【正文】 、元宵節(jié)等中國傳統(tǒng)節(jié)日，本地酒店餐飲市場呈現(xiàn)了較好的趨勢，但進入三月后餐飲開始逐步下滑，相反客房市場隨著商務(wù)活動的增加將呈上升趨勢，張家港市客房收入及平均房價較去年同期都有一定上升，第一季度平均房價上升了 40 元 /間 .天，主要原因是 因為國貿(mào)、馨苑度假村、沙洲賓館等高星級酒店改造后的房價提升，拉動了張家港市整體平均房價的提升。 沙洲賓館（四星） 景海大酒店（三星） 從上面的表格中我們不難發(fā)現(xiàn)： ? 酒店的營業(yè)收入穩(wěn)步增長，酒店的客源的穩(wěn)定增長，證明市場對酒店的需求空間增大； ? 餐飲娛樂的消費支出增大，經(jīng)營狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好； 從同業(yè)的市場分析來看，張家港的酒店發(fā)展前景良好 SWOT 分析 根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟等以及所處的環(huán)境和時代特點中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項目 ）以下優(yōu)勢，劣勢，機會點和 威脅點； ? S 優(yōu)勢分析 A. 整個經(jīng)濟業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好； B. 本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； C. 港口城市，經(jīng)濟持續(xù)性強，城市進入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長帶動酒店的整體需求； D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟時代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個產(chǎn)品提供了長期發(fā)展的土壤。 E. 工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，促進企業(yè)的商貿(mào)頻繁，對酒店的需求在不斷上升； F. 張家港的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟的發(fā)展還注重文化的發(fā)展，為企業(yè)提供 良好的經(jīng)濟環(huán)境的同時，提供了人才和社會氛圍資源， 促進商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著對酒店需求的增加； G. 良好的經(jīng)營管理公司作為運營支撐； H. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品。 ? W 劣勢分析 A. 項目的規(guī)模不夠大，推廣資源的成本增加； B. 周邊環(huán)境還不夠優(yōu)越。 C. 配套設(shè)施有待進一步完善。 O 機會分析 A. 工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對商務(wù)酒店需求增加，給酒店行業(yè)一個長足的發(fā)展空間； B. 周邊城市的發(fā)展，帶動張家港當(dāng)?shù)叵M群體的投資意識； C. 張家港改革開發(fā)的勢頭良好，促進了經(jīng)濟大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于酒店行 業(yè)朝著更好的方向發(fā)展； ? T 威脅分析 A. 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售在張家港還是首例，大眾的接受程度還不確定； B. 市場的接受度不能確定； C. 房產(chǎn)大勢的影響是否輻射到張家港的投資產(chǎn)品，影響程度的大小還不確定； 第三章 定位篇 項目定位 根據(jù)前二章的描述，我司認(rèn)為下列定位是較為適合的： 為張家港商務(wù)人士服務(wù) 面對江浙投資精英 集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的 精裝修、四星級、產(chǎn)權(quán)式豪華酒店 客戶定位 綜合前面的分析 我們可以推斷出我們的消費群體為以下幾類人群，其消費習(xí)慣，心里，結(jié)構(gòu)如下 1） 張家港國家公務(wù)員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大 ——估計在 30%左右 2） 張家港收入較高的職員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大， 15%左右。 3） 張家港投資客 年齡在 2545 左右，是比較成熟的投資客，注重回報，理性消費群體； 比例在 15%左右 4） 外地投資客 來自溫州，江陰等地的 3045 左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。所占比例在 30%左右 針對上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費習(xí)慣、消費心理 消費結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計劃，舉行公關(guān)活動。 主要消費群體圖表如下： 圖一： 圖二： 少量購買群體 中等購買群體 基本購買群體 張家港收入較高職員 張家港公務(wù)員 當(dāng) 地、溫州、江陰等投資客 少量購買群體 中端購買群體 基本購買群體 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式； 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 （如：） 3045 左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。并注重投資數(shù)據(jù)。 我們特別對張家港本地市場和客戶進行研究，對他們的投資渠道進行了簡單比較： 普 通消費群體的投資渠道表： 產(chǎn)權(quán)式酒店回報 股票投資 古董投資 基 金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 回報率 8%年回報 市場波動嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少 不確定 少 3% 不確定 風(fēng)險指數(shù) 低 高 高 中 低 高 專業(yè)要求 專業(yè)要求低 具備一定的財務(wù)分析能力，同時有很好的心理素質(zhì) 對于古董有一定的專業(yè)知識 管理形式 委托管理，或者委托管理 自我管理或者委托管理 自我管理 自我管理 產(chǎn)權(quán)式酒店回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 資金要求 1520萬 10 萬以上即可 10 萬以上 10 萬以上 不定 20 萬以上 適合人群 有一 定閑散資金， 有很多經(jīng)歷對關(guān)注上市公司的發(fā)展； 古董專業(yè)人士； 對宏觀經(jīng)濟和政策有相當(dāng)?shù)牧私猓? 具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗， 不希望投入太 多 的 精力， 理素質(zhì)好 充足時間； 具有充裕的時間； 具有充足的時間 資金量不是十分充足 心理素質(zhì)好 有一定的專業(yè)知識 資金十分充足人脈資源充足 綜合指數(shù) 可行 較不可行 較不可行 較可行 較可行 較可行 房產(chǎn)經(jīng)濟，經(jīng)濟房產(chǎn)不論是從 GDP的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動的特性來說，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來得穩(wěn)定。同時張家港周邊的城市， 上海、杭 州等地的投資意識已經(jīng)發(fā)生了一定的變化， 正所謂 “眾利相權(quán)，擇其重”在股票市場，古董市場，基金，證券市場的相互比較下，我們可以看到產(chǎn)權(quán)式酒店給我們帶來的利益是最為豐盛的。 產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個固定資產(chǎn)的身份，它將在張家港人心中成為另一個財富的象征，同時又是一個財富累計的渠道。 從上面的表格比較中，我