住、運(yùn)動(dòng)、觀賞、休閑娛樂于一身，成為大連市最適合居住的國際化生活社區(qū)?！　」δ懿季帧　”景干釛壋，F(xiàn)小區(qū)規(guī)劃方式，換以一種全新的模式來創(chuàng)造一種宏大的小區(qū)環(huán)境。　　1．由于地塊所處位置在山之陰、海之南，如將大面積住宅設(shè)在地塊北面，使其北：可觀海，南可享受陽光綠野?！　?．以居住者利益為設(shè)計(jì)宗旨的思想貫穿設(shè)計(jì)始終，無論建筑形象還是環(huán)境布置都：力圖創(chuàng)造人民宮殿的終極理想?！　?．用清晰的線條將居住、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂交織在一起與蒼海青山交相輝映。：　　交通組織　　園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車在地下車庫行駛、停放，地面按消防要求設(shè)置消防車道與環(huán)形通道，平時(shí)園區(qū)內(nèi)車道僅供園內(nèi)公共車輛與自行車與行人使用，主要出入口設(shè)于華樂街中段，分別為車行主人口、人行主人口、火車次人口三個(gè)人口，地下車庫設(shè)于中心綠地之下，住宅底層利用架空，與高差設(shè)自行車停車庫?！　C(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車及行人在地上、地下的分流，大大簡化了園區(qū)內(nèi)的交通組織，也為園中步行系統(tǒng)帶來相當(dāng)?shù)淖杂啥群涂赡苄??！　∝Q向設(shè)計(jì)　　充分利用地勢的有利條件，平整坡地，保持現(xiàn)狀，“隨波造勢、隨勢造景”創(chuàng)造層次豐富的視線?！　H性的景觀設(shè)計(jì)　　景觀、藝術(shù)小品、園林設(shè)計(jì)吸取各國特色與精華，令業(yè)主置身其中，感受一種異國風(fēng)情?！　?，園區(qū)是一個(gè)整體，它是一組積極的、平和的元素，深入這樣大氣、浪漫的城市環(huán)境與青山蒼海的自然環(huán)境之中，利用天然的高差，創(chuàng)造高低錯(cuò)落的多重景觀層次，將入作為景觀中重要元素，井然有序的結(jié)合水體、植被、色彩、燈光小品多種設(shè)計(jì)元素。　　2．小品設(shè)計(jì)中動(dòng)靜結(jié)合，帶狀水面與瀑布完美地結(jié)合成一體，色彩配置中強(qiáng)調(diào)大片草坪，創(chuàng)造的綠色為主色調(diào)的同時(shí)，利用多種花草樹木點(diǎn)綴以不同鮮亮色彩夜間燈光，在溫暖的乳瑩色調(diào)之下，利用不同的功能、形狀豐富放晚燈光的層次。植被作為景觀設(shè)計(jì)中最具能為性的元素，園區(qū)內(nèi)選用的主要常青闊中喬木為廣玉蘭、蘇松、遼東標(biāo)、要松等，主要落葉闊葉喬木為：法國梧桐、香椿、楓香、天女木蘭、小榆花揪、朝鮮槐等，主要林下灌木為：興安杜鵑、花木蘭、錦帶　　花、胡枝子、鹽膚木等，另外小品與節(jié)點(diǎn)處布景是讓行人駐步，拉近人與綠地距離的最合適方式?！　H性的配套設(shè)施　　匯集各國的生活、休閑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活享受，同時(shí)提供智能化服務(wù)，讓業(yè)主與世界同步。　　國際性的物業(yè)管理　　物業(yè)管理達(dá)到國際先進(jìn)水平，為業(yè)主提供更全面、更個(gè)性化的服務(wù)。聘請國際知名物業(yè)管理公司香港戴德梁行作物業(yè)管理顧問。接大連海昌欣城策劃案2國際性的教育系統(tǒng) 　　提供與國際接軌的教育系統(tǒng)，培養(yǎng)參于國際性競爭的人才。幼兒園內(nèi)實(shí)施雙語教學(xué)，聘請外籍者教師或國內(nèi)教師為入園的孩子提供英語啟蒙教育，對重視孩子教育的家長具有吸引力。與西瑞克外國語學(xué)校合作，開辦社區(qū)外語學(xué)校，業(yè)生優(yōu)先，優(yōu)惠入學(xué)。　　國際性的銷售服務(wù)　為來自世界各地的消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，銷售員至少懂一門外語。建筑藝術(shù)符合國際建筑潮流，既實(shí)用又具有審美性　　三務(wù)虛與實(shí)務(wù)，策劃與執(zhí)行的完美結(jié)合　　將策略思想落到實(shí)處，是凌峻的基本原則，我們相信行動(dòng)比思想更重要?！　∵@也是海昌欣城項(xiàng)目成功的關(guān)鍵原因。這一點(diǎn)與近年國內(nèi)涌現(xiàn)的“點(diǎn)子大師”和“策劃大師”現(xiàn)象有著根本性的區(qū)別。房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)系統(tǒng)化工程，涉及到各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，只有系統(tǒng)地整合各種專業(yè)人材，形成科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?dòng)作流程。才有可能保障項(xiàng)目的良性運(yùn)作，而那些以“策劃大師”、“點(diǎn)子大王”示人之流，憑借特定的市場環(huán)境，在推出一兩個(gè)項(xiàng)目后（甚至是無中生有的吹噓后），則以高人自居，常常游離于市場與項(xiàng)目之外，以急功近利的各種花巧技倆操作樓盤，這恰恰是致命的，常常使項(xiàng)目置于高風(fēng)險(xiǎn)之中從而危機(jī)四伏。廣州和深圳是中國房地產(chǎn)市場最成熟的地方，而在這里名式各樣的大師們基本是沒有立足之地的，這可以證明大師們在越發(fā)規(guī)范、越發(fā)成熟的市場中其作用越顯蒼白和無力?！　。ㄒ唬┝杈舅岢娜谭?wù)模式　　我們的觀點(diǎn)是在操作項(xiàng)目過程中，不僅需為企業(yè)制訂基本策略，而且派駐專業(yè)人材全面現(xiàn)場跟進(jìn)和嚴(yán)格執(zhí)行，不斷為企業(yè)所需遇到的方方面面問題出謀劃策。目前“凌峻”旗下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)咨詢公司和廣告公司，并以此為基礎(chǔ)率先提出房地產(chǎn)營銷推廣一體化全程服務(wù)理念，全程策劃服務(wù)內(nèi)容包括：　　1．項(xiàng)目SWOT分析；　　2地決環(huán)境調(diào)研報(bào)告　　3．區(qū)域市場定位的確定；　　4．項(xiàng)目開發(fā)概念的概括和提煉；　　5．品牌形象的塑造和延伸；　　6．項(xiàng)目名稱及VIS設(shè)計(jì)；　　7．建筑風(fēng)格、布局規(guī)劃建議；　　8．戶型設(shè)計(jì)建議；　　g．環(huán)境規(guī)劃建議；　　10．項(xiàng)目定價(jià)模擬；　　11．目標(biāo)客戶群定位及分析；　　12．入市前營銷策劃；　　13．入市后營銷策劃（促銷策略、價(jià)格策略、推盤時(shí)機(jī)策略、付款方式策略）；　　14．項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬；　　15．銷售法律文件、付款方式、認(rèn)購須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)、購房合同；　　16．銷售人員培訓(xùn)手冊的編制及提供專業(yè)培訓(xùn)；　　17．系列營銷活動(dòng)策劃及執(zhí)行；　　18．公關(guān)活動(dòng)事件行銷策劃與執(zhí)行；　　19．各類銷售資料的設(shè)計(jì)、制作；　　20．模型、效果圖、示范單位的設(shè)計(jì)、制作建議；　　21．工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)；　　22．營銷中心包裝設(shè)計(jì)；　　23．媒體組合、投放頻率、投放預(yù)算、投放計(jì)劃；　　24．平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)；　　25．影、視廣告創(chuàng)意、制作?！　。ǘ┚媲缶匿N售資料制作　　銷售資料不僅是讓消費(fèi)者了解項(xiàng)目的工具，同時(shí)也將令消費(fèi)者對項(xiàng)目產(chǎn)生感性認(rèn)識(shí)。為了保證銷售資料的制作水準(zhǔn)，海昌欣城所有的銷售資料均在廣州制作。為此，凌峻創(chuàng)作部成立了兩個(gè)項(xiàng)目小組，就VI、樓書、折頁、單張、展板等同時(shí)設(shè)計(jì)，分別出方案。同時(shí)，公司內(nèi)部也展開競爭，由各專業(yè)設(shè)計(jì)組進(jìn)行多方面的設(shè)計(jì)工作?！　OG0是整個(gè)設(shè)計(jì)工作的基礎(chǔ)。起初，設(shè)計(jì)人員共設(shè)計(jì)了近十款，但都沒有通過創(chuàng)作總監(jiān)左農(nóng)的審核。眼看熬7數(shù)個(gè)通宵的作品付諸東流，設(shè)計(jì)師們都十分焦急。在一次創(chuàng)作部腦力需蕩會(huì)上，美術(shù)指導(dǎo)李伶才想到用五個(gè)不同國藉不同膚色的孩子手拉著手，組成一個(gè)海星，這剛好寓意著海昌欣城“國際性”的核心理念。對凌峻提交的設(shè)計(jì)稿，海自公司上下一致通過，經(jīng)過一個(gè)月緊張的設(shè)計(jì)、制作、運(yùn)輸，各種銷售資料送到了海昌欣城。接大連海昌欣城策劃案3（三）最大、最好的追求—一售樓部 　　銷售資料高水準(zhǔn)的制作，打破了大連陳舊的銷售模式。對大連的樓市形成了一定的影響，但這還不足以引起人們的關(guān)注。依照專家統(tǒng)計(jì)結(jié)果，大約有95％的銷售最終是在項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)生的，售樓環(huán)境已日益體現(xiàn)出其重要性。售樓部作為售樓環(huán)境的一個(gè)核心部分，在常規(guī)功能設(shè)計(jì)上的一般要求是寬敞明亮，氣派典雅，功能明確?！　∈蹣遣恳话阒辽傩枰獛讉€(gè)功能區(qū)分：接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)等。所以，售樓都內(nèi)必不可少的擺設(shè)大致有接待臺(tái)、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、售樓書、說明書、坐椅、展示室