【正文】 卡中央空調 用 電 ： 1000KVA集中供電 加 160KW發(fā)電機組 電 梯 ：三臺三菱點電梯 建議價格范圍： 10001500元 /平方米 第五章 市場推廣篇 推廣思路 ? 推廣原則 準確性：在推廣過程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來源，做到信息傳播途徑的準確性，避免宣傳浪費，無效傳播。 餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務人士的高品位，還將把餐飲文 化進行傳播， 把餐飲消費和文化消費相結合； 休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務人士一個比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進行一個基礎的商務聯(lián)絡， KTV 娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務人士的工作疲勞，達到其輕松工作和娛樂的效果； 商務、服務功能； 我們在 8樓設置專業(yè)的商務大廳，其是集會議，恰談，演講多功能為一體的商務中心；配合商務人士高效工作； 設立票務中心、租車、復印等系列的商務配套服務； 住宿功能： 房間的劃分按照個人對臥室空間的合理要求進行劃分； 內部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務人士對家歸屬感的要求； 以上的產品設計都將是主要以商務人士也就是最終的消費者為出發(fā)點，以滿足他們的需求為目標，根據(jù)這類消費群體的消費特點進行設計，提高各項服務質量，利于后期的經營，也利于提升整體物業(yè)的品質。同時張家港周邊的城市， 上海、杭 州等地的投資意識已經發(fā)生了一定的變化， 正所謂 “眾利相權，擇其重”在股票市場，古董市場，基金，證券市場的相互比較下，我們可以看到產權式酒店給我們帶來的利益是最為豐盛的。 ? W 劣勢分析 A. 項目的規(guī)模不夠大，推廣資源的成本增加； B. 周邊環(huán)境還不夠優(yōu)越。 第二章 項目篇 項目介紹 ? 項目地理位置 酒店位于張家港市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心 —— 暨陽路，座落在全國模范小區(qū) —— 東渡 花園，緊靠張揚公路、長途車站、港城車站、滬寧高速，交通便捷、地理環(huán)境優(yōu)越；毗鄰張家港保稅區(qū)，經濟技術開發(fā)區(qū)、韓國工業(yè)園、歐洲精紡城等工業(yè)園區(qū)，三區(qū)六園環(huán)繞四周。 城市發(fā)展趨向 城市核心區(qū)以完善城市功能為主； 城西組團突出購物公園建設； 城東組團加快物流園區(qū)、專業(yè)市場、梁豐生態(tài)園和文化中心建設； 暨陽湖建設全面展開； 城北組團嚴格控制?，F(xiàn)有萬噸級以上泊位 33 個， 20xx 年完成貨物吞吐量 ，其中集裝箱運量 萬標箱 ,分別增長 %和 %。 “雙核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內主要的居住和公共服務中心。 ： ； :； 群： 目錄 第一章 市場篇 1． 張家港簡介 2． 地理位置 3． 港口經濟 4． 城市發(fā)展趨向 5． 市場篇總結 第二章 項目篇 1． 項目介紹 2． 現(xiàn)有酒店經營分析 3． SWOT分析 第三章 定位篇 1． 項目總體定位 2． 客戶定位 3． 產品定位 4． 價格定位 第四章 產品建議篇 1． 項目產品建議 2． 裝修標準建議 第五章 市場推廣篇 1． 推廣思路 2． 執(zhí)行部分 3． 公關策劃部分 第六章 銷售篇 1． 銷售策略 2． 投資分析 3． 運營分析 4． 銷售計劃建議 第一章 市場篇 張家港簡介 ? 城市性質。 “五片”指楊舍城區(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。同世界上 140多個國家和地區(qū)有貨運往來，我國最重要的出口港之一。 整個城市都是朝著 建設成為長江三角洲一個富有特色和競爭實力的港口工業(yè)城市，一個富有內涵和獨特個性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。 ? 產品概論 項目位置： 張家港市暨陽中路 8號 發(fā)展商： 張家港萊福士大酒店有限公司 設計單位： 上海愛建建筑設計院 施工單位： 上海國豪企業(yè)發(fā)展有限公司 酒店管理公司： 香港萊福仕酒店管理（集團）有限公司 占地面積： 總建筑面積： 容積率： 建筑層高： 9 層 總高度： 48 米 ? 周邊環(huán)境和配套 區(qū)域建筑形態(tài) ：以多層公房、新房為主，少數(shù)別墅、花園。 C. 配套設施有待進一步完善。 產權式酒店現(xiàn)在已經不再只是一個固定資產的身份，它將在張家港人心中成為另一個財富的象征，同時又是一個財富累計的渠道。 在提升酒店的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價值提升，物業(yè)快速增值就水到渠成。、 廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準確性并不矛盾，主要是指傳播途徑的多樣化，各種媒介平臺的有效結合； 創(chuàng)意性：在整個傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場中形成良好的口碑，形象推廣切實到位。 后期銷售階段 — — 持續(xù)期 — — “行動篇 2”對尾盤的銷售，把最好位置的樓盤留到最后，以奢侈品樓盤（在裝修上，門牌號碼等上下功夫） 維護期 —— “ 品牌維護期” 在這個階段要對產品的品牌進行加強維護 。對于開發(fā)商口碑的建造有利。引導投資者用我們的思路進行思考，把酒店的運營和投資分析完善。 注意點：利用市府的影響力來對我們的主要目標客戶群之一 —— 機關干部人員進行媒體宣傳，同時對全市的受眾更了解此產品。 內容：前來預訂的前 10 名客戶可在正式簽約時優(yōu)惠 2 萬元（定金 1萬元）并同時得到會員金卡一張。你在 3 年將獲得純利潤 元。因此，銷售蓄水期和開盤期的廣告攻勢為本次廣告運作中最為重要的一環(huán)，必須在市場上產生足夠的效應。此時視銷售情況定廣告公式，將本案提升到市場中的顯要位置，對銷售進程產生強有力的支持。 良好的經營狀況是投資的保障，以下是在萊福士酒店良好經營和管理下的運營分析 經營分析表計算 總價 天租金 入住率 經營總收入 經營總利潤 投資客回報 年運營凈值 350, 56, 34, 31, 2, 350, 61, 36, 31, 5, 400, 66, 39, 36, 3, 400, 71, 42, 36, 6, 上表數(shù)據(jù)說明： 35 萬總價的房型，入住率在 60%； 40 萬總價的房型，入住率在 70%； 280 元是根據(jù)張家港的四星級酒店的收費標準預測 260 元 /天租金是在 280 元的基礎上做一定的調整，減少風險性 經營總利潤 =經營總收入 *60%（運營成本為 40%） 每年需要歸還投資客固 定的回報 9% 年運營凈值 =經營總利潤 歸還投資客回報 —— 以上的數(shù)據(jù)可以充分表明，項目投資的可靠性。 注意點：前期的推廣要排除產品的懷疑，在宣傳時特別注意避免“ cheap”的感覺。同時積累一定的目標客戶群。