【正文】 ：3+2+1：4+3+2：、價格定位多層均價2100元/平方米，三樓價格為2349元/平米，起價1760元/平米；小高層（九層半）均價2400元/平方米，起價2255元/平米。贈送：天然氣集資費、安裝費：4000元/戶電話初裝費：158元/戶（另贈送區(qū)域網(wǎng)）分戶計量水表、電表：600元/戶單戶式獨立采暖系統(tǒng)：14000元/戶單元式對講門鈴系統(tǒng)：300元/戶 計19058元附：10號樓431房，單價2349元，總價265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。售樓部現(xiàn)場的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總感覺到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。從10：00——11：00現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。優(yōu)勢：與英協(xié)相鄰，價格比英協(xié)低，有價格優(yōu)勢位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來的發(fā)展方向。與東建材隔路相望，有充足的客戶群與省檢察學(xué)校相鄰劣勢：臥室進深長，基本上6米幾乎沒有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈第一，地段不錯，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（鄭汴路、世紀大道），東進鄭東新區(qū)，西進老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨享寧靜。整體上是一個較成熟的生活住宅區(qū)。第二，這里是鄭州未來發(fā)展的方向，東擴北移，熊耳河的改造已經(jīng)開始動工，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來無窮的升值空間。第三，周邊樓市云集，競爭激烈，但東方明珠的價格優(yōu)勢是其閃亮的賣點。目前，均價執(zhí)行的是2100元，另有優(yōu)惠（一次性7％，按揭4％）、促銷（）。第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。市調(diào)日期：２００3年4月9日（雨）金 色 年 華位置：金水路與107國道交叉口東南角，建業(yè)三期對面面積：占地115畝，建筑面積：11萬平方米，；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復(fù)式工期：純現(xiàn)房價格：六樓頂層1700元／平方米，二樓 2055元／平方米；天然氣：4000元，智能化：2000元 按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳－－220平方米復(fù)式 銷售進度：100平米左右的已經(jīng)基本售完，130平米的六樓還有；據(jù)銷售員說已銷售80%，可能性不大，估計在50%左右；入住率極低，8%左右交通：101050215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網(wǎng)球場、足球場、籃球場物業(yè)：萬科進行指導(dǎo)監(jiān)管，近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開發(fā)比例的40%強，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為復(fù)式；2003年3月初開始進行內(nèi)部認購，2004年4月份交房；計劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自10:40——11：23沒有客戶，也無電話。接待：呂紅麗優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢劣勢：處107國道邊，嘈雜、污染嚴重；交通不方便，沒有公交車直達；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭市調(diào)日期：2003年2月11日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪）鄭州市小戶型的調(diào)查報告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過對鄭州整個小戶型市場的產(chǎn)品品類、價格水平、營銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場的規(guī)律和機會點。 調(diào)查方法： 電話咨詢及深層訪談（實地考察、裝扮看房、套取價格） 調(diào)查樓盤：多層：青年居易、青春PARTY、七彩時光、戀日人家、格林假日高層：錦江國際公寓上海年華、寶隆華庭、時尚PARTY、藍朝都市e時代 調(diào)查時間：——二、 小戶型的概念“小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。“小戶型”已成為樓市中最搶眼的一個概念。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是15—20平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60—70平米；三居由原來的1140平米變成100—110平米上下，其居住的經(jīng)濟性和舒適性并沒有降低。 房地產(chǎn)的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結(jié)果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場已經(jīng)從為“有錢人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。三、 鄭州小戶型市場概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。早在2000年底規(guī)劃一期多層時，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績。，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶型市場。自時尚PARTY面世以來，藍朝e時代、青春PARTY、七彩時光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國際花園上海年華等樓盤迅速跟進，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。四、 調(diào)查樓盤概況 青年居易 a、 概況1） 總建筑面積：1910戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司3） 發(fā)展商：鄭州新世紀住宅建設(shè)有限公司4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商務(wù)咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6） 銷售情況：沒有銷售許可證，大定30%左右。C組團沒有銷售1套，正在談團購。估計4月份中旬銷售許可證能辦理下來。7） 工程進度：剛建3層，b、 戶型1） 戶型范圍：21平方米—65平方米2） 戶型種類：平層8種，頂層送閣樓3） 主力戶型及配比：29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。4） 戶型優(yōu)點：頂層有閣樓設(shè)計；設(shè)計有壁櫥5） 戶型缺點：廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；廚房無下水、無燃氣管道；得房率較低；進深較大，采光不好；有部分是東西朝向。c、 價格（）1） 價格范圍：1900元/平米—2500元/平米。樓層價差：3樓最貴，6樓最便宜；價格從高到低依次順序是：6層。6樓層差價55元。4層差價20元。 2） 均價：2260元/平米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2% 實際一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。4） 價格變動：開盤以前均價2100元/平方米，開盤后均價2260元/平方米5） 實例報價： D組團 15單元 A3/7F 單價：2230元/平方米 面積： 一次性總價：67576元按揭總價：68984元 首付：13984元 按揭：d、 綜合分析1） 賣點提煉：小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購物超市、車庫、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。交通便利酒店式物業(yè)管理，體貼有加2） 劣勢分析：得房率低（81%）；總1910戶，居住人口成分復(fù)雜，流動性大；廚房無下水、無燃氣管道；距市煤氣公司較近，有安全隱患；周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春PARTYa、 概況1） 占地面積：15畝2） 總建筑面積：500戶，3） 開發(fā)商：