【正文】 結論：城北片區(qū)的購房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當的價格范圍內均可以接受。外立面：在調查項目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售項目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。而本項目南面及東面相臨建筑全部為瓷磚外立面，尤其以互助路綜合市場的建筑顏色較為顯眼，以黃、綠為主。結論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以本項目外立面的處理宜采用高級涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風景線。銷售價格：在調查的項目中，價格除萬科金色家園均價達到3800元/㎡以外，其他項目基本在2800—3400之間。但多數項目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導致項目品質一般，產品附加值下降。周邊暫無有可比性的在售多層項目。結論：本項目應盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質及產品附加值，使售價能在相同區(qū)域達到新高。容積率：在被調查的項目中，除萬科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，、。結論：建議本項目為保證高品質，社區(qū)化，合理售價及低成本，最重要的是保證銷售進度。 目商業(yè)部分調查情況分析距離本項目較近的幾個項目的商業(yè)部分中，雖銷售期都不長，但銷售進度較快，銷售情況均較為火爆。除維達北苑為1—4層整體出售，銷售不成功外，其余項目的商業(yè)部分均已接近清盤。建興百家庭院的商鋪中，在順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本項目僅百米之遙，商業(yè)氛圍有相似點，也有不及本項目住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三個月已告清。加之藍光金荷花和荷花金池與本項目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產投資能力可見一斑。迪康銀色詩典的商業(yè)部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經營部分，主要經營電器，且銷售已接近尾聲。此項目的商業(yè)部分多為自營者購買，投資者所占比例較小。這個項目的出現，又增加了附近片區(qū)的消費配套，與街對面的“燦坤”一起托起了城北片區(qū)的電器消費市場。綜述：本項目所處城北片區(qū)現階段房地產消費仍處在不斷上升中，目前市場供應量明顯不能滿足購房者的消費需求，整體市場處于饑渴狀態(tài)。但市場整體供應中普遍存在品質一般，產品附加值較低，環(huán)境、配套、服務等相對較差的情況，消費者在選擇此價位的房屋時，選擇面較窄，同時消費者要求相對較低。 第二部分 [金色華庭]個案研究及項目定位一、項目概況（一）、綜述：項目所處互助路片區(qū)，雖居住環(huán)境一般，但整個片區(qū)卻是一個非常成熟的生活居住區(qū)域，城市配套及生活基礎配套在整個城北片區(qū)屬于相對最為完善的區(qū)域，又處于一環(huán)路、二環(huán)路、互助路、小沙河的包圍之中，距任何一方都在二、三百米之內，內部環(huán)境安靜，交通較為方便。與藍光金荷花和荷花金池隔河相望。同等項目競爭壓力較小，但消費市場又十分巨大，所以項目營銷壓力較小，同時我們對項目的營銷也充滿信心。（二）、項目地塊：項目地塊為原文華食品廠地塊，具體指標如下：地塊面積：21畝。綠化率：約25%以上。覆蓋率： 33%。限高：50米。容積率：。（三）、周邊業(yè)態(tài)分析： 互助路綜合市場，該市場是成都市示范市場，與本項目相臨，經營種類繁多，經營環(huán)境及經營秩序良好，是目前整個城北片區(qū)最為規(guī)范化、綜合化的市場，也是整個城北片區(qū)規(guī)模最大的綜合市場。 迪康電器城，該商場目前尚在修建中，距本項目300米左右，營業(yè)面積10000余平方米，是專業(yè)的電器零售市場。擬在今年年底之前開業(yè)。 燦坤電器城：該市場于2003年初開業(yè)，主要經營各種電器設備及黑、白小電器，屬于全國連鎖品牌，距本項目500米左右。 紅旗超市：距本項目150米左右，營業(yè)面積1500多平方米。 藍光金荷花：正在修建中的國際服裝批發(fā)市場，總經營面積10余萬平方米，預計2005年上半年開業(yè)。距本項目150米左右。 荷花金池：正在修建中的鞋類批發(fā)市場，總經營面積達到5萬多平米，預計2005年上半年開業(yè)。距本項目200米左右。 建材商圈：距本項目一公里左右的范圍內，分布著數十個專業(yè)建材市場及大量沿街為市的建材經營者，商氣及投資氛圍濃郁。（四）、居住人口：該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國有企事業(yè)單位職工、個體經營者等。近年來，該區(qū)域的外來人口數量增多。區(qū)域的主要經濟類型為商業(yè)個體經營集中區(qū)域，區(qū)域個體經營者主要在荷花池、高筍塘經營批發(fā)零售日用百貨、建材等商品。由于商業(yè)市場的火爆，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，部分居民實際收入較高。由于其特殊的職業(yè)構成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。（五）、建筑形態(tài)：該區(qū)域中只有在售或剛清盤不久的商品房均為小高層電梯公寓，其他老式房屋全部為多層（7層）結構，且多為條式結構分布。二、項目SWOT分析（一）、優(yōu)勢：互助路片區(qū)是個成熟的居住區(qū)域，雖環(huán)境一般，但居住氛圍良好，交通方便。目標客戶群體穩(wěn)定，購房需求巨大。與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。目標客戶群體消費能力強勁。項目所處位置是目前成都市同區(qū)段內房價最低的區(qū)域之一。項目用地價格較低，總成本相對容易控制，則價格活動區(qū)間較大，營銷手段具有多變性。（二）、劣勢：項目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，存在臟、亂、差現象。項目用地本身仍存在諸多問題。項目處于內街位置，給宣傳推廣上帶來一定難度。項目地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大。開發(fā)商第一次進行商品房項目開發(fā)，開發(fā)經驗稍顯不足。（三）、威脅：附近項目均離一環(huán)路較近，或者處于一環(huán)路邊，這些項目的均價較低，所以銷售速度較快。對本項目的定價、銷售等造成一定沖擊。雖離荷花池商圈直線距離較近，但被小沙河隔開，步行距離較長。能否考慮在河上修建一座供人行走通過的橋，增大項目附加值。項目地塊只有東面51米臨街，可修建商業(yè)面積受到限制，給項目產值的最大化帶來阻力。（四）、機會點：項目附近已沒有在修建商品房項目，目前的幾個項目基本上已經全部清盤，市場遠期供應量較小。項目在同一片區(qū)屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有望提高居住品質，吸引目標客戶群體。項目周邊綠化較少，如在項目內部能形成較好的綠化及景觀，則本項目必然是目前此區(qū)域購房者的首選。人民商場集團雄厚的資金實力，全資本性的操作，能夠保證項目工期的順利進行，有望在項目的工期營銷上有所突破。三、項目定位（一）、產品形態(tài)定位：（兩種選擇方式）11+1層小高層電梯公寓，加商業(yè)。6+1層多層花園洋房，加商業(yè)。（二）、目標消費群體定位項目周邊常住人口。項目周邊商圈的個體經營者。外地置業(yè)者。投資者。其中重點目標消費群體為第2項。（三）、項目目標客戶群體定位分析項目處于城北片區(qū)，此區(qū)域的商品房購買者一般追求兩點，一是城北情節(jié)，多年居住在城北養(yǎng)成的生活依賴性；一是以方便為主解決居住問題或子女上學問題，此部分群體多為附近做生意的流動人口，有一定經濟實力及購買能力，但他們卻更看重實用性和經濟性。目前在此區(qū)域，如果我項目在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺效果、服務等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補目前項目周邊的品質型社區(qū)的市場空白，從而最大限度的拉攏目標客戶群體。外地置業(yè)者來成都置業(yè)，考慮北門方向的主要原因就是價格因素，想用更少的錢買到更好的房子，所以有些此類客戶會考慮城北片區(qū)的住宅。而投資者看中的就是北門的良好出租率及不可估量的增值空間。（四）、目標客戶群體概括項目周邊常住人口部分外地客戶客 戶 關 注 點※ 居住環(huán)境的舒適※ 居住房屋的品質※ 居住戶型的實用與合理※ 居住社區(qū)的差異性客 戶 特 征※ 年齡段30歲——55歲※ 家庭收入月總收入在3000元以上※ 商業(yè)部分購買者為北門及外地更為廣泛的自營者及投資置業(yè)者為主項目周邊商圈經營者投資客戶（五）、項目規(guī)劃原則及定位規(guī)劃設計原則規(guī)劃超前化：以前瞻、現代的表現手法，科學規(guī)劃，合理組團，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；戶型合理化：戶型設計更科學、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè) 主需求；建筑藝術化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時代感和藝術感，形成城北的“風尚建筑”代言；質量標準化：質量為本，責重如山，工程質量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；環(huán)境生活化：在小區(qū)內部環(huán)境營造上下工夫，