【正文】 運(yùn)營總利潤 36792 〉 年回報(bào) 28000 36792 的回報(bào)是根據(jù)入住率在 60%的情況下計(jì)算獲得，酒店在后期經(jīng)營將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)入住率，達(dá)到 70%以上，充分表明了 3年后，酒店非但能夠穩(wěn)定給與 8%的回報(bào)率，而且它的收益很有可能超出原有價(jià)值。 其包含“國際經(jīng)營團(tuán)隊(duì)”“良好的投資前景”“創(chuàng)富新天地的未來的實(shí) 際數(shù)據(jù)”等論言。 ? 以促銷活動(dòng)為主題：比如媒體人員親身體驗(yàn)，“第一個(gè)”免費(fèi)入 住酒店人的感覺；或者是第一個(gè)購買人的思想活動(dòng)等為話題展開。 未來性：產(chǎn)品的合理性和未來城市的發(fā)展趨勢，市場的需求中可以看出其產(chǎn)品將會(huì)迎來其穩(wěn)定發(fā)展的增長期 廣告語表現(xiàn)： 電腦升級(jí)，游戲升級(jí)， 比不過資產(chǎn)升級(jí)的魅力！ Times 贏家，精裝修，四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 資產(chǎn)升級(jí)，毋容置疑。 酒店還設(shè)有 VIP會(huì)所，它將成為張家港社交的中心。 沙洲賓館（四星） 景海大酒店（三星） 從上面的表格中我們不難發(fā)現(xiàn)： ? 酒店的營業(yè)收入穩(wěn)步增長，酒店的客源的穩(wěn)定增長，證明市場對酒店的需求空間增大； ? 餐飲娛樂的消費(fèi)支出增大，經(jīng)營狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好； 從同業(yè)的市場分析來看，張家港的酒店發(fā)展前景良好 SWOT 分析 根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟(jì)等以及所處的環(huán)境和時(shí)代特點(diǎn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項(xiàng)目 ）以下優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會(huì)點(diǎn)和 威脅點(diǎn)； ? S 優(yōu)勢分析 A. 整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好； B. 本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； C. 港口城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長帶動(dòng)酒店的整體需求； D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)產(chǎn)品提供了長期發(fā)展的土壤。外經(jīng)合作不斷拓展，勞務(wù)輸出總量繼續(xù)位居蘇州第一，新批海外企業(yè) 境外投資總額居全省縣（市）首位。 規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。 地理位置 張家港市位于中國“黃金水道” —— 長江下游南岸江蘇省境內(nèi)， 處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海 98 公里、蘇州 58 公里、無錫40 公里、常州 70 公里、南通 30 公里、南京 200 公里，距上海虹橋機(jī)場 98 公里，上海浦東機(jī)場 150公里，南京祿口機(jī)場 200 公里。 2） 隨著各項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)的開展，城市對各項(xiàng)商務(wù)設(shè)施，特別是酒店需求，有極大的需求。 3） 張家港投資客 年齡在 2545 左右，是比較成熟的投資客，注重回報(bào)，理性消費(fèi)群體； 比例在 15%左右 4） 外地投資客 來自溫州，江陰等地的 3045 左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其 ? 定價(jià) 本項(xiàng)目不建議把單方成本作為一個(gè)價(jià)格定價(jià)的要素考慮，因?yàn)槠浜械募夹g(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不能和單純的住宅項(xiàng)目類比，所以把利潤目標(biāo)作為一個(gè)價(jià)格定位的重要要素 1）運(yùn)營回報(bào)方法 : 現(xiàn)有市場的租金調(diào)查（數(shù)據(jù)來源 — 銷售部） 4 星級(jí)酒店的租金情況在 260280 元上下，同時(shí)其入住率控制在 60%— 70%之間 見表格 月收益 天租金 天數(shù) 入住率 運(yùn)營成本 利潤額 260 365 總價(jià) 首付 4成 還款數(shù)額 月還款 凈收益 10 萬的貸款月還款 假定條件：首付 4成 天租金 260 元（銷售部提供） 。舉行新聞發(fā)布會(huì)，以達(dá)到引起購買者興趣的目的。 ? 堅(jiān)持用第三者的語言去描述，增加軟文真實(shí)性和可靠性。 注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時(shí)特別注意避免“ cheap”的感覺。此時(shí)視銷售情況定廣告公式，將本案提升到市場中的顯要位置，對銷售進(jìn)程產(chǎn)生強(qiáng)有力的支持。你在 3 年將獲得純利潤 元。 注意點(diǎn)：利用市府的影響力來對我們的主要目標(biāo)客戶群之一 —— 機(jī)關(guān)干部人員進(jìn)行媒體宣傳，同時(shí)對全市的受眾更了解此產(chǎn)品。對于開發(fā)商口碑的建造有利。、 廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準(zhǔn)確性并不矛盾，主要是指傳播途徑的多樣化，各種媒介平臺(tái)的有效結(jié)合； 創(chuàng)意性：在整個(gè)傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場中形成良好的口碑，形象推廣切實(shí)到位。 產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個(gè)固定資產(chǎn)的身份，它將在張家港人心中成為另一個(gè)財(cái)富的象征，同時(shí)又是一個(gè)財(cái)富累計(jì)的渠道。 ? 產(chǎn)品概論 項(xiàng)目位置： 張家港市暨陽中路 8號(hào) 發(fā)展商： 張家港萊福士大酒店有限公司 設(shè)計(jì)單位： 上海愛建建筑設(shè)計(jì)院 施工單位： 上海國豪企業(yè)發(fā)展有限公司 酒店管理公司： 香港萊福仕酒店管理（集團(tuán)）有限公司 占地面積： 總建筑面積： 容積率： 建筑層高： 9 層 總高度： 48 米 ? 周邊環(huán)境和配套 區(qū)域建筑形態(tài) ：以多層公房、新房為主，少數(shù)別墅、花園。同世界上 140多個(gè)國家和地區(qū)有貨運(yùn)往來，我國最重要的出口港之一。 ： ； :； 群： 目錄 第一章 市場篇 1． 張家港簡介 2． 地理位置 3． 港口經(jīng)濟(jì) 4． 城市發(fā)展趨向 5． 市場篇總結(jié) 第二章 項(xiàng)目篇 1． 項(xiàng)目介紹 2． 現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析 3． SWOT分析 第三章 定位篇 1． 項(xiàng)目總體定位 2． 客戶定位 3． 產(chǎn)品定位 4． 價(jià)格定位 第四章 產(chǎn)品建議篇 1． 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 2． 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 第五章 市場推廣篇 1． 推廣思路 2． 執(zhí)行部分 3． 公關(guān)策劃部分 第六章 銷售篇 1． 銷售策略 2． 投資分析 3． 運(yùn)營分析 4． 銷售計(jì)劃建議 第一章 市場篇 張家港簡介 ? 城市性質(zhì)。現(xiàn)有萬噸級(jí)以上泊位 33 個(gè)， 20xx 年完成貨物吞吐量 ，其中集裝箱運(yùn)量 萬標(biāo)箱 ,分別增長 %和 %。 第二章 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目介紹 ? 項(xiàng)目地理位置 酒店位于張家港市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心 —— 暨陽路，座落在全國模范小區(qū) —— 東渡 花園，緊靠張揚(yáng)公路、長途車站、港城車站、滬寧高速，交通便捷、地理環(huán)境優(yōu)越；毗鄰張家港保稅區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、韓國工業(yè)園、歐洲精紡城等工業(yè)園區(qū)，三區(qū)六園環(huán)繞四周。同時(shí)張家港周邊的城市， 上海、杭 州等地的投資意識(shí)已經(jīng)發(fā)生了一定的變化， 正所謂 “眾利相權(quán)，擇其重”在股票市場，古董市場，基