【正文】 結(jié)論：城北片區(qū)的購(gòu)房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格范圍內(nèi)均可以接受。外立面：在調(diào)查項(xiàng)目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售項(xiàng)目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。而本項(xiàng)目南面及東面相臨建筑全部為瓷磚外立面，尤其以互助路綜合市場(chǎng)的建筑顏色較為顯眼，以黃、綠為主。結(jié)論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以本項(xiàng)目外立面的處理宜采用高級(jí)涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風(fēng)景線。銷售價(jià)格：在調(diào)查的項(xiàng)目中，價(jià)格除萬(wàn)科金色家園均價(jià)達(dá)到3800元/㎡以外，其他項(xiàng)目基本在2800—3400之間。但多數(shù)項(xiàng)目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。周邊暫無(wú)有可比性的在售多層項(xiàng)目。結(jié)論：本項(xiàng)目應(yīng)盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價(jià)能在相同區(qū)域達(dá)到新高。容積率：在被調(diào)查的項(xiàng)目中，除萬(wàn)科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，、。結(jié)論：建議本項(xiàng)目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價(jià)及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度。 目商業(yè)部分調(diào)查情況分析距離本項(xiàng)目較近的幾個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分中，雖銷售期都不長(zhǎng)，但銷售進(jìn)度較快，銷售情況均較為火爆。除維達(dá)北苑為1—4層整體出售，銷售不成功外，其余項(xiàng)目的商業(yè)部分均已接近清盤(pán)。建興百家庭院的商鋪中，在順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本項(xiàng)目?jī)H百米之遙，商業(yè)氛圍有相似點(diǎn)，也有不及本項(xiàng)目住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三個(gè)月已告清。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本項(xiàng)目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見(jiàn)一斑。迪康銀色詩(shī)典的商業(yè)部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經(jīng)營(yíng)部分，主要經(jīng)營(yíng)電器，且銷售已接近尾聲。此項(xiàng)目的商業(yè)部分多為自營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)，投資者所占比例較小。這個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，又增加了附近片區(qū)的消費(fèi)配套，與街對(duì)面的“燦坤”一起托起了城北片區(qū)的電器消費(fèi)市場(chǎng)。綜述：本項(xiàng)目所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)仍處在不斷上升中，目前市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不能滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求，整體市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。但市場(chǎng)整體供應(yīng)中普遍存在品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值較低，環(huán)境、配套、服務(wù)等相對(duì)較差的情況，消費(fèi)者在選擇此價(jià)位的房屋時(shí)，選擇面較窄，同時(shí)消費(fèi)者要求相對(duì)較低。 第二部分 [金色華庭]個(gè)案研究及項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目概況（一）、綜述：項(xiàng)目所處互助路片區(qū)，雖居住環(huán)境一般，但整個(gè)片區(qū)卻是一個(gè)非常成熟的生活居住區(qū)域，城市配套及生活基礎(chǔ)配套在整個(gè)城北片區(qū)屬于相對(duì)最為完善的區(qū)域，又處于一環(huán)路、二環(huán)路、互助路、小沙河的包圍之中，距任何一方都在二、三百米之內(nèi)，內(nèi)部環(huán)境安靜，交通較為方便。與藍(lán)光金荷花和荷花金池隔河相望。同等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但消費(fèi)市場(chǎng)又十分巨大，所以項(xiàng)目營(yíng)銷壓力較小，同時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷也充滿信心。（二）、項(xiàng)目地塊：項(xiàng)目地塊為原文華食品廠地塊，具體指標(biāo)如下：地塊面積：21畝。綠化率：約25%以上。覆蓋率： 33%。限高：50米。容積率：。（三）、周邊業(yè)態(tài)分析： 互助路綜合市場(chǎng)，該市場(chǎng)是成都市示范市場(chǎng)，與本項(xiàng)目相臨，經(jīng)營(yíng)種類繁多，經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)秩序良好，是目前整個(gè)城北片區(qū)最為規(guī)范化、綜合化的市場(chǎng)，也是整個(gè)城北片區(qū)規(guī)模最大的綜合市場(chǎng)。 迪康電器城，該商場(chǎng)目前尚在修建中，距本項(xiàng)目300米左右，營(yíng)業(yè)面積10000余平方米，是專業(yè)的電器零售市場(chǎng)。擬在今年年底之前開(kāi)業(yè)。 燦坤電器城：該市場(chǎng)于2003年初開(kāi)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)各種電器設(shè)備及黑、白小電器，屬于全國(guó)連鎖品牌，距本項(xiàng)目500米左右。 紅旗超市：距本項(xiàng)目150米左右，營(yíng)業(yè)面積1500多平方米。 藍(lán)光金荷花：正在修建中的國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積10余萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2005年上半年開(kāi)業(yè)。距本項(xiàng)目150米左右。 荷花金池：正在修建中的鞋類批發(fā)市場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到5萬(wàn)多平米，預(yù)計(jì)2005年上半年開(kāi)業(yè)。距本項(xiàng)目200米左右。 建材商圈：距本項(xiàng)目一公里左右的范圍內(nèi)，分布著數(shù)十個(gè)專業(yè)建材市場(chǎng)及大量沿街為市的建材經(jīng)營(yíng)者，商氣及投資氛圍濃郁。（四）、居住人口：該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國(guó)有企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。近年來(lái)，該區(qū)域的外來(lái)人口數(shù)量增多。區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中區(qū)域，區(qū)域個(gè)體經(jīng)營(yíng)者主要在荷花池、高筍塘經(jīng)營(yíng)批發(fā)零售日用百貨、建材等商品。由于商業(yè)市場(chǎng)的火爆，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，部分居民實(shí)際收入較高。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。（五）、建筑形態(tài)：該區(qū)域中只有在售或剛清盤(pán)不久的商品房均為小高層電梯公寓，其他老式房屋全部為多層（7層）結(jié)構(gòu)，且多為條式結(jié)構(gòu)分布。二、項(xiàng)目SWOT分析（一）、優(yōu)勢(shì)：互助路片區(qū)是個(gè)成熟的居住區(qū)域，雖環(huán)境一般，但居住氛圍良好，交通方便。目標(biāo)客戶群體穩(wěn)定，購(gòu)房需求巨大。與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。目標(biāo)客戶群體消費(fèi)能力強(qiáng)勁。項(xiàng)目所處位置是目前成都市同區(qū)段內(nèi)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域之一。項(xiàng)目用地價(jià)格較低，總成本相對(duì)容易控制，則價(jià)格活動(dòng)區(qū)間較大，營(yíng)銷手段具有多變性。（二）、劣勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，存在臟、亂、差現(xiàn)象。項(xiàng)目用地本身仍存在諸多問(wèn)題。項(xiàng)目處于內(nèi)街位置，給宣傳推廣上帶來(lái)一定難度。項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大。開(kāi)發(fā)商第一次進(jìn)行商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)稍顯不足。（三）、威脅：附近項(xiàng)目均離一環(huán)路較近，或者處于一環(huán)路邊，這些項(xiàng)目的均價(jià)較低，所以銷售速度較快。對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)、銷售等造成一定沖擊。雖離荷花池商圈直線距離較近，但被小沙河隔開(kāi)，步行距離較長(zhǎng)。能否考慮在河上修建一座供人行走通過(guò)的橋，增大項(xiàng)目附加值。項(xiàng)目地塊只有東面51米臨街，可修建商業(yè)面積受到限制，給項(xiàng)目產(chǎn)值的最大化帶來(lái)阻力。（四）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目附近已沒(méi)有在修建商品房項(xiàng)目，目前的幾個(gè)項(xiàng)目基本上已經(jīng)全部清盤(pán)，市場(chǎng)遠(yuǎn)期供應(yīng)量較小。項(xiàng)目在同一片區(qū)屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。項(xiàng)目周邊綠化較少，如在項(xiàng)目?jī)?nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本項(xiàng)目必然是目前此區(qū)域購(gòu)房者的首選。人民商場(chǎng)集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，全資本性的操作，能夠保證項(xiàng)目工期的順利進(jìn)行，有望在項(xiàng)目的工期營(yíng)銷上有所突破。三、項(xiàng)目定位（一）、產(chǎn)品形態(tài)定位：（兩種選擇方式）11+1層小高層電梯公寓，加商業(yè)。6+1層多層花園洋房，加商業(yè)。（二）、目標(biāo)消費(fèi)群體定位項(xiàng)目周邊常住人口。項(xiàng)目周邊商圈的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。外地置業(yè)者。投資者。其中重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體為第2項(xiàng)。（三）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位分析項(xiàng)目處于城北片區(qū)，此區(qū)域的商品房購(gòu)買(mǎi)者一般追求兩點(diǎn)，一是城北情節(jié)，多年居住在城北養(yǎng)成的生活依賴性；一是以方便為主解決居住問(wèn)題或子女上學(xué)問(wèn)題，此部分群體多為附近做生意的流動(dòng)人口，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購(gòu)買(mǎi)能力，但他們卻更看重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。目前在此區(qū)域，如果我項(xiàng)目在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺(jué)效果、服務(wù)等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補(bǔ)目前項(xiàng)目周邊的品質(zhì)型社區(qū)的市場(chǎng)空白，從而最大限度的拉攏目標(biāo)客戶群體。外地置業(yè)者來(lái)成都置業(yè)，考慮北門(mén)方向的主要原因就是價(jià)格因素，想用更少的錢(qián)買(mǎi)到更好的房子，所以有些此類客戶會(huì)考慮城北片區(qū)的住宅。而投資者看中的就是北門(mén)的良好出租率及不可估量的增值空間。（四）、目標(biāo)客戶群體概括項(xiàng)目周邊常住人口部分外地客戶客 戶 關(guān) 注 點(diǎn)※ 居住環(huán)境的舒適※ 居住房屋的品質(zhì)※ 居住戶型的實(shí)用與合理※ 居住社區(qū)的差異性客 戶 特 征※ 年齡段30歲——55歲※ 家庭收入月總收入在3000元以上※ 商業(yè)部分購(gòu)買(mǎi)者為北門(mén)及外地更為廣泛的自營(yíng)者及投資置業(yè)者為主項(xiàng)目周邊商圈經(jīng)營(yíng)者投資客戶（五）、項(xiàng)目規(guī)劃原則及定位規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃超前化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學(xué)規(guī)劃，合理組團(tuán)，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；戶型合理化：戶型設(shè)計(jì)更科學(xué)、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè) 主需求；建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時(shí)代感和藝術(shù)感，形成城北的“風(fēng)尚建筑”代言；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：質(zhì)量為本，責(zé)重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造上下工夫，