【正文】 三、 結(jié)論從本項(xiàng)目的地塊性質(zhì)來(lái)看，此地塊是非常理想的住宅用地。 隨城南新區(qū)市政配套設(shè)施的不斷完善，入駐城南人口的不斷增多，城南的人氣將越來(lái)越旺，給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的利好。（二） 劣勢(shì)分析 相關(guān)配套：該項(xiàng)目距離城南管委會(huì)、醫(yī)院、人民廣場(chǎng)、華羅庚實(shí)驗(yàn)學(xué)校相對(duì)較遠(yuǎn)（步行二十分鐘）。二、 項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析　在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知已知彼才能百戰(zhàn)不殆，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的分析：（一） 優(yōu)勢(shì)分析 用地規(guī)模：本項(xiàng)目占地面積33333平方米，能形成自我獨(dú)立的環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造好小區(qū)的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（5） 銀行：建設(shè)銀行（管委會(huì)一樓辦公）（6） 移動(dòng)、聯(lián)通、電信：已竣工，暫未營(yíng)業(yè)。(五)配套設(shè)施（1） 菜市場(chǎng)：步行10分鐘即可到城南中心市場(chǎng)。在本項(xiàng)目門(mén)口就有一個(gè)公交站，給本項(xiàng)目的業(yè)主帶來(lái)很大的方便。且本地塊原本是農(nóng)用地，不會(huì)給本地段遺留下什么污染問(wèn)題。（4） 南方景觀該項(xiàng)目南面直接與新莊路相臨，新莊路為城南新區(qū)的主干道，馬路對(duì)面為規(guī)劃的“撒拉族風(fēng)情園”，公園里規(guī)劃有駱駝泉、孟達(dá)天池等景觀，該項(xiàng)目建成后，也將成為城南新區(qū)的有一道風(fēng)景線。第二部分　項(xiàng)目環(huán)境分析一、 地塊環(huán)境條件（一） 地塊性質(zhì)綜述項(xiàng)目面積：50畝（33333平方米），該項(xiàng)目?jī)擅媾R街，西臨國(guó)道西久公路，與濱河公園隔路相望；南臨新莊路，與撒拉族風(fēng)情園及北京西單超市僅幾步之遙；北面為華盛房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“華盛怡沁園”，東與城南建設(shè)總公司開(kāi)發(fā)的“溫馨家園”毗鄰　，步行20分種即可到城南區(qū)政府（人民廣場(chǎng)）、華羅庚實(shí)驗(yàn)學(xué)校西寧分校。主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況： 奉青花園開(kāi)發(fā)商：青海奉賢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃：28棟多層客戶定位：同本項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況：一般（個(gè)購(gòu)的成績(jī)?cè)诔悄闲伦詈茫┏晒c(diǎn)：該公司是第一家入駐城南新區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)，地理位置優(yōu)越，且地價(jià)較低，人氣較旺。該小區(qū)位于西久公路與新莊路的交匯處。隨著市區(qū)房?jī)r(jià)的不斷攀升，城南新區(qū)也不甘落后。“寧住市區(qū)小閣樓，不住浦東大新房”的心理，使西寧市消費(fèi)者購(gòu)房一般都傾向選擇城中、城西等城區(qū)中心樓盤(pán)。城南新區(qū)核心片區(qū)按照一心一橫三縱一帶進(jìn)行規(guī)劃，即以位于核心區(qū)中心的行政商貿(mào)中心、南北向商業(yè)軸，東西兩條綠軸和東西南北兩條人文景觀軸及核心區(qū)沿河的濱河綠化帶，從形象與內(nèi)涵兩方面構(gòu)成城區(qū)的歲月風(fēng)貌特色。在南川河?xùn)|岸，規(guī)劃建設(shè)部分高標(biāo)準(zhǔn)的居住區(qū)與旅游休養(yǎng)地區(qū)，營(yíng)造背山面水、環(huán)境適宜的高檔居住區(qū)，居住以集中分布為主。城南新區(qū)的總體規(guī)劃由同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，其采用 一心兩軸的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，即以市民廣場(chǎng)為核心，結(jié)合商業(yè)、文化娛樂(lè)等設(shè)施為一體的行政商貿(mào)中心區(qū)；以新城大道為核心的城市拓展軸心和以第一大道為依托的商貿(mào)易額發(fā)展軸。城南新區(qū)位于西寧市南郊水磨地區(qū)以南，湟中縣徐家寨三岔路口以北，總面積30平方公里，是一條由西南到東北狹長(zhǎng)的河谷地帶，俗稱(chēng)西寧大南川。房地產(chǎn)價(jià)格既要反映房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，也要與居民收入水平相適應(yīng)。地價(jià)在房?jī)r(jià)中的構(gòu)成比重已由１０％上升到２０％左右。如果考慮房?jī)r(jià)和居民收入的比率，西寧市就更高了。而如今在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)頗為引人注目的萬(wàn)通、匯通幾處２０層以上的高層商住樓，最高房?jī)r(jià)飆到每平方米３0００元以上。目前在西寧市城東、城西、城中、城北４區(qū)中，西區(qū)和中區(qū)的房?jī)r(jià)居高，東區(qū)和北區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低。據(jù)悉，目前建安成本已占到房?jī)r(jià)的６０％以上，建筑成本的不斷增大推動(dòng)了房?jī)r(jià)走高。（二）西寧市房地產(chǎn)概況自１９９５年以來(lái)，青海省隨著舊的住房分配體制被打破，住房個(gè)人消費(fèi)日漸興起，房?jī)r(jià)也一路上漲。根據(jù)省委、省政府的要求，西寧對(duì)全省日益發(fā)揮著改革開(kāi)放的示范作用、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用、精神文明建設(shè)的窗口作用、社會(huì)穩(wěn)定的支撐作用。全市有漢、土、藏、回、蒙、滿、撒拉等35個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘乃姆种?。商鋪的投資利潤(rùn)率相對(duì)住宅更高，方案可行。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售部分：項(xiàng)目成本為910元/平方米，住宅售價(jià)為1000元/平方米。項(xiàng)目總投資5600萬(wàn)人民幣，2003年7月開(kāi)始立項(xiàng)，計(jì)劃2004年8月末全部建設(shè)項(xiàng)目完成，2005年底實(shí)現(xiàn)售房率100%。新　西　部　城　項(xiàng)　目全程策劃方案目　錄項(xiàng)目總論　一、 新西部城基本概況二、 項(xiàng)目模式與運(yùn)作方式三、 新西部城項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論第一部分　新西部城項(xiàng)目市場(chǎng)研究一、 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)二、 城南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)三、 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)第二部分　項(xiàng)目環(huán)境分析一、 地塊環(huán)境條件二、 新西部城項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析三、 結(jié)論四、 地塊建設(shè)條件第三部分　新西部城項(xiàng)目的市場(chǎng)定位一、 新西部城項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分二、 樓盤(pán)概念的導(dǎo)入三、 目標(biāo)市場(chǎng)四、 新西部城項(xiàng)目市場(chǎng)定位第四部分　規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)二、 新西部城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)三、 規(guī)劃構(gòu)思第五部分　新西部城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案一、 建設(shè)方式二、 開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析三、 建設(shè)進(jìn)度第六部分　項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案一、 營(yíng)銷(xiāo)策劃二、 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃三、 場(chǎng)地布置四、 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用安排（預(yù)算）第七部分 物業(yè)管理方案一、 物業(yè)管理的前期介入二、 管理費(fèi)的確定三、 具體對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理的建議附：項(xiàng)目管理報(bào)告項(xiàng)目總論一、 新西部城基本情況西寧市城南新區(qū)新西部城建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新西部城）是由青海新西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的一個(gè)中型住宅社區(qū)，屬城南新區(qū)E7地塊，位于西久公路南側(cè)，西塔高速公路入口處，毗鄰西寧市城南新區(qū)建設(shè)總公司開(kāi)發(fā)的溫馨家園，占地50畝，四周環(huán)境優(yōu)雅。西寧市城南新區(qū)規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。住宅部分利潤(rùn)總額為515萬(wàn)元。綜合來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)經(jīng)營(yíng)方案均可行。西寧西靠資源最富集的柴達(dá)木盆地，南通祖國(guó)的大西南，北接歐亞大陸橋，在中國(guó)的西部版圖上位于中心地帶，區(qū)域位置得天獨(dú)厚,西寧是青海省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、交通和商貿(mào)中心。西寧經(jīng)過(guò)近50年的建設(shè)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了嶄新的階段。其中，青海省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)西寧市占90%。同時(shí)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商擅自抬高房?jī)r(jià)或商品房計(jì)價(jià)不科學(xué)現(xiàn)象、人為惡意炒作等也是加劇樓價(jià)上漲的一大因素?；▓@南街一帶的房?jī)r(jià)每平方米在１４００元左右，而位于城北區(qū)小橋惠客家超市以北至原第一毛紡廠之間的一些商品房樓盤(pán)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)也在１４００元左右。建設(shè)部公布的全國(guó)３５個(gè)大中城市商品房售價(jià)與居民收入比中，西寧市商品房售價(jià)不算高。不但高于全國(guó)平均水平，也高于天津、武漢、杭州、太原等大中城市。各種因素推波助瀾促使房?jī)r(jià)不斷走高。雖說(shuō)，高昂的房?jī)r(jià)將不少欲購(gòu)的消費(fèi)者擋在了門(mén)外，但街頭上精美的樓盤(pán)廣告，還是吸引著不少消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)激情。南有全省著名的旅游景點(diǎn)塔爾寺和貴德黃河民族風(fēng)情旅游區(qū)。在這兩條軸線的基礎(chǔ)上，沿線布置生態(tài)住宅區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)區(qū)、旅游接待區(qū)等城市功能。結(jié)合綠化水系、商業(yè)文教，合理分區(qū)、安置一定量的就業(yè)崗位，營(yíng)造出城南新區(qū)作為現(xiàn)代化城區(qū)所具有的良好、協(xié)調(diào)的城市居住、生活、發(fā)展的氛圍。一心是以政府辦公、市民廣場(chǎng)為核心，結(jié)合商業(yè)、文化娛樂(lè)等設(shè)施為一體的行政商貿(mào)文體中心區(qū)；一橫是以新城大道為依托的南北向商貿(mào)發(fā)展軸；三縱是以核心區(qū)南北兩端沿總寨路和第二街結(jié)合人工渠布置的兩側(cè)各50米寬的綠化，形成兩條綠化景觀軸和依托杜家寨南路布置的較集中的文化娛樂(lè)設(shè)施面形成的文化軸；一帶是以南川河及其南岸的生態(tài)綠化帶一起構(gòu)成的濱河綠化帶。西寧市城南新區(qū)等地段略顯偏遠(yuǎn)（距市中心10公里）的樓盤(pán)空置率都較高。在２００２年還高舉著每平方米千元以下住房的誘人牌子，眼下也隨波逐流抬高了身價(jià)，每平方米千元以下的住房已經(jīng)難以尋覓，該區(qū)的房?jī)r(jià)目前都基本在每平方米１000元以上。西臨西久公路，南臨新莊路，東與“溫馨家園”與毗鄰，北鄰“華盛怡沁園”。樓體外立面以天藍(lán)色為主色調(diào)，與眾不同，獨(dú)具個(gè)性。（二） 地塊周?chē)坝^ 自然景觀（1） 東方景觀該項(xiàng)目與新建的“溫馨家園”相鄰，由于該項(xiàng)目剛竣工不久，相關(guān)配套設(shè)施還不健全，小區(qū)景觀綠化在建中。 景觀綜述從本地塊的周?chē)h(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，東面、北面景觀稍遜，但南面與西面景觀都相當(dāng)不錯(cuò)。但由于本項(xiàng)目西臨國(guó)道西久公路，西久公路是連接青海省南北的主干道，車(chē)流量大，汽車(chē)產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來(lái)的小區(qū)將造成較大的影響。 西久公路將拓寬重修，將大縮短市中與城南新區(qū)之間的距離。（2） 商店：地塊附近有較多的小超市、商店。（7） 休閑娛樂(lè)：城南人民廣場(chǎng)。 交通條件：本項(xiàng)目位于西久公路與新莊路交界處，在城南區(qū)的市政規(guī)劃中，西久公路與西塔高速公路之間要修一座大橋（新莊路大橋）隨著新莊路大橋的建成以后，此地塊將成為名付其實(shí)的“大什字”，交通也會(huì)更加方便。 環(huán)境衛(wèi)生：該項(xiàng)目緊臨交通主干道，雖交通方便，但嚴(yán)重的汽車(chē)噪音和廢氣給本項(xiàng)目帶來(lái)了較大的污染。（四） 項(xiàng)目的威脅分析 在城南新區(qū)，在售樓盤(pán)的工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)檔次都比較低，且大部分小區(qū)都是現(xiàn)房發(fā)售，價(jià)格也低。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊地區(qū)位位置上有較大的優(yōu)勢(shì)。我們可以此入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)把它建成以“綠色－生態(tài)－健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合現(xiàn)代人的消費(fèi)理念。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論是在西寧市區(qū)，還是在城南新區(qū)，小面積單位的住宅都比較好賣(mài)，原因是小面積的住宅總價(jià)低，容易出租，大部分均是三口家，且容易出售。從地理上細(xì)分：西寧市區(qū)居民、地州縣客戶；從購(gòu)買(mǎi)人群上細(xì)分：從年齡上分析：以25歲－55歲的人群為主；從工作環(huán)境上細(xì)分：地州縣公務(wù)員、老師、醫(yī)生等，西寧市離退休干部等；從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在1500元以上，且家庭自備款（存款額）80000元以上；從購(gòu)房心理細(xì)分：以自住及投資為主。因?yàn)槌悄闲聟^(qū)是一個(gè)新城區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，有較大的發(fā)展?jié)摿?，且房房?jī)r(jià)的升值空間較大。在西寧市區(qū)工作的中低收入家庭。本小區(qū)是一個(gè)綠色生態(tài)小區(qū)，綠化率高、樓間距大采光好，而相對(duì)于市中心，本小要安靜得多。四、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 成本價(jià)測(cè)算多層成本：910元/平方米 目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算在可行性研究的財(cái)務(wù)預(yù)算中用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法、成本導(dǎo)向定價(jià)法初步確定了項(xiàng)目住宅均價(jià)。多層：1000元/平方米(均價(jià))此價(jià)位較為合理，應(yīng)該是為市場(chǎng)所能接受的價(jià)格。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”。在