張家港酒店策劃報(bào)告(參考版)
2024-08-12 19:11本頁面
【正文】 （實(shí)際簽約30%）銷售結(jié)案期：此期為項(xiàng)目的清盤階段，工作重點(diǎn)是對(duì)余留的房源進(jìn)行掃尾工作，同時(shí)對(duì)已購(gòu)買客戶進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)，并做好項(xiàng)目整體的收尾工作。（實(shí)際簽約（50%）銷售持續(xù)期：此期間為強(qiáng)銷期后，樓盤銷售進(jìn)入狀態(tài)，開盤期廣告攻勢(shì)已降溫，可能會(huì)產(chǎn)生客戶來電量和看房人數(shù)降低的現(xiàn)象，可視銷售實(shí)際狀況，對(duì)廣告攻勢(shì)進(jìn)行靈活調(diào)整。（意向簽約為80%）開盤強(qiáng)銷期：因本案導(dǎo)入“攻心為上”的策略，由此對(duì)開盤前的銷售蓄水期具備較高的要求，在此期間，廣告投入不宜過于保守，因?yàn)殚_盤期間的銷售成敗對(duì)本案成功是非常關(guān)鍵的。前期蓄水期：（客戶積累期）旨在前期造勢(shì)，通過大量的軟新聞及公關(guān)活動(dòng)，炒作各項(xiàng)題材以孕育市場(chǎng)。運(yùn)營(yíng)總利潤(rùn)36792 〉 年回報(bào)2800036792的回報(bào)是根據(jù)入住率在60%的情況下計(jì)算獲得，酒店在后期經(jīng)營(yíng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)入住率，達(dá)到70%以上，充分表明了3年后，酒店非但能夠穩(wěn)定給與8%的回報(bào)率，而且它的收益很有可能超出原有價(jià)值。81719=420000350000+11719表中資產(chǎn)增長(zhǎng)20%： 理由為，張家港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，土地資產(chǎn)的增值加上酒店經(jīng)營(yíng)在一定時(shí)期后其運(yùn)營(yíng)狀況正常情況都優(yōu)于開始運(yùn)營(yíng)的頭兩年。投資分析一、首付四成的購(gòu)買方式總價(jià)首付4成月按揭（10年）回報(bào)率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000140000280002333420000400000160000320002667480000總價(jià)首付4成月按揭（10年）回報(bào)率9%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000140000280002625420000400000160000320003000480000二、首付5成的購(gòu)買方式總價(jià)首付5成月按揭（10年）回報(bào)率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000175000200828000233332611719420000400000200000229532000266737213393480000總價(jià)首付5成月按揭（10年）回報(bào)率9%月收益月凈收益3凈收入3年后資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000175000200831500262561722219420000400000200000229536000300070525393480000根據(jù)上面的表格分析中，可以看到只有在首付5成的情況下才能出現(xiàn)客戶每月獲得凈收益，具體收益金額如上。216。 活動(dòng)四：開盤活動(dòng)（實(shí)際購(gòu)買）時(shí)間：2005年9月中地點(diǎn)：張家港案場(chǎng)人員：目標(biāo)消費(fèi)群體、張家港房產(chǎn)節(jié)目主持人、文化、經(jīng)濟(jì)界名人主題：開盤及促銷活動(dòng)目的：通過此項(xiàng)活動(dòng)，達(dá)到客戶快速購(gòu)買，完成強(qiáng)銷任務(wù)內(nèi)容：前來簽約的前3名客戶可得賽歐轎車一輛（）。注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時(shí)特別注意避免“cheap”的感覺。內(nèi)容：前來預(yù)訂的前10名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠2萬元（定金1萬元）并同時(shí)得到會(huì)員金卡一張。216。其包含“國(guó)際經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)”“良好的投資前景”“創(chuàng)富新天地的未來的實(shí)際數(shù)據(jù)”等論言。內(nèi)容：邀請(qǐng)對(duì)本項(xiàng)目有興趣的目標(biāo)消費(fèi)群體；并同時(shí)邀請(qǐng)媒體報(bào)道。 活動(dòng)二：萊福士集團(tuán)經(jīng)營(yíng)講解會(huì)（引起興趣）時(shí)間：2005年9月初地點(diǎn)：張家港最好酒店的多功能廳人員：萊福士經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品受眾、媒體記者主題： “萊福士大酒店” 經(jīng)營(yíng)講解會(huì)——真真的誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)者目的：通過經(jīng)營(yíng)講解會(huì)，使我們的受眾更加了解我們的投資產(chǎn)品，更加相信此項(xiàng)目是真真的“誠(chéng)實(shí)”項(xiàng)目。注意點(diǎn)：利用市府的影響力來對(duì)我們的主要目標(biāo)客戶群之一——機(jī)關(guān)干部人員進(jìn)行媒體宣傳，同時(shí)對(duì)全市的受眾更了解此產(chǎn)品。內(nèi)容：邀請(qǐng)市府領(lǐng)導(dǎo)和市委主管經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)；講解“張家港市第一個(gè)純投資性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店”。3公關(guān)活動(dòng)策劃216。 持續(xù)期：形象廣告，但是產(chǎn)生費(fèi)用較低的廣告為重點(diǎn)（樓盤外墻的巨幅廣告）178。 導(dǎo)入期：覆蓋面廣為重點(diǎn)178。216。把話題深入，在對(duì)銷售贏利為基礎(chǔ)獲得良好的口碑。178。引導(dǎo)投資者用我們的思路進(jìn)行思考，把酒店的運(yùn)營(yíng)和投資分析完善。178。178。178?！谜撟C的形式進(jìn)行軟文報(bào)道178。 軟性新聞主題178。通過大量的分析做出以下媒體選擇：216。方法：，以軟性報(bào)道為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔媒體策略：前期以公關(guān)活動(dòng)為中心，軟文推廣為主，硬廣告為輔，逐步深入，將此案在保持良好口碑的情況下快速且推向市場(chǎng)。方法：，以軟性報(bào)道為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔收盤期（06年2月到06年3月）：此階段的推廣在于能夠堅(jiān)定投資者的信心，利于后期的經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行。廣告在其中的就是要教會(huì)客戶用專業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路來判斷本項(xiàng)目，用我們的思路思考問題，同時(shí)肯定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具有相同投資功能的多種投資渠道，并加以比較，用數(shù)據(jù)說明問題；同時(shí)一定程度的促銷活動(dòng)的宣傳讓目標(biāo)人群產(chǎn)生緊迫感。方法：，以活動(dòng)為中心，軟性媒體為主，硬性廣告為輔強(qiáng)銷期（１０月底—1２月）：這是一個(gè)決定成敗的時(shí)期，銷售到了最為關(guān)鍵的時(shí)候。 廣告的階段性劃分導(dǎo)入期（９月—１０月中旬）：培養(yǎng)購(gòu)買欲望期；必須具有一定的煽動(dòng)力，可以以幾個(gè)主題入手：稀缺性、功能性、未來性和投資性，根據(jù)我們的分析，特別強(qiáng)調(diào)投資性，把廣告的廣泛性和針對(duì)性結(jié)合在一起。 執(zhí)行部分216。 推廣流程 客戶積累階段——導(dǎo)入期——“機(jī)會(huì)篇”不可復(fù)制的產(chǎn)權(quán)式酒店銷售直接銷售階段——強(qiáng)銷期——“行動(dòng)篇”搶占先機(jī)，實(shí)惠大禮（本階段是結(jié)合了SP活動(dòng)進(jìn)行的） 把投資放到首位，作為純粹的金融工具進(jìn)行推廣。 功能性：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品是可售的產(chǎn)權(quán)式酒店 廣告語表現(xiàn)： 品質(zhì)成就經(jīng)典； 專業(yè)成就贏家 TIMES 贏家——精裝修產(chǎn)權(quán)式酒店，集餐飲、休閑娛樂、商務(wù)、住宅為一體的商務(wù)酒店。 投資性：產(chǎn)品是最合適的投資產(chǎn)品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此中產(chǎn)品的投資性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)?。? 廣告語表現(xiàn)：
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