【正文】 %均價:2580元/M2 配套：步行綠地、親子樂園、露天廣場、繽紛水景、中央花園、雕塑小品、兒童水世界賣點：武漢首座校外素質(zhì)教育實驗社區(qū) 分析：從以上調(diào)查表可以看出，（1） 大規(guī)模郊區(qū)住宅開發(fā)已形成一種趨勢。（2） 郊區(qū)多采用沿交通軸線組團(tuán)式開發(fā)的方式。（3） 開發(fā)項目以多層公寓和別墅（包括單身別墅和聯(lián)排別墅）為主，有少量小高層項目存在。（5） 住宅項目價格適中，消費(fèi)群體大部分為工薪階層，樓盤均價多在1700元/平方米左右，受樓盤質(zhì)量、品牌形象等影響有些微上下浮動。武漢大多數(shù)買房者心態(tài)漸趨理性化，但是在經(jīng)濟(jì)能力、觀念等因素的制約下，很多的消費(fèi)者還是比較注重住宅的基本功能，而忽略了一些文化、精神享受等方面的需求。 新城置業(yè)應(yīng)以此為突破點，在打造高品質(zhì)樓盤的同時，引領(lǐng)消費(fèi)者一種更高的生活方式，從而提升物業(yè)品牌形象及企業(yè)的品牌形象。 目前主推花園洋房，起價1750元/平方米，均價1800元/平方米，其廣告訴求為“可居、可游、可賞的4級制生態(tài)公園”。概念：意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) 奧林花園奧林花園地處武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金色港灣站旁,由湖北人信房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，占地386畝，建筑面積30萬平方米，%,有復(fù)式、錯中錯、錯層、平層等，戶型由2房2廳、三房二廳、四房二廳，起價1680元/平方米,均價1700元/平方米,由深圳中海物管,興建多項體育設(shè)施,今年9月20日開盤,明年89月交房,廣告訴求點為運(yùn)動休閑為概念的“新健康主義”。泰合百花公園的賣點訴求為：四級制生態(tài)公園；奧林花園的賣點訴求為：新運(yùn)動、新健康、新生活；金色港灣的賣點訴求：50萬平方米意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。B、 凸顯本項目銷售價格的含金量是體現(xiàn)在周邊完善的教育配套設(shè)施以及和教育配套設(shè)施深度契合的基礎(chǔ)之上、并非空泛；C、 利用本項目打“文化教育牌”的一系列措施對周邊不同概念進(jìn)行打壓、體現(xiàn)本項目能滿足業(yè)主最基本的心理需求、完善自身素質(zhì)、提高生活水準(zhǔn)、為子女營造一個美好的未來；D、 在價格上初期盡量與周邊競爭對手接近、在產(chǎn)品沒有很明顯的差異的情況下、體現(xiàn)本項目開發(fā)商的優(yōu)勢、利用本項目開發(fā)商的背景給予消費(fèi)者信心、在后期采取類似百步亭花園的銷售策略、將低價房進(jìn)行局限、整個價格體系的構(gòu)成中低價房只占10%、將資金合理的運(yùn)用在最有利的產(chǎn)品上。敝司將以專業(yè)的行為來探討本案的核心競爭力，鑒于此，敝司初步得到的結(jié)論為：“新文脈現(xiàn)象”為主題，超越同質(zhì)化，為武漢房地產(chǎn)首家提出該概念的樓盤。本樓盤如何打“新文脈現(xiàn)象”概念牌？對于本樓盤而言，要打造新文脈，必須理順環(huán)境、建筑和人三者之間的關(guān)系。文脈對于建筑的體現(xiàn)：文脈對于建筑中的體現(xiàn)，即建筑所表現(xiàn)的風(fēng)格問題。l 社會環(huán)境在周邊社會環(huán)境中，最能體現(xiàn)文脈的是周邊的教育機(jī)構(gòu)，“江漢大學(xué)”就在家門口，以及周邊齊全的中小學(xué)校配置，營造出濃濃的學(xué)區(qū)氛圍。這種極富書香氛圍的環(huán)境恰是社區(qū)文脈的最佳表現(xiàn)。并結(jié)合沌口新區(qū)的特點，告知這是武漢的新文脈之所在。從初期的啟蒙教育到后期的跟進(jìn)式教育都可以滿足本項目未來業(yè)主的需求。 開發(fā)商可以和配套設(shè)施進(jìn)行互動； 配套設(shè)施為開發(fā)商的銷售提供便利、開發(fā)商為教育事業(yè)的興旺做出自己的貢獻(xiàn)，營造本項目所在區(qū)域內(nèi)的新文脈，在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商斥資打造文化教育軟、硬件，如成立武漢首家“三商”幼兒教育基地，成立教授顧問團(tuán)等。 二、具體做法：三商教育模式何謂“三商”教育模式？為兒童營造一個空氣好、水質(zhì)好、教育設(shè)施及教育質(zhì)量均好的小區(qū)就顯得至關(guān)重要。授之魚，不如授之以漁。一條龍教育模式：□項目所處地段擁有新江漢大學(xué)、新一中、三角湖小學(xué)，及針對業(yè)主的孩子實行“三商”幼兒教育，利用本項目周邊獨(dú)有、而周邊稀缺的完善教育配套設(shè)施進(jìn)行“一條龍教育”形象推廣。教授顧問團(tuán)：□ 為什么成立教授顧問團(tuán)：A、 增加未來消費(fèi)群體的參與意識：未來新江大毗鄰本項目、因此江大中作為高收入群體的教授們可成為本項目未來的團(tuán)購對象。B、 為項目本身素質(zhì)的健全提供幫助：作為顧問的教授們、可以利用本身豐富的學(xué)識的見解對本項目進(jìn)行全方位的幫助。C、 為項目未來的銷售提供足夠的賣點：本項目可以教授顧問團(tuán)作為賣點營造豐富的人文氛圍和成熟的社區(qū)、統(tǒng)一和諧的購買組成。□ 成立教授顧問團(tuán)的流程（見如下示意圖）對江大的針對性調(diào)查項目開發(fā)理念的媒體宣傳逐個訪談篩選顧問名冊的形成成立教授顧問團(tuán)顧問組織及待遇制定潛在顧問成員搜尋教授顧問團(tuán)定義細(xì)分市場的定義目標(biāo)群體甄別后續(xù)跟進(jìn)式教育：A、什么是后續(xù)跟進(jìn)式教育：隨著時代的發(fā)展，人們越來越意識到學(xué)習(xí)的重要性，有人斷言，未來的文盲不是沒有文化的人，而是不懂得如何學(xué)習(xí)的人，在這種意識的驅(qū)使下，學(xué)習(xí)成為了一種時髦，最大的尊容并不是擁有多少物質(zhì)財富，而是擁有多少知識。B、 后續(xù)跟進(jìn)式教育的對象：后進(jìn)跟進(jìn)式教育面對的層次相當(dāng)廣泛、也非常切合本項目未來業(yè)主的素質(zhì)需求， 想通過后續(xù)跟進(jìn)式教育改善自身生活水平、提高收入者（工人、初級職員）； 想要改善知識結(jié)構(gòu)、提高綜合素質(zhì)水平者（初級職員、學(xué)校學(xué)生）； 不滿足自身教育程度、期望提高者（學(xué)校學(xué)生、在職員工）；……C、后續(xù)跟進(jìn)式教育的做法：和江漢大學(xué)合作、建立后續(xù)跟進(jìn)式教育基地。D、項目客戶群定位據(jù)上述項目形象的定位，結(jié)合敝司對武漢房地產(chǎn)市場的認(rèn)知，仍有待與貴公司精誠合作，以及再對項目及武漢市場進(jìn)一步精進(jìn)認(rèn)知，以期得出最客觀、最合理的目標(biāo)客戶定位。目標(biāo)范圍目標(biāo)范圍為漢陽區(qū)、硚口區(qū)及沌口技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)周邊現(xiàn)有樓盤的客戶構(gòu)成分析，如開發(fā)區(qū)內(nèi)早期開發(fā)的綠島花園、奧林苑和現(xiàn)在的香榭麗舍等項目部分都是開發(fā)區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位集團(tuán)購買。目標(biāo)客戶身份私營業(yè)主，大企業(yè)或外資、從事汽車貿(mào)易的業(yè)主，合資企業(yè)管理人員及職工；金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者；自由職業(yè)者；律師、醫(yī)生、公務(wù)員、教師等。E、價格定位結(jié)合本案自身產(chǎn)品特點、地段特點以及敝司對本案形象的塑造，參照地塊上其他可類比的樓盤、競爭對手，可初步得到：本案產(chǎn)品特點+本案地段特點+本案形象炒作+利潤=17002000元/平方米（以下單位均為均價）本案產(chǎn)品特性 1480元/平方米本案地段特點 50元/平方米本案形象炒作：新文脈現(xiàn)象 300元/平方米本案利潤 300600元/平方米根據(jù)以上估算本項目先期的銷售價格可能會略微低于周邊樓盤、但是后期的銷售價格必然會上揚(yáng)、最后的銷售價格可能達(dá)到2000元/㎡左右。2． 市場拓展目標(biāo)通過戶外廣告活動展開以漢陽（輻射沌口周邊5公里范圍） 、硚口（由本項目延伸20公里范圍）為中心的銷售市場，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略拓展市場。也同時樹立新城置業(yè)企業(yè)品牌形象，實施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動產(chǎn)品品牌的雙贏策略。G、項目分析和廣告定位項目教育文體資源得天獨(dú)厚。該小區(qū)定位于具有中國特色傳統(tǒng)建筑品味的教育文化主題