【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同時(shí)更有利于回避外圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響。從整體看，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局基本是合理的。 （ 4）配套設(shè)施規(guī)劃： 社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。社區(qū)的文化設(shè)施：雕塑廣場(chǎng)、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進(jìn)修學(xué)校等。 豐泰華園山莊戶(hù)型比例分析 表 1 豐泰華園山莊小高層戶(hù)型統(tǒng)計(jì)比例 單位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 所占比例 大兩房?jī)蓮d 96101 2130 24 15% 小兩房?jī)蓮d 65 1925 24 15% 小三房?jī)蓮d 117122 2941 49 31% 大三房?jī)蓮d 140 3142 13 8% 小四房?jī)蓮d 131140 3347 26 16% 燁隆中國(guó) 大四房?jī)蓮d 179180 5569 24 15% 合計(jì) 160 100% 注： 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第 1 1 13 座的戶(hù)型面積 會(huì)所的設(shè)計(jì)特點(diǎn) 會(huì)所內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)置比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項(xiàng)目，會(huì)所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚(yú)、游艇觀(guān)光等服務(wù)；會(huì)所缺乏主題和亮點(diǎn)，個(gè)性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營(yíng)造會(huì)所休閑及活動(dòng)、健身的氛圍。 筆者對(duì)國(guó)內(nèi)知名會(huì)所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬(wàn)科四季花城會(huì)所葉李等一批會(huì)所經(jīng)營(yíng)人材，提煉了萬(wàn)科四季花城會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)，豐泰華園會(huì)所的完善可以采取如下改進(jìn)措施： ? 1．將會(huì)所建成社區(qū)文化活動(dòng)中心，開(kāi)展系列健身運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)，提高會(huì)所利用率。 2．重點(diǎn)調(diào)整會(huì)所商場(chǎng)，側(cè)重居民便利服務(wù)，綠色蔬菜、食品等日用消費(fèi)品品種齊全。 3．將酒店管理引入到會(huì)所管理，引入高層次培訓(xùn)，側(cè)重中高層次培訓(xùn)，帶動(dòng)基層培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理水準(zhǔn)，重點(diǎn)開(kāi)展知識(shí)型社區(qū)服務(wù)。 物業(yè)管理 物業(yè)管理小高層收費(fèi)：物業(yè)管理基金每戶(hù) 2020 元，物業(yè)管理費(fèi) 元 /月 .平方米。 物業(yè)管理：具有四星級(jí)的環(huán)境，三星級(jí)的建筑設(shè)計(jì)和施工，一星級(jí)的物業(yè)管理隊(duì)伍。結(jié)論：一星級(jí)的物業(yè)管理水平。 以人為本設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)上，采用 相對(duì)較多的智能型的設(shè)置和設(shè)備。如：紅外感應(yīng)式的水龍頭和沖水器。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點(diǎn)的方位沒(méi)有明確的指示圖）。開(kāi)通客戶(hù)專(zhuān)車(chē)：目前，虎門(mén)鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒(méi)有公交線(xiàn)路。 總體看，物業(yè)管理對(duì)于定位高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響非常的大，該項(xiàng)目的物業(yè)水平直接影響到項(xiàng)目的后續(xù)知名度和客戶(hù)口碑。另外，業(yè)主不可能每人都有車(chē)，基本的交通配置和日常用品購(gòu)買(mǎi)的需求是應(yīng)該得到滿(mǎn)足的，配套設(shè)施的滯后性將影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶(hù)專(zhuān)車(chē)廣告應(yīng)該成為本項(xiàng)目的重要宣傳渠道之一。 8．銷(xiāo)售情況 價(jià)格定位 ：小高層的均價(jià)在 3600元 /平方米左右，其中西向街景的單位平米價(jià)格較低 ,為 3000元 /平米左右，湖景單位的每平方米價(jià)格較高為 4000元 /平米左右；別墅的定價(jià) 6000元 /平方米左右，靠近湖邊的單位價(jià)格明顯較高。 一期小高層住宅已全部銷(xiāo)售完畢（總數(shù) 400 多套），二期銷(xiāo)售過(guò)大半（總數(shù) 400 多套），三期開(kāi)發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比較受歡迎外，其余別墅部燁隆中國(guó) 分銷(xiāo)售不理想。 從客戶(hù)構(gòu)成來(lái)看，別墅部分的客戶(hù)數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來(lái)源較為廣泛，其中有虎門(mén)本地人、臺(tái)灣人、香港人、澳 門(mén)人、內(nèi)地在虎門(mén)創(chuàng)業(yè)成功者等。 小高層物業(yè)部分客戶(hù)以虎門(mén)本地人和內(nèi)地在虎門(mén)創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時(shí)也有部分臺(tái)港澳內(nèi)地求親置業(yè)者 ,其中各個(gè)市場(chǎng)工商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)就有 50多戶(hù)，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀(guān)，購(gòu)買(mǎi)住房送給父母居住也占有一定比例，購(gòu)買(mǎi)別墅的人群很多是度假居住。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢(shì)條件，對(duì)潛在客戶(hù)的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺(jué)遮擋方面的協(xié)調(diào)。戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，小高層物業(yè)的戶(hù)型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求 的對(duì)接情況較好。 該項(xiàng)目的宣傳推廣缺乏整體性，會(huì)所建設(shè)主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶(hù)需求尚存在一定的差距，對(duì)項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的不利影響。 從整體上看該項(xiàng)目運(yùn)作比較成功，從發(fā)展趨勢(shì)看，部分別墅的滯銷(xiāo)、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對(duì)后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開(kāi)發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會(huì)在虎門(mén)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。對(duì)它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來(lái)講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢(shì)。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該項(xiàng)目的別墅對(duì)裕隆花園的影響不大，但是小高層對(duì) 我們具有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門(mén)赤崗白馬湖畔，占地 35萬(wàn)平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預(yù)計(jì)總共可入住 6,000 戶(hù)，人口達(dá) 20,000 人，并設(shè)商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設(shè)施，為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。 自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出色的豐泰華園山莊一、二期將會(huì)成為虎門(mén)最大的住宅小區(qū)，為您營(yíng)造自由、自在、自我的美好生活空間。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 豐泰裕田花園位于虎門(mén)樹(shù)田村，是一個(gè)占地約 25萬(wàn)平方米的大型高尚住宅小區(qū)。 小 區(qū)規(guī)劃有 30幢別墅，高層住宅約 2,000戶(hù)，相關(guān)有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施。 豐泰裕田花園依山傍水，開(kāi)敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運(yùn)用，利用自然通風(fēng)采燁隆中國(guó) 光達(dá)到人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風(fēng)格回歸自然，屋頂變化錯(cuò)落形成和諧統(tǒng)一，使整個(gè)小區(qū)如同一座富有熱帶風(fēng)情的小城。園林綠化與建筑相結(jié)合，營(yíng)造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥(niǎo)語(yǔ)花香充滿(mǎn)無(wú)限熱帶風(fēng)情。 豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念 —— 給你一個(gè)寧?kù)o而樸實(shí)的港灣 圖 10豐泰裕田花園與豐 泰花園酒店 豐泰花園酒店坐落于虎門(mén)樹(shù)田 325 省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫(kù)，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風(fēng)情為特色的，集商務(wù)會(huì)議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約 65,000 平方米，建筑面積給 60,000 平方米，功能分區(qū)包括商務(wù)會(huì)議區(qū)、客戶(hù)居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、健身運(yùn)動(dòng)區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、零售區(qū)和園林景觀(guān)區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務(wù)。酒店項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步，滿(mǎn)足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項(xiàng)目的一大優(yōu)點(diǎn)。 （三）飛龍山莊調(diào)研報(bào)告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門(mén)大道交匯處 ，項(xiàng)目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛(ài)。 整體規(guī)模 飛龍山莊的占地面積是 75043 平方米；總建筑面積為 19 萬(wàn)平方米；綠化面積 20705平方米；道路面積 22566平方米；建筑密度 42%；容積率為 。 小區(qū)按照山勢(shì)設(shè)計(jì)為三棟小高層和 100棟別墅組成；小區(qū)主要戶(hù)型有三種，由 100— 283 平方米組成不等；小高層由三棟 16 層（每棟由 A、 B 座組成）的建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大 , 由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂 , 缺乏協(xié)調(diào)性。 外立面 飛龍山莊不同 時(shí)期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目外觀(guān)反差較大 ,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀(guān)整體協(xié)調(diào)感不佳。 目前正在發(fā)售的怡和園，首層架空作為車(chē)庫(kù)，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍(lán)色，力求與周?chē)h(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。 圖 11飛龍山莊立面圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨(dú)立別墅 : 燁隆中國(guó) (1) 設(shè)計(jì)理念：“龍騰天下”；用千百年前盤(pán)踞于擔(dān)桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說(shuō)，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點(diǎn)，表現(xiàn)一個(gè)祥和吉利的住宅，能給購(gòu)房者八方聚財(cái)，金玉滿(mǎn)堂的隱喻。小 區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過(guò)認(rèn)真挑選，精心策劃的。 (2) 飛龍山莊由于開(kāi)發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計(jì)理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒(méi)有保留，新開(kāi)發(fā)的怡和園北 后山地勢(shì)很陡峭，上山步道與景觀(guān)設(shè)計(jì)比較粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀(guān)與上山步道沒(méi)有精細(xì)規(guī)劃。 怡和園南面是道路，道路南面設(shè)置條狀綠化景觀(guān)，主要包括水景、小橋、涼亭，該景觀(guān)設(shè)計(jì)是小區(qū)最好的景觀(guān)小品。 (3) 小區(qū)配套較好，小區(qū)設(shè)置大型三層停車(chē)場(chǎng)所，充分考慮了有車(chē)一族的需求，室內(nèi)外游泳池各一個(gè)。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600 畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 的；有良好開(kāi)闊的視覺(jué)效果，可以給顧客以“居高臨下”的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項(xiàng)目的最重要賣(mài)點(diǎn)。 (5) 飛龍山莊一期小高層復(fù)式建筑配有花園與車(chē)庫(kù)，建筑實(shí)用率 81%。普通住宅實(shí)用率為82%。二期怡和園建筑實(shí)用率從 77%到 80%。 戶(hù)型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶(hù)型是三室兩廳戶(hù)型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點(diǎn)：六房三庭，套內(nèi)面積 283 平方米，視覺(jué)景觀(guān)較好。 表 2 戶(hù)型比例分析 A 座為例（按建筑面積計(jì)算） 名 稱(chēng) 面積 (平方米 ) 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 比 例 大三房?jī)蓮d 167 4755 20 30． 5% 中三房?jī)蓮d 130138 3340 20 30． 5% 四房?jī)蓮d 197 4853 4 6% 五房?jī)蓮d 197 4751 2 3% 六房?jī)蓮d 232241 5468 14 21% 頂層復(fù)式 五房三廳 244260 7584 2 3% 六房三廳 133138 2 3% 七室二廳 375485 117125 2 3% 燁隆中國(guó) 合計(jì) 66套 目前 A、 B 兩座相同，均為 66 套，戶(hù)型相同，價(jià)格略有不同。 物業(yè)管理 (1) 物業(yè)管理費(fèi) 用為每平方米 元，繳費(fèi)面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e，車(chē)位每月 50元，摩托車(chē)每月 10 元。 目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的二級(jí)公司 —— 海軍部隊(duì)與地方合作的公司）；從管理的角度上來(lái)看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作。由于居住地乃是施工場(chǎng)所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿(mǎn)意 (2) 小區(qū)的景觀(guān)區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無(wú)法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)在山莊的主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售價(jià)格：小高層的房屋均價(jià)為 3800 元 /平米左右 (套內(nèi)面積 )。按照建 筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 3280 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 4801 元 /平米。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 2543元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754 元 /平方米，頂層復(fù)式同樣戶(hù)型不同景觀(guān)，差價(jià)在 6萬(wàn)元左右，每平方米相差 165 元左右。 飛龍山莊的銷(xiāo)售情況： 怡和園一期房屋的部分復(fù)式房還沒(méi)有銷(xiāo)售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來(lái)?xiàng)澋膭e墅已經(jīng)建設(shè)好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為 40%，銷(xiāo)售進(jìn)度分三期進(jìn)行（每期一棟）：一期開(kāi)發(fā)的小高層已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前 已銷(xiāo)售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中； 客戶(hù)及置業(yè)需求特征： 101108 米三室小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)對(duì)象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時(shí)裝城等工商戶(hù)