【正文】 選擇times 贏家——8%，8%，8% 固定回報，贏家選擇。 推廣主題 根據(jù)對項目的分析，得出以下幾點項目最大的特性，從這幾個特性展開進(jìn)行推廣宣傳，以達(dá)到我們所要得到的要求。時效性：此原則是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，我們在銷售中嚴(yán)格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個階段進(jìn)行推廣宣傳，在什么樣的階段提出怎樣的口號，獲得怎樣的市場反映是相當(dāng)關(guān)鍵的，所以要精確把握市場的時效性引導(dǎo)性： 整個推廣過程中，嚴(yán)格按照AIDA進(jìn)行；首先在前期的操作就是要引起注意attention；吸引大眾的視線，引起興趣，這要求做到照準(zhǔn)消費群體的關(guān)注點interest；然后是引起欲望desire，產(chǎn)生對產(chǎn)品的購買欲望； 落實到購買action行動中。 推廣原則準(zhǔn)確性：在推廣過程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來源，做到信息傳播途徑的準(zhǔn)確性，避免宣傳浪費，無效傳播。 其他配套設(shè)施的建議1） 會所：具有商務(wù)功能2） 餐飲：保證客房餐飲的同時希望能夠達(dá)到對外營業(yè)的功能特征；3） 娛樂設(shè)施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規(guī)娛樂比如：KTV，棋牌等娛樂功能4） 商務(wù)功能部分：會議中心，會議洽談室，商務(wù)會所，娛樂休閑廳等5） 智能化系統(tǒng)會給產(chǎn)品加分，提高商務(wù)的等級。 動線部分以后內(nèi)部的動線明確，每層的服務(wù)設(shè)施的房間都放在最中心的位置，保證其便利性。 2）類比方式定價法周邊的普通住宅的房價在40005000元不等，綜合本項目的裝修，建筑體，本項目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在50左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此其價位應(yīng)在：6000左右根據(jù)以上二種定價方式，同時考慮到市場的因素，我司建議該項目的定價應(yīng)為6500元——7000元第四章 產(chǎn)品建議產(chǎn)品規(guī)劃216。 ：根據(jù)市場測算。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其216。 單位面積小，可以拉高單價，總價沒有太大的影響，投資門檻不高178。 周邊沒有雷同產(chǎn)品178。 價格定位216。餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文化進(jìn)行傳播，把餐飲消費和文化消費相結(jié)合；休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務(wù)人士一個比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進(jìn)行一個基礎(chǔ)的商務(wù)聯(lián)絡(luò)， KTV娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞，達(dá)到其輕松工作和娛樂的效果；商務(wù)、服務(wù)功能；我們在8樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會議，恰談，演講多功能為一體的商務(wù)中心；配合商務(wù)人士高效工作；設(shè)立票務(wù)中心、租車、復(fù)印等系列的商務(wù)配套服務(wù)；住宿功能： 房間的劃分按照個人對臥室空間的合理要求進(jìn)行劃分； 內(nèi)部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務(wù)人士對家歸屬感的要求；以上的產(chǎn)品設(shè)計都將是主要以商務(wù)人士也就是最終的消費者為出發(fā)點，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費群體的消費特點進(jìn)行設(shè)計，提高各項服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。216。酒店現(xiàn)有各類套房、高級商務(wù)間及標(biāo)準(zhǔn)間在內(nèi)的各類；擁有中西餐廳、宴會廳、風(fēng)味廳等用餐點；多功能廳是舉辦新聞發(fā)布會、產(chǎn)品展示會及各類培訓(xùn)會議等各類商務(wù)會議的理想場所。產(chǎn)品定位216。從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資是最為省心，同時具有較高回報的投資渠道。同時張家港周邊的城市， 上海、杭州等地的投資意識已經(jīng)發(fā)生了一定的變化， 正所謂“眾利相權(quán)，擇其重”在股票市場，古董市場，基金，證券市場的相互比較下，我們可以看到產(chǎn)權(quán)式酒店給我們帶來的利益是最為豐盛的。并注重投資數(shù)據(jù)。所占比例在30%左右針對上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費習(xí)慣、消費心理消費結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計劃，舉行公關(guān)活動。O機(jī)會分析A. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對商務(wù)酒店需求增加，給酒店行業(yè)一個長足的發(fā)展空間；B. 周邊城市的發(fā)展，帶動張家港當(dāng)?shù)叵M群體的投資意識；C. 張家港改革開發(fā)的勢頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于酒店行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展；u T威脅分析A. 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售在張家港還是首例，大眾的接受程度還不確定；B. 市場的接受度不能確定；C. 房產(chǎn)大勢的影響是否輻射到張家港的投資產(chǎn)品，影響程度的大小還不確定；第三章 定位篇項目定位根據(jù)前二章的描述，我司認(rèn)為下列定位是較為適合的：為張家港商務(wù)人士服務(wù)面對江浙投資精英集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的精裝修、四星級、產(chǎn)權(quán)式豪華酒店客戶定位綜合前面的分析我們可以推斷出我們的消費群體為以下幾類人群，其消費習(xí)慣，心里，結(jié)構(gòu)如下1） 張家港國家公務(wù)員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大——估計在30%左右2） 張家港收入較高的職員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大，15%左右。u W劣勢分析A. 項目的規(guī)模不夠大，推廣資源的成本增加；B. 周邊環(huán)境還不夠優(yōu)越。 餐飲娛樂的消費支出增大，經(jīng)營狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好；從同業(yè)的市場分析來看，張家港的酒店發(fā)展前景良好SWOT 分析根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟(jì)等以及所處的環(huán)境和時代特點中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項目）以下優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會點和威脅點；u S優(yōu)勢分析A. 整個經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好；B. 本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障；C. 港口城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長帶動酒店的整體需求；D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟(jì)時代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個產(chǎn)品提供了長期發(fā)展的土壤。沙洲賓館（四星） 景海大酒店（三星） 從上面的表格中我們不難發(fā)現(xiàn)：216。 商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場、集市、影院、娛樂場所）u 商場：國際購物中心、第一人民商場、商業(yè)大廈、第三人民商廈、新風(fēng)商廈u 醫(yī)院：：張家港市康樂醫(yī)院，張家港市老年?？漆t(yī)院，張家港第一人民醫(yī)院，張家港市中醫(yī)院，河西路120號：張家港市婦幼保健所u 學(xué)校：機(jī)關(guān)幼兒園（