【正文】 不足之處請(qǐng)貴公司多多指證，待與貴公司取得共識(shí)后，將一步深化及修訂上述各項(xiàng)策略，并落實(shí)眾廈的具體工作時(shí)間表，以便雙方展開下一步工作。l 令客戶對(duì)樓盤有信心，廣為宣傳。（3）階段銷售策略的調(diào)整眾廈建議在公開銷售后，每月進(jìn)行銷售情況分析，每?jī)稍逻M(jìn)行階段銷售策略的調(diào)整包括：l 銷售價(jià)格l 銷售房號(hào)l 廣告策略l 促銷活動(dòng)l 現(xiàn)場(chǎng)的改進(jìn)l 售樓資料的修改與補(bǔ)充階段銷售策略的調(diào)整應(yīng)匯集銷售、策劃、工程、財(cái)務(wù)、行政、物業(yè)管理等各方面的意見，由開發(fā)公司批準(zhǔn)執(zhí)行。（2）人員的激勵(lì)與淘汰銷售是一項(xiàng)長期的工作，維持高昂的團(tuán)隊(duì)士氣，必須采用獎(jiǎng)勵(lì)與淘汰兩種手段。而在考核制度中應(yīng)注意職業(yè)道德的考核。（3）銷售人員的培訓(xùn)方案銷售人員的培訓(xùn)除上崗培訓(xùn)外，還應(yīng)在銷售過程中不斷接受專業(yè)培訓(xùn)。而銷售團(tuán)隊(duì)的基本要求是：（1）完善的管理制度；（2）團(tuán)隊(duì)的凝聚力；（3）具備專業(yè)技能的銷售人員。周末水果節(jié)、夏日激情冰激淋節(jié)每隔一周于售樓處現(xiàn)場(chǎng)舉辦一系列活動(dòng)。東門片區(qū)的酒樓針對(duì)東門片區(qū)的生意人，眾廈建議在東門片區(qū)的部分酒樓里設(shè)置展板（如鴻運(yùn)酒樓），宣傳資料，主要發(fā)布全新現(xiàn)樓熱銷中、優(yōu)惠措施、促銷活動(dòng)等。當(dāng)然，銷售狀況及推廣反饋的真實(shí)統(tǒng)計(jì)是本階段內(nèi)重點(diǎn)工作內(nèi)容，以便在各階段的營銷推廣工作做出調(diào)整時(shí)提供有利的真實(shí)依據(jù)。贏得客戶搶占先機(jī)派籌選房的主要目的在于：積累足夠的客戶，造成公開選房的火爆熱銷；對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格、客戶等基本情況進(jìn)行摸底；搶占時(shí)機(jī)，盡可能多地?fù)屨际袌?chǎng)份額。 及時(shí)調(diào)整推廣策略（五）銷售階段控制房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的控制，可有效保證項(xiàng)目單位的有序消化，避免后期出現(xiàn)銷售難點(diǎn)單位，使整個(gè)項(xiàng)目的銷售過程能夠順利進(jìn)行，達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)盈利的目的。 工程進(jìn)度的配合216。 結(jié)構(gòu)合理實(shí)用的戶型；216。推廣費(fèi)用初步安排表媒體類型/推廣項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)計(jì)比例目 的主流媒體（包括：報(bào)紙、電視、電臺(tái)等）25%拓展項(xiàng)目知名度、促進(jìn)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同度活動(dòng)及戶外展銷點(diǎn)40%直接有效地提升項(xiàng)目客戶量賣場(chǎng)及導(dǎo)示系統(tǒng)調(diào)整5%制造項(xiàng)目的銷售氣氛戶外條幅、DM、單頁等17%針對(duì)各目標(biāo)區(qū)域內(nèi)反復(fù)強(qiáng)調(diào)各階段銷售信息其它13%保證各種獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等的費(fèi)用，調(diào)動(dòng)客戶介紹的積極性等合 計(jì)項(xiàng)目總銷售額的1%（三）產(chǎn)品差異化經(jīng)營本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要以周邊片區(qū)二次置業(yè)客戶為主，因此，應(yīng)以產(chǎn)品的差異化為主要營銷手段，通過本項(xiàng)目與目前周邊住宅樓盤的差異化比較，全面提升居住與生活的質(zhì)素，吸納周邊客戶，以舊換新。同時(shí)應(yīng)充分利用項(xiàng)目一期積累的大量客戶資源，調(diào)動(dòng)老業(yè)主介紹的積極性，以老業(yè)主帶新業(yè)主促進(jìn)項(xiàng)目銷售。本章闡述的重點(diǎn)是前期策略，下一步公開發(fā)售時(shí)的策略將根據(jù)前期策略的反饋信息和市場(chǎng)變化的情況來制定。通過對(duì)比分析后，修正確定正式價(jià)格表。D、折扣率的確定為便于銷售人員把握客戶促進(jìn)成交，一般價(jià)格表會(huì)根據(jù)不同付款方式給予不同的折扣優(yōu)惠。（三）價(jià)格定位本項(xiàng)目二期的價(jià)格制定除了考慮市場(chǎng)因素、定價(jià)原理等因素外，還應(yīng)主要考慮項(xiàng)目一期價(jià)格的延續(xù)影響。項(xiàng)目背靠圍嶺公圍，零距離接觸大自然；2萬平方米的中庭園林；以及通過對(duì)入戶花園的氛圍營。本項(xiàng)目特定的地理位置，加上其自身的項(xiàng)目定位、戶型定位等因素，以及綜合考慮本項(xiàng)目的種種優(yōu)勢(shì)及賣點(diǎn)。1 地鐵3號(hào)線、觸手可及、片區(qū)房地產(chǎn)升值潛力無限；1 片區(qū)住房出租率較高；1 旁邊緊靠布吉農(nóng)批市場(chǎng)，可吸引在此做生意的客戶；1 東門商圈與翠竹商圈都近在咫尺，利于項(xiàng)目的營銷推廣；劣勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn) 片區(qū)在售樓盤對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)，如雍翠華府的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)造成項(xiàng)目二房戶單位的客戶分流； 片區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，價(jià)格上揚(yáng)不明顯； 本項(xiàng)目單位總價(jià)較高，客戶購買考慮因素較多，影響銷售周期； 本項(xiàng)目有一段步行爬坡路段，對(duì)老人與小孩會(huì)有一定的影響； 周邊片區(qū)單身公寓較多，片區(qū)居住人員復(fù)雜，治安存在一定隱患； 項(xiàng)目前面有廠房遮擋，對(duì)環(huán)境有一些影響，將會(huì)影響價(jià)格的制定； 小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施與松泉山莊共用，造成本項(xiàng)目業(yè)主爭(zhēng)議直接影響銷售； 關(guān)外物業(yè)一直以來保持低價(jià)的攻勢(shì)，對(duì)靠近關(guān)口的項(xiàng)目無疑存在很大競(jìng)爭(zhēng)； 中心區(qū)西移，人們的目光都移向了中心區(qū)的樓盤，羅湖樓盤在市場(chǎng)中注目率逐步減弱； 二線關(guān)的擴(kuò)張、撤關(guān)，相對(duì)于本項(xiàng)目所處位置可能會(huì)吸引更多客戶趨向于關(guān)外物業(yè)。如：水果節(jié)、冰激淋、比薩節(jié)等。周邊的學(xué)校針對(duì)周邊學(xué)校的教師，捐贈(zèng)印有項(xiàng)目標(biāo)識(shí)與電話的文具等用品，并且可組織周末學(xué)校教師集體看樓。 二房首付一萬元，余款全部辦理銀行按揭；（全部為毛坯房，不帶裝修）216。剩余單位均價(jià)可實(shí)現(xiàn) （后附價(jià)格表）（五）靈活多樣的付款方式目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅物業(yè)均推出低門檻置業(yè)，如 “一元買房”、羅湖金岸“2萬元入住”、“負(fù)首期”等。E、生成價(jià)格表在各項(xiàng)調(diào)差確定后可利用電腦軟件生成價(jià)格表。A、市場(chǎng)比較確定基本核心均價(jià)● 選定同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（同區(qū)或不同區(qū)）（不少于4個(gè)）● 列表比較競(jìng)爭(zhēng)樓盤的素質(zhì)與價(jià)格● 計(jì)算本項(xiàng)目相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格● 加權(quán)計(jì)算基本核心均價(jià)B、核心均價(jià)的修正● 推廣費(fèi)用的修正● 銷售速度的修正● 工程形象的修正C、核心均價(jià)的確定● 對(duì)比核心均價(jià)的分析（至少三種）● 建議核心均價(jià)的評(píng)估價(jià)格表的確定價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。 星級(jí)酒店式物管服務(wù)；216。產(chǎn)品的差異化主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：216。針對(duì)本項(xiàng)目，眾廈在綜合分析片區(qū)狀況及客戶特征的前提下，根據(jù)眾廈一貫的媒體推廣做法，制定了一套對(duì)本項(xiàng)目更為有效的媒體組合方式，具體體現(xiàn)為：（1）片區(qū)主流媒體的“少量多次”；（2）針對(duì)客戶區(qū)域的活動(dòng)營銷；（3）增加戶外展銷點(diǎn)并保證密度及執(zhí)行周期；（4）針對(duì)客戶區(qū)域的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”直銷力度及周期；（5）加強(qiáng)客戶間相互傳播的積極性。針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，有針對(duì)性的舉辦一系列互動(dòng)性強(qiáng)的宣傳活動(dòng)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注，真正做到情感營銷以煽起目標(biāo)客戶群的購買欲望。 爬山梯賦予一個(gè)名稱，提倡一種健康的生活；216。 裝修氣派、高檔的大堂；216。 戶型方正實(shí)用，南北通透，采光通風(fēng)具佳，戶戶有景觀；216。 周邊配套；本項(xiàng)目是發(fā)展商精心打造的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，其實(shí)還有很多的賣點(diǎn)沒有表現(xiàn)出來。 背靠86萬㎡圍嶺公園，健康自然生態(tài)環(huán)境；216。216。216。 提升為酒店式星級(jí)服務(wù)的物管模式，賣場(chǎng)全員公關(guān)化。 加強(qiáng)游泳池、園林的維護(hù)工作；216。 售樓處前廣場(chǎng)停車場(chǎng)增設(shè)保安，引導(dǎo)客戶停車；216。216。 售樓處東北處目前有工地施工中，應(yīng)采取有效的包裝規(guī)避其影響；216。 利用樓體懸掛條幅或噴繪字體，發(fā)布項(xiàng)目促銷信息或優(yōu)惠措施；(五) 看樓通道包裝項(xiàng)目一期目前已經(jīng)入伙，業(yè)主與裝修工人的進(jìn)出以及裝飾工程材料的搬運(yùn)，都會(huì)影響上門看樓的客戶，因此，眾廈建議應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目看樓通道的包裝。216?！偈诉_(dá)一期附近增設(shè)廣告牌，吸引片區(qū)換房客戶。戶外導(dǎo)示牌——布吉路與太白路交匯處、太白路與翠竹路交匯處、太白路與東曉路交匯處增設(shè)導(dǎo)示牌，引導(dǎo)片區(qū)客戶順利到達(dá)項(xiàng)目售樓處。 項(xiàng)目所獲各種獎(jiǎng)項(xiàng)目與榮譽(yù)稱號(hào)等獎(jiǎng)狀及獎(jiǎng)杯，與五證擺放一起；售樓處功能分區(qū)售樓處接待臺(tái)（二）樣板房為了充分發(fā)揮樣板房的引導(dǎo)作用，針對(duì)目前樣板房