【正文】 363100正排號6．19日涂料電梯公寓萬科金色家園府青路二段57畝10900031%80、120380060%6．19日涂料電梯公寓 周邊商業(yè)情況調(diào)查：項目名稱鋪位數(shù)銷售均價已售時間已售比例業(yè)態(tài)配置建興百家庭院46個11800元/㎡3個月95%未定維達北苑1—4層8000元/㎡不詳0大型超市迪康銀色詩典140個16000元/㎡4個月90%電器專賣雅圖麗景25個12800元/㎡10天不詳未定（二）、市場調(diào)查情況分析 二手房市場調(diào)查情況分析互助路片區(qū)附近房屋多為拆遷安置房及早期單位集資建房，多為非小區(qū)式的，房屋質(zhì)量及小區(qū)環(huán)境均相對較差，二手房房源緊張，且銷售周期短，說明片區(qū)購買力強勁，市場房源尚處于求大于供。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是北是目前離城區(qū)最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區(qū)域。2003年，成都的城市住宅地價為負增長，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來的土地，40%為新增土地。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。（二）、項目開發(fā)熱點區(qū)域2004年1季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重點，其中城西供應(yīng)體，占1季度總供給量的三成。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費指標(biāo)”(指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量)，成都在第14位，排名較前， 2003年成都的土地投資減少，%。本報告針對項目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實的市場相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對該項目的真實認知和感受。我們在進行項目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報告及其建議的科學(xué)性、真實性以及可參考性。2004年12月，開發(fā)商購置土地71萬平方米，比同期減少了75萬平方米，下降51%。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進，同時城東的一些大盤如萬科金色樂章，華潤翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時，城東樓市將會出現(xiàn)井噴。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達到26%。市區(qū)內(nèi)用于住宅開發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開發(fā)的土地，大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房價在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房價還有很大的提升空間。此片區(qū)二手房價格在2300—2700元/㎡之間，個別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個別在80年代早期建設(shè)的房屋價格在2000左右。套三的戶型同樣為兩種：一種為90平米左右的實用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛(wèi)。建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個項目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他項目全部為11層小高層電梯公寓。外立面：在調(diào)查項目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售項目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。但多數(shù)項目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致項目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。結(jié)論：建議本項目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價及低成本，最重要的是保證銷售進度。加之藍光金荷花和荷花金池與本項目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見一斑。綜述：本項目所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費仍處在不斷上升中，目前市場供應(yīng)量明顯不能滿足購房者的消費需求，整體市場處于饑渴狀態(tài)。同等項目競爭壓力較小，但消費市場又十分巨大，所以項目營銷壓力較小，同時我們對項目的營銷也充滿信心。限高：50米。擬在今年年底之前開業(yè)。距本項目150米左右。（四）、居住人口：該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國有企事業(yè)單位職工、個體經(jīng)營者等。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。（二）、劣勢：項目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，存在臟、亂、差現(xiàn)象。開發(fā)商第一次進行商品房項目開發(fā)，開發(fā)經(jīng)驗稍顯不足。能否考慮在河上修建一座供人行走通過的橋，增大項目附加值。項目周邊綠化較少，如在項目內(nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本項目必然是目前此區(qū)域購房者的首選。（二）、目標(biāo)消費群體定位項目周邊常住人口。其中重點目標(biāo)消費群體為第2項。而投資者看中的就是北門的良好出租率及不可估量的增值空間。2 、項目規(guī)劃定位：項目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個性化規(guī)劃設(shè)計，努力達到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，完成交通動線的組織。建筑規(guī)劃：建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使項目內(nèi)部環(huán)境的營造不受外界大環(huán)境條件的限制，而且能使項目內(nèi)部景觀與建筑本身保持一致，形成良好的內(nèi)部氛圍。以上景觀及功能的營造，成本較低，卻是最有效的提高項目品質(zhì)的直接途徑。 車位規(guī)劃：車位應(yīng)盡量滿足業(yè)主居住需求，達到1：。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項目做到了人性化的設(shè)計，但同時保證了小區(qū)的安全性。最后，結(jié)合本項目本身的經(jīng)濟性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比：戶型面積（㎡）所占比例兩室兩廳單衛(wèi)60—7520%兩室兩廳雙衛(wèi)80—8520%三室兩廳單衛(wèi)90—10025%三室兩廳雙衛(wèi)105—12530%四室兩廳雙衛(wèi)140左右5%層高：住宅建議層高為3米，—?？蓸O大的提高本項目的居住品質(zhì)。（七）、項目價格定位項目價格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價位，同時考慮到市場因素，多層均價應(yīng)控制在2700元/㎡左右，電梯公寓價格應(yīng)控制在2680元/㎡—2980元/㎡之間，均價為2800元/㎡。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、主體管網(wǎng)等）：1. 住宅：600元/㎡21200㎡=1272萬元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬元地勘規(guī)劃設(shè)計：14元/㎡25200㎡=報建：140元/㎡25200㎡=353萬元總平：約100萬元綠化：約55萬元強電：約90萬元弱電：約20萬元自來水：約25萬元營銷、推廣費用：7909萬元%=356萬元（%，推廣費用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動等）開發(fā)商管理費用：約200萬元小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約30萬元前期物管：約30萬元其他不可預(yù)見費用：約100萬元稅收（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：7909萬元11% =870萬元其他成本：商業(yè)部分地下車庫：1500㎡1500元/㎡=225萬元住宅部分地下車庫：2000㎡1500元/㎡=300萬元此部分成本不計入總成本，住宅部分的地下車庫可通過將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫可通過經(jīng)營沖抵。地下一層可做賣場，也可作為地下停車場。247。21247。結(jié)論：通過以上對多層及電梯公寓兩種建筑形態(tài)分別進行的經(jīng)濟效益測算中，建筑形態(tài)為電梯公寓的經(jīng)濟效益明顯高于多層，且在項目的市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的電梯公寓銷售速度均較快，市場接受力強，所以銷售上不會有很大難度。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本項目不斷升溫，配合并推動本項目的銷售，并使發(fā)展商為社會所認知，在成都市房地產(chǎn)市場建立起自身形象品牌之余，使項目銷售不斷創(chuàng)造出佳績。公開發(fā)售策略上，以部分低價特別優(yōu)惠從排號認購開始，通過客戶口碑，把排號認購的方式消息傳播出去，制造搶購的聲勢，令本項目知名度在短時間倍升。二、整體銷售階段劃分（一）產(chǎn)品形象：樹立【金色華庭】北門片區(qū)居住之典范形象。 時間比例物業(yè)開盤后1月開盤后3月開盤后6月開盤后8月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售95%以上開盤前為排號認購期（2個半月完成排號認購60%）三、營銷策略基本思路（一）、基本營銷思路：開盤至25%銷售節(jié)點以項目整體形象為主，以中低層“低價高質(zhì)”的形象帶動購買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價實的優(yōu)勢性價比強勢入市。（二）、媒體選