【正文】 ★“文明、健康、和諧社區(qū)”的形象定位，及大寫意、人性化的建筑符號裝飾，營造的“高尚居住”格調(diào)?！锾厥獾膮^(qū)域優(yōu)勢，可遇而不可求的土地資源，使投資保值成為現(xiàn)實?！铩皹I(yè)主VIP消費模式”的建立和“規(guī)范的物業(yè)管理模式”。（三）產(chǎn)品定位具有高端文明，提供開放、自助生活服務(wù)配套，“實用、實惠、實效”的現(xiàn)代都市主義實用型戶型?！井a(chǎn)品支撐】●16%的超低公攤率，相當(dāng)于一般高層公攤的1/3—1/2，即買80平方的住宅，等同于購買其他樓盤100平方的住宅。突顯樓盤的實用實惠?！裰髁粜蜑橹行粜?，簡約實用。●業(yè)主終身享受“尚城生活廣場VIP待遇”，為日常生活帶來諸多實惠?！?“現(xiàn)代主義”則表達(dá)本產(chǎn)品定位更符合居家潮流、更著重體現(xiàn)人性化空間設(shè)計的意思。地產(chǎn)同業(yè)市場產(chǎn)品定位普遍模糊、產(chǎn)品設(shè)計一味追求大而全的現(xiàn)實狀況，給本案提供了施展專業(yè)化手筆的空間。隨著區(qū)域經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的城市化水平的影響，以及城鎮(zhèn)居民居家品鑒能力的提升，許多產(chǎn)品設(shè)計中欠實用性、經(jīng)濟性考慮等，將會受到來自于市場外力的擠壓。為順應(yīng)這一產(chǎn)品設(shè)計上的必然趨勢，同時也為領(lǐng)先一步，及時彌補市場這一需求空間，我們將“實用、實惠、實效”之“三實”原則作為主導(dǎo)產(chǎn)品定位的重要基準(zhǔn)。（四）項目營銷推廣主題定位項目營銷推廣主題定位為“文明、健康、和諧”。四、目標(biāo)市場定位（一）定位的區(qū)域市場范圍 經(jīng)對全局性市場的整體論證及嚴(yán)格的市場區(qū)劃界定，已知本方項目將囊括三大部分的區(qū)域市場： ★以項目所在城市烏魯木齊為中心區(qū)域，構(gòu)成項目的一級主力市場。 ★以烏魯木齊其省會文化及消費的影響力來引發(fā)單位聯(lián)動效應(yīng)，如等自治區(qū)監(jiān)獄管理局等單位，構(gòu)成項目的二級聯(lián)動市場。 ★以全疆范圍其它區(qū)域主干城市、地區(qū)的潛在消費市場構(gòu)成三級補充市場。（二）定位的目標(biāo)市場范圍 根據(jù)前期翔實而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、市場分析的結(jié)果，擬將項目的主力目標(biāo)受眾人群鎖定為以下三大類別：★ 本地區(qū)域市場范圍內(nèi)相關(guān)的私營企業(yè)主、個體戶特征速描：●二次置業(yè)，追求較高質(zhì)素的生活享受；●有較強的經(jīng)濟實力，引領(lǐng)新疆消費潮流；●通常會在商品住宅的檔次類別上進行甄選，比較青睞于大面積三房戶型；●對售樓價格不會過于敏感，但是對社區(qū)文化、配套、環(huán)境、子女教育等會比較在意?！镎畽C關(guān)公務(wù)員、國營企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)特征速描：●一般為二次置業(yè)；●追求較高品質(zhì)的生活質(zhì)量，希望通過購房來改善自己的生活環(huán)境；●受過良好的教育，講求生活的品味；●有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入較高且穩(wěn)定；●相當(dāng)一部分愿意選擇一次性付款的方式；●對居家的環(huán)境氛圍、建筑質(zhì)量、風(fēng)格檔次、物業(yè)管理、小區(qū)配套、子女教育等均會作全面的衡量。★從事IT、診療、藝術(shù)、娛樂、設(shè)計等行業(yè)的自由職業(yè)者特征速描：●大多為首次置業(yè)者；●注重生活的品位質(zhì)素，注重小區(qū)的規(guī)劃檔次與居家環(huán)境；●通常會在意付款方式，對價格也較為敏感；●比較青睞中小戶型；第三部分 策略運籌篇策略運籌之一：概念的基礎(chǔ)營造一、區(qū)域效果營造●黃河路主入口：做主入口導(dǎo)示，讓過往行人能一眼看到“幸福尚城”?！窆さ貒鷫Γ捍罱▋擅赘叨鹊膰鷫?，以設(shè)計現(xiàn)代簡約風(fēng)格圖案，渲染樓盤主題?！裰車蜗螅罕M量克服周圍臟亂的形象。保持通道的清潔、整齊、暢通?！袷蹣翘帲罕M可能有一個體面的、包裝到位的售樓處，并有一個30：1的沙盤。 通過上述整飭，來營造項目卓爾不凡的生活環(huán)境，從而凸顯居家方面的五個鮮明特性。二、生活格調(diào)營造 將負(fù)一層到三層底商部分，定位為“尚城生活廣場”，達(dá)到豐富社區(qū)配套之目的，并將所有的業(yè)主吸納為VIP會員，終身享受會員待遇，增加樓盤賣點的同時，豐富社區(qū)生活格調(diào)，將本來小型的樓盤，做得豐富多彩。配合項目整體定位，會所場館按如下功能配屬來規(guī)劃（屬底商部分）：（一）常規(guī)型配套※棋牌活動室※健身康樂館※現(xiàn)代美容院（二）個性化配套※文化藝術(shù)沙龍※激浪網(wǎng)友沙龍※商務(wù)中心※自助型中型超市注：上述常規(guī)及個性化會所配套內(nèi)容業(yè)主均享有相應(yīng)VIP待遇，并憑VIP身份認(rèn)證卡前往活動、消費。三、文化園藝營造 由于空間的局限性，更應(yīng)充分利用空間的園藝、景觀的營造文化氛圍。建議利用三樓樓頂平臺和圍墻，配合“幸福尚城”文明、健康、和諧社區(qū)的品牌訴求，做簡約現(xiàn)代的園藝、文化建設(shè)。突出強調(diào)園藝的“公共性、開放性、參與性與諧趣性”?！獓鷫ξ幕哼\用抽象畫圖案，突出現(xiàn)代簡約的文化格調(diào)?！獔@藝花木 可點綴三葉草、紅葉小檗、綠葉小檗、香瓣榆葉梅、桃葉衛(wèi)矛、黃刺玫、紫穗槐、野薔薇、丁香、南紫丁香、香茶藨子、金鋼鼠李、五葉地錦、馬蘭、芍藥、葫蘆考等植物花卉品種。（注：有關(guān)園林規(guī)劃設(shè)計具體實施圖紙、方案將在會同園林設(shè)計公司進行縝密的論證與研究之后，由園林公司專案提交。該方案在樓盤交工之前，處理尾盤時實施，有利于消化尾盤。）第四部分 價格定略篇一、價格定位 分析制定價格策略的目的，是為了擺脫同質(zhì)化產(chǎn)品的牽拌，形成真正具有市場區(qū)隔力的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品的差異化特征在目標(biāo)受眾當(dāng)中產(chǎn)生巨大反響，從而使項目的運作達(dá)到單邊收益最大化的目的。價格定位的策略：本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取稍低于烏市小高層均價的定位，以避免銷售周期過長導(dǎo)致風(fēng)險與成本增加。通過烏魯木齊市內(nèi)項目價格構(gòu)成的分析，選取地段、質(zhì)素相近、體量相仿的競爭樓盤進行比較，得出本項目的價格界定。 均價確定: 2450元二、走價策略 （一）在前期開盤價格推出的基礎(chǔ)上，視市場實際反饋的情況，采取分階段“平開漸進式高走，小額中頻提價”（即每月提價10元／M2）的走價策略。（二）配合各個銷售時段的依次展開以及項目在同業(yè)市場知名度的逐漸提升，價格會視彼時情況作針對性調(diào)升（包括各階段促銷價格的綜合調(diào)整），以期最后穩(wěn)健地攀升到預(yù)期理想的心理價位，即最后售價達(dá)到2700～2800元/m2的價格目標(biāo)。 （三）走價指導(dǎo)：認(rèn)購期間客戶定購享受內(nèi)部認(rèn)購價，內(nèi)部認(rèn)購價由每平方優(yōu)惠100元起，然后以每個月10元的速度遞減直至開盤之日。此優(yōu)惠作為促銷價從均價中折算，開盤后達(dá)到均價水平，此后每月遞增10元，以彌補價損。三、價格明細(xì)表的制定原則 住宅物業(yè)的價格明細(xì)制定受產(chǎn)品類型、景觀、朝向、樓層等因素的制約，要盡量合理地體現(xiàn)產(chǎn)品的差異，就需要用相關(guān)行業(yè)及專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來界定：※房型差異※樓宇差異※樓層差異※朝向差異※其它差異（一）房型差異 本項目常規(guī)戶型設(shè)置種類比較齊全，戶型配比力求合理性與完善性，故擇取兩房作為一個價格參照坐標(biāo)，來擬訂針對性的房型價差：（二）樓層差異 由于新疆獨特的地理環(huán)境及氣候成因，人們對住宅的朝向、通風(fēng)、采光等條件均十分在意。而本項目統(tǒng)一南北朝向的多層設(shè)計使得住宅在上述條件上基本沒有優(yōu)劣區(qū)別，所以局部的價格差異應(yīng)該體現(xiàn)在樓層差異方面。但值得注意的是，一般高層住宅滯銷的房源主要在頂層而不是在低層，這與樓層的價差過大，導(dǎo)致頂層價位過高有關(guān)，因此在制定價差時注意以小價差為主，使每層的價位離均價不遠(yuǎn)。（三）樓宇差異 由于本案由兩棟塔樓組成，南側(cè)塔樓與北側(cè)塔樓受采光、景觀和心理上的作用，其價差也應(yīng)有所體現(xiàn)，即同層同位的房型應(yīng)有價差調(diào)整。價差標(biāo)準(zhǔn)為： 基本保持在10元／M2左右。但東南向價差可以降至為零，北向價差適當(dāng)拉大。（四）朝向差異 朝向是樓價的一個重要衡量指標(biāo)，特別對于高層塔樓，更為敏感。