英雄的心項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案-文庫吧
2025-02-26 21:45 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)產(chǎn)品將以本地人群作為目標(biāo)客戶；以富力地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)為代表的一線開發(fā)商借國(guó)企改制或舊城改建時(shí)機(jī)，打造超級(jí)大盤。 中央板塊 本板塊北起府西街，南至南內(nèi)環(huán)街，東達(dá)建設(shè)路，西及濱河?xùn)|路，是太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為活躍、樓盤最為集中的 受惠于太原市“擴(kuò)容提 質(zhì)”城建政策，本區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品以高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主。 核心區(qū)域 南城板塊 本板塊從南內(nèi)環(huán)街向南，地域涵蓋整個(gè)小店區(qū)，接壤榆次新區(qū)。從城市核心縱深向規(guī)劃新區(qū)拓展，是兩年來太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)幅 度提升最快，產(chǎn)品供應(yīng)最多的板塊。 片區(qū)分析 14 東山板塊 “北展東擴(kuò)”提供東山地區(qū)廣闊的房地產(chǎn)想象空間，長(zhǎng)風(fēng)街東延和東山過境高速公路完工刺激周邊地塊成為開發(fā)熱土，原有城市邊緣村鎮(zhèn)所屬土地成為“造鎮(zhèn)”計(jì)劃土地基礎(chǔ)。 河西板塊 汾河以西的太原市城區(qū)內(nèi)土地是本市房地產(chǎn)開發(fā)中的，以濱河西路、和平路及漪汾街兩橫一縱框架構(gòu)成了板塊內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品“工”字型發(fā)展模式。從 04年開始的濱河小區(qū)、望景花園等商品房項(xiàng)目到 06年以來的大唐奧林匹克花園、原上園和汾河外灘等住宅項(xiàng)目，都是在滿足本地地緣性客戶需求基礎(chǔ)上，以市內(nèi)河?xùn)|中高檔客戶為潛在客群 。 片區(qū)分析 15 項(xiàng)目地 片區(qū)分析 —— 交通及周邊環(huán)境 16 長(zhǎng) 風(fēng) 商 務(wù) 區(qū) 高 新 區(qū) 長(zhǎng)風(fēng)商圈 項(xiàng)目地 片區(qū)分析 —— 橫跨三大高價(jià)值區(qū)域 :長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) /高新區(qū) /長(zhǎng)風(fēng)商圈 17 片區(qū)分析 —— 生活配套 省圖新館 省圖新館 省大劇院 山姆士超市 學(xué)府公園 華宇五星級(jí)酒店 萬獅京華酒店 省實(shí)驗(yàn)中學(xué)南校區(qū) 山西華泰醫(yī)院 省委黨校 中國(guó)煤交會(huì)展中心 山西大劇院 山西科技館 項(xiàng)目地 18 區(qū)域 未來供應(yīng)項(xiàng)目較為集中 ，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈； 萬國(guó) MOMA 飛云大院 汾河景觀 360 銀海水韻 東岸龍園 濱東花園 12號(hào)樓 萬國(guó) MOMA 東岸龍園 銀海水韻 項(xiàng)目地 片區(qū)未來供應(yīng) 19 片區(qū)分析 —— 交通體系 最便捷的交通體系：至機(jī)場(chǎng) 17分鐘、至長(zhǎng)風(fēng)沃爾瑪 5分鐘、至高新區(qū) 5分鐘 ； 20 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀政策 太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 競(jìng)品分析 市場(chǎng)分析 FOCUS 1 片區(qū)分析 21 地段 濱河?xùn)|路長(zhǎng)風(fēng)橋南 100米 建筑類型 現(xiàn)在開賣 1棟 27層高層 容積率 主力戶型 主力 150平米， 190平米，少量300平米樓中樓 均價(jià) 10000 slogan – 山水生活 巔峰大宅 最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶 ,成熟社區(qū) ,區(qū)位優(yōu)勢(shì) 付款方式： 一次付清，分期 山西青龍房地產(chǎn) 濱東花園 (二期 )12號(hào)樓 個(gè)盤分析 22 地段 南中環(huán)街與濱河?xùn)|路交匯處 建筑類型 2棟板式高層 32 建筑面積 約為 125500平米 主力戶型 168 均價(jià) 6700 slogan – 汾河畔，十中旁，水岸名宅 最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高 付款方式： 一次付清，承諾辦按揭 山西垣躍實(shí)業(yè)集團(tuán) 銀海 水韻 個(gè)盤分析 23 地段 汾河?xùn)|岸 長(zhǎng)風(fēng)街南（濱東花園東門對(duì)面） 建筑類型 5棟板式高層 33 工程進(jìn)度 已起 14層 已有 2證 主力戶型 144 均價(jià) 6200 slogan – 價(jià)值峰頂，人文名宅 最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高 付款方式： 一次付清 山西晉陽房地產(chǎn) 東岸龍園 個(gè)盤分析 24 地段 汾河?xùn)|岸 南中環(huán)街 建筑類型 10棟板式高層 開賣 3棟 特別注明 5棟回遷樓、 1棟教委的住宅樓、1棟實(shí)中的住宅樓 主力戶型 142 均價(jià) 6400 2年后辦房產(chǎn)證時(shí)再交200 slogan – 名校為鄰 水墨飄香 最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，山西省實(shí)中 付款方式： 一次付清，分期付款 山西汾河房地產(chǎn) 汾河景觀 360 個(gè)盤分析 25 汾河板塊項(xiàng)目分析 大多數(shù)項(xiàng)目均借助獨(dú)有的景觀資源，打造大戶型高總價(jià)產(chǎn)品。力求實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 此版塊項(xiàng)目由于處于城中村改造項(xiàng)目帶，一般都存在證件不全的問題，導(dǎo)致推廣樣式單一，以 DM、戶外為主。缺少渠道 其宣傳方向也是以高端 奢華的 豪宅路線為主，事實(shí)上產(chǎn)品本身并沒有形成真正的差異化 ,整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 .加之同期政府政策調(diào)控 ,受宏觀市場(chǎng)走勢(shì)影響。汾河板塊目前也出現(xiàn)了銷售節(jié)奏放緩的現(xiàn)象 .于是我們看到很多項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)為打小戶型走現(xiàn)金流。如 汾河外灘。 我們認(rèn)為真正可以在汾河板塊制勝的產(chǎn)品一共有兩種。 一、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上走純高端路線（如軟硬配套、功能設(shè)施等等）。通過附加值真正實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 二、走完全的性價(jià)比路線。在戶型結(jié)構(gòu)上以中小戶型為主，通過自然景觀等區(qū)域價(jià)值的圍合，力求走短平快。 26 項(xiàng)目名稱 客戶分布 東岸龍園 高新區(qū)地緣性客戶為主，企事業(yè)單位管理人員及單位職員， 銀海水韻 二次置業(yè)，太原市周邊縣市，礦業(yè)系統(tǒng)及企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及等 汾河景觀 360 1回遷戶 2教委、學(xué)校配套住宅 高新區(qū)客源 外銷客戶： 銀行系統(tǒng)、高新區(qū)客戶 周邊縣城個(gè)體、城南事業(yè)單位團(tuán)購(gòu) 客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員 個(gè)盤客戶分析 27 項(xiàng)目分析 FOCUS ２ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 項(xiàng)目核心問題 28 一、地理位置 本案處于學(xué)府街與南中環(huán)街之間，位于濱河?xùn)|路東側(cè) ,南面與小高層住宅是大馬新村小區(qū)毗鄰，北面是華宇綠洲。東面是現(xiàn)有的塑料四廠，西面緊鄰濱河?xùn)|路及汾河景觀生態(tài)公園。項(xiàng)目的整個(gè)地塊坐東朝西，呈長(zhǎng)方形，占地約 83畝，地形完整方正，利于進(jìn)行合理規(guī)劃。 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 53萬平米，約 83畝地 項(xiàng)目類型 6棟高板
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