【正文】 400元/M2綜合述求：國際化人文社區(qū)、“居”、“教”結(jié)合東林外廬位置：廟山兩湖大道東側(cè)中南財經(jīng)政法大學(xué)對面發(fā)展商：岡部置業(yè)（武漢）有限公司基地規(guī)模：200畝建筑面積：12萬M2綠化率：48%配套：15畝生態(tài)主題綠化廣場、6畝分片人工湖塘淺溪、兒童游樂園、臨街7500M2商鋪主要戶型：平層、錯層、躍式面積： 三房二廳124M126M2 四房二廳147M160M175M206M2 五房二廳219M188M192M246M2 六房二廳234M260M2綜合點評：力求營造一種田園詩畫般親和自然的居住生活空間亞安花園哈佛苗苑位置：迎賓大道（黃浦路旁）發(fā)展商：武漢市亞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基地規(guī)模：24500M2建筑面積：65000M2容積率：%綠化率：%均價:2580元/M2 配套：步行綠地、親子樂園、露天廣場、繽紛水景、中央花園、雕塑小品、兒童水世界賣點：武漢首座校外素質(zhì)教育實驗社區(qū) 分析：從以上調(diào)查表可以看出，（1） 大規(guī)模郊區(qū)住宅開發(fā)已形成一種趨勢。郊區(qū)住宅一般存在市政配套不全、交通不便等不足，大規(guī)模住宅開發(fā)可完善自身社區(qū)配套，同時這也需要人口達(dá)到一定消費數(shù)量，反過來人口到一定數(shù)量必然會加速各項配套的完善。（2） 郊區(qū)多采用沿交通軸線組團(tuán)式開發(fā)的方式。目前郊區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，理想的開發(fā)位置是處于高速公路附近，而沌口開發(fā)區(qū)開發(fā)都是沿318國道軸線進(jìn)行，符合郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)原則。（3） 開發(fā)項目以多層公寓和別墅（包括單身別墅和聯(lián)排別墅）為主，有少量小高層項目存在。（4） 從戶型結(jié)構(gòu)來看，主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，針對客戶群差異配以其它戶型，主力面積為100150M2。（5） 住宅項目價格適中，消費群體大部分為工薪階層，樓盤均價多在1700元/平方米左右，受樓盤質(zhì)量、品牌形象等影響有些微上下浮動。綜合上述，敝司認(rèn)為，武漢市熱點開發(fā)片區(qū)已形成開發(fā)規(guī)模，其戶型、價格等較能為武漢消費者接受，但是，樓盤眾多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。武漢大多數(shù)買房者心態(tài)漸趨理性化，但是在經(jīng)濟(jì)能力、觀念等因素的制約下，很多的消費者還是比較注重住宅的基本功能，而忽略了一些文化、精神享受等方面的需求。這給了開發(fā)商很多輕輕松松就能將硬件設(shè)施大同小異的房子賣出去的機(jī)會。 新城置業(yè)應(yīng)以此為突破點，在打造高品質(zhì)樓盤的同時，引領(lǐng)消費者一種更高的生活方式，從而提升物業(yè)品牌形象及企業(yè)的品牌形象。D、競爭對手分析及我方因應(yīng)方案一、重點競爭對手的確定：1．泰合百花公園2．奧林花園3．金色港灣二、競爭對手項目概況： 泰合百花公園泰合百花公園地處武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江大路5號，由武漢泰和地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，合美企劃代理，占地300畝，建筑規(guī)模20萬平方米，%,主要 有TOWNHOUSE聯(lián)體別墅，單身公寓、多層花園洋房、小高層電梯公寓，戶型有：1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳，,由國際設(shè)計大師何濤博士及國際級專業(yè)景觀公司ACLA規(guī)劃設(shè)計。 目前主推花園洋房，起價1750元/平方米，均價1800元/平方米，其廣告訴求為“可居、可游、可賞的4級制生態(tài)公園”。概念：公園式社區(qū) 金色港灣 金色港灣地處武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，前臨200萬平方米三角湖面，由新港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由深圳新業(yè)地產(chǎn)代理，占地50萬平方米，建筑面積50萬平方米，容積率1%，主要有別墅、TOWNHOUSE 、花園洋房，戶型有: 2房2廳,3房2廳,四方2廳,復(fù)式,面積從100平方米至200平方米內(nèi)多種戶型,均價1800元/平方米，由澳大利亞柏濤建筑設(shè)計公司和奧雅（香港）園境師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計，賣點訴求以假日休閑為概念的“50萬平米意大利湖畔小鎮(zhèn)”。概念：意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) 奧林花園奧林花園地處武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金色港灣站旁,由湖北人信房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，占地386畝，建筑面積30萬平方米，%,有復(fù)式、錯中錯、錯層、平層等，戶型由2房2廳、三房二廳、四房二廳，起價1680元/平方米,均價1700元/平方米,由深圳中海物管,興建多項體育設(shè)施,今年9月20日開盤,明年89月交房,廣告訴求點為運動休閑為概念的“新健康主義”。概念：體育產(chǎn)業(yè)三、競爭對手近期銷售動態(tài)及我方的因應(yīng)方案 對手在開盤前后，不惜投入巨額廣告費用，在各大媒體宣傳造勢，賣點鮮明，目前這一廣告攻勢還在延續(xù)。泰合百花公園的賣點訴求為：四級制生態(tài)公園；奧林花園的賣點訴求為：新運動、新健康、新生活；金色港灣的賣點訴求：50萬平方米意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。 我方的因應(yīng)方案A、 針對競爭對手的賣點訴求，我方結(jié)合本案的特點，以教育文化為主題，提出“新文脈現(xiàn)象的概念訴求，旨在更深層次打造文化教育品牌概念，并鎖定目標(biāo)客戶群，針對性展開營銷活動。B、 凸顯本項目銷售價格的含金量是體現(xiàn)在周邊完善的教育配套設(shè)施以及和教育配套設(shè)施深度契合的基礎(chǔ)之上、并非空泛；C、 利用本項目打“文化教育牌”的一系列措施對周邊不同概念進(jìn)行打壓、體現(xiàn)本項目能滿足業(yè)主最基本的心理需求、完善自身素質(zhì)、提高生活水準(zhǔn)、為子女營造一個美好的未來；D、 在價格上初期盡量與周邊競爭對手接近、在產(chǎn)品沒有很明顯的差異的情況下、體現(xiàn)本項目開發(fā)商的優(yōu)勢、利用本項目開發(fā)商的背景給予消費者信心、在后期采取類似百步亭花園的銷售策略、將低價房進(jìn)行局限、整個價格體系的構(gòu)成中低價房只占10%、將資金合理的運用在最有利的產(chǎn)品上。第二部分 項目定位及推廣策略 A 項目核心競爭力的體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場日益同質(zhì)化的今天，要在市場上站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場，更要進(jìn)一步去挖掘樓盤本身的核心競爭力，只有認(rèn)識了核心競爭力，才能超越同質(zhì)化，在市場上獨樹一幟，作為項目形象定位的指導(dǎo)。敝司將以專業(yè)的行為來探討本案的核心競爭力，鑒于此，敝司初步得到的結(jié)論為：“新文脈現(xiàn)象”為主題，超越同質(zhì)化，為武漢房地產(chǎn)首家提出該概念的樓盤。低層、低密度、高綠化率的生態(tài)人文社區(qū)新古典中國風(fēng)的中式園林設(shè)計風(fēng)格所處開發(fā)區(qū)巨大升值潛力的地理位置享受武漢未來最具升值潛力黃金地段中CBD、CLD、CEA的核心規(guī)劃優(yōu)勢高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)，實用、適度超前的戶型設(shè)計B、項目形象定位及塑造 水木清華“新文脈現(xiàn)象”概念的打造一、關(guān)于新文脈的闡述何為“新文脈現(xiàn)象”？新文脈包括自然地理條件、文化氛圍和文化脈承，以及社會人文背景。本樓盤如何打“新文脈現(xiàn)象”概念牌？對于本樓盤而言，要打造新文脈，必須理順環(huán)境、建筑和人三者之間的關(guān)系。文脈對于人的體現(xiàn)對于人的文脈體現(xiàn)，即是目標(biāo)客戶的界定問題，后面我們對項目目標(biāo)客戶作了詳盡的分析。文脈對于建筑的體現(xiàn)：文脈對于建筑中的體現(xiàn)，即建筑所表現(xiàn)的風(fēng)格問題。本樓盤是典型的中式建筑風(fēng)格，文化品位較濃，可在此方面下重墨闡述，使其符合文脈的特性（詳情另述）文脈對于環(huán)境的體現(xiàn)：文脈對于環(huán)境中的體現(xiàn)，可從自然環(huán)境和社會環(huán)境兩個方面來營造l 自然環(huán)境對于本樓盤周圍的自然環(huán)境而言，可利用