【正文】 面積27000平方米，主要建設(shè)小高層住宅，項(xiàng)目客戶市場定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營老板階層。 通過多次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計(jì)方案的園林與總體布局合理，通過財(cái)務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計(jì)方案是可行的，具有較好的性能價(jià)格比，在虎門房地產(chǎn)市場中具有較強(qiáng)競爭力。我們采用比較保守的數(shù)據(jù)，地價(jià)為3000萬元＋400萬元主入口，項(xiàng)目開發(fā)成本為12422萬元，根據(jù)周邊同類樓盤價(jià)格以及我們的項(xiàng)目策劃定位建議項(xiàng)目均價(jià)為3000元/平方米，項(xiàng)目利潤為3183萬元。 戶型的動(dòng)態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果，對(duì)戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。錯(cuò)開目前市場普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，適當(dāng)開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。這與過去傳統(tǒng)被動(dòng)的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營銷之路。待概念設(shè)計(jì)完成后，讓潛在購房者參與和體驗(yàn)住宅的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。對(duì)體驗(yàn)營銷不夠重視。 　　通過專業(yè)訪談和初步分析，我們?cè)O(shè)計(jì)了住宅調(diào)查問卷，通過對(duì)問卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對(duì)裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點(diǎn)，根據(jù)主要賣點(diǎn)以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。 　　合計(jì) 28．2 　　由于到2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷售量可能達(dá)到2128萬平方米。因此，我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是裕隆花園（本項(xiàng)目暫定名）如何達(dá)到均價(jià)3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項(xiàng)目品牌的根本要旨。虎門荔林華庭策劃全案作者：日期：虎門荔林華庭策劃方案 　　目 錄 　　一、 項(xiàng)目概況 　　二、 虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn) 　　三、 片區(qū)市場調(diào)查與競爭對(duì)手分析 　　四、 虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 　　五、 項(xiàng)目理念定位打造虎門第一個(gè)運(yùn)動(dòng)健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū) 　　六、 建筑規(guī)劃提示 　　七、 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所策劃 　　八、 中國澳大利亞雙語幼兒園策劃 　　九、 CIS全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn) 　　十、 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 　　十一、裕隆花園營銷要點(diǎn) 　　十二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 　　十三、裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析 　　十四、裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 　　十五、總結(jié)與致謝 　　裕隆花園項(xiàng)目調(diào)研與初步策劃摘要 　　本報(bào)告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過對(duì)虎門人住宅、汽車消費(fèi)水平的深入了解以及競爭對(duì)手樓盤的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計(jì)算），4層賣價(jià)3600元，5層以上售價(jià)4000元，頂層復(fù)式售價(jià)4600元；飛龍山莊最低價(jià)格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為3754元/平方米，均價(jià)為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價(jià)為3000元，最高價(jià)格4127元，均價(jià)3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價(jià)格。 　　2003年虎門住宅市場供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì) 　　單位：萬平方米 　　樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實(shí)際銷售面積 　　豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5 　　龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 　　飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 　　富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3．5 3 　　港口路片區(qū) 　　柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9，14層為商場與停車場 5 　　能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 　　龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6萬平方米，尚未開盤 2 　　虎門廣場片區(qū) 　　海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。從各家開發(fā)商的實(shí)際銷售數(shù)據(jù)中，,個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在6萬平方米左右,這對(duì)于裕隆花園項(xiàng)目開發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。 　　針對(duì)虎門樓盤的三個(gè)明顯缺陷：。 我們結(jié)合裕隆花園面臨的競爭態(tài)勢(shì)，按照體驗(yàn)營銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實(shí)用的立場上，采取精品設(shè)計(jì)的原則；并且提出了特色健康運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所（減少人工服務(wù)項(xiàng)目，增加親近自然的活動(dòng)，會(huì)所外設(shè)置籃球場地、羽毛球場地）；知識(shí)型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗(yàn)營銷，系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)CIS等主要策劃思路。 我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。讓購房者根據(jù)自己不同的個(gè)性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計(jì)和建造。 　　營銷賣點(diǎn)權(quán)重表 　　主要賣點(diǎn)名稱 權(quán)重 附注 　　山景與園林 30% 荔枝林特色山景 　　特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門實(shí)際情況，引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水 10% 綠色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理ISO9000認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證發(fā)展商品牌 10% 含營銷CIS系統(tǒng)導(dǎo)入建筑特色 20% 包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車位 　　建議戶型比例 　　名稱 建筑面積平方米 比例 備注 　　兩房一廳一(二)衛(wèi) 90100 10% 　　小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 115120 15% 　　大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 125141 15% 　　四房兩廳三衛(wèi)二陽臺(tái) 134137 30% 　　148 5% 　　186 10% 　　五房二廳三衛(wèi)二陽臺(tái) 153 15% （包括復(fù)式） 　　177 　　200 　　合計(jì) 100% 　　在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場也供應(yīng)非常充足。 根據(jù)對(duì)已經(jīng)推出的各個(gè)樓盤詳細(xì)分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點(diǎn)增加130平方米左右小四室兩廳雙陽臺(tái)的戶型比例，小四房比例為35%，大四房比例10%，超大戶型或復(fù)式15%。 　　2003年虎門銷售樓盤平均價(jià)格 　　樓盤名稱 參考平均價(jià)格（元/平方米）建筑面積計(jì)算 項(xiàng)目類型 　　豐泰華園 4000 小高層（湖景單位） 　　3600 小高層（離湖面有一定距離） 　　飛龍山莊 3280 小高層 　　柏景豪庭 低層普通戶型平均價(jià)3250元，高層平均價(jià)格為3500元 高層 　　能源華莊 3240 高層 　　海富華庭 3400 高層 　　根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)銷售周期為2年， %。