張家港某房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告-文庫吧資料
2025-08-07 19:11本頁面
【正文】 300%4房3廳3衛(wèi)50%160m250%5房3廳3衛(wèi)20%180m220%220m220%TOTAL1440100%TOTAL1440100%（3）精品戶型推薦：別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）別墅配套規(guī)劃建議別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級(jí)的私人領(lǐng)地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設(shè)置專門的會(huì)所，而且是由“雙會(huì)所”構(gòu)成：“華克山莊會(huì)所”是獨(dú)棟別墅區(qū)的專屬會(huì)所，而“卡薩布蘭卡會(huì)所”是排屋洋房區(qū)的專屬會(huì)所。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對(duì)95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶；一種是對(duì)140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。lll 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會(huì)所中）（2）住宅戶型建議l 綜合活動(dòng)器械、兒童娛樂器械（針對(duì)中老年人）l 高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)l 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場(chǎng)l同時(shí)，從營(yíng)銷角度看，一來彌補(bǔ)了張家港目前所有社區(qū)都沒有運(yùn)動(dòng)主題的空白，市場(chǎng)立意清新、健康，對(duì)未來的推廣具有非常具有話題性的素材補(bǔ)充；二來真正做到國(guó)際化精品社區(qū)的一個(gè)標(biāo)志是擁有高爾夫練習(xí)場(chǎng)，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運(yùn)動(dòng)形式，這是個(gè)賣點(diǎn)的同時(shí)，也是代表國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)樓盤的訴求是有的放矢。 從未來營(yíng)銷的角度看，這樣的開發(fā)進(jìn)度配合合理的推案程序，將使得本案的營(yíng)銷高質(zhì)、有序地循序漸進(jìn)式的展開，使得項(xiàng)目的開發(fā)利益得以最大化。 保證臨湖景觀面的建設(shè)，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動(dòng)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。所以，我們向開發(fā)公司推薦方案（一）作為本案的規(guī)劃分布方案。 產(chǎn)品組合合理，項(xiàng)目利潤(rùn)空間高。比較結(jié)論：綜上比較平面的規(guī)劃分布和利潤(rùn)回報(bào)數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：方案（一）是最好的選擇。uu 從粗略的總銷售金額來看，方案（二）的吸引力比較大，但是必須正視的是方案（二）的局限性，有其在住宅部分的容積率方面，已經(jīng)沒有余地了，這樣的情況下的總銷售金額可以認(rèn)為是比較飽和的。 住宅部分的建設(shè)面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分的容積率調(diào)高，則整體住宅部分的空間感覺將比較突兀。 獨(dú)棟別墅的佔(zhàn)地面積擴(kuò)大，項(xiàng)目利潤(rùn)空間變大。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點(diǎn)集中在暨陽湖，將湖景的賣點(diǎn)發(fā)揮到極致。如下圖所示，我們提供三個(gè)比較方案給開發(fā)公司參考。 一、規(guī)劃建議本地塊比較狹長(zhǎng)，南北方向較長(zhǎng)。 目前項(xiàng)目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。商業(yè)產(chǎn)品沿街商業(yè)：6000元/平方米（上下二層）支撐點(diǎn)：252。 項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)全裝修。252。 暨陽湖的旅游資源是項(xiàng)目最大的價(jià)格支撐點(diǎn)。252。 產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價(jià)格一般比普通住宅高30－50％左右。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店：8000元/平方米支撐點(diǎn)：252。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，12000－15000元/平米的價(jià)格市場(chǎng)完全可以接受。252。 改變張家港市場(chǎng)沒有頂級(jí)別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強(qiáng)烈關(guān)注。252。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場(chǎng)行情的價(jià)格是本案別墅品牌最好的商標(biāo)。2）獨(dú)棟別墅：12000－15000元/平方米支撐點(diǎn)252。預(yù)期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價(jià)格預(yù)期在6000元左右，其環(huán)境配套遠(yuǎn)不如本案。 目前，張家港政府對(duì)別墅嚴(yán)格限制，導(dǎo)致市場(chǎng)上可售別墅個(gè)案非常少。別墅部分1）聯(lián)排迭加別墅：7500－8000元/平方米支撐點(diǎn)：252。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個(gè)樓盤，面小高層毛胚房均價(jià)在4200元左右。252。希望成為知名酒店的股東看好暨陽湖的旅游經(jīng)濟(jì)前景。看好投資收益。共性經(jīng)常到張家港旅游，商務(wù)活動(dòng)，時(shí)間不超過一周。收入水平有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)投資的回報(bào)時(shí)間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬左右，月入在8000－10000元左右。關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感/公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康/智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視/物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)式酒店部分客源分布張家港地區(qū)及周邊區(qū)域投資客戶?！裣Ｍ蜕鐣?huì)地位相同的人住在一起，不受外界的干擾?！裣Ｍ麚碛凶约旱乃饺祟I(lǐng)地，無拘無束的生活。共性●事業(yè)有成，已有一定的社會(huì)地位。●一步到位概念強(qiáng)，注重智慧安保設(shè)施和生活私密感?！裼辛己玫囊娊夂妥约簩?duì)生活的主張?！裼辛己玫氖杖腩A(yù)期，對(duì)未來有較高的信心。購(gòu)買目的二次改善置業(yè)居多，追求頂級(jí)的生活環(huán)境，希望實(shí)現(xiàn)自己理想居住方式，進(jìn)一步提升社會(huì)。 產(chǎn)權(quán)式酒店是目前市場(chǎng)較受歡迎的投資產(chǎn)品，容易幫助本案創(chuàng)造更多的開發(fā)利益。252。 張家港目前只有一家五星級(jí)酒店。252。 作為項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的補(bǔ)充，最大限度的挖掘暨陽湖生態(tài)園區(qū)的旅游資源，為項(xiàng)目創(chuàng)造最大的利潤(rùn)。產(chǎn)權(quán)式酒店定位五星級(jí)精裝休閑度假酒店支撐點(diǎn)：252。 目前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在空白，但彌補(bǔ)的前提是：在不破壞社區(qū)景觀面的情況下，對(duì)住宅社區(qū)的生活配套的適當(dāng)補(bǔ)充完善。252。商業(yè)產(chǎn)品定位服務(wù)社區(qū)生活 強(qiáng)化暨陽湖的“社會(huì)影響、政府政策、旅游發(fā)展、地產(chǎn)前景”的四大價(jià)值。252。 以“頂級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、頂級(jí)的自然配套、頂級(jí)的生活環(huán)境、頂級(jí)的身份象征”為訴求的“頂級(jí)人生”概念推廣本案別墅部分的產(chǎn)品，在凸顯產(chǎn)品里本身的同時(shí)，引導(dǎo)并建立起市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)高端價(jià)格的認(rèn)同度。解決方案：252。 高端產(chǎn)品的高價(jià)格與目標(biāo)消費(fèi)群體的慣性價(jià)格接受思維之間的距離。252。 項(xiàng)目附近具備別墅的開發(fā)條件，這一點(diǎn)只有秀水度假別墅可媲美。252。 靠近市區(qū)的別墅價(jià)值更高。252。 與暨陽湖生態(tài)園區(qū)連成一片，同一規(guī)劃。海派景觀花園別墅式洋房——潮流生態(tài)居住模式，尊貴上層生活享受支撐點(diǎn)：252。別墅產(chǎn)品定位張家港頂級(jí)富紳名流 找一家著名的，有管理生態(tài)住宅的物業(yè)管理公司，解決后顧之憂。252。 加強(qiáng)濕地概念的宣傳，以區(qū)別本案與其它混淆產(chǎn)品的差異點(diǎn)，訴求真正的生態(tài)社區(qū)理念。解決方案252。 當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)新事物的接受度存在差異。252。 項(xiàng)目不是親水住宅，而是水主動(dòng)親近人，可步行進(jìn)入的濕地花園，流動(dòng)的活水景，潺潺的瀑布等都會(huì)帶動(dòng)水來到住戶的身旁。252。 項(xiàng)目濕地景觀資源，具有獨(dú)一無二的產(chǎn)品賣點(diǎn)。運(yùn)動(dòng)主題式住宅社區(qū)支撐點(diǎn)：252。 結(jié)合旅游地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)酒店，吸引投資客和未來暨陽湖的旅游客戶，充分創(chuàng)造項(xiàng)目附加值。252。 如項(xiàng)目規(guī)劃為純住宅的話，則暨陽湖的旅游資源將無法為項(xiàng)目所用，又資源浪費(fèi)之嫌，入寶山而空手回。252。 園區(qū)概念規(guī)劃由美國(guó)HILL景觀設(shè)計(jì)公司中標(biāo)，園區(qū)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)管理都嚴(yán)格遵循生態(tài)化理念和
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