【正文】 2）、主流戶型：三房成為換代型消費者的首選（3）、主流面積：130平米—150平米目前市場的去化空間（4）、主要客源：地段情節(jié)決定了區(qū)域客源，口碑效應帶動了外地客源（5）、市場價格：區(qū)域決定價格，價格參差不齊（6）、未來走勢：多層產品炙手可熱，電梯房看價格而定；商業(yè)物業(yè)形勢相對好轉結論：就區(qū)域競爭情況而言 開發(fā)高檔公寓是首選，面積在130160之間的高品質公寓。 其次為精巧型小戶型，面積在3080之間的緊湊型豪華一房、二房、二房半多功能商務公寓。5．市中心小戶型市場概要1． 受金融，清理閑置等影響，供給量明顯低于去年同期，市中心入市的約5500套，已售約2000套。2． 銷售回落原因在于市場趨于理性，投資者更謹慎，數(shù)量也受限。3． 價格漲幅約10％，其中某些達到1520％。4． 以地段為基礎，配套管理為條件，分化拉大。地段成為價格的首要因素。5．樓盤同質化高推廣概念內涵基本相同，酒店式，商務的概念充斥市場。6．主力戶型在3560之間，平均價格在4000左右，并呈上開趨勢?？偨Y：整體看，整個市場還是樂觀的，但同質化高和競爭集中的特點，所需樓盤有自身　　　　特殊的定義和推廣方式主要小戶型一覽案名地段均價主力戶型體量推廣入市期備注/銷售形象五一南路臺江4300元/M22958 M228層4萬㎡福州首座溫泉小戶型特區(qū)青春萬歲06。3交房低層基本售空，剩余高樓層E代天驕六一路106號3200元/M232—56 ㎡16畝第二代超“MINI”套房04\01\01阿波羅大酒店公寓民航廣場3900元/M2略11萬㎡首座超豪華小戶型酒店公寓2003年現(xiàn)在還在招租與銷售華城國際五四路162號一期4000元二期5500元25㎡60㎡10萬㎡開啟CBD王座生活，小戶型第三代，水景五四廣場、超星級商務酒店200017一期結案二期銷售50%好家碧玉五一南路、好又多旁 30 ㎡ 48 ㎡26層952萬㎡251 戶過半（開盤當天）集體精裝修居住、辦公、投資200129售完陽光365五四路與華林路交叉口現(xiàn)5000元/M232—52 ㎡3．5萬㎡套 數(shù)：約500套“小，非常棒”都市的、年輕的、CBD的核心圈、小尺度2004年初　已售完金色維也納五一路，市一醫(yī)院對面3600元/平方米11萬首座音樂住宅社區(qū)，音樂、咖啡和雕塑泛會所體系。04．12交房剩余100套小戶型月40套中融商務公寓五一中路3800元/平方米37169㎡25500㎡60%五一路精英驛站2006年底交房溫泉入戶帝豪國際福州廣場5500元/M248120㎡平層及躍式1000余套城市的珍藏品 生活的藝術品2004年6月[分析]： 相對于去年至今年年初小戶型火爆的情況，眼下小戶型需求逐漸降溫。 從供給情況來看，今年由于受市中心地塊稀缺、信貸縮減、福州閑置土地清理等因素影響，真正的小戶型公寓投入開發(fā)或改造的數(shù)量比較有限。 與年初的火爆相對應的小戶型價格漲幅可觀，但隨著溫州人的淡出和市場的冷卻，出現(xiàn)了叫好不叫座的局面，隨著諸項目的交房，三級市場推想臺前必然影響二及市場。5．3競爭樓盤分析一、主要競爭樓盤一覽表寨名地段使用年限內部配套物業(yè)物理建筑品質工程進度入市時間價格銷售進度戶型體量冠亞廣場商業(yè)中軸線南門兜烏山70整體商業(yè)配套酒店式條狀單朝向小高層06年交房約：精裝均6500尚未開始4050為主力8090約600套萬都五一路阿酒70甲寫配置　　酒店裝修商務會議空中swinming酒店式純版式高層未裝4500元/㎡20天40％以上5676㎡可自由組合580套帝豪國際CBD地段福州廣場公園58酒店式，精裝修酒店式典狀高層內部裝修均精裝5800元/㎡半年50％3260㎡80120㎡880套中融五一路中間廣場附近70商務特色具有商務色彩物業(yè)管理典裝中高層封頂外裝未裝3700元/㎡60％3570125150280套衣錦老城商業(yè)中心70一般小區(qū)配套一般12層板式小交層06交房未公開全場5000起約均5500元/㎡內部訂空3570120套以上可以看出：決定市區(qū)戶型樓盤價值及市場認可度的有幾大因素：地段，內部配套，物業(yè)，建筑品質，管理。據(jù)此我們通過公司內部德爾菲法進行加權計算。結合市場價位和銷售情況對競爭對手和市場反應做個了解。權項權重分數(shù)包含因子1地段交通…234410確定權重及權項二、加權表及流程要素構成重要度5分地段交通，配套，環(huán)境、商業(yè)…5建筑品質戶型、使用年限、立面、公共部分…確定要素、構成和分量內部配套會所、通訊、電梯…物業(yè)管理管理模式、團隊、收費……選定要素分析 加權權項對象地段品質配套管理冠亞…賦值樓盤冠亞…分數(shù)結果計算　　三、競爭樓盤整體質素加權對比表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3545帝豪臺455萬都3434中融商務公館4545冠亞廣場45衣錦華庭3545帝豪國際10合計2建筑品質物業(yè)管理內部配套地段 要素分數(shù) 權重 樓盤　　　競爭樓盤市場價格5500衣錦華庭4500650058003800價格（元/M2）萬都冠亞廣場帝豪國際中融公館案名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、競爭者通用公司分析法綜合各質素看出：基本上價格和素質呈規(guī)則分布，表現(xiàn)出市場的供需雙方理性；從B象限的衣錦看出顧客具有老城區(qū)情節(jié)；整體體量和銷售情況看來市場比較樂觀；物業(yè)年限和建筑布局是重要的環(huán)節(jié)，是本案必須克服的關鍵點；A市場的壓力比較大：原因在于供給量大，主要競爭樓盤的素質高，且，受C,D市場沖擊。五、目標市場選擇高風險A高回報低風險B高回報高風險C低回報低風險D低回報 注：這里的風險為廣義，含投入的時間成本、資本成本和智力成本等。　 　　描述：（相對競爭之間而言）A市場：市場競爭激烈，產品集中，同質化高，必須具備領導性產品介入，運用撇脂策略；　B市場．競爭小，但個案須具有先天優(yōu)勢；C市場：由于本案開發(fā)成本不適合；D市場：由于本案開發(fā)成本不適合。選擇A或C市場理由： 案優(yōu)勢須依托產品寶修及組合包裝才能凸顯，所以應選高風險投入； 本案具有地段上潛在優(yōu)勢； 由于地價和建安的原因，項目本身成本比較高； 產品組合中，本案僅建筑品質一項有先天缺陷無法彌補，不能因此降低整體檔次； 商住對建筑品質要求可以通過其他手法彌補；最終選擇A市場 六、競爭細部比較案名價格優(yōu)勢劣勢戶型去化客群推廣冠亞精裝修6500樓盤氣勢　商業(yè)氛圍商業(yè)地段不靠街、交通不是很便捷、高務感較但主力40508090投資，周邊客群，商場商家萬都4500板式戶型，配套全、阿波羅酒店、分攤小、酒店管理　交通　地段稍遜5676自由組合中間樓層主化較多朝向去化多旁邊去化少商務投資酒店客人定位，純板式溫泉社區(qū)　五星小戶型推廣力度未擊中能3700價格，交通典狀，推廣37—169銷控分批推出商務，投資，居家周邊　八縣定位：城市精英驛站商務公館帝豪精裝修5800CBD使用年限、定位上有偏差，　推廣力度弱、分攤大、建筑形態(tài)典狀3560為主力大戶型、躍式去化較慢　朝東、北銷售較好　商務為主周邊酒店城市的珍藏品生活的藝術品空間蒙太奇推廣：主要靠區(qū)域消化衣錦5500　老城區(qū)，小區(qū)東街口　三坊七巷板式　體量少相對劣勢較多3260中間偏低樓層銷好全訂內部訂購客戶未本案6500中央地段、名店城交通、廣場，于山均好性使用年限建筑形態(tài)典狀3270自由可組合酒店，商務商務生活為主　投資為主要控制點分析： 中等高度視野好的產型好賣； 在商務人士眼中，可以犧牲朝向換取價格； 3070的戶型成為消化的中心； 樓盤同質他程度高，但推廣重心不同，許多推廣中定位有偏差； 小戶型公寓的殺手锏未出，看冠亞是否采用。七、競爭推廣分析案名定位廣告詞階段媒體訴求表現(xiàn)現(xiàn)場冠亞城市給福州……來塑造整體形地給福州一個傳奇給城市一個未來蓄勢但未全進入戶外盛同商業(yè)一起口碑“地段　商業(yè)配套及整體物業(yè)地位”形象價求“傳統(tǒng)而時尚，熱烈”形像訴求全豐易居銷售代理售樓部大氣萬都“純板式溫泉的社區(qū)五星級小產型：突擊酒店，板式福州小戶型第一品牌認購海都與東南，戶外主要是現(xiàn)場“地段　五星服務18％公攤VIP俱樂部”理性戶型“青春時尚型的表現(xiàn)方法”帶感性訴求法青春氣息時尚節(jié)拍中融“城市精英驛站”商務公館強調商務與精英的平臺“營造CBD罕有平和生活，精英匯卒”持銷海都與東南，現(xiàn)場“地段　溫泉商務”理性訴求“商務感覺”一般理性法現(xiàn)場氣氛冷淡，初級銷控衣錦與三坊七巷有關地域情節(jié)內部認購亂帝豪“城市的珍藏品生活的藝術品”注重規(guī)避劣勢　小范圍內的定住（地域）“魔幻空間”“五四路CBD鉑金核心”持銷戶外即現(xiàn)場，海都地段　空間　公園等理性“手法一般”理性訴求法，主要訴求空間變化。全豐易居銷售代理售樓部大氣分析：定位結合各