【正文】 泉州消費(fèi)現(xiàn)狀分析 周邊縣市成為市區(qū)購(gòu)房的主力軍 市區(qū)住宅消費(fèi)群體區(qū)域結(jié)構(gòu)41%59%市內(nèi)市外消費(fèi)階層以高收入人群為主 自住投資相互參半，短線收益為主要投資目的 潛在消費(fèi)者分析 分析方法：通過問卷以及深入訪談的方法了解潛在客戶群 調(diào)查范圍：泉州老城區(qū)以及洛江區(qū)等 調(diào)查深度：本次調(diào)查發(fā)放問卷 500份，有效回收問卷 481份 泉州人對(duì)城東新區(qū)的接受程度37%15%48%接受 不接受 說不準(zhǔn)010203040506070感覺距離太遠(yuǎn) 缺乏商業(yè)配套泉州人對(duì)城東不接受或者說不準(zhǔn)的原因統(tǒng)計(jì) 從泉州人目前對(duì)城東新區(qū)大部分持 觀望態(tài)度 ,主要原因是感覺 距離太遠(yuǎn)以及交通配套的不發(fā)達(dá) . 潛在客戶對(duì)戶型的需求統(tǒng)計(jì)0% 4%24%24%35%12%1%單身公寓一房一廳兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)五房 潛在客戶中，對(duì) 三房需求的比例最高，占總比例的 59%，另外兩房的需求也有相當(dāng)比例，占總比例的 24%。 片區(qū) 用地規(guī)模 目標(biāo) 規(guī)劃范圍 性質(zhì)定位 城東片區(qū) 公里 健康型居住新城 大坪山隧道以北，五金機(jī)械電城以南，福廈高速公路以東，洛陽(yáng)江江濱大道以西；同時(shí)包括西福立交以南至潯美工業(yè)區(qū)之間的部分用地。 住宅可辦公性給低檔寫字樓造成巨大壓力 泉州住宅可注冊(cè)公司，這樣大多數(shù)中小企業(yè)更愿意租賃小區(qū)住宅進(jìn)行辦公，從而給檔次不高的寫字樓造成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 泉州市區(qū)公寓市場(chǎng)特征分析 ? 產(chǎn)品線單一，大多為單身公寓 ? 分布零散，配置不高，產(chǎn)品較為落后 ? 供應(yīng)量大，消費(fèi)者以投資為主 ? 銷售形勢(shì)較旺，但是租金回報(bào)不高 ? 新盤交付出租率低 老城區(qū)仍有一定的體量供應(yīng)，郊區(qū)集中放量 產(chǎn)品細(xì)分，檔次拉升 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)逐漸明顯 對(duì)服務(wù)/管理等軟件要求有所提高 泉州公寓市場(chǎng)四大趨勢(shì) 關(guān)鍵詞 : 高檔次 高服務(wù) 泉州寫字樓市場(chǎng)分析 市中心寫字樓出租率高 ,寫字樓有一定的需求 市區(qū)豐澤街一帶的金融大廈，像中國(guó)銀行大廈、建設(shè)銀行大廈、興業(yè)銀行大廈等中高檔寫字樓的出租率大多逼近 100%。 ? 未來(lái)商業(yè)發(fā)展，大型商業(yè)出現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴的局面 2022年，幾個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目落戶泉州：嘉信貿(mào)廣場(chǎng)“沃爾瑪”、“麥德龍”商場(chǎng) 40000多平方米、“盛世融城”商場(chǎng) 25000平方米、千億大街45000平方米 …… 未來(lái)幾年內(nèi)，上檔次的大型商業(yè)購(gòu)物中心和大規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)式大型超市都將陸續(xù)出現(xiàn)，泉州商業(yè)地產(chǎn)的檔次、規(guī)模和格局也將因此而改變，呈現(xiàn)出百家爭(zhēng)鳴的局面。 雖然歷史悠久，但不成體系 。 東街 全長(zhǎng) 986米，原為土路面，1996年全線拓展改造，路面擴(kuò)寬 24米 在 100年前是泉州的政治中心、交通要道和歷史文化街區(qū)，民國(guó)期間一度改稱中華東路。 打錫街 東起九一路口，西至中 山中路，全長(zhǎng) 380米 因?yàn)樵?jīng)集中了城內(nèi)專門制作和銷售錫器的作坊、店號(hào)，因 此稱為打錫巷，后更名為打錫街。 關(guān)鍵詞 : 紅海市場(chǎng) 中戶型稀缺 ?早期商業(yè)布局，以城市主干道兩側(cè)商業(yè)為主。 商業(yè)，以大型商業(yè)建筑為主，集中配備少量酒店式公寓為輔2 0 0 6 0 9 號(hào) 市區(qū)泰和大酒店西側(cè) 商?。ㄉ虡I(yè)面積不得超過總建筑面積的1 0 % ）2 0 0 6 1 0 號(hào)市區(qū)豐澤街與美食街交叉口東南角 商業(yè)、辦公、住宅混合（商業(yè)面積不得超過總建筑面積的1 0 % ）2 0 0 6 1 1 號(hào)城東組團(tuán)安吉路與4 2 號(hào)路交叉口的西南側(cè)、海峽體育中心的南面 商住混合2 0 0 6 1 3 號(hào)市區(qū)新華北路與省道3 0 7 線交叉口西南側(cè) 商服（酒店）2 0 0 6 1 4 號(hào)市區(qū)南環(huán)路南側(cè)（鯉城江南水果批發(fā)市場(chǎng)） 商業(yè)（批發(fā)市場(chǎng)）、可配套少量的生活建筑2 0 0 6 1 5 號(hào)地塊江南新區(qū)筍江路南側(cè) 商住混合市區(qū)大、小桃花山南側(cè)、泉秀東街北側(cè) 商業(yè)旅游業(yè)：多功能商務(wù)酒店中心及其附屬配套設(shè)施）市區(qū)大、小桃花山南側(cè)、泉秀東街北側(cè) 115300 126830/ 商?。ň频晔焦⒓捌涓綄倥涮自O(shè)施）合計(jì) 15148762 0 0 6 0 4 號(hào)2 0 0 6 0 8 號(hào)豐澤區(qū)城東海峽體育館以南，安吉路西側(cè)2 0 0 6 0 7 號(hào) 鯉城區(qū)江南新區(qū)筍江路南側(cè)202201號(hào)地塊住宅市場(chǎng)總結(jié) : ? 供應(yīng)量劇增，未來(lái)可預(yù)見的供應(yīng)量共計(jì)超過 280萬(wàn)平方米，市場(chǎng)將在未來(lái)兩年內(nèi)全面進(jìn)入紅海。 樓盤名稱 區(qū)域 開盤日期 建筑類型 建筑規(guī)模 (萬(wàn) M2) 主力面積 (M2） 主力總價(jià) (萬(wàn) ) 推出套數(shù) 推出部分銷售率 瑞士花園 豐澤區(qū) 高層 9 120130 7075 217 100% 國(guó)際華城 豐澤區(qū) 高層 7 136 100110 480 20% 盛世融城 豐澤區(qū) 高層 23 137156 100110 568 31% 基礎(chǔ)市場(chǎng)分析 目前在售的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案主要集中的豐澤區(qū)，供應(yīng)產(chǎn)品全部為高層，套型以 120160平方米之間的三房 /四房為主。 產(chǎn)品類型： 普通住宅市場(chǎng)尚未形成。 產(chǎn)品類型： 高層為主，少量別墅 價(jià)格行情： 45005500元 /平方米（沿江樓盤達(dá)到7000元 /平方米以上） 主力套型： 兩房 /三房（沿江樓盤以 150平方米以上的三房 /四房為主） 主力客源： 市區(qū)中低端客源以及晉江 /南安等周邊區(qū)域人員 城東板塊基本情況描述： 基本情況： 目前以洛江新城為主要市場(chǎng)，屬于市區(qū)市場(chǎng)的配角，但是城東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)將改變城東市場(chǎng)的地位。 橋南板塊 老城區(qū)板塊 東海板塊 城東板塊 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 老城區(qū)板塊基本情況描述： 基本情況： 供應(yīng)量逐年減少，目前開發(fā)主要集中在豐澤區(qū)。 3. 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)：大戶型占主角，中小戶型稀缺 4. 未來(lái)三年住宅市場(chǎng)供應(yīng)激增，迅速改變供需環(huán)境，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)入紅海環(huán)境，考驗(yàn)產(chǎn)品與營(yíng)銷。 聚焦 10大核心問題： 1. 如何解決項(xiàng)目定位與城市運(yùn)營(yíng)之間的關(guān)系？ 2. 如何界定開發(fā)周期以及各類產(chǎn)品間互動(dòng)？ 3. 如何設(shè)定有效的利潤(rùn)模式，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 4. 如何借力借勢(shì)整合優(yōu)質(zhì)資源與團(tuán)隊(duì)？ 5. 如何對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，從而凌駕市場(chǎng)，脫穎而出？ 6. 如何合理解決商業(yè)運(yùn)作的課題？ 7. 如何利用配套資源來(lái)增加項(xiàng)目附加值？ 8. 如何擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群，鎖定財(cái)富階層？ 9. 如何解決項(xiàng)目心理距離與倡導(dǎo)的生活方式對(duì)接的問題？ 10. 如何通過項(xiàng)目的操作來(lái)創(chuàng)立海西品牌和獨(dú)特的開發(fā)模式 ？ 我們帶著五個(gè)目標(biāo)與十大問題 開始一場(chǎng)城市的夢(mèng)想之旅 一、城市解讀 ? 古時(shí)“絲綢之路”起錨地而今“僑鄉(xiāng)”與“品牌之都” ? 福建省“三駕馬車”的“經(jīng)濟(jì)中心” ? 民本經(jīng)濟(jì)是泉州經(jīng)濟(jì)主要特點(diǎn) ? 城市化建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平脫節(jié) ? 泉州城市第三產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)空間厚積薄發(fā) ? 城市核心板塊 呈現(xiàn) “ 騰籠換鳥”格局 環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 海峽經(jīng)濟(jì)圈 城市發(fā)展趨勢(shì) 種群 族群 城市 街區(qū)群落 邊界消失 泉州人時(shí)代， 走赴世界，財(cái)富追逐 泉州華僑時(shí)代， 人以群分，論富時(shí)代 泉州建設(shè)時(shí)代， 世界影響泉州 泉州生活時(shí)代， 泉州影響世界 世界泉州時(shí)代， 無(wú)邊界國(guó)際文化融合 從城市發(fā)展趨勢(shì)看到泉州未來(lái)： 一個(gè)國(guó)際化規(guī)模的城市 一個(gè)國(guó)際化消費(fèi)的城市 一個(gè)具備特色功能的港口城市 一個(gè)具有聚合能力的城市 我們期待的泉州： 海峽經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際化核心港口城市 一個(gè)新泉州即將橫空出世 ! 二、市場(chǎng)剖析 20222022泉州房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) 0 10 20 30 40 50