【正文】 目錄第一章 市場(chǎng)篇1． 張家港簡(jiǎn)介2． 地理位置3． 港口經(jīng)濟(jì)4． 城市發(fā)展趨向5． 市場(chǎng)篇總結(jié)第二章 項(xiàng)目篇1． 項(xiàng)目介紹2． 現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)分析3． SWOT分析第三章 定位篇1． 項(xiàng)目總體定位2． 客戶定位3． 產(chǎn)品定位4． 價(jià)格定位第四章 產(chǎn)品建議篇1． 項(xiàng)目產(chǎn)品建議2． 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議第五章 市場(chǎng)推廣篇1． 推廣思路2． 執(zhí)行部分3． 公關(guān)策劃部分第六章 銷售篇1． 銷售策略2． 投資分析3． 運(yùn)營(yíng)分析4． 銷售計(jì)劃建議第一章 市場(chǎng)篇張家港簡(jiǎn)介216。 城市性質(zhì)。張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。216。 城市定位。長(zhǎng)三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。216。 市域空間規(guī)劃。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)?！耙怀恰敝笍埣腋圩鳛楦叨瘸鞘谢貐^(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個(gè)張家港就是一個(gè)城市。“雙核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心?！拔迤敝笚钌岢菂^(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬(wàn)，其中城市人口142萬(wàn)人（含外來(lái)人口80萬(wàn)），城市化水平84%，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里。地理位置 張家港市位于中國(guó)“黃金水道”——長(zhǎng)江下游南岸江蘇省境內(nèi)， 處于中國(guó)沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無(wú)錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無(wú)錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)98公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)150公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)200公里。全市總面積999平方公里，人口85萬(wàn)。由于其獨(dú)特的地理位置和成熟的交通基礎(chǔ)建設(shè)，面對(duì)上海經(jīng)濟(jì)圈和海外出口經(jīng)濟(jì)的工業(yè)建設(shè)，使其成為了一個(gè)新興的港口工業(yè)城市。港口經(jīng)濟(jì) 張家港市境內(nèi)有長(zhǎng)江沿線得天獨(dú)厚的天然國(guó)際商港張家港港，長(zhǎng)江岸線達(dá)60多公里，其中可建萬(wàn)噸級(jí)以上泊位的深水岸線達(dá)33公里。張家港港深,水貼岸、不凍不淤、安全避風(fēng)、常年作業(yè)?，F(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)以上泊位33個(gè)， ，,%%。同世界上140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有貨運(yùn)往來(lái)，我國(guó)最重要的出口港之一。 2004年，批辦三資企業(yè)200家， ，％，％。張家港保稅區(qū)、省級(jí)開發(fā)區(qū)、揚(yáng)子江化學(xué)工業(yè)園和揚(yáng)子江冶金工業(yè)園注冊(cè)外資、％％，3個(gè)鎮(zhèn)注冊(cè)外資超１億美元，2個(gè)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了翻番。全市當(dāng)年共批辦投資超千萬(wàn)美元項(xiàng)目82只，分別增長(zhǎng)61%%。出口超千萬(wàn)美元企業(yè)達(dá)到40家，江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)出口連續(xù)四年位居全省級(jí)外貿(mào)集團(tuán)首位。外經(jīng)合作不斷拓展，勞務(wù)輸出總量繼續(xù)位居蘇州第一，新批海外企業(yè)境外投資總額居全省縣（市）首位。從這些數(shù)據(jù)中可以看到張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，這個(gè)良好的大環(huán)境是為各個(gè)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了酒店行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。城市發(fā)展趨向城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團(tuán)突出購(gòu)物公園建設(shè)；城東組團(tuán)加快物流園區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)；暨陽(yáng)湖建設(shè)全面展開；城北組團(tuán)嚴(yán)格控制。整個(gè)城市都是朝著建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲一個(gè)富有特色和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的港口工業(yè)城市，一個(gè)富有內(nèi)涵和獨(dú)特個(gè)性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。5 、市場(chǎng)篇總結(jié)1） 社會(huì)娛樂消費(fèi)比重逐步加大，社會(huì)消費(fèi)支出將迅猛增大。2） 隨著各項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)的開展，城市對(duì)各項(xiàng)商務(wù)設(shè)施，特別是酒店需求，有極大的需求。3） 同時(shí)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會(huì)快速發(fā)展。4） 城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進(jìn)商業(yè)，服務(wù)的快速發(fā)展。5） 經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)往來(lái)，導(dǎo)致企業(yè)的各類商務(wù)人士對(duì)商務(wù)性酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營(yíng)造了一個(gè)持續(xù)上升的大環(huán)境。 本項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式酒店，進(jìn)入此市場(chǎng)的時(shí)機(jī)恰到好處。第二章 項(xiàng)目篇項(xiàng)目介紹216。 項(xiàng)目地理位置酒店位于張家港市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心——暨陽(yáng)路，座落在全國(guó)模范小區(qū)——東渡花園，緊靠張揚(yáng)公路、長(zhǎng)途車站、港城車站、滬寧高速，交通便捷、地理環(huán)境優(yōu)越；毗鄰張家港保稅區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、韓國(guó)工業(yè)園、歐洲精紡城等工業(yè)園區(qū)，三區(qū)六園環(huán)繞四周。216。 產(chǎn)品概論項(xiàng)目位置： 張家港市暨陽(yáng)中路8號(hào)發(fā)展商： 張家港萊福士大酒店有限公司設(shè)計(jì)單位： 上海愛建建筑設(shè)計(jì)院施工單位： 上海國(guó)豪企業(yè)發(fā)展有限公司酒店管理公司： 香港萊福仕酒店管理（集團(tuán)）有限公司占地面積： 總建筑面積： 容積率： 建筑層高： 9層總高度： 48米 216。 周邊環(huán)境和配套區(qū)域建筑形態(tài)：以多層公房、新房為主，少數(shù)別墅、花園。綠化狀況：沙洲公園、園林廣場(chǎng)、張家港公園，道路綠化基本以車道綠化隔離帶為主。道路狀況：u 東西向主干道：暨陽(yáng)路、沙洲路，雙向兩車道u 南北向主干道：人民路、長(zhǎng)安路、港城大道， 雙向四車道道路交通都是張家港地區(qū)的中心地段和主要工業(yè)區(qū)域。216。 商業(yè)配套（大中型商場(chǎng)、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、集市、影院、娛樂場(chǎng)所）u 商場(chǎng)：國(guó)際購(gòu)物中心、第一人民商場(chǎng)、商業(yè)大廈、第三人民商廈、新風(fēng)商廈u 醫(yī)院：：張家港市康樂醫(yī)院，張家港市老年專科醫(yī)院，張家港第一人民醫(yī)院，張家港市中醫(yī)院，河西路120號(hào)：張家港市婦幼保健所u 學(xué)校：機(jī)關(guān)幼兒園（暨陽(yáng)中路）、東渡藝術(shù)幼兒園（暨陽(yáng)中路東渡花園內(nèi)）城北小學(xué)（海關(guān)路）、暨陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（云盤路）、云盤小學(xué)（暨陽(yáng)中路）、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（陳家場(chǎng)路）張家港市特殊教育學(xué)校 （沙洲東路247號(hào)）梁豐高中、張家港高中u 影院：大戲院（暨陽(yáng)中路） 世紀(jì)天華影城（步行街）u 娛樂場(chǎng)所：多個(gè)酒吧及娛樂總會(huì)集中于（沙洲中路西段），步行街購(gòu)物娛樂中心小結(jié)：1) 從地理位置看：項(xiàng)目所在位置優(yōu)越，鬧中取靜；十分適合酒店的經(jīng)營(yíng)；2) 從周邊配套看：項(xiàng)目的周邊配套完善，產(chǎn)品的自身價(jià)值較高；3) 從產(chǎn)品本身看：商務(wù)娛樂配套齊全，符合主要使用群體的要求?，F(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)分析2005年第一季度張家港市酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況（單位：萬(wàn)元） 第一季度經(jīng)歷元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日，本地酒店餐飲市場(chǎng)呈現(xiàn)了較好的趨勢(shì)，但進(jìn)入三月后餐飲開始逐步下滑，相反客房市場(chǎng)隨著商務(wù)活動(dòng)的增加將呈上升趨勢(shì)，張家港市客房收入及平均房?jī)r(jià)較去年同期都有一定上升，第一季度平均房?jī)r(jià)上升了40元/，主要原因是因?yàn)閲?guó)貿(mào)、馨苑度假村、沙洲賓館等高星級(jí)酒店改造后的房?jī)r(jià)提升，拉動(dòng)了張家港市整體平均房?jī)r(jià)的提升。沙洲賓館（四