張家港酒店策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-08-10 19:11本頁(yè)面
【正文】 意避免“cheap”的感覺(jué)。216。 活動(dòng)四：開(kāi)盤活動(dòng)（實(shí)際購(gòu)買）時(shí)間：2005年9月中地點(diǎn)：張家港案場(chǎng)人員：目標(biāo)消費(fèi)群體、張家港房產(chǎn)節(jié)目主持人、文化、經(jīng)濟(jì)界名人主題：開(kāi)盤及促銷活動(dòng)目的：通過(guò)此項(xiàng)活動(dòng)，達(dá)到客戶快速購(gòu)買，完成強(qiáng)銷任務(wù)內(nèi)容：前來(lái)簽約的前3名客戶可得賽歐轎車一輛（）。前來(lái)簽約的前20名客戶可得賽歐首期轎車一輛（2萬(wàn)元）注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時(shí)特別注意避免“cheap”的感覺(jué)。216。 活動(dòng)五：各地展會(huì)第六章 銷售篇銷售策略快速銷售：在市場(chǎng)上造成轟動(dòng)效應(yīng)；集中性銷售：整個(gè)銷售過(guò)程把去化量集中在強(qiáng)銷期；針對(duì)性銷售：鎖定消費(fèi)群體，有針對(duì)性地進(jìn)行銷售；品牌維護(hù)：在銷售的過(guò)程中注重產(chǎn)品的品質(zhì)感。投資分析一、首付四成的購(gòu)買方式總價(jià)首付4成月按揭（10年）回報(bào)率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000140000280002333420000400000160000320002667480000總價(jià)首付4成月按揭（10年）回報(bào)率9%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000140000280002625420000400000160000320003000480000二、首付5成的購(gòu)買方式總價(jià)首付5成月按揭（10年）回報(bào)率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000175000200828000233332611719420000400000200000229532000266737213393480000總價(jià)首付5成月按揭（10年）回報(bào)率9%月收益月凈收益3凈收入3年后資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)350000175000200831500262561722219420000400000200000229536000300070525393480000根據(jù)上面的表格分析中，可以看到只有在首付5成的情況下才能出現(xiàn)客戶每月獲得凈收益，具體收益金額如上。為了達(dá)到更好去化目的，建議用3年9%的投資回報(bào)給予客戶回報(bào)，以。如果購(gòu)買總價(jià)為35萬(wàn)的房子，其首付5成，按照10年貸款，沒(méi)有按揭費(fèi)用為2008元，按照8%的固定回報(bào)回饋給購(gòu)買者，您將獲得月回報(bào)2333元，每月凈收益為326元，3年總凈收益為11719元；保守估計(jì)產(chǎn)品的增值，3年后產(chǎn)品價(jià)值為42萬(wàn)整。81719=420000350000+11719表中資產(chǎn)增長(zhǎng)20%： 理由為，張家港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，土地資產(chǎn)的增值加上酒店經(jīng)營(yíng)在一定時(shí)期后其運(yùn)營(yíng)狀況正常情況都優(yōu)于開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的頭兩年。良好的經(jīng)營(yíng)狀況是投資的保障，以下是在萊福士酒店良好經(jīng)營(yíng)和管理下的運(yùn)營(yíng)分析經(jīng)營(yíng)分析表計(jì)算總價(jià)天租金入住率經(jīng)營(yíng)總收入經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)投資客回報(bào)年運(yùn)營(yíng)凈值350, 56, 34, 31, 2, 350, 61, 36, 31, 5, 400, 66, 39, 36, 3, 400, 71, 42, 36, 6, 上表數(shù)據(jù)說(shuō)明：35萬(wàn)總價(jià)的房型，入住率在60%；40萬(wàn)總價(jià)的房型，入住率在70%；280元是根據(jù)張家港的四星級(jí)酒店的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)260元/天租金是在280元的基礎(chǔ)上做一定的調(diào)整，減少風(fēng)險(xiǎn)性經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)總收入*60%（運(yùn)營(yíng)成本為40%）每年需要?dú)w還投資客固定的回報(bào)9% 年運(yùn)營(yíng)凈值=經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)歸還投資客回報(bào)——以上的數(shù)據(jù)可以充分表明，項(xiàng)目投資的可靠性。運(yùn)營(yíng)總利潤(rùn)36792 〉 年回報(bào)2800036792的回報(bào)是根據(jù)入住率在60%的情況下計(jì)算獲得，酒店在后期經(jīng)營(yíng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)入住率，達(dá)到70%以上，充分表明了3年后，酒店非但能夠穩(wěn)定給與8%的回報(bào)率，而且它的收益很有可能超出原有價(jià)值。銷售預(yù)估根據(jù)我們的媒體投放和前期的推廣行為，以及結(jié)合項(xiàng)目的體量進(jìn)行了一定的分析，可以達(dá)到以下的銷售目的。前期蓄水期：（客戶積累期）旨在前期造勢(shì)，通過(guò)大量的軟新聞及公關(guān)活動(dòng)，炒作各項(xiàng)題材以孕育市場(chǎng)。提高客戶對(duì)本案的心理預(yù)期度和心理價(jià)位，積累意向客戶，為開(kāi)盤作好鋪墊。（意向簽約為80%）開(kāi)盤強(qiáng)銷期：因本案導(dǎo)入“攻心為上”的策略，由此對(duì)開(kāi)盤前的銷售蓄水期具備較高的要求，在此期間，廣告投入不宜過(guò)于保守，因?yàn)殚_(kāi)盤期間的銷售成敗對(duì)本案成功是非常關(guān)鍵的。因此，銷售蓄水期和開(kāi)盤期的廣告攻勢(shì)為本次廣告運(yùn)作中最為重要的一環(huán)，必須在市場(chǎng)上產(chǎn)生足夠的效應(yīng)。（實(shí)際簽約（50%）銷售持續(xù)期：此期間為強(qiáng)銷期后，樓盤銷售進(jìn)入狀態(tài)，開(kāi)盤期廣告攻勢(shì)已降溫，可能會(huì)產(chǎn)生客戶來(lái)電量和看房人數(shù)降低的現(xiàn)象，可視銷售實(shí)際狀況，對(duì)廣告攻勢(shì)進(jìn)行靈活調(diào)整。此時(shí)視銷售情況定廣告公式，將本案提升到市場(chǎng)中的顯要位置，對(duì)銷售進(jìn)程產(chǎn)生強(qiáng)有力的支持。（實(shí)際簽約30%）銷售結(jié)案期：此期為項(xiàng)目的清盤階段，工作重點(diǎn)是對(duì)余留的房源進(jìn)行掃尾工作，同時(shí)對(duì)已購(gòu)買客戶進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)，并做好項(xiàng)目整體的收尾工作。（實(shí)際簽約20%）通過(guò)上面的銷售行為以達(dá)到以下銷售計(jì)劃家港銷售計(jì)劃表 8月9月10月11月12月1月2月銷售時(shí)期1234123412341234123412341234客戶積累期意向簽約80%（110套左右） 強(qiáng)銷期 實(shí)際簽約50%（70套） 持續(xù)期 實(shí)際簽約30%（42套） 結(jié)案期 實(shí)際簽約20%（28套左右）37 /
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