【正文】 363100正排號(hào)6．19日涂料電梯公寓萬(wàn)科金色家園府青路二段57畝10900031%80、120380060%6．19日涂料電梯公寓 周邊商業(yè)情況調(diào)查：項(xiàng)目名稱鋪位數(shù)銷售均價(jià)已售時(shí)間已售比例業(yè)態(tài)配置建興百家庭院46個(gè)11800元/㎡3個(gè)月95%未定維達(dá)北苑1—4層8000元/㎡不詳0大型超市迪康銀色詩(shī)典140個(gè)16000元/㎡4個(gè)月90%電器專賣雅圖麗景25個(gè)12800元/㎡10天不詳未定（二）、市場(chǎng)調(diào)查情況分析 二手房市場(chǎng)調(diào)查情況分析互助路片區(qū)附近房屋多為拆遷安置房及早期單位集資建房，多為非小區(qū)式的，房屋質(zhì)量及小區(qū)環(huán)境均相對(duì)較差，二手房房源緊張，且銷售周期短，說(shuō)明片區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)勁，市場(chǎng)房源尚處于求大于供。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是北是目前離城區(qū)最近，房?jī)r(jià)最便宜，住宅性價(jià)比最高的區(qū)域。2003年，成都的城市住宅地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來(lái)的土地，40%為新增土地。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。（二）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域2004年1季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重點(diǎn)，其中城西供應(yīng)體，占1季度總供給量的三成。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費(fèi)指標(biāo)”(指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量)，成都在第14位，排名較前， 2003年成都的土地投資減少，%。本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)查過(guò)程及策劃過(guò)程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。2004年12月，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地71萬(wàn)平方米，比同期減少了75萬(wàn)平方米，下降51%。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進(jìn)，同時(shí)城東的一些大盤(pán)如萬(wàn)科金色樂(lè)章，華潤(rùn)翡翠城二期等大盤(pán)都將在年內(nèi)推出，屆時(shí)，城東樓市將會(huì)出現(xiàn)井噴。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤(pán)也較為活躍，比例達(dá)到26%。市區(qū)內(nèi)用于住宅開(kāi)發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，大量的住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。此片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在2300—2700元/㎡之間，個(gè)別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個(gè)別在80年代早期建設(shè)的房屋價(jià)格在2000左右。套三的戶型同樣為兩種：一種為90平米左右的實(shí)用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛(wèi)。建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個(gè)項(xiàng)目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他項(xiàng)目全部為11層小高層電梯公寓。外立面：在調(diào)查項(xiàng)目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售項(xiàng)目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。但多數(shù)項(xiàng)目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。結(jié)論：建議本項(xiàng)目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價(jià)及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本項(xiàng)目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見(jiàn)一斑。綜述：本項(xiàng)目所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)仍處在不斷上升中，目前市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不能滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求，整體市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。同等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但消費(fèi)市場(chǎng)又十分巨大，所以項(xiàng)目營(yíng)銷壓力較小，同時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷也充滿信心。限高：50米。擬在今年年底之前開(kāi)業(yè)。距本項(xiàng)目150米左右。（四）、居住人口：該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國(guó)有企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。（二）、劣勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，存在臟、亂、差現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商第一次進(jìn)行商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)稍顯不足。能否考慮在河上修建一座供人行走通過(guò)的橋，增大項(xiàng)目附加值。項(xiàng)目周邊綠化較少，如在項(xiàng)目?jī)?nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本項(xiàng)目必然是目前此區(qū)域購(gòu)房者的首選。（二）、目標(biāo)消費(fèi)群體定位項(xiàng)目周邊常住人口。其中重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體為第2項(xiàng)。而投資者看中的就是北門的良好出租率及不可估量的增值空間。2 、項(xiàng)目規(guī)劃定位：項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺(jué)效果，以人車分流為主體思路，完成交通動(dòng)線的組織。建筑規(guī)劃：建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的營(yíng)造不受外界大環(huán)境條件的限制，而且能使項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀與建筑本身保持一致，形成良好的內(nèi)部氛圍。以上景觀及功能的營(yíng)造，成本較低，卻是最有效的提高項(xiàng)目品質(zhì)的直接途徑。 車位規(guī)劃：車位應(yīng)盡量滿足業(yè)主居住需求，達(dá)到1：。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項(xiàng)目做到了人性化的設(shè)計(jì)，但同時(shí)保證了小區(qū)的安全性。最后，結(jié)合本項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比：戶型面積（㎡）所占比例兩室兩廳單衛(wèi)60—7520%兩室兩廳雙衛(wèi)80—8520%三室兩廳單衛(wèi)90—10025%三室兩廳雙衛(wèi)105—12530%四室兩廳雙衛(wèi)140左右5%層高：住宅建議層高為3米，—?？蓸O大的提高本項(xiàng)目的居住品質(zhì)。（七）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價(jià)位，同時(shí)考慮到市場(chǎng)因素，多層均價(jià)應(yīng)控制在2700元/㎡左右，電梯公寓價(jià)格應(yīng)控制在2680元/㎡—2980元/㎡之間，均價(jià)為2800元/㎡。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、主體管網(wǎng)等）：1. 住宅：600元/㎡21200㎡=1272萬(wàn)元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬(wàn)元地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)：14元/㎡25200㎡=報(bào)建：140元/㎡25200㎡=353萬(wàn)元總平：約100萬(wàn)元綠化：約55萬(wàn)元強(qiáng)電：約90萬(wàn)元弱電：約20萬(wàn)元自來(lái)水：約25萬(wàn)元營(yíng)銷、推廣費(fèi)用：7909萬(wàn)元%=356萬(wàn)元（%，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計(jì)及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤(pán)制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報(bào)紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動(dòng)等）開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)用：約200萬(wàn)元小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約30萬(wàn)元前期物管：約30萬(wàn)元其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：約100萬(wàn)元稅收（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：7909萬(wàn)元11% =870萬(wàn)元其他成本：商業(yè)部分地下車庫(kù)：1500㎡1500元/㎡=225萬(wàn)元住宅部分地下車庫(kù)：2000㎡1500元/㎡=300萬(wàn)元此部分成本不計(jì)入總成本，住宅部分的地下車庫(kù)可通過(guò)將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫(kù)可通過(guò)經(jīng)營(yíng)沖抵。地下一層可做賣場(chǎng)，也可作為地下停車場(chǎng)。247。21247。結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)多層及電梯公寓兩種建筑形態(tài)分別進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算中，建筑形態(tài)為電梯公寓的經(jīng)濟(jì)效益明顯高于多層，且在項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的電梯公寓銷售速度均較快，市場(chǎng)接受力強(qiáng)，所以銷售上不會(huì)有很大難度。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本項(xiàng)目不斷升溫，配合并推動(dòng)本項(xiàng)目的銷售，并使發(fā)展商為社會(huì)所認(rèn)知，在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起自身形象品牌之余，使項(xiàng)目銷售不斷創(chuàng)造出佳績(jī)。公開(kāi)發(fā)售策略上，以部分低價(jià)特別優(yōu)惠從排號(hào)認(rèn)購(gòu)開(kāi)始，通過(guò)客戶口碑，把排號(hào)認(rèn)購(gòu)的方式消息傳播出去，制造搶購(gòu)的聲勢(shì)，令本項(xiàng)目知名度在短時(shí)間倍升。二、整體銷售階段劃分（一）產(chǎn)品形象：樹(shù)立【金色華庭】北門片區(qū)居住之典范形象。 時(shí)間比例物業(yè)開(kāi)盤(pán)后1月開(kāi)盤(pán)后3月開(kāi)盤(pán)后6月開(kāi)盤(pán)后8月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售95%以上開(kāi)盤(pán)前為排號(hào)認(rèn)購(gòu)期（2個(gè)半月完成排號(hào)認(rèn)購(gòu)60%）三、營(yíng)銷策略基本思路（一）、基本營(yíng)銷思路：開(kāi)盤(pán)至25%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目整體形象為主，以中低層“低價(jià)高質(zhì)”的形象帶動(dòng)購(gòu)買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比強(qiáng)勢(shì)入市。（二）、媒體選