【正文】 年奧運會將使得北京更加開放，在旅游和商務(wù)旅行上更具吸引力。 ? 綜合考慮北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場供求量、未來市場表現(xiàn)、本案區(qū)域的優(yōu)劣勢，我們初步認(rèn)為本地塊具備建設(shè)一個中小體量的 優(yōu)質(zhì) 星級酒店 的條件， 其未來的市場表現(xiàn)至少將達(dá)到北京市的平均水平 但要獲得 更 良好的市場表現(xiàn)，酒店 的特色和管理水平將成為未來項目競爭力的關(guān)鍵。 表 ： 華潤飯店 2020 價格表 單位：元 門市報價 電話預(yù)約價格 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 1200 368 行政豪華間 1400 458 豪華套間 2000 800 行政套間 3000 2000 資料來源：實地調(diào)研 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 83 小結(jié) ? 在 2020 年奧運會以前，北京高檔酒店的供給將會有明顯的增加，預(yù)計供給高峰將出現(xiàn)在 20 2020 年。當(dāng)然， 本案酒店 的未來市場 表現(xiàn) 最終 將依賴于項目自身的定位、 品質(zhì)和酒店管理水平。 本案到 CBD 和燕莎區(qū)域 1015 分鐘的車程以及良好的交通狀況，我們相信本案酒店 將會從上兩個區(qū)域分流部分商務(wù)客人入住，以減輕對 CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店的需求壓力。 ? 近年來，北京 5 星級和 4 星級酒店的價格基本在 700/間天 和450 元 /間天左右的水平上保持穩(wěn)定。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）價格走勢（ 19952020） 947891 864719610670699 717 691528495439406449 461 459 425485010020030040050060070080090010001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20204 星級酒店價格 5 星級酒店價格資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 目前三星級酒店的價格水平維持在 240280 元 /天的水平上，這一價格水平，從 1999 年至今基本維持不變，市場發(fā)展處于均衡的狀態(tài)。 ? 2020 年的酒店入住率受 SARS 這一短期因素的沖擊，較之 2002年，有較大回落，而對旅游依賴度較高的部分酒店，其下落幅度更高。 ? 另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國家旅游局統(tǒng)計資料，國內(nèi)旅行者中入住 5 星酒店的比例約為 3%，平均入住天數(shù)為 4 天 ，平均每人 占用酒店房間數(shù)取 間； ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計 2020 年至 2020 年境內(nèi)人士入京旅行人次如下表示： 表 : 20202020 年境內(nèi)人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 國內(nèi)旅游人數(shù) 13100 13755 14443 15165 15923 16719 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 393 估算占用房間 ?天 786 需求面分析小結(jié)： ? 由于宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢頭，我們預(yù)計北京的旅游市場將保持穩(wěn)定增長勢頭，這將保證對北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場需求； ? 2020 奧運召開將大大促進(jìn)對北京市優(yōu)質(zhì)酒店的需求； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計的優(yōu)質(zhì)酒店市場需求如下表示（基準(zhǔn)預(yù)測）： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準(zhǔn)預(yù)測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 77 市場表現(xiàn)分析 酒店市場供應(yīng)和 需求相互作用的結(jié)果反映出來的就是酒店的入住率和成交價，而入住率又是其中主要的先導(dǎo)市場指標(biāo)， 我們主要從酒店入住率和價格兩方面來分析北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場的市場表現(xiàn)。 圖 ： 海外旅客及旅游外匯收入（ 19922020） 1 ,7 4 82 ,0 2 82 ,0 3 02 ,0 7 02 ,1 8 92 ,2 9 82 ,2 0 12 ,5 2 42 ,8 2 12 ,8 5 83 ,1 0 418513130190032003 ,1 0 02 ,9 5 62 ,7 6 82 ,5 0 02 ,3 8 42 ,2 5 2 ,2 4 82 ,1 8 22 ,0 0 91 ,2 4 81 ,0 7 501 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 01 99 21 99 31 99 41 99 51 99 61 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 401 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 0接待境外人數(shù) (1 ,0 0 0 人 ) 旅游外匯收入（百萬美元）資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 北京 2020 年接待海外旅游者 萬人次，同年北京實現(xiàn)旅游外匯收入約 32 億美元 。 2020 年奧運的成功舉辦更將會把北京的旅游業(yè)推向一個新的層次。 ? 有必要指出的是，以上未來酒店供給的統(tǒng)計更多的依賴于發(fā)展商所公布的開發(fā)規(guī)劃及檔次定位，然而，眾所周知的是，酒店物業(yè)的成功開發(fā)同管理集團(tuán)的選擇、內(nèi)外裝修的設(shè)計和整體運營水平關(guān)系密切，因此以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能最終會與實際情況有所偏離，特別是在項目的 星級檔次 方面 ，這將依賴于旅游局的最終評級 。 ? 區(qū)域酒店的主要客戶包括京西旅游 帶來的旅游需求和區(qū)域各個科研、學(xué)校、部門系統(tǒng)帶來 的 差旅、會議需求。 ? 王府井地區(qū)的酒店市場是在商務(wù)區(qū)形成初期，出于官方接待外賓的 需要，由旅游集團(tuán)、僑辦、機(jī)管局等單位出面興建的。地區(qū)現(xiàn)有四、五星級酒店 11 個，總客房數(shù)為 5,644 間。一般而言，商務(wù)酒店多位于亮馬橋至國貿(mào)橋之間的三環(huán)路區(qū)域，而旅游酒店則更多的集中于長安街、崇文門和王府井周邊。主要反映在以下幾點： ? 同星級酒店服務(wù)水平參差不齊，沒有對應(yīng)星級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，造成星級定位不準(zhǔn)確。 圖 ： 19842020 年北京星級酒店客房數(shù)統(tǒng)計 1 . 31 . 7 2 . 12 . 4 2 . 83 . 54 4 . 45 . 2 5 . 2 5 . 45 . 9 6 . 16 . 8 7 7 . 28 . 49 . 31 0 . 31 0 . 90246810121984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002客房量 資料來源：根 據(jù) 北京 旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 隨著 08 奧運的臨近，北京市的星級酒店建設(shè)工作一直在持續(xù)，其中星級酒店從 2001 年開始，年均增加數(shù)超過 100 家；到2020 年年底北京市星級酒店達(dá)到 614 家 。這兩個客房供應(yīng)量的高峰也反映出北京酒店業(yè)的發(fā)展曲線。 ? 但據(jù)實地調(diào)研結(jié)果顯示，北京市酒店市場卻是各星級間區(qū)分模糊，檔次沒拉開，造成實際供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。酒店的區(qū)位及其周 邊環(huán)境是決定其定位差異的主要因素。 表 ： 燕莎地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 北京麗都假日酒店 朝陽機(jī)場將臺路口 4 720 1984 北京海逸酒店 朝陽將臺西路 8號 4 370 1990 北京皇家大酒店 北三環(huán)東路甲 3號 4 362 1993 中旅大廈 北三環(huán)東路 2號 4 204 1995 國航萬麗酒店 霄云路 36 號 4 212 2020 漁陽飯店 新源西里中街 18 號 4 440 1992 亮馬河大廈 朝陽東三環(huán)北路 8號 4 478 1990 長城飯店 東三環(huán)北路 10 號 5 1,007 1984 昆侖飯店 朝陽區(qū)新源南路 2號 5 766 1989 凱賓斯基飯店 亮馬橋路 50 號 5 526 1992 希爾頓飯店 東三環(huán)東風(fēng)路 1號 5 340 1993 資料來源： 北京旅游統(tǒng)計年鑒 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 71 (2) 建國門－ CBD 地區(qū) ? 建國門－ CBD 最早 的酒店建設(shè)于 1982 年，是北京最早出現(xiàn)涉外高檔酒店的區(qū)域。其中，五星級酒店 7 家，總客房數(shù)為3,356 間，地區(qū)酒店整體水平較高，項目規(guī)模較小。區(qū)域最早的高級酒店為建于 1954 年的友誼賓館，是前蘇聯(lián)的專家樓，而區(qū)域眾多的科研院校和高科技企業(yè)為區(qū)域的發(fā)展展現(xiàn)了良好的前景。 ? 北京未來酒