【正文】 億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；財(cái)政收入 億元，比 2021 年增長(zhǎng) 27％?；㈤T(mén)鎮(zhèn) 23 項(xiàng)工程中有 90％是民營(yíng)企業(yè)參與。 虎門(mén)鎮(zhèn)比較重視民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展發(fā)展迅猛， 2021年有民營(yíng)企業(yè) 1135家，個(gè)體工商戶(hù) 8500 家， 2021 年民營(yíng)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 15 億元，納稅 1 億元，虎門(mén)彩色印刷廠的利稅是 3000 萬(wàn)元，虎門(mén)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在華南民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中占有重要位置。最終讓虎門(mén)與世 界時(shí)裝之都巴黎、米蘭齊名 ———“到虎門(mén)能采購(gòu)到天下最好的服裝 ”！ 更多從業(yè)人員活躍在多達(dá) 20萬(wàn)平方米的龐大服裝及相關(guān)市場(chǎng)上，工業(yè)總產(chǎn)值 68 億元的虎門(mén)鎮(zhèn)，服裝銷(xiāo)售額據(jù)保守統(tǒng)計(jì)竟高達(dá) 100 億元。形成南有虎門(mén)服裝交易會(huì)，北有大連國(guó)際服裝交易會(huì)的一南一北格局。服裝企業(yè)三年間從 600 家增至 1000 家， 1500 家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占 1/3。各項(xiàng)人民幣貸款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %，其中，短期貸款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %，中長(zhǎng)期貸款 億元，比年初增長(zhǎng) %，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需 求增長(zhǎng)。 2021 年末東莞市各項(xiàng)人民幣存款余額 ，比年初增長(zhǎng) %。企業(yè)總體數(shù)量增加。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ,增長(zhǎng) %。 圖 1 項(xiàng)目地塊 —人民北路花果山一景 二、虎門(mén)區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化與住宅市場(chǎng)總體狀況 根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì) ,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,按可比價(jià)格計(jì)算 ,比上年增長(zhǎng) %,增長(zhǎng)幅度已連續(xù) 6 年保持在 18%左右的水平。 對(duì)此項(xiàng)目，我們極具必勝信心！ 一、裕隆花園項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱(chēng)：花果山裕隆花園住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2. 開(kāi)發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)為主。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期為 2 年，項(xiàng)目利潤(rùn) 率為 %。 2021 年虎門(mén)銷(xiāo)售樓盤(pán)平均價(jià)格 樓盤(pán)名稱(chēng) 參考平均價(jià)格（元 /平方米）建筑面積計(jì)算 項(xiàng)目類(lèi)型 豐泰華園 4000 小高層（湖景單位） 3600 小高層（離湖面有一定 距離） 飛龍山莊 3280 小高層 柏景豪庭 低層普通戶(hù)型平均價(jià) 3250 元，高層平均價(jià)格為 3500 元 高層 能源華莊 3240 高層 海富華庭 3400 高層 根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，建筑面積最大為 萬(wàn)平方米左右。 根據(jù)對(duì)已經(jīng)推出的各個(gè)樓盤(pán)詳細(xì)分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書(shū)房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點(diǎn)增加 130 平方米左右小四室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型比例，小四房比例為 35%，大四房比例 10%，超大戶(hù)型或復(fù)式 15%。 營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)權(quán)重表 主要賣(mài)點(diǎn)名稱(chēng) 權(quán)重 附注 山景與園林 30% 荔枝林特色山景 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門(mén)實(shí)際情況，引入中華國(guó)際健康養(yǎng)生園部分成果 綠色裝修與健康直飲水 10% 綠色裝修認(rèn)證，虎門(mén)已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過(guò)物業(yè)管理 ISO9000 認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證 發(fā)展商品牌 10% 含營(yíng)銷(xiāo) CIS 系統(tǒng)導(dǎo)入 建筑特色 20% 包括戶(hù)型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車(chē)位 建議 戶(hù)型比例 名稱(chēng) 建筑面積平方米 比例 備注 兩房一廳一 (二 )衛(wèi) 90100 10% 小三房一廳兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 115120 15% 大三房?jī)蓮d兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 125141 15% 四房?jī)蓮d三衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 134137 30% 148 5% 186 10% 五房二廳三衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 153 15% （包括復(fù)式） 177 200 合計(jì) 100% 在大戶(hù)型市場(chǎng)日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶(hù)豪宅的背景下，東莞大戶(hù)型市場(chǎng)開(kāi)始遭遇寒冰，虎門(mén)的大戶(hù)型市場(chǎng)也供應(yīng)非常充足。讓購(gòu)房者根據(jù)自己不同的個(gè)性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計(jì)和建造。 我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐 “攜手共建理想家園 ”的住宅開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)模式。 我們結(jié)合裕隆花園面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，按照體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實(shí)用的立場(chǎng)上，采取精品設(shè)計(jì)的原則；并且提出了特色健康運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所（減少人工服務(wù)項(xiàng)目，增加親近自然的活動(dòng)，會(huì)所外設(shè)置籃球場(chǎng)地、羽毛球場(chǎng)地）；知識(shí)型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門(mén)樓盤(pán)銷(xiāo)售全面導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)CIS 等主要策劃思路。 識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)不夠重視。 通過(guò)專(zhuān)業(yè)訪談和初步分析，我們?cè)O(shè)計(jì)了住宅調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)對(duì)問(wèn)卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對(duì)裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)主要賣(mài)點(diǎn)以及市場(chǎng)情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。 6 合計(jì) 28． 2 由于到 2021 年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售量可能達(dá)到 2128 萬(wàn)平方米。因此，我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是裕隆花園（本項(xiàng)目暫定名）如何達(dá)到均價(jià) 3000 元以上，成為虎門(mén)精品小區(qū)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌的根本要旨。虎門(mén)荔林華庭策劃方案 煙絲發(fā)表于搜房社區(qū) 王續(xù)升 論壇 楊寶民策劃工作室 電話(huà)： 13823509154 電子郵件： 目 錄 一、 項(xiàng)目概況 二、 虎門(mén)區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn) 三、 片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 四、 虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 五、 項(xiàng)目理念定位 打造虎門(mén)第一個(gè)運(yùn)動(dòng)健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū) 六、 建筑規(guī)劃提示 七、 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所策劃 八、 中國(guó)澳大利亞雙語(yǔ)幼兒園策劃 九、 CIS 全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn) 十、 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 十一、裕隆花園營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn) 十二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 十三、裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析 十四、裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 十五、總結(jié)與致謝 裕隆花園項(xiàng)目調(diào)研與初步策劃摘要 本報(bào)告首先分析了虎門(mén)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過(guò)對(duì)虎門(mén)人住宅、汽車(chē)消費(fèi)水平的深入了解以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門(mén)地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。豐泰華園湖景小高 層（按照建筑面積計(jì)算）， 4 層賣(mài)價(jià) 3600 元， 5 層以上售價(jià) 4000 元，頂層復(fù)式售價(jià) 4600 元；飛龍山莊最低價(jià)格為 2543元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754元 /平方米，均價(jià)為 3280元 /平方米；柏景豪庭高層起價(jià)為 3000元，最高價(jià)格 4127 元，均價(jià) 3500 元；柏景豪庭是虎門(mén)鎮(zhèn)區(qū)高層較高價(jià)格。 2021 年虎門(mén)住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì) 單位：萬(wàn)平方米 樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)單位 別墅面 積 小高層總面積 小高層實(shí)際銷(xiāo)售面積 豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤(pán) 5 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司東莞分公司 富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3． 5 3 港口路片區(qū) 柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9， 14 層為商場(chǎng)與停車(chē)場(chǎng) 5 能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6 萬(wàn)平方米，尚未開(kāi)盤(pán) 2 虎門(mén)廣場(chǎng)片區(qū) 海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 總建筑面積 7 萬(wàn)平 方米，停車(chē)場(chǎng)面積較大。從各家開(kāi)發(fā)商的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實(shí)際銷(xiāo)售面積一般在 萬(wàn)平方米之間 ,個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)例如海富華庭銷(xiāo)，其售量在 6 萬(wàn)平方米左右 ,這對(duì)于裕隆花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。 針對(duì)虎門(mén) 樓盤(pán)的三個(gè)明顯缺陷： 。 。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫 馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤(pán)，而且樹(shù)立發(fā)展商品牌形象。待概念設(shè)計(jì)完成后，讓潛在購(gòu)房者參與和體驗(yàn)住宅的戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過(guò)程。這與過(guò)去傳統(tǒng)被動(dòng)的購(gòu)房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營(yíng)造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境 方面，努力開(kāi)辟一條開(kāi)發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)之路。錯(cuò)開(kāi)目前市場(chǎng)普遍大戶(hù)型，朝精品小戶(hù)型發(fā)展，適當(dāng) 開(kāi)發(fā)有特色大戶(hù)型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。 戶(hù)型的動(dòng)態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)戶(hù)型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。我們采用比較保守的數(shù)據(jù)，按照總建筑面積 萬(wàn)平方米建筑造價(jià)估算分析，地價(jià)為 3000 萬(wàn)元＋ 400 萬(wàn)元主入口，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為 12422 萬(wàn)元，根據(jù)周邊同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格以及我們的項(xiàng)目策劃定位建議項(xiàng)目均價(jià)為 3000 元 /平方米，總銷(xiāo)售額為 億元，項(xiàng)目利潤(rùn)為 3183 萬(wàn)元。 通過(guò)多次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計(jì)方案的園林與總體布局合理，通過(guò)財(cái)務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計(jì)方案是可行的，具有較好的性能價(jià)格比，在虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 4. 工程概況：項(xiàng)目位于虎門(mén)鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積 27000平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，主要建設(shè)小高層住宅，項(xiàng)目客戶(hù)市場(chǎng)定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營(yíng)老板階層。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 至 2021 年底止，東莞市注冊(cè)登記的工商企業(yè)和個(gè)體戶(hù)有 ，比上年增加 萬(wàn)戶(hù)。其中，儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %；企業(yè)存款余額 ，比年初增長(zhǎng) %。 （ 1）虎門(mén)企業(yè)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這個(gè)只有 ，常駐人口已近 60 萬(wàn)。 服裝業(yè)是虎門(mén)的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國(guó)（虎門(mén)）國(guó)際服裝交易會(huì)成交額都在 20 億元以上，在國(guó)內(nèi)影響巨大。 虎門(mén)服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場(chǎng)體系，逐步實(shí)現(xiàn) “民牌 ———國(guó)內(nèi)名牌 ———國(guó)際知名品牌 ”的三級(jí)跳。 鎮(zhèn)屬企業(yè)以富民市場(chǎng)為代表，在全國(guó)影響大、口碑佳、效益好。 虎門(mén)鎮(zhèn)在服裝及其它民 營(yíng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請(qǐng)專(zhuān)家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門(mén)每月的第一個(gè)星期開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，實(shí)行聯(lián)合辦公，為民企實(shí)行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門(mén)鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭。 虎門(mén)鎮(zhèn)委鐘淦泉書(shū)記針對(duì)虎門(mén)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)： “首先是不能坐井觀天，要放眼全國(guó)，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠 “自摸 ”打天下，一定要瞄準(zhǔn)全國(guó)和世界最先進(jìn)的東西去學(xué)習(xí) 去適應(yīng)。 2021 年虎門(mén)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好， 2021 年完成稅收總額 億元，國(guó)稅 億元，地稅 億元。 2021 年虎門(mén) GDP 已經(jīng)達(dá)到 ，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 億元。 2021 年虎門(mén)城市居民儲(chǔ)蓄達(dá)到 170 億元，程控電話(huà)超過(guò) 10 萬(wàn)門(mén)。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險(xiǎn)精神，這是一個(gè)吃蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國(guó)人首先走向世界，知道外面世界的精彩， “棄士從商 ”與 “棄官?gòu)纳?”的人比較多，面對(duì)遼闊的大海努力進(jìn)取，通過(guò)海上貿(mào)易大膽冒險(xiǎn) “冒萬(wàn)險(xiǎn)而一擲之 ”，追逐財(cái)富，拼命享受；粵人務(wù)實(shí)， “敏于行訥于言 ”是粵人的行為特 點(diǎn)，粵人的經(jīng)濟(jì)頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。 虎門(mén)自古是名商埠，虎門(mén)人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。 1978 年以后 ，虎門(mén)在全國(guó)商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)覺(jué)悟最早，虎門(mén)發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)具有良好的土壤，虎門(mén)人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門(mén)精神，走出全省乃至全國(guó)第一批吃螃蟹的虎門(mén)商人。 虎門(mén)本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門(mén)人二次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型住房時(shí)候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 服裝文化是虎門(mén)區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對(duì)于人們生活來(lái)說(shuō)，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類(lèi)的財(cái)富的象征。第七屆中國(guó)（虎門(mén)）國(guó)際服裝交易會(huì)，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實(shí)用思維，提高到弘揚(yáng)服飾文化的新的高度。 虎門(mén)鎮(zhèn)政府計(jì)劃在 2021年投資 11 億元打造新虎門(mén)，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路 4 路和對(duì)太沙路建筑立面改造。 2021 年 4 月 20 啟動(dòng) 23 項(xiàng)工程，具體包括白沙汽車(chē)城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門(mén)物流園（ A、 B 區(qū)）、虎 門(mén)港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門(mén)大劇院、虎門(mén)體育中心、廣東虎門(mén)外語(yǔ)學(xué)校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場(chǎng)風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標(biāo)志城市化進(jìn)程全面提速。 由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門(mén)本地污水排放量急劇增加，不僅虎門(mén)市區(qū)內(nèi)河流污染嚴(yán)重，而且珠江入?？谖廴緡?yán)重，市區(qū)污染如果不治理，虎門(mén)市區(qū)將成為不適合人類(lèi)居住的城市。 虎門(mén)市區(qū)低矮建筑過(guò)多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化 ,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化 城市發(fā)展道路，虎門(mén)是地級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)總量，虎門(mén)文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。 虎門(mén)外來(lái)人口眾多， 80%是文化層次不高的普通打工者，虎門(mén)培育中間層的道路還很漫長(zhǎng)，社會(huì)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，虎門(mén)城市形象的建設(shè)還有很漫長(zhǎng)的路程要走。外來(lái)人口的狀態(tài)處于動(dòng)態(tài)變化中。 虎門(mén)企業(yè)高級(jí)管理人員與主要