【正文】 。二、項(xiàng)目SWOT分析（一）、優(yōu)勢(shì)：互助路片區(qū)是個(gè)成熟的居住區(qū)域，雖環(huán)境一般，但居住氛圍良好，交通方便。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中區(qū)域，區(qū)域個(gè)體經(jīng)營(yíng)者主要在荷花池、高筍塘經(jīng)營(yíng)批發(fā)零售日用百貨、建材等商品。（四）、居住人口：該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國(guó)有企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。距本項(xiàng)目200米左右。距本項(xiàng)目150米左右。 紅旗超市：距本項(xiàng)目150米左右，營(yíng)業(yè)面積1500多平方米。擬在今年年底之前開(kāi)業(yè)。（三）、周邊業(yè)態(tài)分析： 互助路綜合市場(chǎng)，該市場(chǎng)是成都市示范市場(chǎng)，與本項(xiàng)目相臨，經(jīng)營(yíng)種類繁多，經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)秩序良好，是目前整個(gè)城北片區(qū)最為規(guī)范化、綜合化的市場(chǎng)，也是整個(gè)城北片區(qū)規(guī)模最大的綜合市場(chǎng)。限高：50米。綠化率：約25%以上。同等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但消費(fèi)市場(chǎng)又十分巨大，所以項(xiàng)目營(yíng)銷壓力較小，同時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷也充滿信心。 第二部分 [金色華庭]個(gè)案研究及項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目概況（一）、綜述：項(xiàng)目所處互助路片區(qū)，雖居住環(huán)境一般，但整個(gè)片區(qū)卻是一個(gè)非常成熟的生活居住區(qū)域，城市配套及生活基礎(chǔ)配套在整個(gè)城北片區(qū)屬于相對(duì)最為完善的區(qū)域，又處于一環(huán)路、二環(huán)路、互助路、小沙河的包圍之中，距任何一方都在二、三百米之內(nèi)，內(nèi)部環(huán)境安靜，交通較為方便。綜述：本項(xiàng)目所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)仍處在不斷上升中，目前市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不能滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求，整體市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。此項(xiàng)目的商業(yè)部分多為自營(yíng)者購(gòu)買，投資者所占比例較小。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本項(xiàng)目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見(jiàn)一斑。除維達(dá)北苑為1—4層整體出售，銷售不成功外，其余項(xiàng)目的商業(yè)部分均已接近清盤。結(jié)論：建議本項(xiàng)目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價(jià)及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度。結(jié)論：本項(xiàng)目應(yīng)盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價(jià)能在相同區(qū)域達(dá)到新高。但多數(shù)項(xiàng)目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。結(jié)論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以本項(xiàng)目外立面的處理宜采用高級(jí)涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風(fēng)景線。外立面：在調(diào)查項(xiàng)目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售項(xiàng)目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。而距本項(xiàng)目最近的建興百家庭院和迪康銀色詩(shī)典、維達(dá)北苑等項(xiàng)目中，小高層的電梯公寓均以2950元/㎡左右的均價(jià)在一到三個(gè)月內(nèi)銷售一空。建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個(gè)項(xiàng)目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他項(xiàng)目全部為11層小高層電梯公寓。結(jié)論：暢銷戶型為實(shí)用性兩室兩廳單衛(wèi)及實(shí)用性三室兩廳單衛(wèi)。套三的戶型同樣為兩種：一種為90平米左右的實(shí)用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛(wèi)。 房市場(chǎng)調(diào)查情況分析在對(duì)北門片區(qū)的商品房市場(chǎng)調(diào)查中，共調(diào)查項(xiàng)目8個(gè)，以下對(duì)項(xiàng)目調(diào)查的數(shù)據(jù)及信息進(jìn)行進(jìn)一步分析：戶型：在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬(wàn)科金色家園外，其他項(xiàng)目均控制在130平米以內(nèi)，130平米以上的大戶型只占到總戶數(shù)的10%以下。此片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在2300—2700元/㎡之間，個(gè)別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個(gè)別在80年代早期建設(shè)的房屋價(jià)格在2000左右。二、 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)分析（一）、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目周遍二手房市場(chǎng)調(diào)查因本項(xiàng)目位于城北片區(qū)，在一環(huán)路和二環(huán)路之間的互助路，周邊商品房市場(chǎng)尚不成熟，同一區(qū)域近距離內(nèi)的商品房可類比項(xiàng)目較少，所以對(duì)互助路周邊的二手房交易市場(chǎng)做此調(diào)查，得到以下數(shù)據(jù)以供參考。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。（四）、城北區(qū)域市場(chǎng)宏觀分析城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房?jī)r(jià)已經(jīng)提高了一個(gè)高度。市區(qū)內(nèi)用于住宅開(kāi)發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，大量的住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。其次，土地供應(yīng)出現(xiàn)錯(cuò)位。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達(dá)到26%。從環(huán)域分布狀況來(lái)看，1季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進(jìn)，同時(shí)城東的一些大盤如萬(wàn)科金色樂(lè)章，華潤(rùn)翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時(shí)，城東樓市將會(huì)出現(xiàn)井噴。新開(kāi)樓盤中，以小戶型+商業(yè)物業(yè)成了今年1季度成都樓市的主角。2004年12月，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地71萬(wàn)平方米，比同期減少了75萬(wàn)平方米，下降51%。第一部分 [金色華庭]項(xiàng)目市調(diào)分析一、 成都市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（一）、總述據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2003年，成都在15個(gè)副省級(jí)城市中GDP為1870億元，排名第4位；社會(huì)消費(fèi)零售總額771億元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒數(shù)第4，為12位；人均可支配收入排名為第10位。我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)查過(guò)程及策劃過(guò)程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。人民置業(yè)【金色華庭】策劃報(bào)告書(shū) 理性決定價(jià)值 專業(yè)決定高度目 錄前 言第一部分 【金色華庭】項(xiàng)目市調(diào)分析第二部分 【金色華庭】個(gè)案研究及項(xiàng)目定位第三部分 【金色華庭】經(jīng)濟(jì)效益分析第四部分 【金色華庭】營(yíng)銷推廣概要第五部分 【金色華庭】銷售管理第六部分 附件——總平規(guī)劃建議圖 戶外廣告位平面設(shè)計(jì)圖前 言“決斷于謀劃，善行于智慧”，受成都人民置業(yè)的委托，我司為其在互助路區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行全程營(yíng)銷策劃，經(jīng)過(guò)深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報(bào)告。本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和我們積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，形成了以下?tīng)I(yíng)銷策劃報(bào)告。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費(fèi)指標(biāo)”(指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量)，成都在第14位，排名較前， 2003年成都的土地投資減少，%。2004年一季度，成都新開(kāi)項(xiàng)目共計(jì)35個(gè)（包含亮相項(xiàng)目），㎡，市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。（二）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域2004年1季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重點(diǎn)，其中城西供應(yīng)體，占1季度總供給量的三成。而城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)充實(shí)體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項(xiàng)目區(qū)域周邊的開(kāi)發(fā)是為最大的體量沖擊和競(jìng)爭(zhēng)。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。（三）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量及市民對(duì)房?jī)r(jià)的看法2004年12月，市區(qū)住宅供應(yīng)面積(批準(zhǔn)銷售)，%，%，缺口達(dá)61萬(wàn)平方米，加之2003年的供應(yīng)缺口，總面積達(dá)200萬(wàn)平方米，即約2萬(wàn)戶的需求缺口。2003年，成都的城市住宅地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來(lái)的土地，40%為新增土地。有40%的消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)兩年內(nèi)，成都的房?jī)r(jià)將平和下降，60%認(rèn)為可能會(huì)上漲，上漲的平均幅度為10%；如果面對(duì)漲價(jià)，%的人認(rèn)為不會(huì)因?yàn)闈q價(jià)而沖動(dòng)購(gòu)房，44%的則處于觀望狀態(tài)，%的會(huì)延后購(gòu)買，%的會(huì)提前購(gòu)買。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是北是目前離城區(qū)最近，房?jī)r(jià)最便宜，住宅性價(jià)比最高的區(qū)域。萬(wàn)科金色花園的推出將會(huì)進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房?jī)r(jià)。位置價(jià)格元/㎡修建時(shí)間距本項(xiàng)目距離互助路綜合市場(chǎng)內(nèi)2300—26002000年相臨鑫源小區(qū)26001998年50米小沙河邊230080年代末相臨互助公寓25002000年相臨 目周邊商品房市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目名稱地址占地面積總建筑面積㎡綠化率主力戶