【正文】 在金色華庭，這里的孩子健康成長，這里的青年積極進(jìn)取，這里的老人健康長壽！在金色華庭，建筑的美在里面，也在外面，是純粹，是現(xiàn)代，是簡約，是恬淡，更是風(fēng)景！在金色華庭，心動，是因為美在流動，鮮花盛開，樹影搖曳，四時風(fēng)光，美不勝收！在金色華庭，愛，去愛，被愛——一切為了愛！多一份溝通，多一份參與，就多一份友好！第五部分 【金色華庭】銷售管理一、 銷售隊伍及現(xiàn)場管理參照本公司其他售樓部的管理模式，公司全部銷售人員統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)，統(tǒng)一考核，以及正式上崗后的統(tǒng)一管理。在金色華庭，你可以坐在寬闊的飄窗平臺上，就著一杯新茶，品味午后的陽光。購物：小區(qū)臨街專設(shè)有大型購物連鎖超市，及小區(qū)外的各種業(yè)態(tài)配套可滿足各種日常消費需求。親水：小區(qū)以水為線，讓園區(qū)各景點鮮活起來，打造高品位親水宅邸品質(zhì)：按專業(yè)程序精心施工，嚴(yán)格監(jiān)理每個細(xì)節(jié)，精雕細(xì)琢。交通：一、二環(huán)路上方便通達(dá)的立體交通體系。突出人性化的物業(yè)管理。、營銷重點分析強(qiáng)調(diào)社區(qū)化居住體系。整體策略概念設(shè)計項目規(guī)劃理念+居住理念1 產(chǎn)品前期整體概念認(rèn)識+銷售信息 2 形成購買欲望，產(chǎn)生初次購買行為+居住概念信息傳遞3 堅定購買決心，肯定初次購買行為，產(chǎn)生二次購買行為。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點通過商報硬廣告及熱銷廣告最后珍藏版戶型的推出，拉動持續(xù)購買熱潮，最后安排一次商報清盤廣告，同時宣傳開發(fā)商形象。費用預(yù)估：30萬元55%—80%銷售節(jié)點：安排商報硬廣告兩次，華西都市報廣告一次。費用預(yù)估：90萬元25%—55%銷售節(jié)點：以商報為載體，告知銷售的火爆及強(qiáng)烈的市場認(rèn)同度。開始排號前以商報為載體進(jìn)行廣泛告知，安排形象廣告一次。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點以項目尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。（二）、銷售目標(biāo)：：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭銷售產(chǎn)值最大化。盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項目知名度和追捧效應(yīng)。建議在開盤前排號認(rèn)購時，營造強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群排號熱情，以達(dá)到于項目正式開盤前完成簽約客戶儲備，指導(dǎo)項目順利開盤。因此，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項目在互助路片區(qū)成為成都城北樓市又一焦點。3. 成本合計： （四）、稅后利潤：說明：在項目經(jīng)濟(jì)效益測算中，我們采用的成本部分的數(shù)據(jù)為預(yù)估最大數(shù)據(jù)，而在售價部分則采用保守售價，故在項目經(jīng)濟(jì)效益方面則應(yīng)該是相對較為保守的數(shù)據(jù)，以供參考。地塊面積為：容積率：總建筑面積：㎡/畝=32668㎡A、B塊總建筑面積：32668㎡+4000㎡=36668㎡總?cè)莘e率：36668247。容積率測定：4000㎡247。A塊：擬建商業(yè)用途建筑，分為地上三層，地下一層。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算： （一）、總建筑面積：21畝㎡/畝=25200㎡其中：商業(yè)部分：4000㎡（商業(yè)部分的擬建位置與第二款中的相同） 住宅部分：21200㎡ （二）、銷售額：商業(yè)部分銷售額：4933元/㎡（均價）4000㎡=1973萬元住宅部分銷售額：21200㎡2700元/㎡=5724萬元合計總銷售額：7697萬元 （三）、成本：常規(guī)成本：土地成本：1800萬元。風(fēng)格自然化、園林主題化，局部不同的園林與建筑風(fēng)格融合一體，相輔相成，形成多個園區(qū)景點，都有其相應(yīng)主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風(fēng)流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。此種方式即能增加項目產(chǎn)值，又能填補目前周邊的此類商業(yè)配套。同時，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場流行趨勢，戶型中加入飄窗，非封閉式生活陽臺，最好能設(shè)計出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動線設(shè)計科學(xué)，浪費面積最小，實用性最強(qiáng)等方面。圍墻規(guī)劃：圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個小型出口，一為項目與互助路綜合市場相臨位置，一為項目離小沙河最近位置，同時在這兩個出口處設(shè)置治安崗?fù)?。自行車在主入口處就近?？?。另外在主入口正對位置?yīng)設(shè)置一水景噴泉，在不規(guī)則地帶的較大一角形成一兒童樂園，放置簡單兒童娛樂設(shè)施，在主綠化景觀周圍放置戶外健身器材。寬度應(yīng)保證在10米左右，能形成雙向車流同時進(jìn)出，設(shè)置IC管理系統(tǒng)及24小時保安值勤。功能區(qū)分化：為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動性質(zhì)及形式實現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域功能更適宜某一類或幾類人群，產(chǎn)生相對有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配置。外地置業(yè)者來成都置業(yè)，考慮北門方向的主要原因就是價格因素，想用更少的錢買到更好的房子，所以有些此類客戶會考慮城北片區(qū)的住宅。投資者。6+1層多層花園洋房，加商業(yè)。項目在同一片區(qū)屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。雖離荷花池商圈直線距離較近，但被小沙河隔開，步行距離較長。項目地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大。項目用地價格較低，總成本相對容易控制，則價格活動區(qū)間較大，營銷手段具有多變性。目標(biāo)客戶群體穩(wěn)定，購房需求巨大。由于商業(yè)市場的火爆，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，部分居民實際收入較高。 建材商圈：距本項目一公里左右的范圍內(nèi)，分布著數(shù)十個專業(yè)建材市場及大量沿街為市的建材經(jīng)營者，商氣及投資氛圍濃郁。 藍(lán)光金荷花：正在修建中的國際服裝批發(fā)市場，總經(jīng)營面積10余萬平方米，預(yù)計2005年上半年開業(yè)。 迪康電器城，該商場目前尚在修建中，距本項目300米左右，營業(yè)面積10000余平方米，是專業(yè)的電器零售市場。覆蓋率： 33%。與藍(lán)光金荷花和荷花金池隔河相望。這個項目的出現(xiàn)，又增加了附近片區(qū)的消費配套，與街對面的“燦坤”一起托起了城北片區(qū)的電器消費市場。建興百家庭院的商鋪中，在順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本項目僅百米之遙，商業(yè)氛圍有相似點，也有不及本項目住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三個月已告清。容積率：在被調(diào)查的項目中，除萬科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，、。銷售價格：在調(diào)查的項目中，價格除萬科金色家園均價達(dá)到3800元/㎡以外，其他項目基本在2800—3400之間。結(jié)論：城北片區(qū)的購房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當(dāng)?shù)膬r格范圍內(nèi)均可以接受。兩室兩廳雙衛(wèi)及三室兩廳雙衛(wèi)戶型消費潛力也同樣巨大，但需保持一定比例。其中，套二戶型多為兩種，一種是60平米左右的實用性小套二，一種為90平米左右的兩室兩廳雙衛(wèi)。位置價格元/㎡修建時間距本項目距離互助路綜合市場內(nèi)2300—26002000年相臨鑫源小區(qū)26001998年50米小沙河邊230080年代末相臨互助公寓25002000年相臨 目周邊商品房市場調(diào)查項目名稱地址占地面積總建筑面積㎡綠化率主力戶型㎡均價元/㎡已售比例已售時間外立面建筑形態(tài)容積率建興百家庭院一環(huán)路北三段10畝3188731%90、110295099%3個月涂料電梯公寓維達(dá)北苑互助路3畝2266728%1852660已售清不詳瓷磚電梯公寓迪康銀色詩典一環(huán)路北三段14畝3309625%不詳2960已售清5個月涂料電梯公寓雅圖麗景一環(huán)路北三段6畝2800028%1090305060%10天涂料電梯公寓星辰苑一環(huán)路北三段2352022%8135320070%一個月瓷磚電梯公寓富臨沙河新城府青路二段100畝14600035%71353300正排號半年涂料電梯公寓前鋒陽光嘉苑一環(huán)路北四段10畝2191231%81