【文章內容簡介】 成為某鎮(zhèn)的商業(yè)燙金名片。4. 租金體系是商業(yè)地產(chǎn)的核心價值，通過合理得商業(yè)規(guī)劃布局使租金不斷走高，從而獲得最高利益。5. 不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動，打造項目的永續(xù)聚客能力。6. 人流的便利性7. 業(yè)態(tài)的齊全性8. 聚客的永續(xù)性9. 景觀的最大化10. 二層的首層化11. 價值的最大化12. 功能的關聯(lián)性13. 空間的靈活性(二) 人流動線系統(tǒng)1. 內部人流動線規(guī)則：內部人流動線規(guī)劃是購物中心的靈魂，內部人流動線設計的基本要求是盡量引導人流經(jīng)過每一間店鋪，動線設計要注重趣味性、隨機性、流線性，最高境界是使每一平方米的室內空間都為購物者提供值得回憶的購物體驗。為了達到最佳的內部人流效果，使人群在商場內合理流動，建議：① 圍繞一、二期商場二層規(guī)劃一條較寬的主通道環(huán)繞整個二層商場，達到二層人流的合理流通，形成空中商業(yè)走廊的天街概念。② 在主通道內分隔一段距離布置有相當集客能力與吸引力的品牌精品連鎖店，以使人們不斷地有興趣走下去。③ 主通道可配置休閑景點，如休閑椅、低矮園燈、背景音樂、低矮觀賞型植物等，使主通道變成步行街系統(tǒng)，對主通道進行人性化、休閑性設計，提高顧客的感受質量。2. 地面人流導入及垂直動線只有使人流匯聚，商場才能做旺。本項目共有兩個方向由外部導入人流：南部為商場廣場與城市景觀大道相連，西面為小區(qū)主入口與城市道路相接。為了外部人流充分合理的導入，建議：對二層直接導入外部人流，使在二樓感覺象地面上，形成“雙”首層概念。即在項目多處位置從地面直接引導人流直上二層。3. 平面人流動線規(guī)劃為了使人流更合理的在平層之間的平面流動，建議：將住宅裙樓商業(yè)部分二層與獨立商業(yè)街的二層連接。設計造型獨特優(yōu)美的人行天橋將二層之間聯(lián)通，形成各個商業(yè)部分的人流有效流通，達到每間商鋪都有人流的效果。(三) 功能劃分店鋪形成集群（即成行成市），形成統(tǒng)一的主題區(qū)，產(chǎn)生規(guī)模效益，通過各商戶的有效商業(yè)配合，并靠提供主題區(qū)“一站式”購物和深度服務用特有的商業(yè)文化氣氛取勝市場。充分考慮不同經(jīng)營主體間的相容性和親和力，不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，合理的業(yè)態(tài)組合及各店鋪資源整合以帶動人流循環(huán),依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動流通。各種業(yè)種相輔相成，共享客流，經(jīng)營商品既相容又互補，避免相似業(yè)態(tài)之間的惡性競爭。編號區(qū)位面積（㎡）功能配置商 品 類 別1一期A區(qū)10棟，二期B區(qū)6棟約10000休閑娛樂區(qū)酒吧、茶吧、桌球、保齡球、桑拿、沐足、SPA、夜總會、KTV、健身、美容美發(fā)、個人護理、保健藥品、女吧等休閑娛樂2一期A區(qū)9棟約4000主力店食品、日用品、百貨3一期A區(qū)5棟約1400銀鹿美食區(qū)鹿品飲食天地4一期A區(qū)13棟約4500餐飲美食區(qū)特色酒樓、地方美食、特色飯莊、西餐廳、中式快餐、日本料理及韓泰美食等5一期A區(qū)8棟約900肯德基西式快餐6一期D區(qū)1棟約3700女性品牌區(qū)品牌服裝、珠寶、首飾、配飾、皮革用品、手袋、鞋帽、時尚流行精品、化妝品等7一期D區(qū)2棟約5000兒童MALL嬰幼兒商品區(qū)：包括胎教商品、孕婦專用商品、保健商品、嬰兒服裝、嬰兒玩具、嬰兒食品、嬰兒用品等。兒童商品區(qū)：包括服裝、鞋帽、少兒讀物、益智玩具、食品、運動用品、兒童娛樂設施等。8一期D區(qū)3棟， 約3000男性品牌區(qū)品牌服飾、皮具鞋帽、手表、眼鏡、運動及體育用品等9二期B區(qū)112棟約3400飾物城各類工藝禮品、潮流飾物、家居飾品、藝術裝飾品、手工藝品等各類裝飾性商品10二期B區(qū)3棟約3600文化音像區(qū)書籍、光碟、文具、報紙雜志、影音器件、音像及放映廳、電子用品等11二期B區(qū)8棟約2000電子產(chǎn)品直銷展示區(qū)為某眾多的電子企業(yè)提供產(chǎn)品展示和直銷平臺12二期B區(qū)9棟約900麥當勞西式快餐13三期C區(qū)，四期C區(qū)約15000大眾消費區(qū)服裝、時裝、鞋帽、運動及用品、娛樂、玩具、器材專賣店等14各類服務銀行、干洗、電話、花店、寵物店、攝影沖印、電訊、修鞋、煤氣服務中心等規(guī)劃依據(jù)：（一） 一期A區(qū)10棟，二期B區(qū)6棟設置休閑區(qū)——以中青年男性和女性為主1. 休閑、娛樂等消費形式，帶有很強的目的性。因此，本項目將休閑娛樂設于此區(qū)域，能夠吸引消費者往商業(yè)街內部走，加強內部人流動線整體暢通、均衡效果。2. 休閑、娛樂的消費，有很強的消費關聯(lián)性，是餐飲消費的一種消費延伸和業(yè)態(tài)補充，能夠帶來較多與直接消費者關聯(lián)的其他人群。因此，有助于人氣的培養(yǎng)，大眾化的口碑宣傳，從而形成項目的品牌優(yōu)勢。3. 休閑娛樂區(qū)的中間區(qū)域為兒童一站式購物區(qū)，當消費者在兒童區(qū)購物時，休閑娛樂對其有進一步消費提示作用。4. SPA、夜總會、KTV、健身美容、女吧等能夠滿足某的個性化消費需要，引導某的時尚消費傾向。5. 本項目夜總會、KTV、健身美容、女人吧等經(jīng)營業(yè)態(tài)的設置，能夠滿足來自某企業(yè)集團的商務需要，也能夠滿足項目本身業(yè)主及周邊居民的消費需要。6. 理想的消費空間有五大要素：賞心悅目的環(huán)境、多元化的功能、人性化的服務與設備、社交化的公共空間以及延長現(xiàn)行的營業(yè)時間。由此可知，硬購物氣氛其實越弱越好。由于當今社會工作節(jié)奏快，生活壓力大，人們喜歡有休閑、娛樂的去處。而休閑娛樂正是減弱硬購物氣氛的較好辦法。休閑娛樂能夠吸引人流、增強商業(yè)魅力、提高消費過程的趣味性。（二） 一期A區(qū)9棟設置社區(qū)型超市主力店——消費對象為項目所在區(qū)域的全體消費者1. 在空間形式上，該區(qū)域適合于超市貨架的擺放。設為中型超市，有利于提高本項目的空間利用率，提高商業(yè)價值。2. 將超市設在此處，方便住戶購物，真正實現(xiàn)服務社區(qū)居民的功能。3. 將社區(qū)超市設在一期A區(qū)9棟面街處，有利于吸引周邊消費者來此消費，以此聚集人流，營造商業(yè)氣氛。4. 超市經(jīng)營的品種是一些日常用品，在消費形式上表現(xiàn)為小額（較小的金額）、多次（日常多次、經(jīng)常購買）要求超市有很好的便利性。設在小區(qū)出入口處，讓購物者出入方便，能允許正常營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)，在經(jīng)營時間上能夠保證吸引人流的時效性。5. A區(qū)9棟兩層面積大約為4000平方米，這樣的面積規(guī)格，較為適合經(jīng)營區(qū)域型超市。6. 主力店極具拉動力與品牌號召力，能以點帶面，推動項目的銷售與招商。（三） 一期A區(qū)5棟設置銀鹿美食區(qū)——消費對象為某乃至珠江三角洲的消費者建議開發(fā)商與鹿餐飲中心合作進行連鎖經(jīng)營1. 某有鹿城之美譽，設置銀鹿美食區(qū)將充實鹿城形象的內涵，確實將鹿城概念落實到本項目，提升項目檔次，豐富項目文化內涵。2. 將銀鹿美食區(qū)打造成某乃至珠江三角洲唯一的鹿品飲食一條龍文化廣場，將有效擴大本項目的市場半徑，增加項目的獨特吸引力，有益于項目市場層面擴張及知名度提高。（四） 一期A區(qū)13棟設置餐飲區(qū)——消費對象為某及周邊城鎮(zhèn)的消費者1. 因項目規(guī)模大，需要分期建設，由此帶來業(yè)主數(shù)量有限，早期人氣不足。在功能配置上設置面向全社會消費的餐飲區(qū)，將有效吸引人流，有助于人氣的培養(yǎng)，大眾化的口碑宣傳，從而快速打造項目的市場形象。2. 餐飲也具有很強的消費關聯(lián)性，是休閑消費和購物消費的一種消費延伸和業(yè)態(tài)補充，能夠帶來較多與直接消費者關聯(lián)的其他人群。3. 餐飲具有定向性和定時性，是一種常態(tài)化的消費，帶有很強的自覺性和目的性。能夠吸引目標明確的消費者， 從而形成項目良好的市場品牌。4. 將該區(qū)打造成獨具特色的餐飲美食一條街，能夠填充區(qū)域市場空白，滿足來自周邊工廠企業(yè)集團的商務需要，也能夠滿足項目本身業(yè)主及周邊居民的消費需要。（五） 一期A區(qū)8棟設置肯德基；二期B區(qū)9棟設置麥當勞——消費對象為某及周邊城鎮(zhèn)的所有消費者肯德基與麥當勞的市場形象已勿庸置疑，將之引入到本項目，完善飲食區(qū)的功能，與兒童區(qū)形成關聯(lián)消費，將更加穩(wěn)固項目的市場基礎，加強項目的吸引力， 形成商業(yè)洼地，有更強大的人流吸納效果。（六） 一期D區(qū)1棟設置女性品牌區(qū)；D區(qū)3棟設置男性品牌區(qū)——1棟以女性消費為主；3棟以男性消費為主1. 本項目周邊已經(jīng)形成了一個日漸成熟的新興住宅社區(qū)，經(jīng)營男女時尚服飾，滿足了周邊居民購物的需要。且這些品種具有隨機性消費和重復性消費的特點，有助于提升商場聚客能力。2. 該區(qū)物業(yè)空間結構相對比較完整，能進行合理的空間劃分，形成一條完整的商業(yè)購物街。既能夠營造出休閑購物的氣氛，也有利于打造雙首層概念。3. 品牌服飾主題區(qū)，能完善本項目的經(jīng)營功能，在區(qū)域板塊內形成一個以本項目為核心的商業(yè)中心，強化項目地段優(yōu)勢。同時品牌服飾屬于高檔商品，有利于提升本項目形象和檔次，營造高品位的消費空間。4. 服飾區(qū)域是其他經(jīng)營品種的延伸，對業(yè)態(tài)起到互補的作用，形成了完整的系統(tǒng)，完善整個項目的經(jīng)營功能。同時其商品屬性為“比較購物”的商品，需要互相聚集以形成較強的吸引力并給消費提供充分的比較平臺。5. 服飾主題區(qū)的經(jīng)營不受時間影響，人流聚集，保證了消費的常態(tài)化，擁有長久持續(xù)性的消費效應。6. 整合某眾多的品牌店和專賣店（它們多處于經(jīng)營環(huán)境較差的老商業(yè)中心），為它們搭建集結成群的平臺，招商目標明確。（七） 一期D區(qū)2棟設置兒童MALL ——打造某首個唯一的兒童MALL概念主題區(qū)從兒童消費特色設置吃、穿、喝、玩和學等一系列包羅萬象的一條龍服務。1. 目前兒童在家庭中的地位越來越高，父母愿意為其支付越來越多的各種花費。這是一個潛在的、巨大的市場，商機無限。2. 設在此區(qū)，小區(qū)主入口廣場及兩側的麥當勞和肯德基，有利于打造成兒童娛樂空間，對兒童有直接吸引效果。3. 項目住宅小區(qū)將有為數(shù)眾多的小業(yè)主，加之項目對面為小學及幼兒園直接帶來關聯(lián)消費。（八） 二期B區(qū)112棟設置飾物城——以中青年女性為主，男性為輔1. 此類商品體積小、柜臺式展賣，這種模式與空間格局相對靈活實用。2. 該項設置能填補整個區(qū)域商場經(jīng)營業(yè)種的空白，同時周邊區(qū)域板塊社區(qū)有消費能力支撐。3. 能起到吸引人流的效果，擁有漂亮的家居裝飾，各種藝術飾品往往是人們夢寐以求的。精美的商品置于引處，能夠吸引住眾人目光，讓他們產(chǎn)生興趣，從而引起購買沖動。（九） 二期B區(qū)3棟設置文化音像區(qū)1. 完善本項目的經(jīng)營功能，滿足本項目及周邊居民文化生活的需要，提升項目商業(yè)文化形象。2. 項目周邊多為工廠企業(yè)，設置音像放映廳滿足工廠打工消費一族的需要，同時吸引他們到項目來進行關聯(lián)消費。（十） 二期B區(qū)8棟設置電子產(chǎn)品展示區(qū)——打造某首個電子產(chǎn)品展示主題區(qū)某有電腦城之稱，設置電子產(chǎn)品展示直銷區(qū)，規(guī)劃展示主題區(qū)作為展覽廳，為某眾多的電子企業(yè)提供產(chǎn)品展示的平臺。1. 立足本地產(chǎn)業(yè)基礎，某有巨大的產(chǎn)業(yè)支撐，打造首個電子產(chǎn)品展示平臺，有助于提升企業(yè)競爭力和擴大市場半徑，符合某本地企業(yè)的愿望。2. 將該區(qū)打造成整個某電子產(chǎn)業(yè)的縮影，打造成一個永不落幕的展銷會。3. 某的電子產(chǎn)品輻射全國，遠銷世界各地，擁有大量相關行業(yè)人群前來看樣、洽談、定貨。亦會帶來大量的域外消費者。4. 招商目標明確，有助于招商和銷售推廣。（十一） 三期C區(qū)，四期C區(qū)設置大眾消費區(qū)雖然本項目定位為中高檔商業(yè)形象，但廣大的工薪階層占某消費的基數(shù)比例甚大，因此不能將他們排除在項目的定位之外。設置大眾消費區(qū)以滿足不同階層的購物需求，加大項目的消費層面，形成更多、更有效的人群聚集效果。（十二） 服務功能補充——銀行、干洗、電話、花店、寵物店、攝影沖印、電訊、修鞋、煤氣服務中心等適宜分散布置，以延長消費者的興趣并促成成交。六、 改造建議(一) 相關改造建議為了體現(xiàn)天街概念的獨特魅力，使其具像化，建立天街概念的支撐點。我司建議改造如下：1. 為了使人流更合理的在項目商業(yè)二層之間的平面流動，建議將住宅裙樓商業(yè)部分二層與獨立商業(yè)街的二層聯(lián)結。設計造型獨特優(yōu)美的人行天橋將二層之間聯(lián)通做成一個休閑與觀光的平臺，既連接二層交通，也可做為購物者休閑、觀景娛樂的場所，形成各個商業(yè)部分的人流有效流通，打造本項目獨特的購物休閑氛圍。2. 在項目小區(qū)西面主入口處，建議劃出部分區(qū)域設置兒童娛樂場所，增強本項目對兒童的吸引力。3. 建議在街區(qū)獨立商鋪設置扇形樓梯與弧形平臺，強烈的指向性直接引導人流上二樓，使樓層感覺像在地面層，形成“雙”首層概念。4. 建議項目除餐飲區(qū)外其他商鋪去掉鋪內樓梯，一層與二層商鋪分開形成獨立的單鋪，提高商的商業(yè)價值。5. 為了打造項目空中商業(yè)走廊——天街概念，達到最佳的內部人流效果，使人群在商場內合理流動，建議商場二層規(guī)劃一條較寬的主通道環(huán)繞整個二層商場，達到二層人流的合理流通，同時形成雙景觀優(yōu)勢。(二) 商鋪規(guī)劃的幾種可能性1. 無景觀規(guī)劃，即除餐飲和主力店外，全部二層將過道置于中間，商鋪臉對臉（或門對門設置）優(yōu)點：① 實用率高。② 采光效果較好。③ 單鋪能夠滿足不同商戶的要求，進深適中，開間可調，易于規(guī)劃。缺點：① 幾乎無任何外部購物景觀，視覺封閉。② 招牌置于建筑物內部，招示及導引效果極差，既使置于建筑物外面，亦令消費者很難一步到位、難找。③ 人流封閉，購物環(huán)境沉悶，單調，易于使人產(chǎn)生厭煩感和疲勞感。不利于人留（留住人）。2. 單景觀規(guī)劃。即除了餐飲區(qū)和主力店外，全部二層將過道置于一側，商鋪門臉同向布置優(yōu)點：① 開敞，有一定外部景觀效果。② 消費者徜徉于環(huán)形的通道上，有如人流在天街（天上的街市）上流動的效果。借助于消費者營造了立體的人流景觀，是一條空中人流風景線，產(chǎn)生了一定的自造景觀效應。③ 招牌（廣告、商號）可置于戶外或建筑物外墻，招示及導引效果較好。④