【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成為某鎮(zhèn)的商業(yè)燙金名片。4. 租金體系是商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值，通過合理得商業(yè)規(guī)劃布局使租金不斷走高，從而獲得最高利益。5. 不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動(dòng)，打造項(xiàng)目的永續(xù)聚客能力。6. 人流的便利性7. 業(yè)態(tài)的齊全性8. 聚客的永續(xù)性9. 景觀的最大化10. 二層的首層化11. 價(jià)值的最大化12. 功能的關(guān)聯(lián)性13. 空間的靈活性(二) 人流動(dòng)線系統(tǒng)1. 內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)則：內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃是購物中心的靈魂，內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本要求是盡量引導(dǎo)人流經(jīng)過每一間店鋪，動(dòng)線設(shè)計(jì)要注重趣味性、隨機(jī)性、流線性，最高境界是使每一平方米的室內(nèi)空間都為購物者提供值得回憶的購物體驗(yàn)。為了達(dá)到最佳的內(nèi)部人流效果，使人群在商場(chǎng)內(nèi)合理流動(dòng)，建議：① 圍繞一、二期商場(chǎng)二層規(guī)劃一條較寬的主通道環(huán)繞整個(gè)二層商場(chǎng)，達(dá)到二層人流的合理流通，形成空中商業(yè)走廊的天街概念。② 在主通道內(nèi)分隔一段距離布置有相當(dāng)集客能力與吸引力的品牌精品連鎖店，以使人們不斷地有興趣走下去。③ 主通道可配置休閑景點(diǎn)，如休閑椅、低矮園燈、背景音樂、低矮觀賞型植物等，使主通道變成步行街系統(tǒng)，對(duì)主通道進(jìn)行人性化、休閑性設(shè)計(jì)，提高顧客的感受質(zhì)量。2. 地面人流導(dǎo)入及垂直動(dòng)線只有使人流匯聚，商場(chǎng)才能做旺。本項(xiàng)目共有兩個(gè)方向由外部導(dǎo)入人流：南部為商場(chǎng)廣場(chǎng)與城市景觀大道相連，西面為小區(qū)主入口與城市道路相接。為了外部人流充分合理的導(dǎo)入，建議：對(duì)二層直接導(dǎo)入外部人流，使在二樓感覺象地面上，形成“雙”首層概念。即在項(xiàng)目多處位置從地面直接引導(dǎo)人流直上二層。3. 平面人流動(dòng)線規(guī)劃為了使人流更合理的在平層之間的平面流動(dòng)，建議：將住宅裙樓商業(yè)部分二層與獨(dú)立商業(yè)街的二層連接。設(shè)計(jì)造型獨(dú)特優(yōu)美的人行天橋?qū)⒍又g聯(lián)通，形成各個(gè)商業(yè)部分的人流有效流通，達(dá)到每間商鋪都有人流的效果。(三) 功能劃分店鋪形成集群（即成行成市），形成統(tǒng)一的主題區(qū)，產(chǎn)生規(guī)模效益，通過各商戶的有效商業(yè)配合，并靠提供主題區(qū)“一站式”購物和深度服務(wù)用特有的商業(yè)文化氣氛取勝市場(chǎng)。充分考慮不同經(jīng)營主體間的相容性和親和力，不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，合理的業(yè)態(tài)組合及各店鋪資源整合以帶動(dòng)人流循環(huán),依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動(dòng)流通。各種業(yè)種相輔相成，共享客流，經(jīng)營商品既相容又互補(bǔ)，避免相似業(yè)態(tài)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。編號(hào)區(qū)位面積（㎡）功能配置商 品 類 別1一期A區(qū)10棟，二期B區(qū)6棟約10000休閑娛樂區(qū)酒吧、茶吧、桌球、保齡球、桑拿、沐足、SPA、夜總會(huì)、KTV、健身、美容美發(fā)、個(gè)人護(hù)理、保健藥品、女吧等休閑娛樂2一期A區(qū)9棟約4000主力店食品、日用品、百貨3一期A區(qū)5棟約1400銀鹿美食區(qū)鹿品飲食天地4一期A區(qū)13棟約4500餐飲美食區(qū)特色酒樓、地方美食、特色飯莊、西餐廳、中式快餐、日本料理及韓泰美食等5一期A區(qū)8棟約900肯德基西式快餐6一期D區(qū)1棟約3700女性品牌區(qū)品牌服裝、珠寶、首飾、配飾、皮革用品、手袋、鞋帽、時(shí)尚流行精品、化妝品等7一期D區(qū)2棟約5000兒童MALL嬰幼兒商品區(qū)：包括胎教商品、孕婦專用商品、保健商品、嬰兒服裝、嬰兒玩具、嬰兒食品、嬰兒用品等。兒童商品區(qū)：包括服裝、鞋帽、少兒讀物、益智玩具、食品、運(yùn)動(dòng)用品、兒童娛樂設(shè)施等。8一期D區(qū)3棟， 約3000男性品牌區(qū)品牌服飾、皮具鞋帽、手表、眼鏡、運(yùn)動(dòng)及體育用品等9二期B區(qū)112棟約3400飾物城各類工藝禮品、潮流飾物、家居飾品、藝術(shù)裝飾品、手工藝品等各類裝飾性商品10二期B區(qū)3棟約3600文化音像區(qū)書籍、光碟、文具、報(bào)紙雜志、影音器件、音像及放映廳、電子用品等11二期B區(qū)8棟約2000電子產(chǎn)品直銷展示區(qū)為某眾多的電子企業(yè)提供產(chǎn)品展示和直銷平臺(tái)12二期B區(qū)9棟約900麥當(dāng)勞西式快餐13三期C區(qū)，四期C區(qū)約15000大眾消費(fèi)區(qū)服裝、時(shí)裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)及用品、娛樂、玩具、器材專賣店等14各類服務(wù)銀行、干洗、電話、花店、寵物店、攝影沖印、電訊、修鞋、煤氣服務(wù)中心等規(guī)劃依據(jù)：（一） 一期A區(qū)10棟，二期B區(qū)6棟設(shè)置休閑區(qū)——以中青年男性和女性為主1. 休閑、娛樂等消費(fèi)形式，帶有很強(qiáng)的目的性。因此，本項(xiàng)目將休閑娛樂設(shè)于此區(qū)域，能夠吸引消費(fèi)者往商業(yè)街內(nèi)部走，加強(qiáng)內(nèi)部人流動(dòng)線整體暢通、均衡效果。2. 休閑、娛樂的消費(fèi)，有很強(qiáng)的消費(fèi)關(guān)聯(lián)性，是餐飲消費(fèi)的一種消費(fèi)延伸和業(yè)態(tài)補(bǔ)充，能夠帶來較多與直接消費(fèi)者關(guān)聯(lián)的其他人群。因此，有助于人氣的培養(yǎng)，大眾化的口碑宣傳，從而形成項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)。3. 休閑娛樂區(qū)的中間區(qū)域?yàn)閮和徽臼劫徫飬^(qū)，當(dāng)消費(fèi)者在兒童區(qū)購物時(shí)，休閑娛樂對(duì)其有進(jìn)一步消費(fèi)提示作用。4. SPA、夜總會(huì)、KTV、健身美容、女吧等能夠滿足某的個(gè)性化消費(fèi)需要，引導(dǎo)某的時(shí)尚消費(fèi)傾向。5. 本項(xiàng)目夜總會(huì)、KTV、健身美容、女人吧等經(jīng)營業(yè)態(tài)的設(shè)置，能夠滿足來自某企業(yè)集團(tuán)的商務(wù)需要，也能夠滿足項(xiàng)目本身業(yè)主及周邊居民的消費(fèi)需要。6. 理想的消費(fèi)空間有五大要素：賞心悅目的環(huán)境、多元化的功能、人性化的服務(wù)與設(shè)備、社交化的公共空間以及延長現(xiàn)行的營業(yè)時(shí)間。由此可知，硬購物氣氛其實(shí)越弱越好。由于當(dāng)今社會(huì)工作節(jié)奏快，生活壓力大，人們喜歡有休閑、娛樂的去處。而休閑娛樂正是減弱硬購物氣氛的較好辦法。休閑娛樂能夠吸引人流、增強(qiáng)商業(yè)魅力、提高消費(fèi)過程的趣味性。（二） 一期A區(qū)9棟設(shè)置社區(qū)型超市主力店——消費(fèi)對(duì)象為項(xiàng)目所在區(qū)域的全體消費(fèi)者1. 在空間形式上，該區(qū)域適合于超市貨架的擺放。設(shè)為中型超市，有利于提高本項(xiàng)目的空間利用率，提高商業(yè)價(jià)值。2. 將超市設(shè)在此處，方便住戶購物，真正實(shí)現(xiàn)服務(wù)社區(qū)居民的功能。3. 將社區(qū)超市設(shè)在一期A區(qū)9棟面街處，有利于吸引周邊消費(fèi)者來此消費(fèi)，以此聚集人流，營造商業(yè)氣氛。4. 超市經(jīng)營的品種是一些日常用品，在消費(fèi)形式上表現(xiàn)為小額（較小的金額）、多次（日常多次、經(jīng)常購買）要求超市有很好的便利性。設(shè)在小區(qū)出入口處，讓購物者出入方便，能允許正常營業(yè)時(shí)間之外繼續(xù)營業(yè)，在經(jīng)營時(shí)間上能夠保證吸引人流的時(shí)效性。5. A區(qū)9棟兩層面積大約為4000平方米，這樣的面積規(guī)格，較為適合經(jīng)營區(qū)域型超市。6. 主力店極具拉動(dòng)力與品牌號(hào)召力，能以點(diǎn)帶面，推動(dòng)項(xiàng)目的銷售與招商。（三） 一期A區(qū)5棟設(shè)置銀鹿美食區(qū)——消費(fèi)對(duì)象為某乃至珠江三角洲的消費(fèi)者建議開發(fā)商與鹿餐飲中心合作進(jìn)行連鎖經(jīng)營1. 某有鹿城之美譽(yù)，設(shè)置銀鹿美食區(qū)將充實(shí)鹿城形象的內(nèi)涵，確實(shí)將鹿城概念落實(shí)到本項(xiàng)目，提升項(xiàng)目檔次，豐富項(xiàng)目文化內(nèi)涵。2. 將銀鹿美食區(qū)打造成某乃至珠江三角洲唯一的鹿品飲食一條龍文化廣場(chǎng)，將有效擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場(chǎng)半徑，增加項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力，有益于項(xiàng)目市場(chǎng)層面擴(kuò)張及知名度提高。（四） 一期A區(qū)13棟設(shè)置餐飲區(qū)——消費(fèi)對(duì)象為某及周邊城鎮(zhèn)的消費(fèi)者1. 因項(xiàng)目規(guī)模大，需要分期建設(shè)，由此帶來業(yè)主數(shù)量有限，早期人氣不足。在功能配置上設(shè)置面向全社會(huì)消費(fèi)的餐飲區(qū)，將有效吸引人流，有助于人氣的培養(yǎng)，大眾化的口碑宣傳，從而快速打造項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。2. 餐飲也具有很強(qiáng)的消費(fèi)關(guān)聯(lián)性，是休閑消費(fèi)和購物消費(fèi)的一種消費(fèi)延伸和業(yè)態(tài)補(bǔ)充，能夠帶來較多與直接消費(fèi)者關(guān)聯(lián)的其他人群。3. 餐飲具有定向性和定時(shí)性，是一種常態(tài)化的消費(fèi)，帶有很強(qiáng)的自覺性和目的性。能夠吸引目標(biāo)明確的消費(fèi)者， 從而形成項(xiàng)目良好的市場(chǎng)品牌。4. 將該區(qū)打造成獨(dú)具特色的餐飲美食一條街，能夠填充區(qū)域市場(chǎng)空白，滿足來自周邊工廠企業(yè)集團(tuán)的商務(wù)需要，也能夠滿足項(xiàng)目本身業(yè)主及周邊居民的消費(fèi)需要。（五） 一期A區(qū)8棟設(shè)置肯德基；二期B區(qū)9棟設(shè)置麥當(dāng)勞——消費(fèi)對(duì)象為某及周邊城鎮(zhèn)的所有消費(fèi)者肯德基與麥當(dāng)勞的市場(chǎng)形象已勿庸置疑，將之引入到本項(xiàng)目，完善飲食區(qū)的功能，與兒童區(qū)形成關(guān)聯(lián)消費(fèi)，將更加穩(wěn)固項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，加強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力， 形成商業(yè)洼地，有更強(qiáng)大的人流吸納效果。（六） 一期D區(qū)1棟設(shè)置女性品牌區(qū)；D區(qū)3棟設(shè)置男性品牌區(qū)——1棟以女性消費(fèi)為主；3棟以男性消費(fèi)為主1. 本項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了一個(gè)日漸成熟的新興住宅社區(qū)，經(jīng)營男女時(shí)尚服飾，滿足了周邊居民購物的需要。且這些品種具有隨機(jī)性消費(fèi)和重復(fù)性消費(fèi)的特點(diǎn)，有助于提升商場(chǎng)聚客能力。2. 該區(qū)物業(yè)空間結(jié)構(gòu)相對(duì)比較完整，能進(jìn)行合理的空間劃分，形成一條完整的商業(yè)購物街。既能夠營造出休閑購物的氣氛，也有利于打造雙首層概念。3. 品牌服飾主題區(qū)，能完善本項(xiàng)目的經(jīng)營功能，在區(qū)域板塊內(nèi)形成一個(gè)以本項(xiàng)目為核心的商業(yè)中心，強(qiáng)化項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)。同時(shí)品牌服飾屬于高檔商品，有利于提升本項(xiàng)目形象和檔次，營造高品位的消費(fèi)空間。4. 服飾區(qū)域是其他經(jīng)營品種的延伸，對(duì)業(yè)態(tài)起到互補(bǔ)的作用，形成了完整的系統(tǒng)，完善整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營功能。同時(shí)其商品屬性為“比較購物”的商品，需要互相聚集以形成較強(qiáng)的吸引力并給消費(fèi)提供充分的比較平臺(tái)。5. 服飾主題區(qū)的經(jīng)營不受時(shí)間影響，人流聚集，保證了消費(fèi)的常態(tài)化，擁有長久持續(xù)性的消費(fèi)效應(yīng)。6. 整合某眾多的品牌店和專賣店（它們多處于經(jīng)營環(huán)境較差的老商業(yè)中心），為它們搭建集結(jié)成群的平臺(tái)，招商目標(biāo)明確。（七） 一期D區(qū)2棟設(shè)置兒童MALL ——打造某首個(gè)唯一的兒童MALL概念主題區(qū)從兒童消費(fèi)特色設(shè)置吃、穿、喝、玩和學(xué)等一系列包羅萬象的一條龍服務(wù)。1. 目前兒童在家庭中的地位越來越高，父母愿意為其支付越來越多的各種花費(fèi)。這是一個(gè)潛在的、巨大的市場(chǎng)，商機(jī)無限。2. 設(shè)在此區(qū)，小區(qū)主入口廣場(chǎng)及兩側(cè)的麥當(dāng)勞和肯德基，有利于打造成兒童娛樂空間，對(duì)兒童有直接吸引效果。3. 項(xiàng)目住宅小區(qū)將有為數(shù)眾多的小業(yè)主，加之項(xiàng)目對(duì)面為小學(xué)及幼兒園直接帶來關(guān)聯(lián)消費(fèi)。（八） 二期B區(qū)112棟設(shè)置飾物城——以中青年女性為主，男性為輔1. 此類商品體積小、柜臺(tái)式展賣，這種模式與空間格局相對(duì)靈活實(shí)用。2. 該項(xiàng)設(shè)置能填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域商場(chǎng)經(jīng)營業(yè)種的空白，同時(shí)周邊區(qū)域板塊社區(qū)有消費(fèi)能力支撐。3. 能起到吸引人流的效果，擁有漂亮的家居裝飾，各種藝術(shù)飾品往往是人們夢(mèng)寐以求的。精美的商品置于引處，能夠吸引住眾人目光，讓他們產(chǎn)生興趣，從而引起購買沖動(dòng)。（九） 二期B區(qū)3棟設(shè)置文化音像區(qū)1. 完善本項(xiàng)目的經(jīng)營功能，滿足本項(xiàng)目及周邊居民文化生活的需要，提升項(xiàng)目商業(yè)文化形象。2. 項(xiàng)目周邊多為工廠企業(yè)，設(shè)置音像放映廳滿足工廠打工消費(fèi)一族的需要，同時(shí)吸引他們到項(xiàng)目來進(jìn)行關(guān)聯(lián)消費(fèi)。（十） 二期B區(qū)8棟設(shè)置電子產(chǎn)品展示區(qū)——打造某首個(gè)電子產(chǎn)品展示主題區(qū)某有電腦城之稱，設(shè)置電子產(chǎn)品展示直銷區(qū)，規(guī)劃展示主題區(qū)作為展覽廳，為某眾多的電子企業(yè)提供產(chǎn)品展示的平臺(tái)。1. 立足本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，某有巨大的產(chǎn)業(yè)支撐，打造首個(gè)電子產(chǎn)品展示平臺(tái)，有助于提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和擴(kuò)大市場(chǎng)半徑，符合某本地企業(yè)的愿望。2. 將該區(qū)打造成整個(gè)某電子產(chǎn)業(yè)的縮影，打造成一個(gè)永不落幕的展銷會(huì)。3. 某的電子產(chǎn)品輻射全國，遠(yuǎn)銷世界各地，擁有大量相關(guān)行業(yè)人群前來看樣、洽談、定貨。亦會(huì)帶來大量的域外消費(fèi)者。4. 招商目標(biāo)明確，有助于招商和銷售推廣。（十一） 三期C區(qū)，四期C區(qū)設(shè)置大眾消費(fèi)區(qū)雖然本項(xiàng)目定位為中高檔商業(yè)形象，但廣大的工薪階層占某消費(fèi)的基數(shù)比例甚大，因此不能將他們排除在項(xiàng)目的定位之外。設(shè)置大眾消費(fèi)區(qū)以滿足不同階層的購物需求，加大項(xiàng)目的消費(fèi)層面，形成更多、更有效的人群聚集效果。（十二） 服務(wù)功能補(bǔ)充——銀行、干洗、電話、花店、寵物店、攝影沖印、電訊、修鞋、煤氣服務(wù)中心等適宜分散布置，以延長消費(fèi)者的興趣并促成成交。六、 改造建議(一) 相關(guān)改造建議為了體現(xiàn)天街概念的獨(dú)特魅力，使其具像化，建立天街概念的支撐點(diǎn)。我司建議改造如下：1. 為了使人流更合理的在項(xiàng)目商業(yè)二層之間的平面流動(dòng)，建議將住宅裙樓商業(yè)部分二層與獨(dú)立商業(yè)街的二層聯(lián)結(jié)。設(shè)計(jì)造型獨(dú)特優(yōu)美的人行天橋?qū)⒍又g聯(lián)通做成一個(gè)休閑與觀光的平臺(tái)，既連接二層交通，也可做為購物者休閑、觀景娛樂的場(chǎng)所，形成各個(gè)商業(yè)部分的人流有效流通，打造本項(xiàng)目獨(dú)特的購物休閑氛圍。2. 在項(xiàng)目小區(qū)西面主入口處，建議劃出部分區(qū)域設(shè)置兒童娛樂場(chǎng)所，增強(qiáng)本項(xiàng)目對(duì)兒童的吸引力。3. 建議在街區(qū)獨(dú)立商鋪設(shè)置扇形樓梯與弧形平臺(tái)，強(qiáng)烈的指向性直接引導(dǎo)人流上二樓，使樓層感覺像在地面層，形成“雙”首層概念。4. 建議項(xiàng)目除餐飲區(qū)外其他商鋪去掉鋪內(nèi)樓梯，一層與二層商鋪分開形成獨(dú)立的單鋪，提高商的商業(yè)價(jià)值。5. 為了打造項(xiàng)目空中商業(yè)走廊——天街概念，達(dá)到最佳的內(nèi)部人流效果，使人群在商場(chǎng)內(nèi)合理流動(dòng)，建議商場(chǎng)二層規(guī)劃一條較寬的主通道環(huán)繞整個(gè)二層商場(chǎng)，達(dá)到二層人流的合理流通，同時(shí)形成雙景觀優(yōu)勢(shì)。(二) 商鋪規(guī)劃的幾種可能性1. 無景觀規(guī)劃，即除餐飲和主力店外，全部二層將過道置于中間，商鋪臉對(duì)臉（或門對(duì)門設(shè)置）優(yōu)點(diǎn)：① 實(shí)用率高。② 采光效果較好。③ 單鋪能夠滿足不同商戶的要求，進(jìn)深適中，開間可調(diào)，易于規(guī)劃。缺點(diǎn)：① 幾乎無任何外部購物景觀，視覺封閉。② 招牌置于建筑物內(nèi)部，招示及導(dǎo)引效果極差，既使置于建筑物外面，亦令消費(fèi)者很難一步到位、難找。③ 人流封閉，購物環(huán)境沉悶，單調(diào)，易于使人產(chǎn)生厭煩感和疲勞感。不利于人留（留住人）。2. 單景觀規(guī)劃。即除了餐飲區(qū)和主力店外，全部二層將過道置于一側(cè)，商鋪門臉同向布置優(yōu)點(diǎn)：① 開敞，有一定外部景觀效果。② 消費(fèi)者徜徉于環(huán)形的通道上，有如人流在天街（天上的街市）上流動(dòng)的效果。借助于消費(fèi)者營造了立體的人流景觀，是一條空中人流風(fēng)景線，產(chǎn)生了一定的自造景觀效應(yīng)。③ 招牌（廣告、商號(hào)）可置于戶外或建筑物外墻，招示及導(dǎo)引效果較好。④