【文章內(nèi)容簡介】 套較好，小區(qū)設(shè)置大型三層停車場所，充分考慮了有車一族的需求，室內(nèi)外游泳池各一個。(4) 飛龍山莊主要依靠600畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以“居高臨下”的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項目的最重要賣點。(5) 飛龍山莊一期小高層復(fù)式建筑配有花園與車庫，建筑實用率81%。普通住宅實用率為82%。二期怡和園建筑實用率從77%到80%。戶型比例飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點：六房三庭，套內(nèi)面積283平方米，視覺景觀較好。表2戶型比例分析A座為例（按建筑面積計算）名 稱 面積(平方米) 每套售價（萬元） 套數(shù) 比 例大三房兩廳 167 4755 20 30．5%中三房兩廳 130138 3340 20 30．5%四房兩廳 197 4853 4 6%五房兩廳 197 4751 2 3%六房兩廳 232241 5468 14 21%頂層復(fù)式五房三廳 244260 7584 2 3%六房三廳 133138 2 3%七室二廳 375485 117125 2 3%合計 66套 目前A、B兩座相同，均為66套，戶型相同，價格略有不同。物業(yè)管理(1) ，繳費(fèi)面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e，車位每月50元，摩托車每月10元。目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司——海軍部隊與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意(2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。同時在山莊的主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。銷售情況銷售價格：小高層的房屋均價為3800元/平米左右(套內(nèi)面積)。按照建筑面積計算最低價格為3280元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為4801元/平米。按照建筑面積計算最低價格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價在6萬元左右，每平方米相差165元左右。飛龍山莊的銷售情況：怡和園一期房屋的部分復(fù)式房還沒有銷售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來棟的別墅已經(jīng)建設(shè)好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為40%，銷售進(jìn)度分三期進(jìn)行（每期一棟）：一期開發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中；客戶及置業(yè)需求特征：101108米三室小戶型購買對象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時裝城等工商戶，外地人購房比例為50%以上。108米以上大戶型主要購買對象是本地人，也有少量在虎門長期安家的外地人。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰?，因此在住宅設(shè)計方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求?？傮w看,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差,山景資源具有突出優(yōu)勢，配套較好，地段優(yōu)越，價格適中，因此銷售情況較好。綜合評價(1) 項目開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進(jìn)式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓(xùn)練。(2) 營銷最大賣點是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當(dāng)價格發(fā)售，營銷狀況較好。 園林規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。與豐泰華園（虎門一流水平），本項目開發(fā)水平只能是三流層次。(3) 文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點仙居的的感覺。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實的人們?nèi)ジ惺?，去實現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。(4) 虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。(5) 項目的購買客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié)的當(dāng)?shù)馗呤杖胝?其次是外地來虎門創(chuàng)業(yè)成功者,境外及港澳臺人士較少.綜合來看,該項目與荔林豪庭項目的區(qū)位特征比較接近,潛在客戶群較為相近,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。（四）柏景豪庭調(diào)研報告柏景豪庭是廣東黃河實業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)的重點房地產(chǎn)項目,項目定位為大胸懷高視界，強(qiáng)調(diào)其作為虎門住宅第一高層的地位。地理位置柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項目地塊兩面臨路,交通方便，展示面較好；項目周邊無舊的工廠及居民區(qū)，項目后面為虎門公園，商住兩相宜。整體規(guī)模建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。外立面柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套，因此，在建筑設(shè)計本身進(jìn)行了精心設(shè)計，外立面挺拔，屋頂進(jìn)行專門框架式設(shè)計，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。圖12 柏景豪庭立面效果圖規(guī)劃設(shè)計特點(1). 裙樓設(shè)計為大型商場，華潤超市入住。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園，假山等作為居民活動場所，此外會所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項目。(2). 立面與屋頂設(shè)計風(fēng)格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應(yīng)，整個建筑很有氣勢。(3). 戶型比例上分析：%。(4). %.戶型比例表3柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計算）名 稱 面積平方米 每套售價（萬元） 套 數(shù) 比 例兩房兩廳一(二)衛(wèi) 38—43 46 %小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 3946 46 %大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4350 46 %四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺 4854 69 % 4653 23 %四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 6170 46 %五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4856 23 % 6373 23 % 7384 46 %合計 368套 銷售情況五月一日開盤剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門高層住宅的風(fēng)向標(biāo)。銷售價格：本項目按照建筑面積計算起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格，均價3400元。普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元物業(yè)管理該項目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi)，每平方米為2元，大戶型每月200平方米住宅為400元物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理基金收取每戶2000元，這在虎門都是最高收費(fèi)。本項目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。綜合評價本項目在虎門地產(chǎn)占有重要位置，發(fā)展商由黃河時裝城等知名項目作為依托，該項目是我們開發(fā)現(xiàn)代豪庭的主要對手，同時與花果山裕隆花園項目也存在競爭關(guān)系。（五）能源華莊能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房，包括62套別墅和高層住宅，最高為23層。套內(nèi)面積起價3400,最高3980元，平均價格3650元左右。按照建筑面積計算平均價格為3240元左右。能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區(qū)重要的高層項目。表4 能源華莊戶型比例單 位 建筑面積（平方米） 每套售價（萬元） 套 數(shù) 所占比例兩房兩廳 60 %小三房兩廳 150 %大三房兩廳 30 12%復(fù)式房 16 6%合計 256 100%（六）中聯(lián)大廈中聯(lián)大廈由三幢26層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬貨商場，與后面的虎門公園四季園只有一小河之隔。臨窗眺望，環(huán)擁四面山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。圖13 中聯(lián)大廈效果圖大廈由名師設(shè)計，建筑風(fēng)格典雅獨(dú)特，是現(xiàn)代豪宅建筑的典范。樓前是4,600平方米多功能活動廣場；大廈內(nèi)部布局完美，配套完善，不但建有大型停車場，架空層還建有游泳池，設(shè)有2,870平方米供娛樂和健身的會所，以及大型平臺花園，綠化面積達(dá)3,700平方米。園林景物將給您一個帶公園的家，使您身心與大自然融為一體，讓您其樂無究?！〈髲B實施24小時封閉式智能化管理，并提供全方位家居生活服務(wù)，讓您盡情享受人生。發(fā)展商：東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司]（七）海港城大廈海港城大廈是大型商住樓項目，用地面積6,598平方米，總建筑面積為60,951平方米，樓高共23層，由停車場、商場和餐飲店、架空花園、辦公大樓及住宅樓層構(gòu)成。整幢大廈按歐陸風(fēng)格設(shè)計，顯得時尚高雅，別具一格。圖14海港城大廈效果圖海港城大廈地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，集天時、地利、人和于一身。大廈位于虎門城區(qū)標(biāo)志性的雙向八車道的虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運(yùn)站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)的理想之選。 發(fā)展商：東莞市海港城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(八)豐泰官山碧水莊園發(fā)展商：虎門建設(shè)發(fā)展有限公司 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司理念定位：豐泰官山碧水莊園——綠樹藍(lán)天 山水豪情豐泰官山碧水莊園占地60萬平方米，三面環(huán)水，座落于橫崗水庫旁，將會建成一個低密度的別墅小區(qū)。小區(qū)以體育運(yùn)動為主題，配備20個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場及多種康樂設(shè)施，發(fā)展成為東莞旅游度假中心。圖15豐泰官山碧水莊園豐泰官山碧水莊園處處洋溢山水豪情。這里生態(tài)天然，山水緊緊依傍，四季林木常青，舒泰柔軟而春意盎然。放眼觀覽碧湖銜山，草色無際，自是高瞻遠(yuǎn)矚，氣勢非凡；親臨湖畔，在楊柳依依之間，又可領(lǐng)略悠悠風(fēng)光。（九）蟠龍山莊蟠龍山莊位于虎門鎮(zhèn)太沙路東風(fēng)村，與虎門廣場距離位于1公里，位于市區(qū)邊緣交叉地帶。項目總占地面積26萬平方米，首期規(guī)劃面積73000平方米，其中大部分為別墅，同時有四棟小高層建筑和3棟多層住宅項目。圖16 蟠龍山莊效果圖該項目列入2003年虎門23項開工建設(shè)項目。蟠龍山莊是典型的山景別墅樓盤，主要賣點如下：山頂公園 面積3萬平方米山頂公園，設(shè)置健身步道，點綴亭、廊、臺主題景點 8個主題景點，大型噴泉廣場會所 設(shè)置豪華會所水文化 三個主團(tuán)設(shè)置水景有景觀式大型游泳池推廣定位 真龍山水 觀海豪苑蟠龍山莊是典型山景樓盤，在景觀方面投資較大，山景比花果山優(yōu)越，其小高層項目對于我們具有直接威脅，對于我們今后的營銷推廣有直接壓力，因此，建議發(fā)展商關(guān)注該項目小高層推出時間，最好提前推出，以錯開其銷售時間。（十）富民花園富民花園是東莞市太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞市建業(yè)實業(yè)有限公司、虎門鎮(zhèn)南山管理區(qū)合作開發(fā)的大型房地產(chǎn)項目，該項目已經(jīng)開發(fā)六期，早期開發(fā)的別墅售價僅2000元/平方米，該項目具有較好的山景與大型會所配套，是虎門郊區(qū)大盤。富民花園正在發(fā)售的小高層平均售價3000元/平方米，82平方米兩室一廳小戶型較多，不僅在虎門發(fā)售，而且由于該項目距離虎門太平港澳客運(yùn)碼頭較近，在香港設(shè)有銷售處。 該項目配有客戶專車，每15分鐘一趟，吸引很多中低收入白領(lǐng)前來置業(yè)，同時充分考慮在香港經(jīng)商的香港人士對小戶型的需求特點。圖17 富民花園（十一）海富華庭海富華庭是一個非常重要的樓盤，該樓盤位于虎門廣場旁，正對虎門肉菜市場對面。該項目總建筑面積7萬平方米，目前銷售已經(jīng)達(dá)到80%以上，預(yù)計2004年9月入伙。樓盤銷售價格：按建筑面積計算，起價2880元，平均價格3400元，最高價格3780元。該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金2000元，物業(yè)管理費(fèi)。項目特點：地理位置優(yōu)越，配套齊全，兩棟塔樓建筑富有時代感，新型綠化停車場，戶型方面，不僅大戶型主人套房有特點，而且設(shè)置50平方米超大客廳。海富華庭注意健康理念應(yīng)用，引入健康直飲水系統(tǒng)。項目推廣理念：都市精英新生活 圖 18 海富華庭效果圖該項目推廣過程中注意打造企業(yè)品牌，對德盛建業(yè)公司的實力與業(yè)績進(jìn)行充分展示，該公司開發(fā)了海珠大廈、太平新城—富民花園、南天商業(yè)中心。海珠大廈在虎門地區(qū)首創(chuàng)讓業(yè)主參與建筑布局討論，說明已經(jīng)開始注意客戶營銷理論的導(dǎo)入。德盛建業(yè)公司是一家規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，不僅具備開發(fā)能力，而且有自己施工隊伍，綜合實力較強(qiáng)。四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)研與統(tǒng)計分析虎門住宅市場特點虎門人均居住面積為4050平方米，且房屋檔次除了別墅就是樓房，也有相當(dāng)數(shù)量本地人居住在市區(qū)普通成套住宅，住房成套率達(dá)到95%，相當(dāng)部分家庭已經(jīng)達(dá)到小康水平，因此，本地人購買高檔住宅大部分是二次置業(yè)，置業(yè)目的是追求安全舒適的高品味生活，提高生活質(zhì)量?；㈤T居民目前擁有轎車6000部，20%家庭擁有轎車，教育與旅游成為虎門消費(fèi)亮點，虎門本地居民小孩讀書每年的正常開支為6000元?；㈤T住宅市場過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項目?；㈤T別墅市場已經(jīng)供應(yīng)量大于實際需求，如豐泰華園有一定積壓量，蟠龍山莊又要在兩年內(nèi)供應(yīng)20多萬平方米的別墅。從長遠(yuǎn)眼光來看，由于國家五年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項目，別墅市場總體看好，市場消化需要一定時間。鎮(zhèn)內(nèi)高層項目沿著進(jìn)入虎門港口路景觀大道分布，以柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住項目?；㈤T市區(qū)景觀資源比較缺乏，突出體現(xiàn)在虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺。表4 虎門主要住宅項目統(tǒng)計分析樓盤名稱 開發(fā)單位 開發(fā)規(guī)模與特點 定位豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 500畝開發(fā)規(guī)模,住宅以別墅為主,小高層為輔. 虎門湖畔風(fēng)景豪宅設(shè)計單位 湖南建筑設(shè)計院戶型 大戶型：50 面積：131…180平方米 中戶型：62 面積：117…140平方米小戶型：48 面積：65…101 平方米購買客戶分析 均價湖景單位4000元，非戶景單位3200元。湖景別墅售價6500元。370套 商鋪業(yè)主購買50戶龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 建筑面積在3萬平方米左右,是依靠前面海濱為主要題材的高尚住宅。戶型 兩房兩廳：14