【正文】 作戰(zhàn)；打破手段單一的營銷方式，突破時間的壁壘，創(chuàng)造營銷模式戰(zhàn)略思想216。 推廣要素概念領(lǐng)先，立體作戰(zhàn)216。 生態(tài)濕地景觀216。 規(guī)劃和景觀精致216。 未來潛力地段216。 產(chǎn)品要素突出本案的高品質(zhì)216。對于本案，我司明確本案的價值體系建立是基于基本價值和附加值兩個層面。二、整體營銷推廣策略本案價值體系的建立在明確了本案的優(yōu)劣勢和目標(biāo)客戶群后，我司認(rèn)為如何建立自身產(chǎn)品的價值體系將成為客戶群是否購買本案的關(guān)鍵所在。 維修保養(yǎng)張家港項目行銷企劃書 營銷推廣策略 一、推廣目標(biāo)本項目有志打造成為蘇南乃至長三角一流的高尚居住社區(qū)，因此，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須要以高尚的品質(zhì)一炮走紅，務(wù)求使本項目成為張家港樓市的焦點(diǎn)。 經(jīng)營性客房清潔服務(wù)和住戶特約清潔服務(wù)5）維修服務(wù)l 清潔服務(wù)l 監(jiān)控服務(wù)l 酒店大門入口站崗服務(wù)l 生活必需品l 行政辦公桌l 迷你酒吧l 衛(wèi)星/有線電視l 酒店保險箱服務(wù)l 信息服務(wù)l 叫車（出租車及豪華轎車）、洗車服務(wù)l 票務(wù)服務(wù)l 接待服務(wù)l（2）物業(yè)管理建議建議項目先期引入知名品牌酒店經(jīng)營管理公司，在售樓現(xiàn)場就展示其管理的能力，使客戶產(chǎn)生信任感。lll 酒店均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動報警系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。方便以后業(yè)主自營時可獨(dú)立計算。w給水設(shè)備llw給電設(shè)備lll產(chǎn)權(quán)式酒店建材和物管建議（1）建材建議w電視電話通訊設(shè)備l而這個部分雖然花不了多少錢，卻是最能體現(xiàn)樓盤檔次的，是樓盤形象非常關(guān)鍵的一步。讓業(yè)主全面告別“皮夾時代”！llllllll（2）物業(yè)管理建議本案屬于高端物業(yè)，業(yè)主對未來的配套要求將越來越高，我們希望將本案的智能化系統(tǒng)在盡可能的范圍內(nèi)，做到比較全面人性化的服務(wù)業(yè)主：lllllll 供水：采用凈水系統(tǒng)。 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 廚衛(wèi)：預(yù)留設(shè)備位置和預(yù)埋管線。 門窗：硬木質(zhì)鋼芯防盜進(jìn)戶門，遙控車庫門，窗為德國引進(jìn)特種技術(shù)高級木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門預(yù)留門洞、無門框、扇門。 室內(nèi)：室內(nèi)地面為水泥砂漿地坪，內(nèi)墻砂漿粉刷。 外墻：進(jìn)口外墻高彈罩面漆或高級外墻面磚，墻群采用天然石材。 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。 生活服務(wù)代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護(hù)。 教育服務(wù)代請家教；各類培訓(xùn)班；健康、養(yǎng)身知識講座；教室出租。 保健服務(wù)健康體檢；設(shè)立家庭健康檔案；家庭看護(hù)。 租賃服務(wù)常用工具出租；電動工具出租；會議室出租；場地出租；運(yùn)動器材出租；雨具出租。 搬運(yùn)服務(wù)搬家；搬運(yùn)裝修材料；搬運(yùn)大件物品；清理裝修垃圾。 裝修服務(wù)安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。 維修服務(wù)空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。 在提供的服務(wù)方面應(yīng)該做到多而細(xì)。 對物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。硬件設(shè)施不在于多而貴在精，做到這三項足矣。C.B.門窗、室內(nèi)地面各戶大門采用高級實心、防火、防盜門，配以高級門鎖，拉手及防盜警眼采用優(yōu)質(zhì)彩鋁窗框，配無色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧靜、無塵的室內(nèi)空間為方便住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修，室內(nèi)地坪采用細(xì)石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工廚衛(wèi)設(shè)置充足的電器插座，預(yù)留灶臺、吊柜、抽排油煙機(jī)和熱水器位置衛(wèi)生間設(shè)有電源界面，上、下水管道，預(yù)留浴缸、面盆梳洗臺、坐便器的位置，下水道采用UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪聲通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留IDD直線電話二門，客廳和主臥室均設(shè)電話插座電視接受系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置有線電視接收系統(tǒng)，可接收無線、有線各臺精彩節(jié)目水、電、煤氣配套每戶設(shè)立獨(dú)立的水、電、煤氣表等，互不干涉空調(diào)位置已統(tǒng)一布置，空調(diào)用電源插座及冷凝水排放均已到位社區(qū)電表出戶，照明與空調(diào)獨(dú)立回路，確保住戶一般生活用電及24小時公共區(qū)域電梯正常供電停車社區(qū)內(nèi)采用國際流行的人車分道系統(tǒng)，動線規(guī)劃合理，方便停車，由專人管理，保證社區(qū)環(huán)境的安靜與公共空間的整潔有序社區(qū)內(nèi)特設(shè)集中區(qū)域方便停車安全系統(tǒng)由進(jìn)口設(shè)施組成遍布全區(qū)的防盜自動控制系統(tǒng)并設(shè)置紅外報警系統(tǒng)，24小時公共區(qū)域影像監(jiān)控每棟每戶入口均設(shè)置可視對講警衛(wèi)系統(tǒng)專職保安人員24小時在社區(qū)內(nèi)定點(diǎn)巡邏，輔以高科技安保設(shè)備每戶保安系統(tǒng)可與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)庭園景觀中央韻律廊；戲水池；豐景園；竹韻園；紫藤閣；綠蔭散步道；草地滾球場；自由馬蹄場；籃球場；聽鳥軒；1百花集；1含笑亭（2）物業(yè)管理建議硬件A. 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi)部人行動線，外圍機(jī)動車動線；l所以，我們在完成了對“點(diǎn)”的建議之后，著手“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性——l園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。 其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹種為主；l因為本案有走“國際化精品生活社區(qū)”的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議：園林風(fēng)格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，從而生動地塑造出本案高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象！在確定了基本的設(shè)計風(fēng)格后，在一些細(xì)節(jié)的地方也必須注意：l蘇州可以說是中國自然山水園林藝術(shù)的一個大觀園，消費(fèi)者對這樣的園林規(guī)劃和景致已經(jīng)是耳熟能詳了。同時，即使是許多在房地產(chǎn)行業(yè)工作了多年的從業(yè)人員，往往還是喜歡將景觀規(guī)劃和園林規(guī)劃混為一談，但事實是：景觀規(guī)劃是一門獨(dú)立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)。園林的美由三個內(nèi)容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。這樣對去化這樣的絕對高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動的包裝該產(chǎn)品，同時，增加市場的議論話題。我們希望能夠通過對景觀地貌的改變來進(jìn)一步塑造本案高檔別墅樓盤項目的形象和受眾關(guān)注度。四、景觀建議別墅區(qū)微地形改造工程建議所謂微地形景觀是園林景觀設(shè)計的專業(yè)術(shù)語。 或者可以采取類似廣東樓盤比較多采用的沿街商鋪一層退縮，產(chǎn)生架空廊道的設(shè)計規(guī)劃手法，這樣的商鋪形式將給張家港現(xiàn)有商鋪帶來新風(fēng)，并由可能產(chǎn)生一次具有歷史意義的建筑設(shè)計變革。強(qiáng)調(diào)商鋪立面感覺類似于洋房的感覺，用精品走廊的形象來塑造整個商業(yè)街的部分，依次來彌補(bǔ)商鋪位置上的不足性。商鋪產(chǎn)品規(guī)劃建議l4－5層作為音樂酒吧，KTV，棋牌室，桌球室、票務(wù)中心、電子書吧、桑拿、蒸汽浴、獨(dú)立的按摩、洗衣房，私用保險箱、閉路影院視聽室等，增加酒店附加值。ll 產(chǎn)品規(guī)劃面積配比如下：編號戶型建筑面積套數(shù)總面積面積比例戶數(shù)比例A一室160%%B一室120%%C一室一廳80%%D二室一廳10%%E四室二廳1602%%總計372%%l 建議推出“5+5，10年輝煌財富計劃，輕松晉級國際酒店股東行列”，以純投資興產(chǎn)品形象進(jìn)入目標(biāo)投資群體印象深處。 建議產(chǎn)權(quán)式酒店依托國際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，利用國際品牌提升項目和企業(yè)品牌知名度?？倵潝?shù)控制在30棟左右。建議規(guī)劃面積只有兩種：280m2和320m2。建議和專業(yè)知名會所管理公司聯(lián)合經(jīng)營，具體服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)會所管理公司提呈，充分保證業(yè)主的尊貴身份和高質(zhì)享受。建議建筑面積建議參考戶數(shù)比例建議規(guī)劃戶型建議參考戶數(shù)比例98m2400%2房2廳1衛(wèi)400%110m2300%2房2廳2衛(wèi)440%126m2350%3房2廳2衛(wèi)530%140m2300%4房3廳3衛(wèi)50%160m250%5房3廳3衛(wèi)20%180m220%220m220%TOTAL1440100%TOTAL1440100%（3）精品戶型推薦：別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）別墅配套規(guī)劃建議別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級的私人領(lǐng)地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設(shè)置專門的會所，而且是由“雙會所”構(gòu)成：“華克山莊會所”是獨(dú)棟別墅區(qū)的專屬會所，而“卡薩布蘭卡會所”是排屋洋房區(qū)的專屬會所。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實用功能性的客戶；一種是對140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。lll 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中）（2）住宅戶型建議l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人）l 高爾夫推桿練習(xí)場l 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場l同時，從營銷角度看，一來彌補(bǔ)了張家港目前所有社區(qū)都沒有運(yùn)動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補(bǔ)充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個標(biāo)志是擁有高爾夫練習(xí)場，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運(yùn)動形式，這是個賣點(diǎn)的同時，也是代表國際化標(biāo)準(zhǔn)樓盤的訴求是有的放矢。 從未來營銷的角度看，這樣的開發(fā)進(jìn)度配合合理的推案程序，將使得本案的營銷高質(zhì)、有序地循序漸進(jìn)式的展開，使得項目的開發(fā)利益得以最大化。 保證臨湖景觀面的建設(shè)，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動開發(fā)奠定基礎(chǔ)。所以，我們向開發(fā)公司推薦方案（一）作為本案的規(guī)劃分布方案。 產(chǎn)品組合合理，項目利潤空間高。比較結(jié)論：綜上比較平面的規(guī)劃分布和利潤回報數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：方案（一）是最好的選擇。uu 從粗略的總銷售金額來看，方案（二）的吸引力比較大，但是必須正視的是方案（二）的局限性，有其在住宅部分的容積率方面，已經(jīng)沒有余地了，這樣的情況下的總銷售金額可以認(rèn)為是比較飽和的。 住宅部分的建設(shè)面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分的容積率調(diào)高，則整體住宅部分的空間感覺將比較突兀。 獨(dú)棟別墅的佔地面積擴(kuò)大，項目利潤空間變大。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點(diǎn)集中在暨陽湖，將湖景的賣點(diǎn)發(fā)揮到極致。如下圖所示，我們提供三個比較方案給開發(fā)公司參考。一、規(guī)劃建議本地塊比較狹長，南北方向較長。 目前項目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。商業(yè)產(chǎn)品沿街商業(yè)：6000元/平方米（上下二層）支撐點(diǎn)：252。 項目提供高標(biāo)準(zhǔn)全裝修。252。 暨陽湖的旅游資源是項目最大的價格支撐點(diǎn)。252。 產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價格一般比普通住宅高30－50％左右。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店：8000元/平方米支撐點(diǎn)：252。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，12000－15000元/平米的價格市場完全可以接受。252。 改變張家港市場沒有頂級別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強(qiáng)烈關(guān)注。252。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場行情的價格是本案別墅品牌最好的商標(biāo)。2）獨(dú)棟別墅：12000－15000元/平方米支撐點(diǎn)252。預(yù)期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價格預(yù)期在6000元左右，其環(huán)境配套遠(yuǎn)不如本案。 目前，張家港政府對別墅嚴(yán)格限制，導(dǎo)致市場上可售別墅個案非常少。別墅部分1）聯(lián)排迭加別墅：7500－8000元/平方米支撐點(diǎn)：252。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個樓盤，面小高層毛胚房均價在4200元左右。252。希望成為知名酒店的股東看好暨陽湖的旅游經(jīng)濟(jì)前景。看好投資收益。共性經(jīng)常到張家港旅游，商務(wù)活動，時間不超過一周。收入水平有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，對投資的回報時間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬左右，月入在8000－10000元左右。關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/城市發(fā)展方