【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “中心花園+組團(tuán)花園+活水溪流”，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念；生活智能化：導(dǎo)入先進(jìn)的智能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活；配套完善化：針對(duì)項(xiàng)目周邊大環(huán)境配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差的情況。所以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項(xiàng)目業(yè)主的生活需求；社區(qū)人性化：整個(gè)社區(qū)猶如一個(gè)溫馨的大家庭，構(gòu)筑良好的社區(qū)氛圍，建立良好的鄰里關(guān)系！培育“多一分溝通！多一分參與！多一分友好！多一分真情！”的社區(qū)氛圍！用途復(fù)合化：在項(xiàng)目的平面及空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃中，要求盡量避免相同用途的重復(fù)或簡(jiǎn)單的排布羅列，而是盡量在某一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重用途，以便節(jié)省空間，有效利用土地資源，使內(nèi)容更緊湊，形式更豐富。功能區(qū)分化：為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動(dòng)內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動(dòng)性質(zhì)及形式實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域功能更適宜某一類(lèi)或幾類(lèi)人群，產(chǎn)生相對(duì)有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配置。2 、項(xiàng)目規(guī)劃定位：項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺(jué)效果，以人車(chē)分流為主體思路，完成交通動(dòng)線(xiàn)的組織。在外觀及大門(mén)的設(shè)計(jì)上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢(shì)，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性?xún)r(jià)比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。在設(shè)施、場(chǎng)所的配置上，應(yīng)遵循如下原則類(lèi)型重要程度排布設(shè)施必要性絕對(duì)需要貫穿項(xiàng)目主線(xiàn)或重要位置會(huì)所、集會(huì)廣場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施等附加性有則更好散布于空間家政服務(wù)等選擇性興趣問(wèn)題零星設(shè)置于小區(qū)內(nèi)雕塑設(shè)施等（六）、項(xiàng)目規(guī)劃建議出入口：由于項(xiàng)目只有東面51米臨街，所以主出入口只能設(shè)置在該位置。寬度應(yīng)保證在10米左右，能形成雙向車(chē)流同時(shí)進(jìn)出，設(shè)置IC管理系統(tǒng)及24小時(shí)保安值勤。建筑規(guī)劃：建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的營(yíng)造不受外界大環(huán)境條件的限制，而且能使項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀與建筑本身保持一致，形成良好的內(nèi)部氛圍。景觀規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)部主要景觀應(yīng)在半圍合式建筑內(nèi)部營(yíng)造，主要以綠化營(yíng)造為主。半圍合式建筑外部只需建造綠化隔離帶。另外在主入口正對(duì)位置應(yīng)設(shè)置一水景噴泉，在不規(guī)則地帶的較大一角形成一兒童樂(lè)園，放置簡(jiǎn)單兒童娛樂(lè)設(shè)施，在主綠化景觀周?chē)胖脩?hù)外健身器材。以上景觀及功能的營(yíng)造，成本較低，卻是最有效的提高項(xiàng)目品質(zhì)的直接途徑。道路規(guī)劃：為形成人車(chē)分流，保持本項(xiàng)目建筑與周邊建筑距離，應(yīng)將圍合建筑群向內(nèi)向壓縮，在其外部沿項(xiàng)目紅線(xiàn)位置形成一條順時(shí)針繞行式機(jī)動(dòng)車(chē)通道，兩邊配以喬木綠化植物，減小噪音及尾氣污染。內(nèi)部形成四通八達(dá)的人行通道。自行車(chē)在主入口處就近停靠。 車(chē)位規(guī)劃：車(chē)位應(yīng)盡量滿(mǎn)足業(yè)主居住需求，達(dá)到1：。如不修建地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位可設(shè)置在繞行式道路的兩邊，在靠近外墻一側(cè)就近?？?，在靠近建筑一側(cè)的建筑底樓，修建室內(nèi)車(chē)庫(kù)若干單位，業(yè)主可以選擇租賃或購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)使室內(nèi)車(chē)庫(kù)對(duì)應(yīng)的一樓內(nèi)側(cè)位置形成中小戶(hù)型，增大項(xiàng)目戶(hù)型面積區(qū)間，提煉出又一宣傳點(diǎn)。圍墻規(guī)劃：圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個(gè)小型出口，一為項(xiàng)目與互助路綜合市場(chǎng)相臨位置，一為項(xiàng)目離小沙河最近位置，同時(shí)在這兩個(gè)出口處設(shè)置治安崗?fù)?。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項(xiàng)目做到了人性化的設(shè)計(jì)，但同時(shí)保證了小區(qū)的安全性。外立面：外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個(gè)外立面的完整性，最大程度的增大項(xiàng)目建筑的外觀視覺(jué)效果。戶(hù)型：在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中型戶(hù)型在城北市場(chǎng)受到青睞，實(shí)用性戶(hù)型更是供不應(yīng)求，而且在對(duì)城北一商業(yè)項(xiàng)目中業(yè)主的訪(fǎng)問(wèn)中，大多表示愿意購(gòu)買(mǎi)空間運(yùn)用合理，功能齊全的60—85平米左右的兩室兩廳單衛(wèi)和90平米以上的三室兩廳單衛(wèi)，但在其他項(xiàng)目的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，120左右的戶(hù)型和145左右的躍層同樣銷(xiāo)售情況良好。同時(shí)，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場(chǎng)流行趨勢(shì)，戶(hù)型中加入飄窗，非封閉式生活陽(yáng)臺(tái)，最好能設(shè)計(jì)出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)科學(xué)，浪費(fèi)面積最小，實(shí)用性最強(qiáng)等方面。最后，結(jié)合本項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶(hù)型面積及戶(hù)型配比：戶(hù)型面積（㎡）所占比例兩室兩廳單衛(wèi)60—7520%兩室兩廳雙衛(wèi)80—8520%三室兩廳單衛(wèi)90—10025%三室兩廳雙衛(wèi)105—12530%四室兩廳雙衛(wèi)140左右5%層高：住宅建議層高為3米，—。商業(yè)部分：項(xiàng)目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒(méi)有大型的快速消費(fèi)品購(gòu)物場(chǎng)所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以整個(gè)片區(qū)的居住品質(zhì)難以得到提高。本項(xiàng)目在成彭路的臨街面是本項(xiàng)目唯一的臨街面，長(zhǎng)度為51米左右，在此處應(yīng)設(shè)置一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，地下部分由人民商場(chǎng)集團(tuán)自主經(jīng)營(yíng)或作為地下車(chē)庫(kù)，地上部分進(jìn)行租賃及銷(xiāo)售。此種方式即能增加項(xiàng)目產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類(lèi)商業(yè)配套。可極大的提高本項(xiàng)目的居住品質(zhì)。而且本公司在與一些資源客戶(hù)進(jìn)行交流時(shí)，客戶(hù)均希望能在北門(mén)的居住片區(qū)增開(kāi)分店，所以，我們對(duì)所設(shè)定的商業(yè)部分面積的銷(xiāo)售信心十足。1植物配置（園林組團(tuán)化概念）：園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機(jī)結(jié)合，為居住環(huán)境營(yíng)造多元化、立體化的氛圍。風(fēng)格自然化、園林主題化，局部不同的園林與建筑風(fēng)格融合一體，相輔相成，形成多個(gè)園區(qū)景點(diǎn)，都有其相應(yīng)主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風(fēng)流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。（七）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價(jià)位，同時(shí)考慮到市場(chǎng)因素，多層均價(jià)應(yīng)控制在2700元/㎡左右，電梯公寓價(jià)格應(yīng)控制在2680元/㎡—2980元/㎡之間，均價(jià)為2800元/㎡。商業(yè)部分價(jià)格應(yīng)略高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià)，同時(shí)考慮便于快速完成銷(xiāo)售，故商業(yè)部分一樓均價(jià)應(yīng)控制在8000元/㎡左右，二樓均價(jià)應(yīng)控制在3600元/㎡左右，三樓均價(jià)應(yīng)控制在3000元/㎡左右。（八）、項(xiàng)目理念定位理念幸福家園健康家園智能家園綠色家園金色華庭 成都“首席鄰里社區(qū)”第三部分 [金色華庭]經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算——多層公寓+商業(yè) 在此部分測(cè)算中，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設(shè)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算： （一）、總建筑面積：21畝㎡/畝=25200㎡其中：商業(yè)部分：4000㎡（商業(yè)部分的擬建位置與第二款中的相同） 住宅部分：21200㎡ （二）、銷(xiāo)售額：商業(yè)部分銷(xiāo)售額：4933元/㎡（均價(jià)）4000㎡=1973萬(wàn)元住宅部分銷(xiāo)售額：21200㎡2700元/㎡=5724萬(wàn)元合計(jì)總銷(xiāo)售額：7697萬(wàn)元 （三）、成本：常規(guī)成本：土地成本：1800萬(wàn)元。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、主體管網(wǎng)等）：1. 住宅：600元/㎡21200㎡=1272萬(wàn)元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬(wàn)元地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)：14元/㎡25200㎡=報(bào)建：140元/㎡25200㎡=353萬(wàn)元總平：約100萬(wàn)元綠化：約55萬(wàn)元強(qiáng)電：約90萬(wàn)元弱電：約20萬(wàn)元自來(lái)水：約25萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)、推廣費(fèi)用：7909萬(wàn)元%=356萬(wàn)元（%，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷(xiāo)售資料的設(shè)計(jì)及印刷、各種戶(hù)外廣告的制作、沙盤(pán)制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報(bào)紙、雜志、車(chē)廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動(dòng)等）開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)用：約200萬(wàn)元小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約30萬(wàn)元前期物管：約30萬(wàn)元其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：約100萬(wàn)元稅收（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：7909萬(wàn)元11% =870萬(wàn)元其他成本：商業(yè)部分地下車(chē)庫(kù)：1500㎡1500元/㎡=225萬(wàn)元住宅部分地下車(chē)庫(kù)：2000㎡1500元/㎡=300萬(wàn)元此部分成本不計(jì)入總成本，住宅部分的地下車(chē)庫(kù)可通過(guò)將其銷(xiāo)售沖抵，商業(yè)部分的地下車(chē)庫(kù)可通過(guò)經(jīng)營(yíng)沖抵。 成本合計(jì)：約5616萬(wàn)元 （四）、稅后利潤(rùn)：約2081萬(wàn)元二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算——小高層電梯公寓+商業(yè) 在此部分測(cè)算中，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設(shè)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地