【正文】 其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路8號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬(wàn)元的青島土地市場(chǎng)的“世紀(jì)天價(jià)”。另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來(lái)投資者的眼球。同時(shí)，由于青島土地市場(chǎng)在2003年底首國(guó)土資源管理局審查過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，造成了很多項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)工建設(shè)，因此在市場(chǎng)上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果物業(yè)名稱數(shù)碼港開(kāi)發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬(wàn)平方米竣工時(shí)間2003年底銷售率95%以上銷售價(jià)格均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；；；租金水平—日二手市場(chǎng)掛牌情況很多項(xiàng)目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）物業(yè)名稱百盛大廈開(kāi)發(fā)商青島第一百盛有限公司物業(yè)管理公司百盛物業(yè)地理位置中山路和曲阜路交匯處總建筑面積13萬(wàn)平方米竣工時(shí)間1998年目前銷售價(jià)格1326層均價(jià)6000元/平方米；2837層均價(jià)7300元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格1326層包括中央空調(diào)，日；月租金水平平均2元/平方米日（含物業(yè)管理費(fèi)）二手市場(chǎng)掛牌情況\備注不對(duì)外銷售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開(kāi)發(fā)商青島悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島凱會(huì)物業(yè)管理公司地理位置火車站廣場(chǎng)北側(cè)主力戶型120—140平方米竣工日期2002年銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場(chǎng)25層以下均價(jià)5500元/平方米；29層復(fù)式7900元/平方米（新房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格2元/平方米天項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星月租金水平二手市場(chǎng)掛牌情況有備注開(kāi)發(fā)商是美國(guó)貝蒙特(青島)油業(yè)有限公司旗下的子公司，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣其它信息：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商二手市場(chǎng)均價(jià)租金備注海富樓雙星地產(chǎn)51005300元/平方米金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 8~9層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦酒店經(jīng)營(yíng)旺季為4月至11月，淡季為12月至次年3月。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。因此我們要避開(kāi)大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格按保守估計(jì)7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開(kāi)發(fā)商順利掙錢。 商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成以旅游為核心，其它輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū)，同時(shí)具備旅游相關(guān)的信息服務(wù)、餐飲娛樂(lè)和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。 市場(chǎng)對(duì)該地塊的熟悉程度此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見(jiàn)和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開(kāi)發(fā)高檔住宅；規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效益； 市場(chǎng)空白點(diǎn)l 縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬(wàn)元人民幣，因此低于50萬(wàn)元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。因此，從版塊市場(chǎng)來(lái)講，小戶型的酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。l 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。l 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。中山路改造l 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無(wú)限的增值空間和想象力。垃圾全部無(wú)害處理、加速開(kāi)發(fā)清潔能源；到2008年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。 競(jìng)爭(zhēng)者的威脅：青島市各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)總量，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的威脅。規(guī)劃限定本項(xiàng)目為住宅、商業(yè)型項(xiàng)目，如何在市場(chǎng)上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級(jí)酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國(guó)際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，越來(lái)越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購(gòu)置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在90%以上。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。 并且在國(guó)際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式CONDO轉(zhuǎn)移。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過(guò)高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。酒店式公寓因其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，符合了市場(chǎng)的需求，相信在不久的將來(lái)，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位置。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營(yíng)，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。首先，硬件方面朝國(guó)際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級(jí)產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對(duì)于業(yè)主入住之后的生活來(lái)說(shuō)發(fā)揮著重要作用，而且將對(duì)物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國(guó)際知名品牌可使住戶真正享受到星級(jí)酒店的硬件設(shè)施，是開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的良苦用心；其次，軟件即服務(wù)管理方面聘請(qǐng)境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)體貼入微的酒店式管理，提供包括24小時(shí)保安、24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體；商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)服務(wù)，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場(chǎng)所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)特色推出的專門針對(duì)外地游客采購(gòu)本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品