【正文】 穩(wěn)定增長，證明市場對(duì)酒店的需求空間增大； ? 餐飲娛樂的消費(fèi)支出增大，經(jīng)營狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好； 從同業(yè)的市場分析來看，張家港的酒店發(fā)展前景良好 SWOT 分析 根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟(jì)等以及所處的環(huán)境和時(shí)代特點(diǎn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項(xiàng)目 ）以下優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會(huì)點(diǎn)和 威脅點(diǎn)； ? S 優(yōu)勢分析 A. 整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好； B. 本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； C. 港口城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長帶動(dòng)酒店的整體需求； D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)產(chǎn)品提供了長期發(fā)展的土壤。 ? W 劣勢分析 A. 項(xiàng)目的規(guī)模不夠大，推廣資源的成本增加； B. 周邊環(huán)境還不夠優(yōu)越。 O 機(jī)會(huì)分析 A. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對(duì)商務(wù)酒店需求增加，給酒店行業(yè)一個(gè)長足的發(fā)展空間； B. 周邊城市的發(fā)展，帶動(dòng)張家港當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的投資意識(shí)； C. 張家港改革開發(fā)的勢頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于酒店行 業(yè)朝著更好的方向發(fā)展； ? T 威脅分析 A. 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售在張家港還是首例，大眾的接受程度還不確定； B. 市場的接受度不能確定； C. 房產(chǎn)大勢的影響是否輻射到張家港的投資產(chǎn)品，影響程度的大小還不確定； 第三章 定位篇 項(xiàng)目定位 根據(jù)前二章的描述，我司認(rèn)為下列定位是較為適合的： 為張家港商務(wù)人士服務(wù) 面對(duì)江浙投資精英 集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的 精裝修、四星級(jí)、產(chǎn)權(quán)式豪華酒店 客戶定位 綜合前面的分析 我們可以推斷出我們的消費(fèi)群體為以下幾類人群，其消費(fèi)習(xí)慣，心里，結(jié)構(gòu)如下 1） 張家港國家公務(wù)員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大 ——估計(jì)在 30%左右 2） 張家港收入較高的職員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大， 15%左右。所占比例在 30%左右 針對(duì)上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理 消費(fèi)結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計(jì)劃，舉行公關(guān)活動(dòng)。并注重投資數(shù)據(jù)。同時(shí)張家港周邊的城市， 上海、杭 州等地的投資意識(shí)已經(jīng)發(fā)生了一定的變化， 正所謂 “眾利相權(quán)，擇其重”在股票市場，古董市場，基金，證券市場的相互比較下，我們可以看到產(chǎn)權(quán)式酒店給我們帶來的利益是最為豐盛的。 從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資是最為省心，同時(shí)具有較高回報(bào)的投資渠道。 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 總建筑面積在 ； 140 套商務(wù)酒店； 配有現(xiàn)代化設(shè)施的 3個(gè)大小會(huì)議室、多功能 廳； 結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。 酒店還設(shè)有 VIP會(huì)所，它將成為張家港社交的中心。 餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文 化進(jìn)行傳播， 把餐飲消費(fèi)和文化消費(fèi)相結(jié)合； 休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務(wù)人士一個(gè)比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進(jìn)行一個(gè)基礎(chǔ)的商務(wù)聯(lián)絡(luò)， KTV 娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞，達(dá)到其輕松工作和娛樂的效果； 商務(wù)、服務(wù)功能； 我們在 8樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會(huì)議，恰談，演講多功能為一體的商務(wù)中心；配合商務(wù)人士高效工作； 設(shè)立票務(wù)中心、租車、復(fù)印等系列的商務(wù)配套服務(wù)； 住宿功能： 房間的劃分按照個(gè)人對(duì)臥室空間的合理要求進(jìn)行劃分； 內(nèi)部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務(wù)人士對(duì)家歸屬感的要求； 以上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)都將是主要以商務(wù)人士也就是最終的消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 價(jià)格定位 ? 價(jià)格依據(jù) ? 周邊沒有雷同產(chǎn)品 ? 精裝修產(chǎn)品 ? 單位面積小，可以拉高單價(jià)，總價(jià)沒有太大的影響，投資門檻不高 ? 以新產(chǎn)品，高定位的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場 中，那么其價(jià)格也將會(huì)是一個(gè)到定位的產(chǎn)品，它符合中國消費(fèi)者的消費(fèi)心理。 入住率 ：根據(jù)市場測算 。 2）類比方式定價(jià)法 周邊的普通住宅的房價(jià)在 40005000 元不等，綜合本項(xiàng)目的裝修，建筑體，本項(xiàng)目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在 50 左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此其價(jià)位應(yīng)在： （萬） （萬） （萬） 數(shù)額 500 1147 6000左右 根據(jù)以上二種定價(jià)方式，同時(shí)考慮到市場的因素， 我司建議該項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)為 6500元 —— 7000 元 第四章 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品規(guī)劃 ? 房間劃分 1）房間的面積在 4060 之間（建筑面積），保證低總價(jià)的控制 2）房型規(guī)正 ? 動(dòng)線部分 以后內(nèi)部的動(dòng)線明確，每層的服務(wù)設(shè)施的房間都放在最中心的位置，保證其便利性。 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 外 墻：貼 面蘑菇石、條形磚； 外墻建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格，復(fù)古典雅為主； 大 堂：大理石地面 門： 電子感應(yīng)門鎖 窗： 亞鋁高級(jí)型材（表面氟炭處理），中空玻璃 室內(nèi)裝潢標(biāo)準(zhǔn)：四星 水槽及龍頭 ： TOTO 全套衛(wèi)生潔具 天關(guān)及插座 ： 國際標(biāo)準(zhǔn)超豪華型 衛(wèi) 生 ： TOTO 全套衛(wèi)生潔具 空 調(diào) ：江陰雙良集團(tuán)， 120萬卡中央空調(diào) 用 電 ： 1000KVA集中供電 加 160KW發(fā)電機(jī)組 電 梯 ：三臺(tái)三菱點(diǎn)電梯 建議價(jià)格范圍： 10001500元 /平方米 第五章 市場推廣篇 推廣思路 ? 推廣原則 準(zhǔn)確性：在推廣過程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來源，做到信息傳播途徑的準(zhǔn)確性，避免宣傳浪費(fèi)，無效傳播。 時(shí)效性：此原則是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，我們在銷售中嚴(yán)格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個(gè)階段進(jìn)行推廣宣傳，在什么樣的階段 提出怎樣的口號(hào)，獲得怎樣的市場反映是相當(dāng)關(guān)鍵的，所以要精確把握市場的時(shí)效性 引導(dǎo)性： 整個(gè)推廣過程中，嚴(yán)格按照 AIDA 進(jìn)行；首先在前期的操作就是要引起注意 attention；吸引大眾的視線，引起興趣，這要求做到照準(zhǔn)消費(fèi)群體的關(guān)注點(diǎn)interest；然后是引起欲望 desire，產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品的購買欲望； 落實(shí)到購買 action