【正文】 專業(yè)成就贏家 TIMES 贏家 —— 精裝修產(chǎn)權(quán)式酒店，集餐飲、 休閑娛樂、商務(wù)、住宅為一體的商務(wù)酒店。 投資性：產(chǎn)品是最合適的投資產(chǎn)品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此中產(chǎn)品的投資性強(qiáng)，風(fēng)險小） 廣告語表現(xiàn)： 選擇 times 贏家 —— 8%， 8%， 8% 固定回報，贏家選擇。 ? 推 廣主題 根據(jù)對項目的分析，得出以下幾點項目最大的特性，從這幾個特性展開進(jìn)行推廣宣傳，以達(dá)到我們所要得到的要求。、 廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準(zhǔn)確性并不矛盾，主要是指傳播途徑的多樣化，各種媒介平臺的有效結(jié)合； 創(chuàng)意性：在整個傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場中形成良好的口碑，形象推廣切實到位。 ? 其他配套設(shè)施的建議 1） 會所：具有商務(wù)功能 2） 餐飲：保證客房餐飲的同時希望能夠達(dá)到對外營業(yè)的功能特征； 3） 娛樂設(shè)施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規(guī)娛樂比如： KTV，棋牌等娛樂功能 4） 商務(wù)功能部分：會議中心，會議洽談室，商務(wù)會所，娛樂休閑廳等 5） 智能化系統(tǒng)會給產(chǎn)品加分，提高商務(wù)的等級。運(yùn)營成本 ：根據(jù)酒 店管理行業(yè)的行規(guī)測算 具體計算如下： 月收益 =天租金 260元 *天數(shù) 365*入住率 *（ 1運(yùn)營成本 ） 凈收益：除去貸款后，個人的期望值 凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資 金（預(yù)計） 還款總數(shù)額 =月還款 *10萬 總價 =首付部分 +還款總數(shù)額 故此定價在 單價在 7000元左右。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其 ? 定價 本項目不建議把單方成本作為一個價格定價的要素考慮，因為其含有的技術(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險系數(shù)不能和單純的住宅項目類比，所以把利潤目標(biāo)作為一個價格定位的重要要素 1）運(yùn)營回報方法 : 現(xiàn)有市場的租金調(diào)查（數(shù)據(jù)來源 — 銷售部） 4 星級酒店的租金情況在 260280 元上下，同時其入住率控制在 60%— 70%之間 見表格 月收益 天租金 天數(shù) 入住率 運(yùn)營成本 利潤額 260 365 總價 首付 4成 還款數(shù)額 月還款 凈收益 10 萬的貸款月還款 假定條件：首付 4成 天租金 260 元（銷售部提供） 。 在提升酒店的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價值提升，物業(yè)快速增值就水到渠成。 ? 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品總體設(shè)計：集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體，主要滿足張家港商務(wù)人士需求的綜合性酒店。 酒店現(xiàn)有各類套房、高級商務(wù)間及標(biāo)準(zhǔn)間在內(nèi)的各類； 擁有中西餐廳、宴會廳、風(fēng)味廳等用餐點； 多功能廳是舉辦新聞發(fā)布會、產(chǎn)品展示會及各類培訓(xùn)會議等各類商務(wù)會議的理想場所。是理性的投資選擇。 產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個固定資產(chǎn)的身份，它將在張家港人心中成為另一個財富的象征，同時又是一個財富累計的渠道。 我們特別對張家港本地市場和客戶進(jìn)行研究，對他們的投資渠道進(jìn)行了簡單比較： 普 通消費(fèi)群體的投資渠道表： 產(chǎn)權(quán)式酒店回報 股票投資 古董投資 基 金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 回報率 8%年回報 市場波動嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少 不確定 少 3% 不確定 風(fēng)險指數(shù) 低 高 高 中 低 高 專業(yè)要求 專業(yè)要求低 具備一定的財務(wù)分析能力，同時有很好的心理素質(zhì) 對于古董有一定的專業(yè)知識 管理形式 委托管理，或者委托管理 自我管理或者委托管理 自我管理 自我管理 產(chǎn)權(quán)式酒店回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 資金要求 1520萬 10 萬以上即可 10 萬以上 10 萬以上 不定 20 萬以上 適合人群 有一 定閑散資金， 有很多經(jīng)歷對關(guān)注上市公司的發(fā)展； 古董專業(yè)人士； 對宏觀經(jīng)濟(jì)和政策有相當(dāng)?shù)牧私猓? 具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗， 不希望投入太 多 的 精力， 理素質(zhì)好 充足時間； 具有充裕的時間； 具有充足的時間 資金量不是十分充足 心理素質(zhì)好 有一定的專業(yè)知識 資金十分充足人脈資源充足 綜合指數(shù) 可行 較不可行 較不可行 較可行 較可行 較可行 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)不論是從 GDP的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動的特性來說，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來得穩(wěn)定。 主要消費(fèi)群體圖表如下： 圖一： 圖二： 少量購買群體 中等購買群體 基本購買群體 張家港收入較高職員 張家港公務(wù)員 當(dāng) 地、溫州、江陰等投資客 少量購買群體 中端購買群體 基本購買群體 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式； 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 （如：） 3045 左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費(fèi)群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。 3） 張家港投資客 年齡在 2545 左右，是比較成熟的投資客，注重回報，理性消費(fèi)群體； 比例在 15%左右 4） 外地投資客 來自溫州，江陰等地的 3045 左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費(fèi)群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。 C. 配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。 E. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的商貿(mào)頻繁，對酒店的需求在不斷上升； F. 張家港的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還注重文化的發(fā)展，為企業(yè)提供 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的同時，提供了人才和社會氛圍資源， 促進(jìn)商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著對酒店需求的增加； G. 良好的經(jīng)營管理公司作為運(yùn)營支撐； H. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品。 現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析 20xx 年第一季度張家港市酒店行業(yè)經(jīng)營情況（單位：萬元） 第一季度經(jīng)歷元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等中國傳統(tǒng)節(jié)日，本地酒店餐飲市場呈現(xiàn)了較好的趨勢，但進(jìn)入三月后餐飲開始逐步下滑，相反客房市場隨著商務(wù)活動的增加將呈上升趨勢，張家港市客房收入及平均房價較去年同期都有一定上升，第一季度平均房價上升了 40 元 /間 .天，主要原因是 因為國貿(mào)、馨苑度假村、沙洲賓館等高星級酒店改造后的房價提升，拉動了張家港市整體平