【正文】 400元/M2綜合述求：國(guó)際化人文社區(qū)、“居”、“教”結(jié)合東林外廬位置：廟山兩湖大道東側(cè)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)對(duì)面發(fā)展商：岡部置業(yè)（武漢）有限公司基地規(guī)模：200畝建筑面積：12萬(wàn)M2綠化率：48%配套：15畝生態(tài)主題綠化廣場(chǎng)、6畝分片人工湖塘淺溪、兒童游樂(lè)園、臨街7500M2商鋪主要戶(hù)型：平層、錯(cuò)層、躍式面積： 三房二廳124M126M2 四房二廳147M160M175M206M2 五房二廳219M188M192M246M2 六房二廳234M260M2綜合點(diǎn)評(píng)：力求營(yíng)造一種田園詩(shī)畫(huà)般親和自然的居住生活空間亞安花園哈佛苗苑位置：迎賓大道（黃浦路旁）發(fā)展商：武漢市亞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基地規(guī)模：24500M2建筑面積：65000M2容積率：%綠化率：%均價(jià):2580元/M2 配套：步行綠地、親子樂(lè)園、露天廣場(chǎng)、繽紛水景、中央花園、雕塑小品、兒童水世界賣(mài)點(diǎn)：武漢首座校外素質(zhì)教育實(shí)驗(yàn)社區(qū) 分析：從以上調(diào)查表可以看出，（1） 大規(guī)模郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)已形成一種趨勢(shì)。郊區(qū)住宅一般存在市政配套不全、交通不便等不足，大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)可完善自身社區(qū)配套，同時(shí)這也需要人口達(dá)到一定消費(fèi)數(shù)量，反過(guò)來(lái)人口到一定數(shù)量必然會(huì)加速各項(xiàng)配套的完善。（2） 郊區(qū)多采用沿交通軸線(xiàn)組團(tuán)式開(kāi)發(fā)的方式。目前郊區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，理想的開(kāi)發(fā)位置是處于高速公路附近，而沌口開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)都是沿318國(guó)道軸線(xiàn)進(jìn)行，符合郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原則。（3） 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以多層公寓和別墅（包括單身別墅和聯(lián)排別墅）為主，有少量小高層項(xiàng)目存在。（4） 從戶(hù)型結(jié)構(gòu)來(lái)看，主力戶(hù)型為三室兩廳兩衛(wèi)，針對(duì)客戶(hù)群差異配以其它戶(hù)型，主力面積為100150M2。（5） 住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，消費(fèi)群體大部分為工薪階層，樓盤(pán)均價(jià)多在1700元/平方米左右，受樓盤(pán)質(zhì)量、品牌形象等影響有些微上下浮動(dòng)。綜合上述，敝司認(rèn)為，武漢市熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)已形成開(kāi)發(fā)規(guī)模，其戶(hù)型、價(jià)格等較能為武漢消費(fèi)者接受，但是，樓盤(pán)眾多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。武漢大多數(shù)買(mǎi)房者心態(tài)漸趨理性化，但是在經(jīng)濟(jì)能力、觀念等因素的制約下，很多的消費(fèi)者還是比較注重住宅的基本功能，而忽略了一些文化、精神享受等方面的需求。這給了開(kāi)發(fā)商很多輕輕松松就能將硬件設(shè)施大同小異的房子賣(mài)出去的機(jī)會(huì)。 新城置業(yè)應(yīng)以此為突破點(diǎn)，在打造高品質(zhì)樓盤(pán)的同時(shí)，引領(lǐng)消費(fèi)者一種更高的生活方式，從而提升物業(yè)品牌形象及企業(yè)的品牌形象。D、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析及我方因應(yīng)方案一、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定：1．泰合百花公園2．奧林花園3．金色港灣二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目概況： 泰合百花公園泰合百花公園地處武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)江大路5號(hào)，由武漢泰和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，合美企劃代理，占地300畝，建筑規(guī)模20萬(wàn)平方米，%,主要 有TOWNHOUSE聯(lián)體別墅，單身公寓、多層花園洋房、小高層電梯公寓，戶(hù)型有：1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳，,由國(guó)際設(shè)計(jì)大師何濤博士及國(guó)際級(jí)專(zhuān)業(yè)景觀公司ACLA規(guī)劃設(shè)計(jì)。 目前主推花園洋房，起價(jià)1750元/平方米，均價(jià)1800元/平方米，其廣告訴求為“可居、可游、可賞的4級(jí)制生態(tài)公園”。概念：公園式社區(qū) 金色港灣 金色港灣地處武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，前臨200萬(wàn)平方米三角湖面，由新港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，由深圳新業(yè)地產(chǎn)代理，占地50萬(wàn)平方米，建筑面積50萬(wàn)平方米，容積率1%，主要有別墅、TOWNHOUSE 、花園洋房，戶(hù)型有: 2房2廳,3房2廳,四方2廳,復(fù)式,面積從100平方米至200平方米內(nèi)多種戶(hù)型,均價(jià)1800元/平方米，由澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司和奧雅（香港）園境師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)，賣(mài)點(diǎn)訴求以假日休閑為概念的“50萬(wàn)平米意大利湖畔小鎮(zhèn)”。概念：意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) 奧林花園奧林花園地處武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金色港灣站旁,由湖北人信房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，占地386畝，建筑面積30萬(wàn)平方米，%,有復(fù)式、錯(cuò)中錯(cuò)、錯(cuò)層、平層等，戶(hù)型由2房2廳、三房二廳、四房二廳，起價(jià)1680元/平方米,均價(jià)1700元/平方米,由深圳中海物管,興建多項(xiàng)體育設(shè)施,今年9月20日開(kāi)盤(pán),明年89月交房,廣告訴求點(diǎn)為運(yùn)動(dòng)休閑為概念的“新健康主義”。概念：體育產(chǎn)業(yè)三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)及我方的因應(yīng)方案 對(duì)手在開(kāi)盤(pán)前后，不惜投入巨額廣告費(fèi)用，在各大媒體宣傳造勢(shì)，賣(mài)點(diǎn)鮮明，目前這一廣告攻勢(shì)還在延續(xù)。泰合百花公園的賣(mài)點(diǎn)訴求為：四級(jí)制生態(tài)公園；奧林花園的賣(mài)點(diǎn)訴求為：新運(yùn)動(dòng)、新健康、新生活；金色港灣的賣(mài)點(diǎn)訴求：50萬(wàn)平方米意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。 我方的因應(yīng)方案A、 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的賣(mài)點(diǎn)訴求，我方結(jié)合本案的特點(diǎn)，以教育文化為主題，提出“新文脈現(xiàn)象的概念訴求，旨在更深層次打造文化教育品牌概念，并鎖定目標(biāo)客戶(hù)群，針對(duì)性展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。B、 凸顯本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的含金量是體現(xiàn)在周邊完善的教育配套設(shè)施以及和教育配套設(shè)施深度契合的基礎(chǔ)之上、并非空泛；C、 利用本項(xiàng)目打“文化教育牌”的一系列措施對(duì)周邊不同概念進(jìn)行打壓、體現(xiàn)本項(xiàng)目能滿(mǎn)足業(yè)主最基本的心理需求、完善自身素質(zhì)、提高生活水準(zhǔn)、為子女營(yíng)造一個(gè)美好的未來(lái)；D、 在價(jià)格上初期盡量與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手接近、在產(chǎn)品沒(méi)有很明顯的差異的情況下、體現(xiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)、利用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的背景給予消費(fèi)者信心、在后期采取類(lèi)似百步亭花園的銷(xiāo)售策略、將低價(jià)房進(jìn)行局限、整個(gè)價(jià)格體系的構(gòu)成中低價(jià)房只占10%、將資金合理的運(yùn)用在最有利的產(chǎn)品上。第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略 A 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益同質(zhì)化的今天，要在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場(chǎng)，更要進(jìn)一步去挖掘樓盤(pán)本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有認(rèn)識(shí)了核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能超越同質(zhì)化，在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，作為項(xiàng)目形象定位的指導(dǎo)。敝司將以專(zhuān)業(yè)的行為來(lái)探討本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，鑒于此，敝司初步得到的結(jié)論為：“新文脈現(xiàn)象”為主題，超越同質(zhì)化，為武漢房地產(chǎn)首家提出該概念的樓盤(pán)。低層、低密度、高綠化率的生態(tài)人文社區(qū)新古典中國(guó)風(fēng)的中式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格所處開(kāi)發(fā)區(qū)巨大升值潛力的地理位置享受武漢未來(lái)最具升值潛力黃金地段中CBD、CLD、CEA的核心規(guī)劃優(yōu)勢(shì)高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)，實(shí)用、適度超前的戶(hù)型設(shè)計(jì)B、項(xiàng)目形象定位及塑造 水木清華“新文脈現(xiàn)象”概念的打造一、關(guān)于新文脈的闡述何為“新文脈現(xiàn)象”？新文脈包括自然地理?xiàng)l件、文化氛圍和文化脈承，以及社會(huì)人文背景。本樓盤(pán)如何打“新文脈現(xiàn)象”概念牌？對(duì)于本樓盤(pán)而言，要打造新文脈，必須理順環(huán)境、建筑和人三者之間的關(guān)系。文脈對(duì)于人的體現(xiàn)對(duì)于人的文脈體現(xiàn)，即是目標(biāo)客戶(hù)的界定問(wèn)題，后面我們對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)作了詳盡的分析。文脈對(duì)于建筑的體現(xiàn)：文脈對(duì)于建筑中的體現(xiàn)，即建筑所表現(xiàn)的風(fēng)格問(wèn)題。本樓盤(pán)是典型的中式建筑風(fēng)格，文化品位較濃，可在此方面下重墨闡述，使其符合文脈的特性（詳情另述）文脈對(duì)于環(huán)境的體現(xiàn)：文脈對(duì)于環(huán)境中的體現(xiàn)，可從自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境兩個(gè)方面來(lái)營(yíng)造l 自然環(huán)境對(duì)于本樓盤(pán)周?chē)淖匀画h(huán)境而言，可利用