【導(dǎo)讀】張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。長(zhǎng)三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱。江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。構(gòu)特征，整個(gè)張家港就是一個(gè)城市。機(jī)場(chǎng)98公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)150公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)200公里。全市總面積999平方公里，人口85萬(wàn)。設(shè)，使其成為了一個(gè)新興的港口工業(yè)城市。張家港市境內(nèi)有長(zhǎng)江沿線得天獨(dú)厚的天然國(guó)際商港--張家港港，張家港港深,水貼岸、不凍不淤、安全避風(fēng)、常年作業(yè)。裝箱運(yùn)量萬(wàn)標(biāo)箱,分別增長(zhǎng)%和%。子江冶金工業(yè)園注冊(cè)外資、到帳外資分別占全市的％和％，出口超千萬(wàn)美元企業(yè)達(dá)到40家，江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)出口連續(xù)。四年位居全省級(jí)外貿(mào)集團(tuán)首位。外經(jīng)合作不斷拓展，勞務(wù)輸出總量繼。城北組團(tuán)嚴(yán)格控制。1）社會(huì)娛樂(lè)消費(fèi)比重逐步加大，社會(huì)消費(fèi)支出將迅猛增大。道路交通都是張家港地區(qū)的中心地段和主要工業(yè)區(qū)域。價(jià)提升，拉動(dòng)了張家港市整體平均房?jī)r(jià)的提升。

　　

【正文】 容：前來(lái)預(yù)訂的前 10 名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠 2 萬(wàn)元（定金 1萬(wàn)元）并同時(shí)得到會(huì)員金卡一張。 前來(lái)預(yù)訂的前 20 名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠 1 萬(wàn)元（定金 1萬(wàn)元）并同時(shí)得到會(huì)員銀卡一張。 注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時(shí)特別注意避免“ cheap”的感覺(jué)。 ? 活動(dòng)四：開盤活動(dòng)（實(shí)際購(gòu)買） 時(shí)間： 20xx年 9月中 地點(diǎn)：張家港案場(chǎng) 人員：目標(biāo)消費(fèi)群體、張家港房產(chǎn)節(jié)目主持人、文化、經(jīng)濟(jì)界名人 主題：開盤及促銷活動(dòng) 目的：通過(guò)此項(xiàng)活動(dòng)，達(dá)到客戶快速購(gòu)買，完成強(qiáng)銷任務(wù) 內(nèi)容：前來(lái)簽約的前 3名客戶可得賽歐轎車一輛（ ）。 前來(lái)簽約的前 20名客戶可得賽歐首期轎車一輛（ 2萬(wàn)元） 注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時(shí)特別注意避免“ cheap”的感覺(jué)。 ? 活動(dòng)五：各地展會(huì) 第六章 銷售篇 銷售策略 快速銷售：在市場(chǎng)上造成轟動(dòng)效應(yīng)； 集中性銷售：整個(gè)銷售過(guò)程把 去化量集中在強(qiáng)銷期； 針對(duì)性銷售：鎖定消費(fèi)群體，有針對(duì)性地進(jìn)行銷售； 品牌維護(hù)：在銷售的過(guò)程中注重產(chǎn)品的品質(zhì)感。 投資分析 一、首付四成的購(gòu)買方式 總價(jià) 首付 4成 月按揭（ 10年） 回報(bào)率 8% 月收益 月凈收益 3 凈收入 3 年后的資產(chǎn)總值( 增長(zhǎng) 20%) 350000 140000 28000 2333 420xx0 400000 160000 320xx 2667 480000 總價(jià) 首付 4成 月按揭（ 10年） 回報(bào)率 9% 月收益 月凈收益 3 凈收入 3 年后的資產(chǎn)總值( 增長(zhǎng)20%) 350000 140000 28000 2625 420xx0 400000 160000 320xx 3000 480000 二、首付 5成的購(gòu)買方式 總價(jià) 首付 5成 月按揭（ 10年） 回報(bào)率 8% 月收益 月凈收益 3 凈收入 3 年后的資產(chǎn)總值 (增長(zhǎng) 20%) 350000 175000 20xx 28000 2333 326 11719 420xx0 400000 20xx00 2295 320xx 2667 372 13393 480000 總價(jià) 首付 5成 月按揭（ 10回報(bào)率 9% 月收益 月凈收益 3 凈收入 3 年后資產(chǎn)總值 (增長(zhǎng) 年） 20%) 350000 175000 20xx 31500 2625 617 22219 420xx0 400000 20xx00 2295 36000 3000 705 25393 480000 根據(jù)上面的表格分析中，可以看到只有在首付 5 成的情況下才能出現(xiàn)客戶每月獲得凈收益，具體收益金額如上。 為了達(dá)到更好去化目的，建議用 3 年 9%的投資回報(bào)給予客戶回報(bào)，以。 如果購(gòu)買總價(jià)為 35 萬(wàn)的房子，其首付 5成，按照 10 年貸款，沒(méi)有按揭費(fèi)用為 20xx 元，按照 8%的固定回報(bào)回饋給購(gòu)買者，您將獲得月回報(bào) 2333 元，每月凈收益為 326 元， 3 年總凈收益為 11719 元；保守估計(jì)產(chǎn)品的增值， 3 年后產(chǎn)品價(jià)值為 42 萬(wàn)整。你在 3 年將獲得純利潤(rùn) 元。 81719=420xx0350000+11719 表中資產(chǎn)增長(zhǎng) 20%： 理由為，張家港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，土地資產(chǎn)的增值加上酒店經(jīng)營(yíng)在一定時(shí)期后其運(yùn)營(yíng)狀況正常情 況都優(yōu)于開始運(yùn)營(yíng)的頭兩年。 良好的經(jīng)營(yíng)狀況是投資的保障，以下是在萊福士酒店良好經(jīng)營(yíng)和管理下的運(yùn)營(yíng)分析 經(jīng)營(yíng)分析表計(jì)算 總價(jià) 天租金 入住率 經(jīng)營(yíng)總收入 經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn) 投資客回報(bào) 年運(yùn)營(yíng)凈值 350, 56, 34, 31, 2, 350, 61, 36, 31, 5, 400, 66, 39, 36, 3, 400, 71, 42, 36, 6, 上表數(shù)據(jù)說(shuō)明： 35 萬(wàn)總價(jià)的房型，入住率在 60%； 40 萬(wàn)總價(jià)的房型，入住率在 70%； 280 元是根據(jù)張家港的四星級(jí)酒店的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè) 260 元 /天租金是在 280 元的基礎(chǔ)上做一定的調(diào)整，減少風(fēng)險(xiǎn)性 經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn) =經(jīng)營(yíng)總收入 *60%（運(yùn)營(yíng)成本為 40%） 每年需要?dú)w還投資客固 定的回報(bào) 9% 年運(yùn)營(yíng)凈值 =經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn) 歸還投資客回報(bào) —— 以上的數(shù)據(jù)可以充分表明，項(xiàng)目投資的可靠性。 運(yùn)營(yíng)總利潤(rùn) 36792 〉 年回報(bào) 28000 36792 的回報(bào)是根據(jù)入住率在 60%的情況下計(jì)算獲得，酒店在后期經(jīng)營(yíng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)入住率，達(dá)到 70%以上，充分表明了 3年后，酒店非但能夠穩(wěn)定給與 8%的回報(bào)率，而且它的收益很有可能超出原有價(jià)值。 銷售預(yù)估 根據(jù)我們的媒體投放和前期的推廣行為，以及結(jié)合項(xiàng)目的 體量進(jìn)行了一定的分析，可以達(dá)到以下的銷售目的。 前期蓄水期：（客戶積累期） 旨在前期造勢(shì)，通過(guò)大量的軟 新聞及公關(guān)活動(dòng)，炒作各項(xiàng)題材以孕育市場(chǎng)。提高客戶對(duì)本案的心理預(yù)期度和心理價(jià)位，積累意向客戶，為開盤作好鋪墊。（意向簽約為 80%） 開盤強(qiáng)銷期： 因本案導(dǎo)入“攻心為上”的策略，由此對(duì)開盤前的銷售蓄水期具備較高的要求，在此期間，廣告投入不宜過(guò)于保守，因?yàn)殚_盤期間的銷售成敗對(duì)本案成功是非常關(guān)鍵的。因此，銷售蓄水期和開盤期的廣告攻勢(shì)為本次廣告運(yùn)作中最為重要的一環(huán)，必須在市場(chǎng)上產(chǎn)生足夠的效應(yīng)。（實(shí)際簽約（ 50%） 銷售持續(xù)期 ： 此期間為強(qiáng)銷期后，樓盤銷售進(jìn)入狀態(tài)，開盤期廣告攻勢(shì)已降溫，可能會(huì)產(chǎn)生客戶來(lái)電量和看房人數(shù)降低的現(xiàn)象，可視銷售實(shí)際狀況，對(duì)廣告攻勢(shì)進(jìn)行靈活調(diào)整。此時(shí)視銷售情況定廣告公式，將本案提升到市場(chǎng)中的顯要位置，對(duì)銷售進(jìn)程產(chǎn)生強(qiáng)有力的支持。（實(shí)際簽約 30%） 銷售結(jié)案期： 此期為項(xiàng)目的清盤階段，工作重點(diǎn)是對(duì)余留的房源進(jìn)行掃尾工作，同時(shí)對(duì)已購(gòu)買客戶進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)， 并做好項(xiàng)目整體的收尾工作。（實(shí)際簽約 20%） 通過(guò)上面的銷售行為以達(dá)到以下銷售計(jì)劃 家港銷售計(jì)劃表 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 銷售時(shí)期 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 客戶積累期 意向簽約 80%（ 110 套左右） 強(qiáng)銷期 實(shí)際簽約 50%（ 70 套） 持續(xù)期 實(shí)際簽約 30%（ 42 套） 結(jié)案期 實(shí)際簽約 20%（ 28 套左右）