【正文】 上三層。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算： （一）、建筑面積及容積率：將臨成彭路呈方形的地塊命名為“A塊”，將其他部分命名為“B塊”。A塊：擬建商業(yè)用途建筑，分為地上三層，地下一層。地下一層可做賣場，也可作為地下停車場。東西兩邊各退9米后，其東西向長度約為33米，南北向長度約為40米，則：單層建筑面積：40米33米=1320㎡地上三層建筑面積共：1320㎡3=3960㎡，合4000㎡。占地面積：。容積率測定：4000㎡247。247。㎡/畝=經(jīng)測定。B塊：擬建小高層居住用途建筑。地塊面積為：容積率：總建筑面積：㎡/畝=32668㎡A、B塊總建筑面積：32668㎡+4000㎡=36668㎡總?cè)莘e率：36668247。21247。= （二）、銷售額：1. 商業(yè)部分：一樓均價：8000元/㎡二樓均價：3600元/㎡三樓均價：3000元/㎡一、二、三樓均價：4933元/㎡銷售額：4933元/㎡4000㎡=1973萬元2.. 住宅：32668㎡2800元/㎡=9147萬元3. 合計銷售額：9147萬元+1973萬元=11120萬元（三）、成本： 常規(guī)成本：土地成本：1800萬元。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、管網(wǎng)等）：1. 住宅：900元/㎡32668㎡=2940萬元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬元地勘規(guī)劃設(shè)計：16元/㎡36668㎡=報建：140元/㎡36668㎡=總平：28元/㎡36668㎡=綠化：15元/㎡36668㎡=55萬元強(qiáng)電：30元/㎡36668㎡=110萬元弱電：6元/㎡36668㎡=22萬元自來水：8元/㎡39200㎡=營銷、推廣費(fèi)用：11120萬元%=（%，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動等）開發(fā)商管理費(fèi)用：11120萬元2%=小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：30萬元前期物管：30萬元其他不可預(yù)見費(fèi)用：11120萬元1%=稅收（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：11120萬元11% =2. 其他成本：商業(yè)部分地下車庫：1500㎡1500元/㎡=225萬元住宅部分地下車庫：2000㎡1500元/㎡=300萬元此部分成本不計入總成本，住宅部分的地下車庫可通過將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫可通過經(jīng)營沖抵。3. 成本合計： （四）、稅后利潤：說明：在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算中，我們采用的成本部分的數(shù)據(jù)為預(yù)估最大數(shù)據(jù)，而在售價部分則采用保守售價，故在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面則應(yīng)該是相對較為保守的數(shù)據(jù)，以供參考。結(jié)論：通過以上對多層及電梯公寓兩種建筑形態(tài)分別進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)效益測算中，建筑形態(tài)為電梯公寓的經(jīng)濟(jì)效益明顯高于多層，且在項(xiàng)目的市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的電梯公寓銷售速度均較快，市場接受力強(qiáng)，所以銷售上不會有很大難度。故建議：小區(qū)住宅部分的建筑形態(tài)全部采用小高層電梯公寓。三、小高層電梯公寓前期投入：地勘設(shè)計規(guī)劃：開發(fā)商管理費(fèi)用：約100萬元報建：588萬元營銷推廣：50%=建安費(fèi)用：如為前期預(yù)付形式，按預(yù)付20%計算3724萬元20% = 其他費(fèi)用：約100萬元前期投入合計：第四部分 【金色華庭】營銷推廣概要一、 整體銷售策略（一）、總體策略及目標(biāo)通過上述的綜合分析，可以明確【金色華庭】項(xiàng)目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊環(huán)境及交通等方面都有一定的欠缺。因此，本項(xiàng)目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項(xiàng)目在互助路片區(qū)成為成都城北樓市又一焦點(diǎn)。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本項(xiàng)目不斷升溫，配合并推動本項(xiàng)目的銷售，并使發(fā)展商為社會所認(rèn)知，在成都市房地產(chǎn)市場建立起自身形象品牌之余，使項(xiàng)目銷售不斷創(chuàng)造出佳績。（二）、推廣銷售策略由于項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境缺乏在售的高品質(zhì)商品房樓盤，本項(xiàng)目的出現(xiàn)，填補(bǔ)了這一真空地帶，供求現(xiàn)狀的稀缺性使得本項(xiàng)目仍具有很大的吸引力。鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)域特性，在銷售策略上采取“低開高走”的價格策略，即采用低價形式、高品位形象推出，制造項(xiàng)目質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、大型推廣活動、及發(fā)展商、代理商、承建商強(qiáng)檔組合，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。建議在開盤前排號認(rèn)購時，營造強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群排號熱情，以達(dá)到于項(xiàng)目正式開盤前完成簽約客戶儲備，指導(dǎo)項(xiàng)目順利開盤。公開發(fā)售策略上，以部分低價特別優(yōu)惠從排號認(rèn)購開始，通過客戶口碑，把排號認(rèn)購的方式消息傳播出去，制造搶購的聲勢，令本項(xiàng)目知名度在短時間倍升。在定價策略上鑒于本項(xiàng)目在公開發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設(shè)施不能完善呈現(xiàn)。建議本項(xiàng)目以2680元/㎡的低價推出，以“物超所值”、“價廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測試市場承受力及項(xiàng)目吸收力后，進(jìn)一步作好其它樓層的價格調(diào)整，使均價一路走高。盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項(xiàng)目知名度和追捧效應(yīng)。二、整體銷售階段劃分（一）產(chǎn)品形象：樹立【金色華庭】北門片區(qū)居住之典范形象。以【金色華庭】改變?nèi)藗儗Ρ遍T片區(qū)居住劣勢環(huán)境印象。營造【金色華庭】北門片區(qū)居住新印象。（二）、銷售目標(biāo)：：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭銷售產(chǎn)值最大化。 時間比例物業(yè)開盤后1月開盤后3月開盤后6月開盤后8月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售95%以上開盤前為排號認(rèn)購期（2個半月完成排號認(rèn)購60%）三、營銷策略基本思路（一）、基本營銷思路：開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目整體形象為主，以中低層“低價高質(zhì)”的形象帶動購買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價實(shí)的優(yōu)勢性價比強(qiáng)勢入市。25%—55%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目樹立互助路居住新形象為主要任務(wù)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，主推主力戶型，拉動消費(fèi)熱潮，形成搶購態(tài)勢。55%—80%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目持續(xù)品質(zhì)形象跟進(jìn)為主，強(qiáng)勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢，附帶推廣臨街中小戶型及躍層。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。（二）、媒體選擇及費(fèi)用安排宣傳推廣安排打破“北門上的項(xiàng)目不常打廣告”的習(xí)慣性思維，選擇商報為主要媒體，配合居周刊及華西都市報進(jìn)行炒作。宣傳推廣費(fèi)用總計：11120萬元%=278萬元準(zhǔn)備階段：主要進(jìn)行售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計及印刷、各種戶外廣告（包括貴公司已選擇的廣告位及互助路片區(qū)的路牌廣告位，燈箱廣告位）的制作及發(fā)布、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置，前期少量報版形象廣告。費(fèi)用預(yù)估：100萬元開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)：以項(xiàng)目整體形象為主，排號前的階段建議安排商報兩次主題形象廣告及一次商報、一次華西都市報軟新聞炒作，一次商報定向夾報。開始排號前以商報為載體進(jìn)行廣泛告知，安排形象廣告一次。開盤時建議選擇商報及居周刊同時進(jìn)行開盤廣告炒作。開盤后到銷售節(jié)點(diǎn)完成前建議不再做廣告宣傳。開始排號當(dāng)天安排大型社區(qū)性活動，邀請意向性客戶參加。費(fèi)用預(yù)估：90萬元25%—55%銷售節(jié)點(diǎn)：以商報為載體，告知銷售的火爆及強(qiáng)烈的市場認(rèn)同度。期間建議安排一次熱銷廣告，一次硬廣告。居周刊一次連續(xù)廣告及軟文。并推出根據(jù)具體銷售情況調(diào)整出的新政策、新措施。費(fèi)用預(yù)估：30萬元55%—80%銷售節(jié)點(diǎn)：安排商報硬廣告兩次，華西都市報廣告一次。同時推出珍藏戶型，形成第二波高峰。期間安排已購客戶的大型聯(lián)誼活動，深入挖掘“鄰里社區(qū)概念”。費(fèi)用預(yù)估：50萬元。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)通過商報硬廣告及熱銷廣告最后珍藏版戶型的推出，拉動持續(xù)購買熱潮，最后安排一次商報清盤廣告，同時宣傳開發(fā)商形象。