【正文】 北有大連國(guó)際服裝交易會(huì)的一南一北格局。服裝企業(yè)三年間從 600家增至 1000 家， 1500 家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占 1/3。各項(xiàng)人民幣貸款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %，其中，短期貸款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %，中長(zhǎng)期貸款 ，比年初增長(zhǎng) %，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需求增長(zhǎng)。 2020年末東莞市各項(xiàng)人民幣存款余額 ，比年初增長(zhǎng) %。企業(yè)總體數(shù)量增加。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長(zhǎng) %。 圖 1 項(xiàng)目地塊 — 人民北路花果山一景 二、虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化與住宅市場(chǎng)總體狀況 燁隆中國(guó) 根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì) ,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,按可比價(jià)格計(jì)算 ,比 上年增長(zhǎng)%,增長(zhǎng)幅度已連續(xù) 6 年保持在 18%左右的水平。 對(duì)此項(xiàng)目，我們極具必勝信心！ 一、裕隆花園項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱：花果山裕隆花園住宅小區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā) 2. 開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)為主。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)銷售周期為 2 年，項(xiàng)目利潤(rùn)率為 %。 2020年虎門銷售樓盤平均價(jià)格 樓盤名稱 參考平均價(jià)格（元 /平方米）建筑面積計(jì)算 項(xiàng)目類型 豐泰華園 4000 小高層（湖景單位） 3600 小高層（離湖面有一定距離） 飛龍山莊 3280 小高層 柏景豪庭 低層普通戶型平均價(jià) 3250 元，高層平均價(jià)格為 3500元 高層 能源華莊 3240 高層 海富華庭 3400 高層 根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，建筑面積最大為 萬平方米左右。 根據(jù)對(duì)已經(jīng)推出的各個(gè)樓盤詳細(xì)分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點(diǎn)增加 130 平方米左右小四室兩廳雙陽臺(tái)的戶型比例，小四房比例為 35%，大四房比例 10%，超大戶型或復(fù)式 15%。 營(yíng)銷賣點(diǎn)權(quán)重表 主要賣點(diǎn)名稱 權(quán)重 附注 山景與園林 30% 荔枝林特色山景 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門實(shí)際情況，引入中華國(guó)際健康養(yǎng)生園部分成果 綠色裝修與健康直飲水 10% 綠 色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理 ISO9000 認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證 發(fā)展商品牌 10% 含營(yíng)銷 CIS系統(tǒng)導(dǎo)入 建筑特色 20% 包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車位 建議戶型比例 名稱 建筑面積平方米 比例 備注 兩房一廳一 (二 )衛(wèi) 90100 10% 小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 115120 15% 大三房?jī)蓮d兩衛(wèi)二陽臺(tái) 125141 15% 四房?jī)蓮d三衛(wèi)二陽臺(tái) 134137 30% 148 5% 186 10% 五房二廳三衛(wèi)二陽 臺(tái) 153 15% （包括復(fù)式） 177 200 合計(jì) 100% 在大戶型市場(chǎng)日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場(chǎng)開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場(chǎng)也供應(yīng)非常充足。讓購(gòu)房者根據(jù)自己不同的個(gè)性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計(jì)和建造。 我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營(yíng)銷模式。 我們結(jié)合裕隆花園面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，按照體驗(yàn)營(yíng)銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實(shí)用的立場(chǎng)上，采取精品設(shè)計(jì)的原則；并且提出了特色健康運(yùn) 動(dòng)泛會(huì)所（減少人工服務(wù)項(xiàng)目，增加親近自然的活動(dòng)，會(huì)所外設(shè)置籃球場(chǎng)地、羽毛球場(chǎng)地）；知識(shí)型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷，系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)CIS等主要策劃思路。 識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷不夠重視。 通過專業(yè)訪談和初步分析，我們?cè)O(shè)計(jì)了住宅調(diào)查問卷，通過對(duì)問卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對(duì)裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點(diǎn)，根據(jù)主要賣點(diǎn)以及市場(chǎng)情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。 6 合計(jì) 28． 2 由于到 2020 年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷售量可能達(dá)到 2128萬平方米。因此，我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是裕隆花園（本項(xiàng)目暫定名）如何達(dá)到均價(jià) 3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項(xiàng)目品牌的根本要旨。燁隆中國(guó) 荔林華庭 體驗(yàn)式精品策劃方案 目 錄 一、 項(xiàng)目概況 二、 虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn) 三、 片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 四、 虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 五、 項(xiàng)目理念定位 打造虎門第一個(gè)運(yùn)動(dòng)健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū) 六、 建筑規(guī)劃提示 七、 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所策劃 八、 中國(guó)澳大利亞雙語幼兒園策劃 九、 CIS全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn) 十、 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 十一、裕隆花園營(yíng)銷要點(diǎn) 十二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 十三、裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析 十四、裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 十五、總結(jié)與致謝 裕隆花園項(xiàng) 目調(diào)研與初步策劃摘要 本報(bào)告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過對(duì)虎門人住宅、汽車消費(fèi)水平的深入了解以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計(jì)算）， 4 層賣價(jià) 3600 元， 5 層以上售價(jià) 4000 元，頂層復(fù)式售價(jià) 4600 元；飛龍山莊最低價(jià)格為 2543元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754 元 /平方米，均價(jià)為 3280 元 /平方米；柏景豪庭高層起價(jià)為 3000 元，最高價(jià)格 4127 元，均價(jià) 3500 元；柏景豪庭是 虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價(jià)格。 2020年虎門住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì) 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實(shí)際銷售面積 燁隆中國(guó) 豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3． 5 3 港口路片區(qū) 柏景豪庭 廣東 黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9， 14 層為商場(chǎng)與停車場(chǎng) 5 能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6 萬平方米，尚未開盤 2 虎門廣場(chǎng)片區(qū) 海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 總建筑面積 7 萬平方米，停車場(chǎng)面積較大。從各家開發(fā)商的實(shí)際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實(shí)際銷售面積一般在 萬平方米之間 ,個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在 6 萬平方米左右 ,這對(duì)于裕隆花園項(xiàng)目開 發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。 針對(duì)虎門樓盤的三個(gè)明顯缺陷： 。 。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。待概念設(shè)計(jì)完成后，讓潛在購(gòu)房者參與和體驗(yàn)住宅的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過 程。這與過去傳統(tǒng)被動(dòng)燁隆中國(guó) 的購(gòu)房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營(yíng)造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營(yíng)銷之路。錯(cuò)開目前市場(chǎng)普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，適當(dāng)開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。 燁隆中國(guó) 戶型的動(dòng)態(tài)調(diào)整 ，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。我們采用比較保守的數(shù)據(jù)，按照總建筑面積 萬平方米建筑造價(jià)估算分析 ，地價(jià)為 3000 萬元＋ 400萬元主入口，項(xiàng)目開發(fā)成本為 12422萬元，根據(jù)周邊同類樓盤價(jià)格以及我們的項(xiàng)目策劃定位建議項(xiàng)目均價(jià)為 3000元 /平方米，總銷售額為 億元，項(xiàng)目利潤(rùn)為 3183 萬元。 通過多次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計(jì)方案的園林與總體布局合理，通過財(cái)務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計(jì)方案是可行的，具有較好的性能價(jià)格比，在虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 4. 工程概況：項(xiàng)目位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積 27000 平方米，建筑面積 ，主要建設(shè)小高層住宅，項(xiàng)目客戶市場(chǎng)定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營(yíng)老板階層。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 至 2020年底止，東莞市注冊(cè)登記的工商企業(yè)和個(gè)體戶有 萬戶，比上年增加 萬戶。其中，儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %；企業(yè)存款余額 ，比年初增長(zhǎng) %。 （ 1）虎門企業(yè)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這個(gè)只有 萬個(gè)戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近 60萬。 服裝業(yè)是虎門的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國(guó)（虎門）國(guó)際服裝交易會(huì)成交額都在 20億元 以上，在國(guó)內(nèi)影響巨大。 虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場(chǎng)體系，逐步實(shí)現(xiàn)“民牌 ——— 國(guó)內(nèi)名牌 ——— 國(guó)際知名品牌”的三級(jí)跳。 鎮(zhèn)屬企業(yè)以富民市場(chǎng)為代表，在全國(guó)影響大、口碑佳、效益好。 虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營(yíng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請(qǐng)專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個(gè)星期開協(xié)調(diào)會(huì)，實(shí)行聯(lián)合辦公，為民企實(shí)行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭。 燁隆中國(guó) 虎門鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對(duì)虎門民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)：“首先是不能坐井觀天，要放眼全國(guó)，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄準(zhǔn)全國(guó)和世界最先進(jìn)的東西去學(xué)習(xí)去適應(yīng)。 2020年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好， 2020 年完成稅收總額 億元，國(guó)稅 億元，地稅 億元。 2020年虎門 GDP已經(jīng)達(dá)到 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) 億元。 2020年虎門城市居民儲(chǔ)蓄達(dá)到 170 億元，程控電話超過 10萬門。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險(xiǎn)精神，這是一個(gè)吃 蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國(guó)人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“棄士從商”與“棄官?gòu)纳獭钡娜吮容^多，面對(duì)遼闊的大海努力進(jìn)取，通過海上貿(mào)易大膽冒險(xiǎn)“冒萬險(xiǎn)而一擲之”，追逐財(cái)富，拼命享受；粵人務(wù)實(shí)，“敏于行訥于言”是粵人的行為特點(diǎn)，粵人的經(jīng)濟(jì)頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。 虎門自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。 1978年以后，虎門在全國(guó)商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)覺悟最早，虎門發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國(guó)第一批吃螃蟹的虎門商人。 虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購(gòu)買大戶型住房時(shí)候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對(duì)于人們生活來說，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類的財(cái)富的象征。第七屆中國(guó)（虎門）國(guó)際服裝交易會(huì)，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實(shí)用思維，提高到弘揚(yáng)服飾文化的新的高度。 虎門鎮(zhèn)政府計(jì)劃在 2020 年投資 11 億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路