【正文】 產(chǎn)權(quán)式酒店帶給您的，就象奔馳、寶馬帶給您的一樣，除了自身的享受，還有自信、尊貴和自豪感。并將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 至尊熱線：0512—66681688美景人生主標(biāo)：擁璀璨人生，環(huán)自然生態(tài)副標(biāo)：湖濱別墅，與自然的親密接觸內(nèi)文：建筑一道貴族色彩；品鑒一方美學(xué)空間；品位一份怡然自得；蕩漾一股生命活力；坐擁一處旺地靜宅；體會(huì)一種尊崇感受；“觀天下當(dāng)代至尊別墅，從不墨守成規(guī)，每一種空間風(fēng)格，是對(duì)傳統(tǒng)致敬，更是對(duì)人性全新的理解和張揚(yáng)。歐洲，戴著神賜月桂花冠的藝術(shù)王朝。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688別墅系列別墅品質(zhì)主標(biāo)：至尊級(jí)別墅，顛峰版人生副標(biāo)：湖畔生態(tài)，還您健康、榮耀的一生內(nèi)文：大非凡生活領(lǐng)域，成功人士的生活禮遇；擁有與自己身份地位相等的濕地生態(tài)社區(qū)；在屬于自己的宴會(huì)餐廳里會(huì)賓邀朋；只與自己品味愛好相同的成功人士為鄰；孩子的起步就與優(yōu)越同步；星級(jí)物管禮遇；擁有湖水天然氧吧的美極環(huán)境。 水、景觀主標(biāo)：360176。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688 公園居住模式主標(biāo)：享受不可逾越的境界副標(biāo)：濕地生態(tài)，創(chuàng)造都市生活新模式內(nèi)文：有位德國哲人曾詩意于人居：“人，詩意地棲居在大地上。安家于此，享受尊品水鄉(xiāng)，沐浴湖畔，這是何等樣的豪氣情懷！“觀天下”傍依暨陽湖，不但傳承了悠悠綿延的湖畔生活情趣，更兼容尊了霓虹燈的多目璀璨，暨陽湖水波漣漣，湖上泛舟的逍遙婉約……開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688因此有了華興作為您投資的堅(jiān)強(qiáng)后盾，那么您的投資置業(yè)一定會(huì)無往不利。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，以盡善盡美的項(xiàng)目策劃和良好的售后服務(wù)，不斷創(chuàng)歷史新高，為港城人民傾情打造理想中的投資場(chǎng)所與一流的生活、工作環(huán)境。華興地產(chǎn)以開發(fā)張家港精品住宅為已任，挺立人居型浪潮的風(fēng)口浪尖上，敢為地產(chǎn)馬前駒，為張家港人民涂抹了一道最為耀眼的城市繽紛色彩，開創(chuàng)了張家港市人居的新模式。產(chǎn)權(quán)酒店部分案名：錦館案名精神：“錦館”代表了開發(fā)商鵬程萬里及投資客錦繡人生的又一個(gè)美好開端；“景觀”的諧音則再次將本案產(chǎn)權(quán)酒店與生態(tài)旅游環(huán)境的特性優(yōu)勢(shì)的結(jié)合及至的展現(xiàn)了出來。住宅部分案名：尊邸案名精神：表明了開發(fā)商以人為本的開發(fā)理念；簡(jiǎn)單的“尊邸”兩個(gè)字，將本案住宅部分尊崇的高品質(zhì)完美的體現(xiàn)了出來，從另一方面也體現(xiàn)了對(duì)客戶高貴身份的尊重。 案名建議總案名：觀天下案名精神：此案名簡(jiǎn)潔明了，卻不乏恢弘的氣勢(shì)?！飶V告表現(xiàn)部分一、Ｂ、利用ＤＭ直郵有針對(duì)地對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行宣傳，挖掘新的目標(biāo)消費(fèi)者。216。D、針對(duì)主要賣點(diǎn)做純促銷廣告，與現(xiàn)場(chǎng)銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力。Ｂ、直效媒體（樓書、購樓指南、單頁）的直觀宣傳作用。216。B、適當(dāng)報(bào)紙軟性文章配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行滲透。媒介投放組合策略216。 開盤強(qiáng)銷階段，則采取集中發(fā)布配合SP活動(dòng)的策略，即在各媒介上持續(xù)發(fā)布廣告，以便迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；216。 《上海樓市》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、雜志等（針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店及別墅部分）廣告發(fā)布頻率216。 ＤＭ直郵216。 戶外媒體：T霸、燈箱、引導(dǎo)旗等216。 張家港區(qū)域性電視廣告216。 整合所有可以利用的媒介資源。 注重媒介組合的威力。 針對(duì)項(xiàng)目別墅及產(chǎn)權(quán)酒店部分，選取周邊省市的強(qiáng)勢(shì)媒體。 選擇張家港地區(qū)對(duì)消費(fèi)者最有影響力的媒介。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使“觀天下”盡可能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入良性銷售階段，迅速回籠資金。216。216。 媒體策略媒介目標(biāo)216。 全案策略品牌塑造戰(zhàn)略生態(tài)是品牌最核心的DNA生活藝術(shù)↗↘生態(tài)環(huán)境健康生活（感性認(rèn)知）↓企業(yè)牌+生態(tài)牌+形象牌↓建立項(xiàng)目健康、休閑價(jià)值地位（理性認(rèn)識(shí)）↓創(chuàng)造企業(yè)效益與項(xiàng)目利潤(rùn)最大化提升企業(yè)品牌知名度、美譽(yù)度三、二、將本案合理的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分的闡述，來提升本案的整個(gè)品質(zhì)。將暨陽湖生態(tài)旅游的概念進(jìn)行推廣，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中暨陽湖生態(tài)旅游的火熱，以及對(duì)酒店的需求，將本案產(chǎn)權(quán)酒店的理念推廣。將本案與暨陽湖生態(tài)園結(jié)合推廣，并將暨陽湖生態(tài)園對(duì)本案的利點(diǎn)推向最大化，來提升本案的整體形象。3D動(dòng)畫：利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是期房階段演示未來小區(qū)規(guī)劃，具有現(xiàn)實(shí)意義，可作為電視廣告在媒體上播放，也可在現(xiàn)場(chǎng)大屏幕電視上播放，增加客戶對(duì)樓盤的認(rèn)識(shí)。智慧化演示：本案大量運(yùn)用了智慧化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。2）設(shè)備陳列：建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等組件設(shè)置櫥窗進(jìn)行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果。一期整盤模型：更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢(shì)同樣要突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果。銷售道具建議1）模型：建議制作系列模型，整盤30萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型單體模型。在售樓處外部設(shè)計(jì)花壇，種植綠化。內(nèi)部裝修建議：建議引入設(shè)當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)園林，給客戶回歸自然的感覺，地面采用天然石材裝飾。便于播放樓盤3D，暨陽湖宣傳風(fēng)光片。鋼架結(jié)構(gòu)，外立面為大面積幕墻玻璃。同時(shí)對(duì)面就是暨陽湖的入口和公交車站。地址：建議在項(xiàng)目金港大道立交橋南側(cè)，沿金港大道，面向暨陽湖布置。 道路及綠化先做，塑造工地形象。 戶外定點(diǎn)看板– 圍墻廣告形象– LOGO現(xiàn)場(chǎng)包裝– 案名–八、整體包裝策略項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)–標(biāo)志性工地現(xiàn)場(chǎng)：T霸（高炮）、LOGO墻、工地圍板、臨時(shí)接待處，現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所接待中心、樣板區(qū)、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)看板影響性廣告載體：大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動(dòng)七、推廣時(shí)機(jī)建議建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在05年的9月份。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：面對(duì)周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。DS：開盤前利用我司積累的意向客戶，進(jìn)行電話DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現(xiàn)場(chǎng)，制造現(xiàn)場(chǎng)熱賣氣氛。NP：面對(duì)整個(gè)張家港、江陰、蘇州市客源。建議對(duì)一次性付款的客戶給予折扣。3）付款方式采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。一期銷售至60％時(shí)，調(diào)價(jià)到4880元/平方米。2）價(jià)格走勢(shì)及調(diào)整價(jià)格的走勢(shì)應(yīng)與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。依次將后續(xù)各期項(xiàng)目有序的順利銷售完畢。 現(xiàn)場(chǎng)封盤，開始積累第二期客戶。252。 促進(jìn)老客戶帶新客戶成交。252。 第二批【華興置業(yè)會(huì)】會(huì)員募集活動(dòng)，為第二期進(jìn)行前期客戶積累。252。216。216。216。216。216。216。216。執(zhí)行策略：216。企劃目標(biāo)：根據(jù)樓盤后期銷售過程中瓶頸現(xiàn)象的所在，有選擇地，有針對(duì)性地進(jìn)行廣告訴求，消化尾盤，掀起二次銷售熱浪；并為第二期的順利推廣進(jìn)行有效的醞釀。 樣板樓完成。 樣板房開放252。業(yè)務(wù)執(zhí)行：252。 會(huì)所體驗(yàn)活動(dòng)。252。 全城唯一情景體驗(yàn)式樣板生活區(qū)正式開放。SP活動(dòng)：252。 于售樓現(xiàn)場(chǎng)增加設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)配置圖冊(cè)聯(lián)展。 參加張家港當(dāng)?shù)丶疤K州的房展會(huì)，擴(kuò)大本案知名度及影響力。 結(jié)合6月5日“世界環(huán)境日”，舉辦“親自然”SP活動(dòng)，讓消費(fèi)者親身感受本案與自然的親密接觸，完全體驗(yàn)到本案的特性，吸引更多的潛在消費(fèi)者。提升本案的形象、檔次。 利用“世界濕地日”，將本案特有的濕地景觀及其特有的功效進(jìn)行宣傳。 從本案中選取一套高端樓盤，送予名人，并進(jìn)行媒體炒作，同時(shí)打出“與名人為鄰，與健康為伴”的廣告，來吸引消費(fèi)者的關(guān)注。 會(huì)所落成，讓每一位到此的客戶都能先行享受到未來會(huì)所給生活所帶來的便利。 與張家港日?qǐng)?bào)聯(lián)合舉辦【觀天下——我的家】攝影、征文、繪畫大賽，將項(xiàng)目提升至“張家港樓市旗艦”的高度。 于售樓現(xiàn)場(chǎng)播放本案影視動(dòng)畫DVD，讓消費(fèi)者更直觀的了解本案。 利用媒體的有效傳播性將“暨陽湖生態(tài)園，我家的后花園”等有利產(chǎn)品點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)有力的闡述，造成消費(fèi)者的需求心理。 進(jìn)行DM派發(fā)，讓更多消費(fèi)者更深入的了解本案的特性。 運(yùn)用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升，適度的營造產(chǎn)品“一房難求”的印象。核心攻擊點(diǎn)：展示樓盤的實(shí)在賣點(diǎn)，實(shí)實(shí)在在面對(duì)客戶，樹立樓盤的高素質(zhì)形象，掀起搶購熱潮。第三階段：強(qiáng)銷期（10月1日－11月19日）市場(chǎng)形態(tài)：前階段的預(yù)熱工作和樓盤造勢(shì)宣傳取得一定的效果，為全面推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本期訴求以各賣點(diǎn)為主攻方向。 公布抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案。252。 房展會(huì)接待，宣傳；組織看房車。252。 9月19日開盤活動(dòng)執(zhí)行。業(yè)務(wù)執(zhí)行252。 步行街現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)，并贈(zèng)送小禮品。252。 邀請(qǐng)有名的藝人為本案專門進(jìn)行譜寫曲詞，并于開盤當(dāng)日舉辦首唱儀式。 邀請(qǐng)知名的書法家于開盤現(xiàn)場(chǎng)為本案的案名進(jìn)行題詞。 舉辦開盤SP活動(dòng)，邀請(qǐng)張家港市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、形象代言人參加開盤儀式，造成轟動(dòng)效應(yīng)。 售樓現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)布置，包括彩旗、指示牌、橫幅、條幅；216。核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，報(bào)紙廣告、DM直郵為主，電視、網(wǎng)絡(luò)、PR（公關(guān)）活動(dòng)為輔，實(shí)行全方位動(dòng)線封殺。第二階段：公開期（9月10－9月30日）市場(chǎng)形態(tài)：項(xiàng)目包裝初見成效，市場(chǎng)知名度開始樹立，具有良好的市場(chǎng)形象，可開盤。 臨時(shí)接待點(diǎn)籌備完成，建議租用臨時(shí)店面進(jìn)行前期客戶積累。 統(tǒng)計(jì)回饋等252。 老客戶及受訪者DS邀約252。252。 開始市場(chǎng)調(diào)查分析，調(diào)整說辭，行銷點(diǎn)確定。 7月10日人員進(jìn)場(chǎng)開始接待客戶咨詢252。 人員招募7月1日－9月9日正式醞釀252。 樣板區(qū)開始施工，樣板房開始設(shè)計(jì)252。 會(huì)所開始施工，作為正式售樓處（力爭(zhēng)在強(qiáng)銷期前完成）252。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定，并開始參加“國家級(jí)生態(tài)小區(qū)示范工程”評(píng)選活動(dòng)252。252。 臨時(shí)接待處選址，設(shè)計(jì)，籌建。252。 建立形象代言人制度，要求形象健康、向上的具有“觀天下”氣質(zhì)的成功人士為佳，如：陳道明。 邀請(qǐng)有關(guān)氣象、環(huán)境、房地產(chǎn)、園林設(shè)計(jì)與建筑規(guī)劃等方面的專業(yè)人士或?qū)＜覍?duì)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)理念等內(nèi)容圍繞適合現(xiàn)代人居住的“標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行探討，同時(shí)申請(qǐng)“國家生態(tài)環(huán)境示范社區(qū)”稱號(hào)，并邀請(qǐng)媒體朋友進(jìn)行新聞炒作。 現(xiàn)場(chǎng)綠化帶先行，營造與生態(tài)園一體的感覺。 現(xiàn)場(chǎng)售樓處進(jìn)行包裝，營造生態(tài)環(huán)境氣氛，給買家強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)感染力及對(duì)產(chǎn)品的渴求欲望，同時(shí)展示開發(fā)商的實(shí)力。 根據(jù)工程進(jìn)度策劃宣傳主題，如領(lǐng)導(dǎo)到工地考察、工地開工典禮、封頂儀式等，以增加宣傳張力，增加客戶信心。 利用網(wǎng)絡(luò)的有效傳播性，制作網(wǎng)頁在相關(guān)網(wǎng)站投放廣告。 借由報(bào)紙闡述暨陽湖生態(tài)園及項(xiàng)目的獨(dú)具一格的規(guī)劃理念和優(yōu)化素質(zhì)，制造地產(chǎn)新聞?lì)}材。 采用接觸性策略以創(chuàng)意廣告和軟文炒作切入市場(chǎng)。 利用媒體的有利性，將開發(fā)商形象、實(shí)力進(jìn)行宣傳，在提升企業(yè)知名度的同時(shí)，提升本案的形象。 鑒于本案量體大的緣故，建議適當(dāng)?shù)睦L(zhǎng)醞釀期，運(yùn)用不同媒體把產(chǎn)品的整體形象建立起來，為后續(xù)各期的推廣作好鋪墊。企劃目標(biāo)：入市之初，迅速樹立工地形象和項(xiàng)目形象，讓潛在置業(yè)者對(duì)樓盤獨(dú)特USP(獨(dú)特的銷售主張)及項(xiàng)目質(zhì)素有不同程度的印象，同時(shí)提升企業(yè)形象,基本落實(shí)售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，拉高項(xiàng)目的知曉度，為隨后的項(xiàng)目開盤營造良性媒體宣傳空間。 樹品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點(diǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。252。 造概念：本案的操作不光是生態(tài)濕地景觀住宅，而是創(chuàng)造了一個(gè)眾人羨慕的生活方式——生態(tài)居住方式。252。 搶戰(zhàn)機(jī)：從宣傳上提前介入市場(chǎng)，造成先聲奪人的市場(chǎng)影響力。針對(duì)以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意：252。第六期2007年9月高層＋商業(yè)6萬平方高層景觀房和商業(yè)放在最后推出，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)高層和商業(yè)額價(jià)值已能體現(xiàn)。第四期2006年9月聯(lián)排別墅，迭加洋房通過起三期的發(fā)售，項(xiàng)目已成為張家港高檔住宅的代表，此時(shí)推出聯(lián)排別墅進(jìn)一步拉高價(jià)格，為后續(xù)獨(dú)棟別墅的推出做準(zhǔn)備。進(jìn)一步塑造開發(fā)商品牌。三、銷售階段分期策略銷售階段分期表銷售期數(shù)銷售時(shí)間推售產(chǎn)品推售案量備注第一期2005年9月中旬小高層4萬平方以低于均價(jià)的價(jià)格，快速搶占市場(chǎng)，回籠資金。 產(chǎn)品主義——對(duì)準(zhǔn)：分析產(chǎn)品有力賣點(diǎn)，出擊市場(chǎng)；216。 立體