營銷策劃提案(定稿)-文庫吧
2025-02-06 14:45 本頁面
【正文】 0． 06 B 3*2*2 112． 66 C 4*2*2 145． 56 D 4*2*2 142． 45 注：最上 4層為復(fù)式結(jié)構(gòu)；標(biāo)準(zhǔn)層層高： 3米。 不利 市場環(huán)境 有利 STRENGTH 優(yōu)勢 WEAKNESS 劣勢 OPPORTUNITY 機會 THREAT 威脅 項目本身 二、項目 SWOT分析 二、項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 1)位置優(yōu)勢 : 項目位于衡山縣中心，臨城市主干道 —— 人民路而立，交通便利，生活方便。 2)地塊優(yōu)勢：項目位于紫金山腳，空氣清新，環(huán)境幽雅。 3)規(guī)模優(yōu)勢：本項目將成為衡山縣第一高樓，城市第一坐標(biāo)。 4)項目所處區(qū)域靠近先農(nóng)花園、群英廣場，休閑娛樂生活方便。 5）項目為衡山縣第一棟配備電梯的商住綜合樓，勢必會成為區(qū)域 內(nèi)乃至周邊居民關(guān)注的焦點。 6）項目配備大型地下停車庫，將成為有車一族的理想購房選擇。 7）項目商業(yè)裙樓引進(jìn)品牌超市、百貨后，將進(jìn)一步提升項目及項目所處地段的價值。 劣勢（ W） 1）項目位于老城區(qū)，周邊建筑陳舊，影響項目形象。 2）項目為單體樓，綠化率較低。 3）項目分?jǐn)傒^多層房偏大。 4）戶型面積超 144㎡，當(dāng)?shù)仨毷杖?4%的契稅，增加了購房者的負(fù)擔(dān)。 5）戶型面積過大，雖符合當(dāng)?shù)刭彿啃枨?，但總價過高。 6）電梯房的物業(yè)管理費用較多層房略高。 二、項目 SWOT分析 機會點（ O） 1）政府正進(jìn)行舊城改造之中，衡山縣房產(chǎn)將迎來新一輪發(fā)展機會。 2）衡山縣房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，商品房住宅，特別是高檔住宅較少，競爭較小。 3）衡山縣房價較低，具備一定的上漲空間。 二、項目 SWOT分析 威脅點（ T） 1）政策的不穩(wěn)定性，將給工程進(jìn)度、銷售情況造成影響。 2）周邊項目價格較低，將造成壓力。 3）商品房市場推出量逐步增大。 二、項目 SWOT分析 [策劃篇 ] 第三章 項目定位 一、項目主題定位 [衡山中央至尊豪宅 ] 衡山中央： 但凡領(lǐng)袖，必居中央，絕版地段，唯一唯中； 至尊豪宅： 百米高樓，造就“衡山之巔”，富足而有品位的人相聚 在紫金閣，尊貴生活源于享受奢華、彰顯身份。 消費者 產(chǎn)品 是誰買 ？ 如何買 ？ 何時買 ？ 在哪里買 ？ 為什么買 ？ 目標(biāo)客戶群體定位 目標(biāo)客戶群體定位 從馬斯洛需求層次模式看消費者購買心理 ： 自我實現(xiàn) 是房子 ！ 物業(yè)管理和隱秘性好 ！ 有家的感覺 ！ 是有身份感的經(jīng)典樓盤 ！ 找到生活的意義 ！ 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 基本生理需求 心理需求 目標(biāo)客戶群體定位 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理 ： 一次置業(yè) ： 主要考慮：實用性和合理性，達(dá)到安置和居住的目的就可以了，一般對環(huán)境、品牌等要求較低，對價格和面積較敏感。 一次置業(yè)人群 生存需求 目標(biāo)人群 核心需求動機 目標(biāo)客戶群體定位 二次置業(yè)（多次置業(yè)） ： 二次置業(yè)動機較為復(fù)雜，可分為以下幾種情況： （ 1）為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己滿意的住宅，這種類型的話，一般要求面積大、舒適性強、功能齊全、最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴(yán)感、自豪感和成就感； （ 2）投資目的：出租或長線升值轉(zhuǎn)讓投資，一般要求面積比較小，相對出租容易； （ 3）買給父母或親人居住：這種類型也一般要求面積不是特別大； （ 4）是以上幾種類型的組合。 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理 ： 二次置業(yè)消費者（居住型）選擇項目的標(biāo)準(zhǔn)： 看重項目給他們帶來的實際利益，同時，更注重項目帶來的精神需求。 追求舒適、安全、穩(wěn)定、健康、快樂、交通便利、配套、齊全、成熟的社區(qū)，強調(diào)整體性價比，注重項目的整體 實際品質(zhì)和實際價值，注重對位置、交通、質(zhì)量、配套、服務(wù)等全方位的比較和權(quán)衡； 渴望高品質(zhì)、高品味的生活，希望項目能夠給他們帶來榮耀感和滿足感，能夠匹配他們
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