泉州城東項(xiàng)目全程策劃方案精品(編輯修改稿)
2025-05-10 23:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 至潯美工業(yè)區(qū)之間的部分用地。 它擁有完善的配套設(shè)施、舒適的步行共享空間和高效便捷的交通體系；它同時(shí)也是泉州市級(jí)文化體育中心，建有“一場(chǎng)一館”，周邊將發(fā)展體育用品生產(chǎn)、銷售等各項(xiàng)配套的建設(shè)；在這里，還將設(shè)置圖書城、電腦城等文化設(shè)施。 一、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃分析 地塊編號(hào) 1 2 3 4 5 出讓面積 (畝 ) 165 120 115 土地用途 商業(yè) /酒店 /辦公/公寓等 住宅 +配套商業(yè) 住宅 /配套商業(yè) 酒店 /商業(yè) 住宅 /配套商業(yè) 出讓年限 商業(yè) 40年，住宅 70年 建筑密度 不大于50% 不大于40% 不大于 25% 容積率 建筑高度 小于 100米 小于 100米 小于 80米 酒店小于 100米 小于 80米 綠地率 不少于 25% 35%以下 1地塊 2地塊 3地塊 4地塊 5地塊 項(xiàng)目位于城東新區(qū)的核心地段 ， 規(guī)模大，物業(yè)類型多，已經(jīng)不僅僅局限在一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的范疇， 也不只是復(fù)合地產(chǎn)的概念， 更是一種 城市運(yùn)營(yíng) 地產(chǎn)概念 二、項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目物理簡(jiǎn)要 城市 /區(qū)域 /領(lǐng)域 /多元復(fù)合經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)載體 體育場(chǎng)館 /五星酒店 /國(guó)際人居 /酒店公寓 /商務(wù)辦公 /大型商業(yè)中心 106萬(wàn) ㎡泉州首個(gè)以體育為主題的 復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目 泉州國(guó)際化進(jìn)程新動(dòng)力 項(xiàng)目定位 區(qū)域 /城市 /領(lǐng)域 /多元復(fù)合經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)載體 本案 體育 辦公 公寓 酒店 商業(yè) 住宅 ? 體育場(chǎng)館 ? 國(guó)際名宅 ? 大型商業(yè) ? 高檔公寓 ? 五星酒店 ? 國(guó)際商務(wù) 我們看到 本案的開發(fā)，實(shí)際上是 新泉州國(guó)際化進(jìn)程的城市提升運(yùn)動(dòng) 項(xiàng)目夢(mèng)想 （這不僅是夢(mèng)想，更是城市發(fā)展的大勢(shì)所趨） 提升泉州城市競(jìng)爭(zhēng)力 成為泉州的國(guó)際性綜合地標(biāo)！ 四、消費(fèi)者洞察 3150歲的人群為樓盤的主力消費(fèi)群 泉州市區(qū)現(xiàn)階段購(gòu)房年齡結(jié)構(gòu)4%31%43%22%3 0 歲以下 3140歲 4150歲 5 1 歲以上泉州消費(fèi)現(xiàn)狀分析 周邊縣市成為市區(qū)購(gòu)房的主力軍 市區(qū)住宅消費(fèi)群體區(qū)域結(jié)構(gòu)41%59%市內(nèi)市外消費(fèi)階層以高收入人群為主 自住投資相互參半，短線收益為主要投資目的 潛在消費(fèi)者分析 分析方法：通過(guò)問(wèn)卷以及深入訪談的方法了解潛在客戶群 調(diào)查范圍：泉州老城區(qū)以及洛江區(qū)等 調(diào)查深度：本次調(diào)查發(fā)放問(wèn)卷 500份，有效回收問(wèn)卷 481份 泉州人對(duì)城東新區(qū)的接受程度37%15%48%接受 不接受 說(shuō)不準(zhǔn)010203040506070感覺(jué)距離太遠(yuǎn) 缺乏商業(yè)配套泉州人對(duì)城東不接受或者說(shuō)不準(zhǔn)的原因統(tǒng)計(jì) 從泉州人目前對(duì)城東新區(qū)大部分持 觀望態(tài)度 ,主要原因是感覺(jué) 距離太遠(yuǎn)以及交通配套的不發(fā)達(dá) . 潛在客戶對(duì)戶型的需求統(tǒng)計(jì)0% 4%24%24%35%12%1%單身公寓一房一廳兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)五房 潛在客戶中，對(duì) 三房需求的比例最高，占總比例的 59%，另外兩房的需求也有相當(dāng)比例，占總比例的 24%。 潛在客戶面積需求情況分析010203040506070806 0M 2以下6 1－8 0M 28 1－1 00 M21 01 1 10 M21 11 1 20 M21 21 1 30 M21 31 1 40 M21 41 1 50 M21 51 1 60 M21 60 M2 以上潛在消費(fèi)群體在本區(qū)域購(gòu)房動(dòng)機(jī)23%24%7%10%5%22%9%滿足居住要求改善住房條件為父母購(gòu)房/ 養(yǎng)老為子女購(gòu)房結(jié)婚投資落戶泉州 從潛在客源需求的面積來(lái)看， 80130平方米為主要需求范圍，通過(guò)與消費(fèi)者深度接觸后發(fā)現(xiàn)， 100120平方米 之間的戶型需求尤其旺盛。 潛在客戶群調(diào)查中： 改善居住環(huán)境、滿足居住條件以及投資 占主流動(dòng)機(jī) 潛在客戶需求分析 區(qū)域客戶對(duì)城東的接受程度45%26%9%1%1%9%4%2%3%豐澤區(qū)鯉城區(qū)洛江區(qū)晉江石獅惠安南安安溪其他潛在客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域接受程度以及購(gòu)買力分析 從目前對(duì)城東項(xiàng)目所在區(qū)域的接受程度來(lái)看， 豐澤區(qū)是最大的可挖掘客戶區(qū)域，鯉城區(qū)、洛江、惠安都有相當(dāng)可挖掘的潛力。 從購(gòu)買能力來(lái)看， 4060萬(wàn) 的總價(jià)接受程度最高 被訪者能承受的總價(jià)范圍44%28%13%8%4% 3%4 0 －5 0 萬(wàn)5 0 －6 0 萬(wàn)6 0 －7 0 萬(wàn)7 0 －8 0 萬(wàn)8 0 －1 0 0 萬(wàn)1 0 0 萬(wàn)以上被訪者選購(gòu)小區(qū)關(guān)注要素18%13%18%12%8%7%7%12%5%綠化景觀戶型價(jià)格物業(yè)管理建筑風(fēng)格社區(qū)規(guī)模開發(fā)商信譽(yù)與實(shí)力周邊配套朝向被訪者對(duì)住宅設(shè)計(jì)需求12%19%15%32%1%12%9% 飄窗入戶花園儲(chǔ)物室前后陽(yáng)臺(tái)傭人房錯(cuò)層復(fù)式潛在的消費(fèi)者對(duì)于景觀的期望最大，此外對(duì)戶型以及物業(yè)管理的關(guān)注度也不小。 在對(duì)戶型設(shè)計(jì)中，對(duì)于前后陽(yáng)臺(tái)，空中花園設(shè)計(jì)的需求最大，也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者更傾向于錯(cuò)層設(shè)計(jì)。 潛在客戶對(duì)產(chǎn)品的需求 潛在的消費(fèi)者對(duì)于超市 /教育 /金融 /餐飲四種配套需求最高 潛在客戶對(duì)配套的需求 被訪者對(duì)周邊生活配套需求4%10%28%20%4%3%10%7%1%12%1%食雜店百貨店超市銀行干洗店美容美發(fā)餐飲店藥房桑拿洗浴教育其它消費(fèi)趨勢(shì)研判 ? 新區(qū)消費(fèi)逐漸成熱點(diǎn)，泉州的移民運(yùn)動(dòng)即將開始。 ? 未來(lái)住房的需求主要表現(xiàn)在改善型需求以及婚房需求。 ? 前幾年住宅價(jià)格的高漲幅，未來(lái)兩年內(nèi)投資客仍然存在一定比例。 ? 從單純的關(guān)注戶型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)產(chǎn)品綜合素質(zhì)的考慮。 對(duì)社區(qū)景觀要求和 社區(qū)管理與服務(wù)等無(wú)形產(chǎn)品要求越來(lái)越高。 目標(biāo)客戶群圈定 客戶細(xì)分 家庭結(jié)構(gòu) 識(shí)別要點(diǎn) 社會(huì)新銳 青年之家 2534歲青年或青年伴侶（無(wú)孩子、無(wú)老人） 需求交通方便、有健身娛樂(lè)場(chǎng)所 青年持家 2534歲的青年 +父母（無(wú)小孩） 需求環(huán)境優(yōu)美、周邊有公園、有大醫(yī)院、有健身 娛樂(lè)場(chǎng)所、交通方便 望子成龍 小太陽(yáng) 011歲小孩 +父母 關(guān)注文化教育及安全需求 后小太陽(yáng) 1217歲小孩 +父母 需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母 三代孩子 老人 +中青年夫婦 +18歲以下讀書孩子 需求環(huán)境優(yōu)美、靠近高等教育院校、高質(zhì)量的幼兒、小學(xué)、中學(xué)，周邊有健身娛樂(lè)設(shè)施，周邊有大型醫(yī)院 健康養(yǎng)老 老人一二三代 包括老人一代（空巢中年或老年）、老人二代（老人 +中年夫婦）、老人三代（老人 +中年夫婦 +18歲以上孩子） 需求環(huán)境優(yōu)美、就醫(yī)方便 富貴之家 富貴之家 各種家庭結(jié)構(gòu)都有 家庭收入高，多希望購(gòu)買市中心公寓或城郊別墅 類產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 務(wù)實(shí)之家 各種家庭結(jié)構(gòu)都有 收入較低，追求低成本生活，要求周邊生活便利 中年之家 中年夫婦 +1824歲的孩子 需求小區(qū)品質(zhì)較高，經(jīng)常有豐富多彩的社區(qū)活動(dòng) 本案一期的主要客戶群：社會(huì)新銳、望子成龍和富貴之家三大類 目標(biāo)客戶特征 置業(yè)目的 改善居住 婚房 落戶泉州 回鄉(xiāng) 身份展示 區(qū)域來(lái)源 老城區(qū) 老城區(qū) /外來(lái)人員 周邊區(qū)域 /外來(lái)人員 國(guó)外 大市范圍內(nèi) 需求產(chǎn)品 中大戶型 中小戶型 中小戶型 大戶型 大戶型 年齡范圍（歲） 3050 2530 2545 50以上 3545 家庭年收入（萬(wàn)） 10… 20 5… 10 7… 15 50以上 50以上 備注 創(chuàng)新產(chǎn)品 居住的環(huán)境，良好的 前景 望子成龍，做真正的城 里人 挖掘當(dāng)?shù)靥赜锌蛻糍Y源 截流外地置 業(yè)的客戶 五、項(xiàng)目定位 新泉州 首座 HOPSCA 城市綜合體
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